Andrey Rossin

2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160

+1 (786) 942-0502247deal@gmail.com

Golden Beach

Golden Beach'te okyanus kıyısındaki evler

  • Ocean Boulevard'ın doğusu, Golden Beach, Miami-Dade County
  • Hazırlayan: Andrey Rossin, Florida lisanslı emlak brokeri, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC
  • Veri: Florida DOR 2026 kesin vergi kütüğü, Ocak 2025 – Haziran 2026 satışları
  • Son kontrol: 9 Kasım 2026
Golden Beach'te okyanus kıyısındaki evler

Aerial image: USDA NAIP, via USGS The National Map (2023 acquisition). Public domain. — cropped to 4:5 and upscaled with AI · Lisans · Kaynak

Kişi2

01

Golden Beach'in okyanus kıyısında 49 evin 48'inin county değeri 10 milyon dolar veya üzerinde, ama sıradaki medyan ev 1977 yapımı. Kasabanın en değerli evleri de en eskilerinden bazıları da bu sırada; değer, üzerindeki yapı kadar arsanın kendisinde.

Okyanus kıyısı sırası, Ocean Boulevard'ın doğusunda, Atlantik'le arasına başka parsel girmeyen plaj parsellerinden oluşur. Eyaletin 2026 vergi kütüğünde sırada 68 parsel var: villa tipi 49 müstakil ev, 17 boş arsa, 1 küçük apartman ve 1 kamu parseli. County emlak değerleme ofisi medyan okyanus kıyısı evine 20,28 milyon dolar değer biçiyor; bu adil değer (“just value”) piyasa değerinin bir tahminidir, fiyat değildir.

Piyasa bu evlere çoğu zaman malikane ya da villa der; bu sayfada bunlar kütükte ölçülen 49 okyanus kıyısı evidir. Rakamlar Miami'deki villa fiyatlarının, deniz manzaralı evlerin ya da Amerika'daki lüks evlerin genelini değil, yalnızca bu sırayı kapsar; Golden Beach, Miami-Dade County'de ayrı bir kasabadır. Bu sitede “lüks konut” sabit bir anlam taşır: eyalet kütüğünde 5 milyon dolar veya üzerinde bir satış kaydı.

§ 02

Aerial image: USDA NAIP, via USGS The National Map (2023 acquisition). Public domain. — cropped to 4:5 and upscaled with AI · Lisans · Kaynak

Okyanus kıyısı, rakamlarla

Konum
Ocean Boulevard'ın doğu yakası, Golden Beach Kasabası, FL 33160
Parseller
68: 49 ev, 17 boş arsa, 1 küçük apartman, 1 kamu parseli
Bir evin medyan adil değeri
20,28 milyon $ (evlerin ortadaki yarısı 13,97 milyon $ – 23,69 milyon $ arasında; en yüksek 66,94 milyon $)
10 milyon $ ve üzeri değerlenen evler
49 evin 48'i; 25'i 20 milyon $ ve üzeri
Medyan arsa
2.028 m² (21.825 fit kare); aralık 1.268–6.550 m² (13.650–70.500 fit kare)
Medyan yaşam alanı
614 m² (6.614 fit kare); 11 evde 929 m²'nin (10.000 fit kare) üzerinde
Yapım yılı
en eski 1926, en yeni 2022, medyan 1977; 2015'ten beri 5 ev
Birincil konut muafiyeti olan evler
49 evin 28'i (%57,1)
Bağımsız satışlar
3, Ocak 2025 – Haziran 2026, medyan 22,25 milyon $
5 milyon $ ve üzeri tüm kayıtlı devirler
5 (her kod); 4'ü 20 milyon $ ve üzeri
FEMA sel bölgeleri
Plaj tarafı iki haritada da VE. Ev yeri: bugün 58 parselde gölgesiz X, 10 parselde AE (taban sel kotu 2,4 metre, 8 fit); 2027 haritalarında 65 parselde gölgesiz X, 3 parselde AO (su derinliği 0,3 metre, 1 fit)
County fırtına kabarması bölgesi
Miami-Dade Storm Surge Planning Zone B (2. kategori ve üstü fırtınalarda kabarma riski)

§ 03

Okyanus kıyısı sırası nasıl tanımlanıyor?

Kütük okyanus kıyısını işaretlemez; bu sayfada okyanus kıyısı parseli, aynı dar enlem bandında doğusunda başka bir Golden Beach parseli bulunmayan parsel demektir. Sonuç tutarlı: Ocean Boulevard'daki tek numaralı adreslerin hepsi bu sıraya düşüyor, çift numaralıların hiçbiri düşmüyor ve bu sıradaki her konut parseli, ABD Jeoloji Araştırmaları Kurumu'nun (USGS) hidrografi haritasında Atlantik kıyı çizgisine yaklaşık 100 metre mesafede.

Ocean Boulevard'ın batısında kasabanın iki ayrı piyasası daha var: kanallara, Intracoastal su yoluna ya da körfeze bakan, medyan adil değeri 7,47 milyon dolar olan 174 ev ve medyanı 3,54 milyon dolar olan 121 iç parsel evi. İkisi Golden Beach ve Golden Beach'te ev satışları sayfalarında.

§ 04

Evler, arsalar ve yaşları

Okyanus kıyısı parselleri kasabanın en büyükleri. Okyanus kenarındaki evlerde medyan arsa 2.028 m² (21.825 fit kare), batıdaki su kenarında 1.435 m² (15.444 fit kare); en büyüğü 6.550 m² (70.500 fit kare). County kaydına göre medyan yaşam alanı 614 m² (6.614 fit kare); on bir ev 929 m²'yi (10.000 fit kare), 3'ü 1.394 m²'yi (15.000 fit kare) aşıyor, en büyüğü 2.348 m² (25.273 fit kare). Değerleme ofisinin medyan değeri yaşam alanının metrekaresi başına yaklaşık 28.400 dolar (fit kare başına 2.642), medyan arazi değeri arsanın metrekaresi başına yaklaşık 7.500 dolar (fit kare başına 700).

Kasabada 1950'den önce yapılmış 30 evin on beşi bu sırada. 2015 veya sonrasında yapılan okyanus kıyısı evi yalnızca 5, ikisi 2020'den beri; 5 evin hepsi 10 milyon dolar veya üzerinde değerlenmiş. Eski bir okyanus kıyısı evini alan çoğu zaman arsayı alır. Okyanus kıyısındaki 17 boş arsanın medyan adil değeri 19,88 milyon dolar, en yükseği 51,52 milyon dolar, medyan büyüklüğü 2.638 m² (28.400 fit kare).

Okyanus kıyısında mimarların evleri. Buradaki birkaç ev mimarların portfolyolarında yer alıyor; bu site onları yalnızca mimar ve büyüklükle anıyor. SDH Studio 2.766 m² (29.768 fit kare) ve 1.984 m² (21.354 fit kare) evler gösteriyor; diğerleri inşaat, ruhsat ya da tasarım aşamasında. STRANG inşaat hâlindeki 5.128 m²'lik (55.200 fit kare) bir okyanus evini, TOGU Design 1.800 m²'lik (20.000 fit kare) bir okyanus kıyısı evini gösteriyor.

Oppenheim Architecture 836 m² (9.000 fit kare) iç alanlı üç katlı bir ev, Altman Architects ise Carlos Zapata ile birlikte tasarlanmış bir okyanus kıyısı evi gösteriyor. Bu sayfadaki ev görselleri etiketli konsept çizimlerdir; gerçek bir evi göstermez.

§ 05

Okyanus kıyısında 2025–2026 satışları

Bu sırada satış nadir, fiyat ise kasabanın zirvesinde. Ocak 2025 ile Haziran 2026 arasında kütük okyanus kıyısında 3 bağımsız satış (birbirinden bağımsız taraflar arasında, piyasa koşullarında yapılan satış) kaydediyor; medyan 22,25 milyon dolar. Koduna bakılmaksızın 5 milyon dolar ve üzerindeki kayıtlı devirlerin 5'i bu sırada, 4'ü 20 milyon dolar ve üzerinde; kasabanın bu dönemdeki en yüksek kayıtlı fiyatı olan 30,375 milyon dolar da bu sırada.

Bağımsız satışlardan yalnızca biri, kütüğün nitelikli saydığı 01/02 kodlu bir ev satışı olduğu için yaşam alanının metrekare fiyatı yayımlanmıyor; üçten az satış içeren hücreler gizli tutuluyor.

Kasabanın geri kalanıyla karşılaştırma. Batıdaki su kenarı parsellerinde 12 bağımsız satışın medyanı 10,62 milyon dolar, kasabanın tamamında 28 satışın medyanı 6,73 milyon dolar. Okyanus kıyısında satış fiyatları parselin adil değerinin medyan 1,51 katı, kasabada 1,28 katı.

Rakamlar nasıl okunmalı? Üç satış küçük bir örneklem ve kütük her parselin yalnızca son iki satışını tutar. Zillow gibi ilan portallarındaki satılık ev fiyatları satıcıların talep ettiği rakamlardır, kayıtlı fiyat değildir. Sitede hiçbir fiyatın yanında adres, malik ya da parsel yer almaz.

§ 06

Okyanus kıyısında ev sahibi olmanın maliyeti

Emlak vergisi. 2025'te Golden Beach kasabasında tüm kalemler dâhil emlak vergisi oranı 23,4227 mill idi: vergiye esas her 1.000 dolar için 23,42 dolar, yani yılda yaklaşık %2,34. Malikin Florida'daki birincil konutu (homestead) sayılmayan ve 10 milyon dolar değer biçilmiş bir evin yıllık vergisi yaklaşık 234.200 dolar eder. Sıranın 20,28 milyon dolarlık medyan adil değerinde, birincil konut olmayan bir ev 2025 oranıyla yılda yaklaşık 475.000 dolar öder.

County emlak değerleme ofisinin adil değeri ödenen fiyattan farklı olabilir; alımdan sonra değer, bir sonraki 1 Ocak'ta tam piyasa değerine çekilir.

Değer artışı tavanı, alım vergileri ve yurt dışından alım. Değer artışı tavanları, birincil konut kuralları ve alım vergileri Golden Beach sayfasında; yurt dışından alıcıların kuralları yurt dışından alım rehberinde.

§ 07

İllüstrasyon

Kumul, dalga bölgesi ve kasaba kodu

2027'nin revize FEMA haritalarında 68 okyanus kıyısı parselinin 65'inde ev yeri yıllık %1 taşkın alanının dışında kalıyor. Her parselin plaj tarafı iki haritada da VE bölgesinde: fırtına dalgalarının vurduğu ve en sıkı yapı kurallarının geçerli olduğu sahil şeridi.

Kumul sırtındaki ev yerinde, 11 Eylül 2009'dan beri geçerli bugünkü haritalar 58 parselde gölgesiz X bölgesini, yani asgari sel tehlikesi alanını gösteriyor. Diğer 10 parselde yılda %1 taşkın olasılığı olan AE bölgesi var; taban sel kotu yaklaşık 2,4 metre (8 fit). 19 Şubat 2027'de yürürlüğe girecek revize haritalarda 65 parsel gölgesiz X'te, 3 parsel AO'da. AO sığ taşkın alanıdır; buradaki rakam, yaklaşık 0,3 metre (1 fit), beklenen su derinliğidir.

Taban sel kotu (base flood elevation), yılda %1 olasılıklı bir taşkında suyun ulaşması beklenen yüksekliktir; haritanın referans seviyesinden ölçülür, zemindeki su derinliği değildir. Bugünkü haritalar eski NGVD29, revize haritalar yeni NAVD88 düşey referans sistemini esas aldığı için rakamlar doğrudan karşılaştırılamaz. Bunlar haritadan okunmuştur, resmî bir sel bölgesi tespiti değildir; teklif vermeden önce evin kot sertifikasını (elevation certificate) isteyin.

Sıranın tamamı, kasabanın geri kalanı ve komşu Sunny Isles Beach gibi, Miami-Dade County'nin B fırtına kabarması planlama bölgesinde (Storm Surge Planning Zone B) yer alır; burası 2. kategori ve daha güçlü bir kasırgada denizin karaya itilme riski taşıyan bölgedir. County tahliye kararını yalnızca kategoriye bakarak değil, her fırtınanın rotasına ve beklenen kabarmaya göre verir.

Sigorta. Ulusal Sel Sigortası Programı (NFIP) bir konut binasına en fazla 250.000 dolar, eşyaya 100.000 dolar teminat verir; bu fiyat düzeyindeki evlerde sınırları aşan teminat özel sigortayla sağlanır. Eyalet destekli son başvuru sigortacısı Citizens, konut ikame maliyeti (yeniden yapım bedeli) 700.000 dolar veya daha fazla olan bir evi sigortalayamaz; yeterli rekabet bulunmayan county'lerde bu sınır 1 milyon dolardır. Belirleyici olan fiyat değil, ikame maliyetidir; bir evin bu sınırın altında kalıp kalmadığını sigorta acentesi söyleyebilir.

Okyanus kıyısında yapı kuralları. Golden Beach Kasabası Yönetmelikler Kodu'na (Municode, 15 Haziran 2026 sürümü) göre kasabadaki her konut parseli müstakil konut alanıdır; iş, serbest meslek ya da ticari kullanıma izin verilmez (66-67. madde), geri kalan parseller kamu ya da rekreasyon arazisidir. 21 Kasım 2006'dan sonra bölünerek oluşturulan okyanus kıyısı parsellerinde en az 30,5 metre (100 fit) cephe, 45,7 metre (150 fit) derinlik ve 1.394 m² (15.000 fit kare) alan aranır.

Ev Ocean Boulevard'dan en az 18,3 metre (60 fit) geride durmalı ve okyanus tarafında en yakın komşu evleri birleştiren çizgiyi geçmemelidir. Yükseklik, Florida Yapı Kodu'nun asgari kotunun 0,6 metre (2 fit) üzerindeki ilk bitmiş döşemeden ölçülür: cephesi 30,5 metreden (100 fit) kısa parsellerde en fazla 8,4 metre (27,5 fit), daha geniş parsellerde 9,1 metre (30 fit).

Tam büyüklükteki parselde ev en az 279 m² (3.000 fit kare) yaşam alanı ister ve parselin en az %35'i su geçirgen kalmalıdır. Dış cephe renkleri Kasaba Meclisi'nin paletinden seçilir, açık araç sundurmaları (carport) yasaktır.

Kasaba kodu bir evin altı ardışık aydan kısa süreyle kiraya verilmesini ya da kullanılmasını da yasaklar (66-91. madde). Altı aylık kural ilk kez 2002'de kabul edildi, bugünkü metin 2015 tarihli. Yerel yönetimlerin tatil kiralamalarının süresini sınırlamasını yasaklayan Florida Yasası 509.032(7)(b), 1 Haziran 2011'de veya öncesinde kabul edilmiş yerel kurallara uygulanmaz. Kasaba kurallarına göre kasabanın plaj parkı kasaba sakinlerine ve misafirlerine açıktır; ortalama yüksek su çizgisinin altındaki ıslak kum eyalet arazisidir.

§ 08

Yurt dışından alım

Yurt dışından bir alıcı için üç kural öne çıkar. Satıcı yabancı kişiyse (foreign person), alıcı genel kural olarak FIRPTA uyarınca satış bedelinin %15'ini kesip ABD Gelir İdaresi'ne (IRS) ödemek zorundadır. ABD vatandaşı olmayan ve ABD'de yerleşik olmayan bir kişi ABD'deki bir gayrimenkule doğrudan sahipse, ABD veraset vergisine açıktır.

Florida'nın 2023 tarihli yabancı mülkiyet yasası, ikametgâhı Çin, Rusya, İran, Kuzey Kore, Küba veya Suriye'de ya da Maduro rejimi altındaki Venezuela'da bulunan ve ABD vatandaşı ya da daimi oturum (green card) sahibi olmayan kişilerin alımlarını sınırlar. Bu kıyıda yalnızca tek bir konut için tanınan dar istisna uygulanabilir. Her kuralın ayrıntısı yurt dışından alım rehberinde; bu bilgiler genel niteliktedir, hukuki veya vergi danışmanlığı değildir.

Okur için

Alıcıların sorduğu sorular

  • Ocak 2025 – Haziran 2026 arasında kütük okyanus kıyısında 3 bağımsız satış kaydediyor; medyan 22,25 milyon dolar. Kasabanın bu dönemdeki en yüksek kayıtlı fiyatı olan 30,375 milyon dolar da bu sırada.

  • 2026 kütüğüne göre Ocean Boulevard'ın doğusunda kırk dokuz ev ve 17 boş arsa; evlerin kırk sekizi 10 milyon dolar veya üzerinde değerlenmiş.

  • Rakamlar bir cevap değil, bir denge gösteriyor. Medyan okyanus kıyısı evi 1977 yapımı; boş arsaların medyan adil değeri 19,88 milyon dolar, evlerinki 20,28 milyon dolar. Orada yeni bir ev Ocean Boulevard'dan en az 18,3 metre (60 fit) geride durmalı; 8,4 metre (27,5 fit), cephesi 30,5 metre (100 fit) ve üzeri parsellerde 9,1 metre (30 fit) yükselebilir.

  • Batıda kanallara, Intracoastal'a ya da körfeze bakan medyan su kenarı evi 7,47 milyon dolar, okyanus kıyısındaki 20,28 milyon dolar değerinde. Satışların medyanı su kenarında 10,62 milyon, okyanus kıyısında 22,25 milyon dolar.

  • Medyan yaşam alanı 614 m² (6.614 fit kare), medyan arsa 2.028 m² (21.825 fit kare); 11 evin yaşam alanı 929 m²'yi (10.000 fit kare) aşıyor.

  • Hayır, bu evler plaja bakar. İskeleler batı yakasında kanallara ve Intracoastal'a bakan evlerdedir; Florida'da iskeleli bir ev ya da villa arayan biri için rıhtım durumu her parselde tapu ve ölçüm belgelerinden doğrulanmalıdır.

  • Kasaba kurallarına göre plaj parkı kasaba sakinlerine ve misafirlerine açıktır; ortalama yüksek su çizgisinin altındaki ıslak kum eyalet arazisidir.

§ 09Golden Beach

Golden Beach

§ 10Fotoğraflar

06

Golden Beach'te okyanus kıyısındaki evler

Aerial image: USDA NAIP, via USGS The National Map (2023 acquisition). Public domain. — cropped to 4:5 and upscaled with AI · Lisans · Kaynak

Aerial image: USDA NAIP, via USGS The National Map (2023 acquisition). Public domain. — cropped to 4:5 and upscaled with AI · Lisans · Kaynak

Aerial image: USDA NAIP, via USGS The National Map (2023 acquisition). Public domain. — cropped to 4:5 and upscaled with AI · Lisans · Kaynak

Aerial image: USDA NAIP, via USGS The National Map (2023 acquisition). Public domain. — cropped to 4:5 and upscaled with AI · Lisans · Kaynak

Photo: Ines Hegedus-Garcia / Flickr (miamism), CC BY 2.0, cropped — cropped to 4:5 and edited (restored and upscaled with AI) · Lisans · Kaynak

Photo: Jimmy Baikovicius / Flickr (jikatu), CC BY-SA 2.0 — cropped to 4:5 and upscaled with AI · Lisans · Kaynak

Evi görme ve iletişim

Okyanus kıyısındaki bir evi görmek lisanslı bir broker aracılığıyla ayarlanır; yurt dışındaki bir alıcı için ilk tur video ile yapılabilir.

İstenecek ilk belge evin kot sertifikasıdır; sel haritalarının ancak tahmin edebildiğini o kesinleştirir.

Andrey Rossin, Florida lisanslı emlak brokeri, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC · Florida broker lisansı BK3069599 (eyaletin lisans sorgusu) · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160

Ara · +1 (786) 942-0502YazAndrey Rossin
Kişi2

Florida Gelir İdaresi (DOR), Miami-Dade 2026 kesin vergi kütüğü (dosya tarihi 16 Ekim 2026); malik alanları hiç yüklenmedi, sonuçlar yalnızca toplu. Miami-Dade County parsel poligonları; okyanus kıyısı ayrımı için USGS Ulusal Hidrografi Veri Seti. Miami-Dade Emlak Değerleme Ofisi vergi oranı tablosu. Florida Yasaları 509.032 ve 627.351; 44 CFR 61.6. Golden Beach Kasabası Yönetmelikler Kodu, 66. bölüm (Municode, 15 Haziran 2026 sürümü). FEMA Ulusal Sel Tehlikesi Katmanı (11 Eylül 2009'dan beri geçerli haritalar) ve 19 Şubat 2027'de yürürlüğe girecek revize haritaların bekleyen katmanı; 68 okyanus kıyısı parselinin tamamı okundu. Miami-Dade County fırtına kabarması planlama bölgeleri (county GIS katmanı, 2023 güncellemesi) ve Sunny Isles Beach belediyesinin kasırga sayfası. Mimarların yayımladığı proje sayfaları. Tarihli tam kaynak listesi: Yöntem ve kaynaklar.