Andrey Rossin

2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160

+1 (786) 942-0502247deal@gmail.com

Pour le lecteur

Comment ce site tient son registre : sources, méthode et dates

  • Sunny Isles Beach et Golden Beach (Floride).
  • Registre tenu par Andrey Rossin, courtier immobilier agréé en Floride, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC. Dernière vérification : 9 novembre 2026.

Illustration

Chaque chiffre de ce site remonte à une source nommée et datée, et chaque page indique quand ses données ont été relevées et quand elles ont été vérifiées pour la dernière fois. Là où le registre s'arrête, la page dit ce que montrent les documents publics et ce qu'ils taisent, plutôt que de combler le vide. Voici d'où viennent les chiffres, et comment ils se lisent.

§ 02

Les sources

Le rôle fiscal de l'État de Floride. Ventes enregistrées, valeurs fiscales (just values), surfaces habitables, années de construction et exonérations de résidence principale viennent du rôle définitif du Florida Department of Revenue pour le comté de Miami-Dade, dans son fichier 2026, daté d'octobre 2026. Le site ne charge jamais les champs du rôle qui nomment les propriétaires, et aucun numéro de lot, numéro de maison ni nom de propriétaire n'accompagne une valeur ou un prix.

Le registre des copropriétés et les études de réserves. Le Department of Business and Professional Regulation (DBPR) publie le registre des copropriétés et deux bases des études de réserves pour l'intégrité structurelle (structural integrity reserve study, SIRS), qui chiffrent le fonds à constituer pour la structure et les gros travaux. Une inscription prouve qu'une étude a été déclarée, non ce qu'elle conclut ; une absence ne prouve pas qu'aucune n'a été faite.

Les cartes d'inondation de la FEMA. Les zones se lisent sur la couche nationale de la FEMA (National Flood Hazard Layer) pour les cartes en vigueur, et sur sa couche provisoire pour les cartes révisées qui entrent en vigueur en février 2027. Ce sont des lectures de carte en un point et le long d'une ligne vers la plage, non des déterminations officielles.

Les villes et le comté. Les résolutions de la ville de Sunny Isles Beach, sa carte des projets approuvés, ses règles de location de courte durée et ses pages sur la sécurité des bâtiments ; le code municipal de Golden Beach, consulté sur Municode ; les zones de submersion du comté de Miami-Dade (storm surge planning zones), la submersion désignant l'eau de mer qu'un ouragan pousse sur la côte ; et les tables de taux de l'évaluateur du comté (Miami-Dade Property Appraiser).

Le CTBUH et les architectes. Hauteurs, étages, années d'achèvement et équipes de conception viennent du Council on Tall Buildings and Urban Habitat et des pages de projets des architectes eux-mêmes. Quand les sources divergent, les deux valeurs figurent.

Les promoteurs et la presse. Déclarations de promoteurs et articles de presse sont signalés comme tels, jamais présentés comme des données publiques. Le site ne montre aucune image de synthèse de promoteur et ne cite aucun prix de promoteur pour les tours en construction.

Les textes. Les textes juridiques et fiscaux viennent des lois et des pages des administrations, lus à la date indiquée, puis rédigés une seule fois, dans une formulation vérifiée que chaque page reprend.

§ 03

Illustration

Comment se lisent les chiffres : ce que mesure une vente

La vente entre parties indépendantes. Le rôle attribue un code à chaque acte enregistré. Les ventes codées 01 et 02 sont qualifiées, c'est-à-dire conclues entre personnes sans lien, aux conditions du marché ; pour Golden Beach, le code 03, vente indépendante d'un bien modifié avant le 1er janvier, compte aussi. Les autres codes, comme les transferts par un exécuteur testamentaire ou les actes pour une somme symbolique, sont exclus des médianes.

La limite des deux dernières ventes. Le rôle ne conserve que les deux ventes les plus récentes de chaque lot. Des actes qui concluent de longs contrats signés sur plan peuvent aussi échapper au code des ventes qualifiées. Un décompte de ventes est donc un plancher, non un total.

La période. Les ventes couvrent 2025 et le premier semestre de 2026 ; chaque page indique ses propres mois, car le dernier mois enregistré au rôle varie selon l'immeuble.

Des médianes, non des moyennes. Les prix sont donnés en médianes, les décomptes par tranche de prix. Pour ce site, le haut du marché commence à une vente enregistrée de cinq millions de dollars ou plus. Sur les pages de Golden Beach, un chiffre qui repose sur moins de trois ventes n'est pas publié.

Surface et prix au pied carré. Le prix au pied carré divise un prix de vente par la surface habitable que le comté enregistre. Le comté et les promoteurs mesurent la surface selon des règles différentes : leurs chiffres ne se comparent pas directement. Les comparaisons entre immeubles reposent sur la médiane de toutes les ventes indépendantes de chaque immeuble.

La valeur fiscale. L'estimation de la valeur de marché par l'évaluateur du comté est une évaluation fiscale, non un prix, et elle est signalée comme telle partout.

Les conversions. Les surfaces s'écrivent en mètres carrés, pieds carrés entre parenthèses, à l'inverse de l'édition anglaise ; les prix convertis au mètre carré sont arrondis à la centaine de dollars. Les dates s'écrivent en toutes lettres, et tout montant est en dollars américains, jamais converti à un taux de change qui vieillirait.

La confidentialité. Aucun numéro de lot, aucune adresse de maison et aucun nom de propriétaire n'apparaît à côté d'un prix, où que ce soit sur le site, et un chiffre qui repose sur moins de trois ventes n'est pas publié. Une vente manifestement sans rapport avec la valeur du bien est écartée des médianes, et la page le signale.

§ 04

Les dates et les corrections

Chaque page indique la date de ses données et la date de sa dernière vérification. Quand l'État publie un nouveau rôle, de nouvelles études de réserves ou des résultats électoraux certifiés, les pages concernées sont mises à jour et datées de nouveau. Les erreurs sont corrigées ouvertement et consignées au journal des corrections.

Pour le lecteur

Plus loin dans le registre

Contact

Andrey Rossin, courtier immobilier agréé en Floride, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licence de courtier BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com

Appeler · +1 (786) 942-0502ÉcrireAndrey Rossin