Andrey Rossin

2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160

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Le registre

Acheter à Sunny Isles Beach ou à Golden Beach depuis l'étranger

  • Floride, comté de Miami-Dade.
  • Note établie par Andrey Rossin, courtier immobilier agréé en Floride, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC. Sources : textes fédéraux et de Floride, IRS, FinCEN, comté de Miami-Dade. Dernière vérification : 9 novembre 2026.

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01

Détenu en direct par un non-résident sans nationalité américaine, un appartement de 5 000 000 de dollars expose ses héritiers à un impôt fédéral sur les successions théorique de 1 932 800 dollars, après le crédit d'impôt. Détenu par l'intermédiaire d'une société étrangère, il laisse dans la succession les parts de cette société, qui comptent pour cet impôt comme des biens situés hors des États-Unis. Peu de décisions pèsent autant dans un achat depuis l'étranger, et celle-ci se prend avant le contrat.

Une personne qui vit à l'étranger peut acheter un appartement en copropriété (un condo, dans l'usage nord-américain) ou une maison en Floride, mais l'impôt fédéral, la loi de Floride et les documents propres à l'immeuble y attachent des conditions. Ce guide les rassemble d'après les textes de loi, l'IRS et les pages de l'État, chacune avec sa source. Il ne remplace ni un conseiller fiscal ni un avocat de Floride : chaque section s'arrête là où leur travail commence, et ces échanges ont leur place avant le contrat, non après. Toutes les pages de tours de ce site y renvoient.

§ 02Sur cette page

12

  1. 01

    L'essentiel en une page

  2. 02

    La retenue FIRPTA à la revente : ce qu'elle est, qui l'opère

  3. 03

    Droits de succession et donations

  4. 04

    Loyers et résidence fiscale

  5. 05

    Les règles de base et la loi de Floride sur les acquéreurs étrangers (SB 264), en détail

  6. 06

    Déclarations : FinCEN et le comté de Miami-Dade

  7. 07

    La taxe foncière en Floride

  8. 08

    Les frais d'achat

  9. 09

    Les documents d'une copropriété

  10. 10

    Assurance : inondation, vent et prêteur

  11. 11

    Louer son logement

  12. 12

    Visas : ce qu'un achat ne donne pas

§ 03

L'essentiel en une page

  • Revente ultérieure. Lorsque le vendeur est une personne étrangère au sens du fisc américain (foreign person), l'acheteur doit en règle générale retenir 15 % du prix de vente au titre du régime FIRPTA et les verser à l'IRS, l'administration fiscale fédérale.
  • Droits de succession. Pour un non-résident qui n'a pas la nationalité américaine, un bien immobilier américain détenu en direct entre dans l'assiette de l'impôt fédéral sur les successions, à des taux allant jusqu'à 40 %. Le crédit d'impôt ne couvre qu'environ les 60 000 premiers dollars de valeur. Les parts d'une société non américaine sont traitées comme des biens situés hors des États-Unis ; savoir si une telle structure convient dans un cas donné relève d'un conseiller fiscal, avant le contrat, non après.
  • Loi de Floride sur la propriété étrangère (articles 692.201 à 692.205). Elle vise toute personne domiciliée dans l'un de sept pays qui n'est ni citoyenne américaine ni titulaire d'une carte verte : la Chine, la Russie, l'Iran, la Corée du Nord, Cuba, la Syrie et, selon les termes de la loi, « le régime vénézuélien de Nicolás Maduro ». Elle couvre aussi les gouvernements et les partis politiques de ces pays, les sociétés qui y sont constituées ou établies et les entités qu'ils contrôlent. Le critère est le domicile, non le passeport.
  • Ce que la loi interdit. Une personne visée ne peut pas acheter à moins de 10 milles (un mille fait environ 1,6 km) d'une installation militaire ou d'une infrastructure critique, aéroports et ports compris ; une personne domiciliée en Chine ne peut acheter nulle part en Floride.
  • Une seule exception. Un seul bien résidentiel de 2 acres au plus (0,8 hectare), situé à plus de 5 milles d'une installation militaire, acheté en nom propre par une personne titulaire d'un visa américain en cours de validité non limité au tourisme ou de documents officiels d'asile. Chaque acheteur signe à la conclusion de la vente une déclaration sous peine de parjure (affidavit), et un propriétaire visé doit déclarer le bien au Florida Department of Commerce dans les 30 jours.
  • L'impôt foncier. En 2025, le taux cumulé était de 16,7227 millièmes (mills) à Sunny Isles Beach et de 23,4227 à Golden Beach, soit environ 1,67 % et 2,34 % de la valeur imposable par an.
  • Le droit de séjour. L'achat d'un logement ne donne aucun droit de vivre aux États-Unis ; la résidence ne s'obtient que par des programmes de visa distincts.
  • Location du logement. Une location de six mois ou moins exige une licence municipale de location de courte durée pour chaque lot, une licence d'hébergement délivrée par l'État et des immatriculations fiscales, ainsi que l'accord écrit de l'association ou une copie de ses statuts. Les documents de la copropriété peuvent restreindre davantage la location.

§ 04

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La retenue FIRPTA à la revente : ce qu'elle est, qui l'opère

Le régime FIRPTA est la règle fédérale qui taxe, par une retenue opérée lors de la signature de l'acte, la vente d'un bien immobilier américain par une personne étrangère. Dans la plupart des cas, c'est l'acheteur qui opère la retenue : la règle concerne donc celui qui achète à un vendeur étranger, et pas seulement le propriétaire qui revendra un jour.

La retenue FIRPTA (FIRPTA withholding) s'élève à 15 % du montant réalisé, le plus souvent le prix de vente. Des taux réduits ne valent que pour les logements modestes que l'acheteur habitera : aucune retenue jusqu'à 300 000 dollars, puis 10 % jusqu'à 1 000 000 de dollars. Au-delà de 1 000 000 de dollars, le taux de 15 % s'applique : toute vente de 5 millions de dollars ou plus par un vendeur étranger subit cette retenue, sauf certificat de l'IRS.

L'exception de résidence a sa propre condition. L'acheteur doit avoir l'intention d'occuper le logement au moins 50 % des jours d'utilisation au cours de chacune des deux premières périodes de 12 mois qui suivent le transfert.

La retenue tombe dans deux cas :

  • le vendeur certifie sous peine de parjure qu'il n'est pas une personne étrangère ;
  • l'IRS délivre un certificat de retenue, demandé par le formulaire 8288-B, qui la supprime ou la réduit.

Lorsqu'une société étrangère distribue un bien immobilier américain, la retenue porte sur la plus-value constatée, au taux de 21 %. Le taux applicable et un éventuel certificat se voient avec un conseiller fiscal, avant la signature de l'acte.

§ 05

Droits de succession et donations

L'impôt fédéral sur les successions atteint les biens immobiliers américains d'un non-résident sans nationalité américaine. L'exécuteur doit déposer le formulaire 706-NA dès que les actifs situés aux États-Unis au jour du décès dépassent 60 000 dollars. Le crédit d'impôt n'est que de 13 000 dollars, ce qui couvre l'impôt sur environ les 60 000 premiers dollars, bien loin de l'abattement dont bénéficient les citoyens et résidents américains. L'impôt suit le barème de l'article 2001(c), dont la tranche supérieure est de 40 % au-delà de 1 000 000 de dollars.

L'arithmétique est sévère. Avant dettes, déductions et convention fiscale, un appartement de 5 000 000 de dollars détenu en direct supporte un impôt théorique de 1 945 800 dollars, soit 1 932 800 dollars après le crédit de 13 000 dollars.

Seuls 15 pays ont signé avec les États-Unis une convention en matière de successions. Ce sont l'Australie, l'Autriche, le Canada (dans sa convention sur le revenu), le Danemark, la Finlande, la France, l'Allemagne, la Grèce, l'Irlande, l'Italie, le Japon, les Pays-Bas, l'Afrique du Sud, la Suisse et le Royaume-Uni. Aucun pays d'Amérique latine ne figure sur cette liste, pas plus qu'Israël, la Turquie ou la Russie.

Pour cet impôt, les parts d'une société non américaine détenues par un non-résident sont traitées comme des biens situés hors des États-Unis, alors que les parts d'une société américaine sont des biens américains. C'est le fondement légal de la détention d'un bien américain par une société étrangère.

Les donations d'immeubles américains sont soumises à l'impôt fédéral sur les donations. L'abattement annuel est de 19 000 dollars par bénéficiaire en 2025 et en 2026. Pour un conjoint qui n'a pas la nationalité américaine, il est de 190 000 dollars en 2025 et de 194 000 dollars en 2026 ; la déclaration se fait sur le formulaire 709-NA. Savoir si une structure convient dans un cas donné relève d'un conseiller fiscal.

§ 06

Loyers et résidence fiscale

Les loyers qu'un non-résident tire d'un bien américain, lorsqu'ils ne se rattachent pas à une activité américaine, sont imposés au taux forfaitaire de 30 % (ou au taux réduit d'une convention) sur le montant brut, sans aucune déduction. Le non-résident peut opter, au titre de l'article 871(d), pour un traitement en revenus liés à une activité américaine : les charges deviennent alors déductibles, et le revenu net est imposé au barème progressif. L'option se fait par une déclaration jointe au formulaire 1040-NR et vaut pour les années suivantes, sauf révocation.

Détenir par une société : LLC et société étrangère. Une société étrangère qui tire des revenus d'une activité américaine peut devoir, outre l'impôt sur les sociétés à 21 %, une taxe de 30 % sur les bénéfices de succursale (branch profits tax). Une LLC américaine (société à responsabilité limitée) détenue en totalité par une seule personne étrangère doit déposer chaque année un formulaire 1120 pro forma accompagné du formulaire 5472 ; l'amende pour défaut de dépôt est de 25 000 dollars.

La déclaration des bénéficiaires effectifs s'est resserrée. Depuis l'entrée en vigueur de la règle finale de FinCEN, l'agence antiblanchiment du Trésor américain, le 14 août 2026, les sociétés constituées aux États-Unis ne déclarent plus leurs bénéficiaires effectifs (BOI). Une société constituée à l'étranger et enregistrée pour exercer dans un État américain reste tenue de déclarer, mais seulement ses bénéficiaires effectifs non américains.

Le temps passé dans le logement compte aussi pour la résidence fiscale américaine. Le critère de présence substantielle est rempli avec au moins 31 jours dans l'année et 183 jours sur trois ans. Le calcul compte tous les jours de l'année en cours, un tiers de ceux de l'année précédente et un sixième de ceux de l'année d'avant. La Floride, de son côté, ne prélève aucun impôt d'État sur le revenu des particuliers, ni sur leurs successions ou leurs héritages. Séjours et mode de détention gagnent à se planifier ensemble, avec un conseiller fiscal.

§ 07

Les règles de base et la loi de Floride sur les acquéreurs étrangers (SB 264), en détail

Adoptée en 2023, la loi de Floride (Florida Statutes 692.201 à 692.205) a vu sa liste de sept pays reconduite à l'identique, avec effet au 1er juillet 2026. La nationalité seule ne la déclenche pas : c'est le domicile qui compte.

Une personne domiciliée en Chine qui n'est ni citoyenne américaine ni titulaire d'une carte verte ne peut acquérir aucun droit sur un bien immobilier en Floride, où que ce soit, sauf au titre de l'exception d'une résidence unique. La loi fixe les sanctions article par article :

  • 01

    Article 692.204, acheteurs domiciliés en Chine :

    l'acheteur commet un crime de troisième degré (third-degree felony), et le bien peut être confisqué ; la personne qui vend en connaissance de cause commet un délit de premier degré (first-degree misdemeanor).

  • 02

    Article 692.203, achats près des sites militaires et des infrastructures critiques :

    un bien acquis en violation peut être confisqué au profit de l'État, et l'acheteur comme la personne qui vend en connaissance de cause commettent un délit de deuxième degré (second-degree misdemeanor).

L'enregistrement et la déclaration sous serment valent pour toutes les personnes visées. Un propriétaire visé doit déclarer le bien au Florida Department of Commerce dans les 30 jours suivant l'acquisition, et un enregistrement tardif coûte 1 000 dollars par jour. Chaque acheteur signe cette déclaration sous serment à la conclusion de la vente. Les propriétaires concernés qui détenaient un bien avant le 1er juillet 2023 ont pu le conserver, mais devaient s'enregistrer avant le 31 décembre 2023.

Les tribunaux ont laissé la loi en vigueur. Le 4 novembre 2025, la cour d'appel fédérale du onzième circuit (affaire Shen) a confirmé le refus de suspendre les obligations d'enregistrement et de déclaration. Elle a renvoyé la contestation de la restriction d'achat, faute pour les requérants d'avoir démontré leur intérêt à agir.

La loi de Floride de 2023 vise ainsi les personnes domiciliées en Chine, en Russie, en Iran, en Corée du Nord, à Cuba, en Syrie ou sous le régime vénézuélien de Nicolás Maduro, sans nationalité américaine ni carte verte. Elle limite leurs achats près des sites militaires et des infrastructures critiques et, pour les personnes domiciliées en Chine, partout en Floride, avec une seule exception, étroite, pour un logement unique.

Sur cette côte, cette exception est la seule porte d'entrée. La loi ne retient une installation que si elle est protégée par des clôtures, des barrières ou des postes de garde, et deux installations qui remplissent ce critère se trouvent à moins de 10 milles de chaque adresse. L'aéroport Fort Lauderdale-Hollywood International relève du programme fédéral de sûreté aéroportuaire, Port Everglades des règles fédérales de sûreté portuaire ; tous deux sont à environ 6 à 10 milles.

Deux autres installations des catégories que la loi énumère sont proches : la station d'épuration North District du comté de Miami-Dade, à environ 1 à 4 milles, et l'aéroport de North Perry, à environ 6 à 10 milles. L'installation militaire la plus proche, à Dania Beach, se trouve à environ 8 à 12 milles, au-delà des 5 milles qu'exige l'exception.

Une personne visée ne peut donc acheter ici qu'un seul bien résidentiel de 2 acres (0,8 hectare) au plus, en son nom propre, avec un visa américain en cours de validité non limité au tourisme ou des documents officiels d'asile. L'achat doit être déclaré au Florida Department of Commerce dans les 30 jours. Les sociétés et autres entités visées par la loi ne peuvent pas acheter ici.

§ 08

Déclarations : FinCEN et le comté de Miami-Dade

La règle de FinCEN sur l'immobilier résidentiel, qui imposerait de déclarer les transferts sans financement de logements à des sociétés et à des trusts, n'est pas en vigueur. Le 19 mars 2026, le tribunal fédéral du district est du Texas l'a annulée, et FinCEN et le département de la Justice ont fait appel. Tant que cette décision tient, aucune déclaration n'est exigée ; FinCEN indique que, si l'annulation était infirmée, les déclarations ne seraient pas exigées rétroactivement. Ce point doit être revérifié avant tout achat.

L'ordonnance de ciblage géographique (Geographic Targeting Order) qui couvrait Miami-Dade obligeait les assureurs de titres à déclarer les achats comptant de 300 000 dollars ou plus par des personnes morales. Son dernier renouvellement courait du 10 octobre 2025 au 28 février 2026.

§ 09

La taxe foncière en Floride

Les taux. En 2025, le taux cumulé de l'impôt foncier (property tax) était de 16,7227 millièmes (mills) à Sunny Isles Beach, soit 16,72 dollars pour 1 000 dollars de valeur imposable, ou environ 1,67 % par an. Un logement évalué à 5 millions de dollars qui n'est pas la résidence principale de son propriétaire en Floride paierait ainsi environ 83 600 dollars par an.

Dans la commune de Golden Beach (Town of Golden Beach), le taux atteignait 23,4227 millièmes, soit 23,42 dollars pour 1 000 dollars, ou environ 2,34 %. Une maison évaluée à 10 millions de dollars qui n'est pas une résidence principale paierait ainsi environ 234 200 dollars. Les écoles prennent la plus grande part du taux, 6,6330 millièmes, devant le comté (4,5740) et les secours incendie (2,3965) ; le taux propre de la ville s'y ajoute. L'estimation de la valeur de marché par l'évaluateur du comté (just value) peut différer du prix payé, et après un achat l'évaluation revient à la pleine valeur de marché au 1er janvier suivant.

Le calcul d'un avis d'impôt. On part de la valeur imposable, c'est-à-dire la valeur d'évaluation diminuée des exonérations. On la multiplie par le taux cumulé, on divise par 1 000, puis on ajoute des contributions forfaitaires (non ad valorem), comme les déchets et l'éclairage. Les taux de fonctionnement des villes étaient en 2025 de 1,7000 millième à Sunny Isles Beach et de 7,8000 millièmes à Golden Beach, plus 0,6000 millième pour le service de la dette. Les taux cumulés proposés pour 2026 sont de 16,6407 et 22,9793 millièmes.

Le plafond d'évaluation. Hors résidence principale en Floride, la valeur d'évaluation retenue pour les taxes autres que scolaires ne peut pas augmenter de plus de 10 % par an. Le 3 novembre 2026, les électeurs de Floride ont approuvé l'amendement 3, à environ 62 % des voix selon les résultats non officiels ; il ramène ce plafond à 5 % à partir du rôle de 2027. Au 9 novembre 2026, l'État n'avait pas encore certifié le résultat. Pour une résidence principale, la hausse annuelle est plafonnée au plus faible de 3 % ou de l'évolution des prix à la consommation.

La résidence principale (homestead). L'exonération n'est ouverte qu'au propriétaire qui fait de bonne foi du logement sa résidence permanente en Floride : une personne présente aux États-Unis sous visa temporaire ne peut remplir ce critère. Elle est aujourd'hui de 25 000 dollars pour tous les prélèvements, plus jusqu'à 25 000 dollars pour les prélèvements hors écoles sur la valeur au-delà de 50 000 dollars.

L'amendement 3 la porte, pour les prélèvements hors écoles, à 150 000 dollars au 1er janvier 2027 et à 250 000 dollars au 1er janvier 2028, plus 25 000 dollars pour les prélèvements scolaires. Une personne qui n'avait pas de résidence permanente en Floride au 31 décembre 2026 obtient d'abord 50 000 dollars, et le montant supérieur à partir de la cinquième année.

§ 10

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Les frais d'achat

En Floride, pas de « frais de notaire » : les frais d'achat sont des taxes et des primes fixées par les textes.

Le droit de timbre. Dans le comté de Miami-Dade, le droit de timbre de Floride sur l'acte de vente (documentary stamp tax) est de 0,60 dollar par tranche de 100 dollars du prix. Il atteint environ 30 000 dollars pour un appartement de 5 000 000 de dollars ; le contrat de vente décide de la partie qui l'acquitte.

La surtaxe de Miami-Dade, de 0,45 dollar par 100 dollars, ne s'applique pas à un appartement en copropriété, que la loi de l'État range parmi les logements unifamiliaux exonérés. Elle ne s'applique pas non plus à un acte qui transfère uniquement une maison individuelle. Elle frappe en revanche un terrain nu, qui paie donc 1,05 dollar par 100 dollars, soit 52 500 dollars sur 5 000 000 de dollars.

Un achat financé ajoute un droit de timbre de 0,35 dollar par 100 dollars du prêt. S'y ajoute une taxe sur les actifs incorporels (intangible tax), impôt d'État assis sur le prêt lui-même, de 2 dollars par 1 000 dollars. Toutes les parties à l'acte sont solidairement tenues du droit de timbre, quelle que soit celle qui s'est engagée à le payer.

Qui paie quoi. Le contrat type Florida Realtors/Florida Bar range le droit de timbre et la surtaxe parmi les frais du vendeur. Sa clause régionale Miami-Dade laisse l'acheteur choisir l'agent de clôture (closing agent), qui conduit la vente, et payer la police d'assurance de titre du propriétaire. Le vendeur paie la recherche de titre et les recherches fiscales et de privilèges municipaux. La case cochée se négocie.

L'assurance de titre (title insurance). Elle garantit l'acheteur contre un vice du titre de propriété. Ses primes sont fixées par la réglementation de Floride, par tranche de 1 000 dollars de couverture. Elles sont de 5,75 dollars jusqu'à 100 000 dollars, 5,00 dollars jusqu'à 1 million, 2,50 dollars jusqu'à 5 millions, 2,25 dollars jusqu'à 10 millions et 2,00 dollars au-delà. Une police de propriétaire coûte ainsi 15 075 dollars sur 5 000 000 de dollars, et 26 325 dollars sur 10 000 000.

L'assurance inondation exigée par le prêteur. Un prêteur réglementé ne peut pas prêter sur un bâtiment situé en zone à risque spécial d'inondation (zones A et V) sans une assurance inondation couvrant au moins le solde du prêt ou le maximum disponible.

§ 11

Les documents d'une copropriété

Ce que reçoit l'acheteur d'un bien en revente. Le vendeur lui remet, à ses frais, le règlement de copropriété (declaration of condominium), l'acte constitutif, les statuts et le règlement intérieur de l'association, ses états financiers annuels et son budget. S'y joignent la fiche de questions-réponses et le formulaire de gouvernance de l'association.

Le dossier comprend aussi la plus récente étude des réserves pour l'intégrité structurelle (structural integrity reserve study), qui chiffre le fonds des gros travaux, ou une déclaration attestant qu'aucune n'a été réalisée. S'y ajoute le résumé du rapport d'inspection structurelle obligatoire, s'il en existe un.

Si le promoteur a transmis la gestion de l'immeuble aux copropriétaires après le 1er juillet 2023, le rapport d'inspection établi à cette remise s'y ajoute.

À réception de ce dossier, l'acheteur dispose de 7 jours pour résilier le contrat, samedis, dimanches et jours fériés non comptés. Ce droit tombe si le contrat constate une remise plus de 7 jours avant sa signature, et il s'éteint à la signature de l'acte définitif (closing). Pour un achat auprès du promoteur, le délai est de 15 jours.

§ 12

Assurance : inondation, vent et prêteur

Inondation. Le programme fédéral d'assurance inondation (NFIP) couvre au plus 250 000 dollars pour un bâtiment résidentiel et 100 000 dollars pour son contenu. La police de l'immeuble souscrite par une association de copropriétaires peut atteindre 250 000 dollars multipliés par le nombre de lots. Pour des logements de cette valeur, la couverture au-delà des plafonds du NFIP s'achète auprès d'assureurs privés. Une nouvelle police NFIP ne prend en général effet que 30 jours après sa souscription.

Vent. Citizens est l'assureur de dernier recours adossé à l'État de Floride. Il ne peut pas émettre de police de propriétaire de lot (unit owner's policy) lorsque la valeur de remplacement à neuf du lot, logement et contenu cumulés, atteint 700 000 dollars ou plus. Le seuil passe à 1 million de dollars dans les comtés où le régulateur des assurances de l'État constate une concurrence insuffisante. Ce qui compte est le coût de reconstruction et de réaménagement du lot, non le prix d'achat ; la police de l'association pour l'immeuble est une question distincte. Un agent d'assurance peut dire si un lot donné y est admissible.

Pour une maison, seul compte le coût de reconstruction à neuf du bâti. Citizens ne peut pas assurer une maison dont cette valeur atteint 700 000 dollars ou plus, ou 1 million de dollars dans les comtés où le régulateur constate une concurrence insuffisante.

§ 13

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Louer son logement

À Sunny Isles Beach. Louer un appartement en copropriété six mois ou moins constitue une location de vacances de courte durée. Il faut une licence municipale pour chaque lot, non transmissible au propriétaire suivant, et un récépissé de taxe professionnelle locale (Local Business Tax Receipt). La licence suppose à son tour :

  • une licence d'hébergement de l'État ;
  • les immatriculations fiscales auprès de l'État et du comté ;
  • une assurance de responsabilité civile ;
  • l'accord écrit de l'association ou une copie de ses statuts.

Une licence neuve coûte 300 dollars et le récépissé 110 dollars, plus 10 dollars de frais de dossier. L'occupation est limitée à deux personnes par chambre plus deux, 12 au plus, et les amendes atteignent 1 000 dollars à la première infraction et 2 500 dollars à la deuxième.

La ville ne limite pas la fréquence des locations, mais les documents de la copropriété peuvent fixer une fréquence et une durée minimale. Une maison louée moins de six mois à Sunny Isles Beach demande aussi une licence municipale ; la page de la ville n'en précise ni le tarif ni les plafonds de séjour.

À Golden Beach. La règle est plus stricte. Le code municipal interdit de louer ou d'occuper une maison pour moins de six mois consécutifs (article 66-91) ; la commune l'a adoptée en 2002, puis de nouveau en 2015 dans sa rédaction actuelle. L'article 509.032(7)(b) des Florida Statutes, qui interdit les règles locales limitant la durée d'une location de vacances, ne s'applique pas aux règles locales adoptées au plus tard le 1er juin 2011. Les revenus locatifs sont imposés comme indiqué plus haut.

§ 14

Visas : ce qu'un achat ne donne pas

L'achat d'un logement ne confère, à lui seul, aucun statut migratoire.

  • EB-5. Le programme exige un apport de capitaux dans une entreprise commerciale, et la réglementation exclut la détention d'une résidence personnelle. L'apport minimal est de 1 050 000 dollars, ou 800 000 dollars dans une zone ciblée ou un projet d'infrastructure, et l'entreprise doit créer au moins 10 emplois à temps plein aux États-Unis ; il ouvre une résidence permanente conditionnelle. Ces montants doivent être indexés pour les demandes déposées à partir du 1er janvier 2027, mais l'USCIS, le service fédéral de l'immigration, n'avait pas publié les nouveaux montants au 9 novembre 2026.
  • E-2. Réservé aux ressortissants des pays liés aux États-Unis par un traité de commerce, ce visa suppose une entreprise réelle et active : la détention d'une résidence n'y suffit pas.
  • Gold Card. Créée par le décret présidentiel 14351 du 19 septembre 2025, elle ouvre une voie accélérée vers un visa d'immigrant moyennant un don de 1 million de dollars au département du Commerce, ou 2 millions si une société paie. Elle est sans rapport avec un achat immobilier, et les sources lues pour ce guide n'en établissent pas le statut actuel.

Un non-citoyen sous visa temporaire ne peut pas demander l'exonération homestead. Chacune de ces questions relève d'un avocat en immigration.

Pour le lecteur

Questions fréquentes

  • Oui, sous conditions. Une personne domiciliée dans l'un de sept pays qui n'est ni citoyenne américaine ni titulaire d'une carte verte relève des restrictions de la loi de Floride de 2023. Une personne domiciliée en Chine ne peut acheter qu'au titre de l'exception d'une résidence unique. Sur cette côte, une personne visée ne peut acheter qu'un seul bien résidentiel de 2 acres au plus, en son nom propre et avec un visa admissible, puis doit le déclarer dans les 30 jours. Les sociétés visées ne peuvent pas y acheter. Tout autre acheteur relève des règles fiscales fédérales décrites plus haut.

  • Non. Un logement ne confère aucun statut migratoire ; l'EB-5 et l'E-2 sont des programmes distincts, qui exigent un apport de capitaux dans une entreprise active.

  • Par un contrat de vente, un dépôt de garantie conservé sous séquestre (escrow), l'examen des documents de copropriété ou du titre, et une signature de l'acte menée par un agent de clôture (closing agent) ou un avocat. Un financement suppose un prêteur américain disposé à prêter à un non-résident.

  • En général 15 % du prix de vente, lorsque le vendeur est une personne étrangère. Des taux réduits ne valent que pour les logements de 1 000 000 de dollars ou moins que l'acheteur habitera. Une vente de 5 millions de dollars ou plus subit donc la retenue de 15 %, sauf certificat de l'IRS demandé par le formulaire 8288-B.

  • Aucune retenue n'est due si le vendeur certifie qu'il n'est pas une personne étrangère, ou si l'IRS délivre un certificat de retenue. Il n'y en a pas non plus pour un logement de 300 000 dollars ou moins que l'acheteur habitera, aux conditions fixées par l'IRS.

  • L'acheteur retient en général 15 % du prix pour l'IRS au titre du FIRPTA ; le vendeur dépose ensuite une déclaration fiscale américaine, et la retenue s'impute sur l'impôt réellement dû.

  • Jusqu'à 40 % sur un bien immobilier américain détenu en direct, avec un crédit de 13 000 dollars qui ne couvre qu'environ les 60 000 premiers dollars. Sur un appartement de 5 000 000 de dollars détenu en direct, l'impôt théorique après crédit atteint 1 932 800 dollars, avant dettes, déductions et convention.

  • Une LLC américaine détenue par une seule personne étrangère doit déposer chaque année le formulaire 5472, sous peine d'une amende de 25 000 dollars, et ne met pas à elle seule le bien hors de l'impôt américain sur les successions. Pour cet impôt, les parts d'une société étrangère sont traitées comme des biens situés hors des États-Unis. Le choix relève d'un conseiller fiscal, avant le contrat.

  • Le droit de timbre sur l'acte est de 0,60 dollar par 100 dollars, soit environ 30 000 dollars sur 5 000 000 de dollars, sans surtaxe pour un appartement en copropriété ; le contrat fixe qui le paie. La police d'assurance de titre du propriétaire coûte 15 075 dollars sur 5 000 000 de dollars. Un achat financé ajoute 0,35 dollar par 100 dollars de l'hypothèque et 2 dollars par 1 000 dollars de taxe sur les actifs incorporels.

  • Seulement s'il fait de bonne foi du logement sa résidence permanente ; une personne présente aux États-Unis sous visa temporaire ne peut remplir ce critère.

  • Le taux cumulé de 2025 était de 16,7227 millièmes, soit environ 1,67 % de la valeur imposable ; un logement évalué à 5 millions de dollars qui n'est pas une résidence principale paierait environ 83 600 dollars par an. À Golden Beach, le taux était de 23,4227 millièmes.

  • Les conditions de prêt ne figuraient pas dans les sources de ce guide. Si l'achat est financé, le droit de timbre sur l'hypothèque et la taxe sur les actifs incorporels décrits plus haut s'appliquent, et un prêteur réglementé exige une assurance inondation pour un bâtiment situé en zone à risque spécial d'inondation.

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Internal Revenue Code, 26 U.S.C. 871, 884, 1445, 2001 et 2102 ; 26 CFR 20.2105-1 ; pages de l'IRS sur la retenue FIRPTA et ses exceptions, les déclarations de succession des non-résidents, les conventions en matière de successions et de donations, l'impôt sur les donations des non-résidents, les revenus immobiliers, le formulaire 5472 et le critère de présence substantielle. FinCEN : alerte sur les bénéficiaires effectifs (11 août 2026), statut et foire aux questions de la règle sur l'immobilier résidentiel, ordonnance de ciblage géographique (9 octobre 2025). Florida Statutes 692.201 à 692.205, 193.155, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031, 509.032, 627.351 et 718.503 ; Florida Administrative Code 12D-7.007 et 69O-186.003 ; Constitution de Floride, art. VII, s. 5 ; CS/HJR 1F (2026). Shen v. Commissioner, n° 23-12737 (11th Cir. 2025). Miami-Dade Property Appraiser, tables des taux et simulateur d'impôt ; Florida DOR, page du droit de timbre. 44 CFR 61.6 ; 42 U.S.C. 4012a. 8 CFR 204.6 ; 8 U.S.C. 1153(b)(5) ; 9 FAM 402.9 ; décret présidentiel 14351. Ville de Sunny Isles Beach, pages sur la location de courte durée ; Town of Golden Beach, Code of Ordinances, article 66-91 (Municode, version du 15 juin 2026). Contrat Florida Realtors/Florida Bar, Rev. 12/24. Liste complète des sources, datées : page de méthode.