Golden Beach en front de mer : les 49 maisons à l'est d'Ocean Boulevard

Les terrains du front de mer sont les plus grands de la commune. La maison médiane occupe 2 028 m² (21 825 pi²), contre 15 444 pieds carrés au bord de l'eau côté ouest, et la plus grande parcelle 6 550 m² (70 500 pi²). La maison médiane offre 614 m² (6 614 pi²) habitables, selon le comté ; onze dépassent 929 m² (10 000 pi²), 3 dépassent 1 394 m² (15 000 pi²), et la plus grande atteint 2 348 m² (25 273 pi²).

La valeur médiane estimée par le comté est de 2 642 dollars le pied carré habitable, soit environ 28 400 dollars le m². Celle du terrain est de 700 dollars le pied carré de parcelle, environ 7 500 dollars le m².

Quinze des 30 maisons de la commune antérieures à 1950 se trouvent ici. Seules 5 maisons du front de mer ont été construites en 2015 ou après, dont 2 depuis 2020, et toutes les 5 sont évaluées à 10 millions de dollars ou plus. Qui achète une maison ancienne en front de mer achète souvent le terrain. Les 17 terrains nus du front de mer ont une valeur médiane de 19,88 millions de dollars, une valeur maximale de 51,52 millions et une surface médiane de 2 638 m² (28 400 pi²).

Maisons d'architectes. Plusieurs maisons de ce front de mer figurent dans le portfolio d'architectes ; ce site ne les identifie que par l'architecte et la surface. SDH Studio présente des maisons de 2 766 m² (29 768 pi²) et de 1 984 m² (21 354 pi²), et d'autres en construction, en cours de permis ou à l'étude. STRANG présente une résidence de bord de mer de 5 128 m² (55 200 pi²) en construction, et TOGU Design une maison de front de mer de 1 800 m² (20 000 pi²).

Oppenheim Architecture présente une maison de trois niveaux de 836 m² (9 000 pi²) intérieurs, et Altman Architects une maison de front de mer conçue avec Carlos Zapata. Les images de cette page sont des illustrations signalées comme telles, non des photographies de maisons réelles.

Sur les cartes révisées de 2027 de la FEMA, l'agence fédérale des situations d'urgence, l'emplacement de la maison est hors de la zone inondable à 1 % par an sur 65 des 68 parcelles du front de mer. Le côté plage de chaque parcelle est en zone VE sur les deux cartes, la zone côtière où frappent les vagues de tempête et où les règles de construction sont les plus strictes.

À l'emplacement de la maison, sur le cordon dunaire, les cartes actuelles, en vigueur depuis le 11 septembre 2009, indiquent la zone X non hachurée, à risque minimal, sur 58 parcelles. Sur les 10 autres, elles indiquent la zone AE, inondable à 1 % par an, avec une cote de crue de référence de 8 pieds. Les cartes révisées, applicables dès le 19 février 2027, indiquent la zone X non hachurée sur 65 parcelles et la zone AO sur 3. Dans cette zone d'inondation peu profonde, le chiffre donné, ici 1 pied, est la hauteur d'eau attendue.

La cote de crue de référence (base flood elevation, BFE) est la hauteur que l'eau devrait atteindre lors d'une crue de probabilité annuelle de 1 %, mesurée depuis le niveau de référence de la carte ; ce n'est jamais une hauteur d'eau. Les cartes actuelles la mesurent depuis le NGVD29 et les cartes révisées depuis le NAVD88 : leurs chiffres ne se comparent pas directement. Ce sont des lectures de carte, non des déterminations officielles de zone inondable ; avant toute offre, demandez le certificat d'élévation de la maison.

Comme Sunny Isles Beach et tout Golden Beach, la rangée entière se trouve dans la zone B de planification de la submersion du comté de Miami-Dade (Storm Surge Planning Zone B). La submersion marine, l'eau de mer qu'un ouragan pousse sur la côte, y menace dès la catégorie 2. Le comté ordonne toutefois les évacuations selon la trajectoire et la submersion prévue de chaque tempête, non selon sa seule catégorie.

Le programme fédéral d'assurance inondation (NFIP) couvre au plus 250 000 dollars pour un bâtiment résidentiel et 100 000 dollars pour son contenu : à ces valeurs, la couverture au-delà de ces plafonds s'achète auprès d'assureurs privés. Citizens est l'assureur de dernier recours adossé à l'État de Floride. Il ne peut pas assurer une maison dont la valeur de remplacement à neuf du bâti atteint 700 000 dollars ou plus, ou 1 million dans les comtés où le régulateur constate une concurrence insuffisante. Seul compte le coût de reconstruction de la maison, non le prix payé ; un agent d'assurance peut dire si une maison donnée y est admissible.

Construire en front de mer. Le code municipal (Town of Golden Beach Code of Ordinances, version du 15 juin 2026 sur Municode) réserve chaque terrain résidentiel aux maisons individuelles, sans activité d'affaires, professionnelle ou commerciale (article 66-67). Les autres parcelles sont des terrains publics ou de loisirs. En front de mer, un terrain issu d'une division postérieure au 21 novembre 2006 doit avoir au moins 100 pieds de façade, 150 pieds de profondeur et 1 394 m² (15 000 pi²).

La maison doit se tenir à au moins 18,3 m (60 pieds) d'Ocean Boulevard et, côté océan, pas plus près que la ligne qui joint les maisons voisines les plus proches. Sa hauteur se mesure depuis le premier plancher fini, placé au minimum du Florida Building Code majoré de 2 pieds. Elle peut atteindre 8,4 m (27,5 pieds) sur un terrain de moins de 100 pieds de façade, et 9,1 m (30 pieds) au-delà.

Sur un terrain de pleine taille, la maison offre au moins 279 m² (3 000 pi²) habitables, et au moins 35 % du terrain doit rester perméable. Les couleurs extérieures se choisissent dans la palette du conseil municipal, et les abris de voiture ouverts (carports) sont interdits.

Le code municipal interdit aussi de louer ou d'occuper une maison pour moins de six mois consécutifs (article 66-91), une règle adoptée en 2002 et réadoptée dans sa rédaction actuelle en 2015. L'article 509.032(7)(b) des Florida Statutes, qui interdit les règles locales limitant la durée d'une location saisonnière, ne s'applique pas aux règles locales adoptées au plus tard le 1er juin 2011. Le parc de plage de la commune est réservé aux résidents et à leurs invités, selon les règles municipales, et le sable mouillé sous la ligne moyenne des hautes eaux appartient à l'État.