Andrey Rossin

2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160

+1 (786) 942-0502247deal@gmail.com

Kayıt

Yurt dışından konut almak: Sunny Isles Beach ve Golden Beach

  • Florida, Miami-Dade County
  • Hazırlayan: Andrey Rossin, Florida lisanslı emlak brokeri, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC
  • Veri: ABD ve Florida yasaları, IRS, FinCEN ve Florida Gelir İdaresi; 9 Kasım 2026'da kontrol edildi
  • Son kontrol: 9 Kasım 2026

İllüstrasyon

01

ABD vatandaşı olmayan ve yurt dışında yaşayan bir kişinin doğrudan sahip olduğu 5.000.000 dolarlık bir dairede, vergi kredisi düşüldükten sonra öngörülen ABD veraset vergisi 1.932.800 dolardır. Aynı konut yabancı bir şirketin hisseleri üzerinden tutulursa terekeye daire değil bu hisseler girer ve veraset vergisinde ABD dışındaki varlık sayılır. Yurt dışından bir alımda bundan ağır basan karar azdır ve bu karar sözleşmeden önce verilir.

Bu kıyıda yurt dışında yaşayan biri de konut alabilir, ama federal vergi, Florida yasası ve binanın kendi belgeleri buna koşullar bağlar; Florida'da ev almak ise ABD'de oturum hakkı vermez. Bu rehber, ABD'de, özellikle de Florida'da ev almak isteyen, ABD vatandaşı ya da mukimi olmayan bir alıcı için bu koşulları yasalardan, IRS'ten ve eyaletin kendi sayfalarından, her birinin kaynağıyla aktarıyor. Vergi veya hukuk danışmanlığı değildir: her bölüm bir vergi danışmanının ya da Florida avukatının devreye girdiği yerde durur ve bu görüşmeler sözleşmeden sonra değil, önce yapılmalıdır. Sitenin her kule sayfası buraya bağlanıyor.

§ 02Bu sayfada

12

  1. 01

    Bir bakışta

  2. 02

    İleride satış: FIRPTA

  3. 03

    Amerika'da miras vergisi: yabancılar için veraset ve bağış vergisi

  4. 04

    Kira geliri, şirketler ve vergi mukimliği

  5. 05

    Florida'nın yabancı mülkiyet yasası (2023)

  6. 06

    Bildirim kuralları

  7. 07

    Florida emlak vergisi nasıl hesaplanır?

  8. 08

    ABD'de ev alırken masraflar

  9. 09

    İkinci el alıcının hakları

  10. 10

    Sel ve fırtına sigortası

  11. 11

    Konutu kiraya vermek ve vergisi

  12. 12

    Vergi mukimliği ve oturum: Amerika'da ev alan oturum alır mı?

§ 03

Bir bakışta

  • İleride satış. Satıcı ABD vergi mevzuatına göre yabancıysa alıcı, genel kural olarak satış bedelinin %15'ini kesip IRS'e ödemek zorundadır; bu kurala FIRPTA denir.
  • Veraset vergisi. ABD vatandaşı ve mukimi olmayan bir kişinin doğrudan sahip olduğu ABD'deki gayrimenkul, oranı %40'a kadar çıkan ABD veraset vergisine tabidir; tanınan vergi kredisi değerin yalnızca yaklaşık ilk 60.000 dolarını karşılar. ABD dışında kurulmuş bir şirketin hisseleri ABD dışındaki varlık sayılır; böyle bir yapının somut durumda işe yarayıp yaramadığı sözleşmeden sonra değil, önce bir vergi danışmanına sorulmalıdır.
  • Florida'nın yabancı mülkiyet yasası (692.201–692.205. maddeler). Yedi ülkeden birinde ikametgâhı bulunan ve ABD vatandaşı ya da daimi oturum (green card) sahibi olmayan kişilere uygulanır: Çin, Rusya, İran, Kuzey Kore, Küba, Suriye ve yasanın ifadesiyle “Nicolás Maduro'nun Venezuela rejimi”. Bu ülkelerin hükümetlerini ve siyasi partilerini, orada kurulmuş ya da merkezi orada olan şirketleri ve bunların kontrol ettiği kuruluşları da kapsar. Ölçüt pasaport değil, ikametgâhtır.
  • Böyle bir alıcının alamayacağı yerler. Askerî bir tesisin ya da havalimanları ve limanlar dâhil kritik bir altyapı tesisinin 10 mil çevresi; ikametgâhı Çin'de olan biri için Florida'nın her yeri.
  • Tek istisna. Kişinin kendi adına aldığı, en fazla 2 akre (0,8 hektar) büyüklüğünde ve askerî tesislere 5 milden uzak tek bir konut; turizmle sınırlı olmayan geçerli bir ABD vizesi ya da resmî sığınma belgesi gerekir. Tapu devrinde her alıcı, yalan beyanın cezai sorumluluğunu üstlenerek yeminli bir beyan (affidavit) imzalar; kapsamdaki malik mülkü 30 gün içinde Florida Ticaret Bakanlığı'na kaydettirmelidir.
  • Emlak vergisi. 2025'te toplam oran Sunny Isles Beach'te binde 16,7227, Golden Beach'te binde 23,4227 idi; vergiye esas değerin yılda yaklaşık %1,67'si ve %2,34'ü.
  • Oturum. Ev almak ABD'de yaşama hakkı vermez; oturum ancak ayrı vize programlarıyla gelir.
  • Konutu kiraya vermek. Altı ay veya daha kısa kalışlar için her daireye ayrı bir belediye kısa süreli kiralama lisansı, eyaletin konaklama lisansı ve vergi kayıtları, ayrıca binanın yönetim derneğinin (association) yazılı onayı ya da tüzüğünün bir kopyası gerekir; kat mülkiyetinin kendi belgeleri kiralamayı daha da sınırlayabilir.

§ 04

İllüstrasyon

İleride satış: FIRPTA

FIRPTA, yabancı bir kişinin ABD'deki gayrimenkulü satışını tapu devrinde (closing) yapılan bir kesintiyle vergilendiren federal kuraldır. Çoğu durumda kesinti yükümlüsü alıcıdır; bu yüzden kural yalnızca ileride satacak bir maliki değil, satıcısı yurt dışında yaşayan bir daireyi ya da evi alan kişiyi de ilgilendirir.

FIRPTA kesintisi elde edilen tutarın, genellikle satış bedelinin %15'idir. İndirimli oranlar yalnızca alıcının içinde yaşayacağı mütevazı konutlarda geçerli: 300.000 dolara kadar kesinti yok, oradan 1.000.000 dolara kadar %10. 1.000.000 doların üzerinde %15 uygulanır; yani yabancı bir satıcının 5 milyon dolar ve üzerindeki her satışı, IRS bir sertifika vermedikçe %15'e tabidir.

Konutta yaşama istisnasının kendi koşulu var: alıcı, devirden sonraki ilk iki 12 aylık dönemin her birinde, konutun kullanıldığı günlerin en az %50'sinde orada yaşamayı planlamalıdır.

Kesinti iki durumda gerekmez:

  • satıcı, yalan beyanın cezai sorumluluğunu üstlenerek yabancı bir kişi olmadığını beyan ederse;
  • IRS, Form 8288-B ile başvurulan ve kesintiyi kaldıran veya azaltan bir sertifika verirse.

Yabancı bir şirket ABD'deki bir gayrimenkulü ortaklarına dağıttığında, kesinti elde ettiği kazanca %21 üzerinden uygulanır. Oran ve olası bir sertifika, tapu devrinden önce bir vergi danışmanına sorulacak konulardır.

§ 05

Amerika'da miras vergisi: yabancılar için veraset ve bağış vergisi

ABD veraset vergisi, ABD vatandaşı olmayan ve ABD'de mukim olmayan bir kişinin ABD'deki gayrimenkulüne uzanır. Ölüm anında ABD'deki varlıkların değeri 60.000 doları aşıyorsa vasiyeti yürüten kişi Form 706-NA ile beyanname verir. Vergi kredisi 13.000 dolardır ve yaklaşık ilk 60.000 doların vergisini karşılar; ABD vatandaşlarının ve mukimlerinin aldığının çok altında. Vergi 2001(c) maddesindeki tarifeyi izler ve en yüksek oran 1.000.000 doların üzerinde %40'tır.

Bir örnek ölçeği gösteriyor (borçlar, indirimler ve anlaşmalar hariç): doğrudan sahip olunan 5.000.000 dolarlık bir dairede hesaplanan vergi 1.945.800 dolar, 13.000 dolarlık vergi kredisi düşüldükten sonra 1.932.800 dolar.

ABD'nin veraset vergisi anlaşması yalnızca 15 ülkeyle var: Avustralya, Avusturya, Kanada (gelir vergisi anlaşmasının içinde), Danimarka, Finlandiya, Fransa, Almanya, Yunanistan, İrlanda, İtalya, Japonya, Hollanda, Güney Afrika, İsviçre ve Birleşik Krallık. Listede hiçbir Latin Amerika ülkesi yok; İsrail, Türkiye ve Rusya da yok.

Daireye ABD dışında kurulmuş bir şirket üzerinden sahip olunduğunda veraset vergisinde terekeye giren daire değil, şirketin hisseleridir: ABD vatandaşı ve mukimi olmayan bir kişinin elindeki bu hisseler ABD dışındaki varlık sayılır, ABD şirketinin hisseleri ise ABD'deki varlıktır. ABD'deki gayrimenkule yabancı bir şirket üzerinden sahip olmanın yasal dayanağı budur.

ABD'deki gayrimenkulün bağışı ABD bağış vergisine tabidir. Yıllık istisna 2025 ve 2026 için bağışı alan kişi başına 19.000 dolar; ABD vatandaşı olmayan eşe yapılan bağışlarda 2025 için 190.000, 2026 için 194.000 dolar. Beyanname Form 709-NA ile verilir. Bir yapının somut durumda işe yarayıp yaramadığı bir vergi danışmanına sorulmalıdır.

§ 06

Kira geliri, şirketler ve vergi mukimliği

Mukim olmayan bir kişinin ABD'deki mülkten aldığı kira, bir ABD işiyle bağlantılı değilse, hiçbir gider düşülmeden brüt tutarın %30'u (ya da daha düşük bir anlaşma oranı) üzerinden vergilenir. Malik bunun yerine 871(d) maddesi uyarınca kirayı iş geliri saymayı seçebilir: o zaman giderler düşülür ve net gelir artan oranlarla vergilenir. Seçim, Form 1040-NR'ye eklenen bir beyanla yapılır ve geri alınmadıkça geçerli kalır.

Şirket kurup ev almak, LLC ve tröst. Şirketlerin kendi maliyetleri var. ABD'de iş geliri elde eden yabancı bir şirket, %21 kurumlar vergisinin yanında %30 şube kâr vergisi ödeyebilir. Tek bir yabancı kişiye ait bir ABD LLC'si her yıl Form 5472 ekli, biçimsel (pro forma) bir Form 1120 vermek zorundadır; vermemenin cezası 25.000 dolardır.

Gerçek lehtar bildirimi (BOI) daraldı. ABD Hazine Bakanlığı'na bağlı mali suçlar birimi FinCEN'in 14 Ağustos 2026'dan beri yürürlükte olan nihai kuralına göre ABD'de kurulan şirketler artık gerçek lehtarlarını bildirmiyor. Yurt dışında kurulup bir ABD eyaletinde faaliyet için kayıt yaptırmış bir şirket ise bildirime devam ediyor ve yalnızca ABD dışındaki gerçek lehtarlarını bildiriyor.

Konutta geçirilen süre ABD vergi mukimliğine sayılır. İçinde bulunulan yılda en az 31 gün ve üç yılda 183 gün (bu yılın tüm günleri, geçen yılın üçte biri ve ondan önceki yılın altıda biri) ile “önemli ölçüde bulunma” (substantial presence) testi karşılanır. Florida kişilerin gelirinden, terekeden ya da mirastan eyalet vergisi almaz. Kalışlar ve sahiplik en iyi bir vergi danışmanıyla birlikte planlanır.

§ 07

Florida'nın yabancı mülkiyet yasası (2023)

2023 tarihli yasa, Florida Yasaları 692.201–692.205, yedi ülkelik listesini 1 Temmuz 2026'dan geçerli olarak değiştirmeden yeniden yürürlüğe koydu. Yasayı tek başına uyruk değil, ikametgâh tetikler.

İkametgâhı Çin'de olan ve ABD vatandaşı ya da daimi oturum sahibi olmayan bir kişi, tek konut istisnası dışında Florida'nın hiçbir yerinde gayrimenkul hakkı edinemez. Yasa yaptırımları madde madde koyar:

  • 01

    692.204. madde, ikametgâhı Çin'de olan alıcılar:

    alıcı üçüncü derece ağır suç işlemiş olur ve mülk müsadere edilebilir; bu yasağa aykırı olduğunu bilerek satış yapan kişi birinci derece hafif suç işler.

  • 02

    692.203. madde, askerî ve kritik altyapı tesislerine yakın alımlar:

    aykırı edinilen mülk eyalet lehine müsadere edilebilir; alıcı da, ihlal olduğunu bilerek satış yapan kişi de ikinci derece hafif suç işlemiş olur.

Kayıt ve yeminli beyan yasanın kapsadığı herkese uygulanır. Kapsamdaki malik mülkü edinmesinden itibaren 30 gün içinde Florida Ticaret Bakanlığı'na kaydettirmelidir; geç kaydın bedeli günde 1.000 dolardır. Tapu devrinde her alıcı yeminli bir beyan imzalar. 1 Temmuz 2023'ten önce mülk sahibi olan kapsamdaki kişiler mülklerini koruyabildi, ancak 31 Aralık 2023'e kadar kayıt yaptırmaları gerekiyordu.

Mahkemeler yasayı yürürlükte bıraktı. On Birinci Daire Temyiz Mahkemesi 4 Kasım 2025'te Shen davasında kayıt ve beyan şartlarına karşı ihtiyati tedbir talebinin reddini onadı; satın alma kısıtlamasına ilişkin talebi ise davacıların bu talep için dava açma hakkı (standing) bulunmadığı gerekçesiyle geri gönderdi.

Florida'nın 2023 tarihli yabancı mülkiyet yasası, ikametgâhı Çin, Rusya, İran, Kuzey Kore, Küba veya Suriye'de ya da Nicolás Maduro'nun Venezuela rejimi altında bulunan ve ABD vatandaşı ya da daimi oturum sahibi olmayan kişileri kapsar. Bu kişilerin askerî ve kritik altyapı tesislerine yakın alımlarını, ikametgâhı Çin'de olanlarınkini ise Florida'nın her yerinde sınırlar; tek bir konut için dar bir istisna vardır.

Bu kıyıda o istisna tek yoldur. Yasa bir tesisi yalnızca çitle çevriliyse, girişi engellenmişse ya da korunuyorsa hesaba katar ve bu ölçütü karşılayan iki tesis her adrese 10 mil mesafe içinde. Fort Lauderdale-Hollywood Uluslararası Havalimanı federal havalimanı güvenlik programı, Port Everglades de federal liman güvenliği kuralları gereği korunur; ikisi de yaklaşık 6–10 kara mili uzakta.

Yasanın saydığı türden iki tesis daha yakında: yaklaşık 1–4 kara mili uzaktaki Miami-Dade North District atık su arıtma tesisi ve yaklaşık 6–10 kara mili uzaktaki North Perry Havalimanı. En yakın askerî tesis (Dania Beach) yaklaşık 8–12 kara mili uzakta, yani istisnanın aradığı 5 milin ötesinde.

Dolayısıyla kapsamdaki bir kişi burada yalnızca kendi adına, en fazla 2 akrelik (0,8 hektar) tek bir konut alabilir; turizmle sınırlı olmayan geçerli bir ABD vizesi ya da resmî sığınma belgesi gerekir. Alım 30 gün içinde Florida Ticaret Bakanlığı'na (Florida Department of Commerce) kaydettirilmelidir. Yasanın kapsamındaki şirketler ve diğer kuruluşlar burada mülk alamaz.

§ 08

Bildirim kuralları

FinCEN Konut Gayrimenkulü Kuralı, şirketlere ve tröstlere yapılan kredisiz konut devirlerinin bildirilmesini öngörüyor. Kural yürürlükte değil: Teksas Doğu Bölgesi Federal Mahkemesi onu 19 Mart 2026'da iptal etti, FinCEN ve Adalet Bakanlığı itiraz etti. Karar yürürlükte kaldıkça bildirim gerekmiyor ve FinCEN'e göre iptal kaldırılırsa geriye dönük bildirim istenmeyecek. Bu durum her alımdan önce yeniden kontrol edilmelidir.

Miami-Dade'de tapu sigortacılarına şirketlerin 300.000 dolar ve üzerindeki nakit konut alımlarını bildirme yükümlülüğü getiren coğrafi hedefleme emrinin son dönemi 10 Ekim 2025 ile 28 Şubat 2026 arasıydı.

§ 09

Florida emlak vergisi nasıl hesaplanır?

Emlak vergisi. 2025'te Sunny Isles Beach'te tüm kalemler dâhil emlak vergisi oranı binde 16,7227 (16,7227 mill) idi: vergiye esas değerin her 1.000 doları için 16,72 dolar, yani yılda yaklaşık %1,67. Malikin Florida'daki birincil konutu (homestead) sayılmayan ve 5 milyon dolar değer biçilmiş bir konutun yıllık vergisi yaklaşık 83.600 dolar eder.

Golden Beach kasabasında oran binde 23,4227 idi: her 1.000 dolar için 23,42 dolar, yani yılda yaklaşık %2,34; birincil konut sayılmayan ve 10 milyon dolar değer biçilmiş bir ev yılda yaklaşık 234.200 dolar öder. Oranın en büyük payı binde 6,6330 ile okulların; ardından county'nin 4,5740'ı ve itfaiye ve kurtarmanın 2,3965'i geliyor, belediyenin kendi oranı bunlara eklenir. County emlak değerleme ofisinin piyasa değeri tahmini (“just value”, adil değer) ödenen fiyattan farklı olabilir; alımdan sonra değer, bir sonraki 1 Ocak'ta tam piyasa değeri üzerinden yeniden belirlenir.

Fatura nasıl tahmin edilir? Vergiye esas değer (değerlenmiş değer eksi muafiyetler) toplam vergi oranıyla (mill, yani binde) çarpılıp 1.000'e bölünür; çöp ve aydınlatma gibi değere bağlı olmayan kalemler buna eklenir. 2025'te belediye işletme oranı Sunny Isles Beach'te binde 1,7000, Golden Beach'te 7,8000 artı 0,6000 borç servisiydi; 2026 için önerilen toplam oranlar binde 16,6407 ve 22,9793.

Değer artışı tavanları. Malikin Florida'daki birincil konutu sayılmayan bir konutta, okul dışı vergilere esas değer (assessed value) yılda en fazla %10 artabiliyor. Florida seçmenlerinin 3 Kasım 2026'da resmî olmayan sonuçlara göre yaklaşık %62 oyla onayladığı 3 No'lu Değişiklik bu tavanı 2027 kütüğünden itibaren %5'e indiriyor; eyaletin onayı 9 Kasım 2026 itibarıyla henüz beklemedeydi. Birincil konutta yıllık artış, %3 ile tüketici fiyatlarındaki değişimden düşük olanıyla sınırlıdır (Save Our Homes).

Birincil konut muafiyeti. Muafiyet yalnızca konutu iyi niyetle kalıcı Florida ikametgâhı edinen malike açıktır; ABD'de geçici vizeyle bulunan biri bu koşulu karşılayamaz. Bugünkü yasaya göre muafiyet tüm kalemler için 25.000 dolar, ayrıca 50.000 doları aşan değer üzerinden okul dışı kalemler için 25.000 dolara kadar ek tutardır.

3 No'lu Değişiklik okul dışı kalemlerdeki muafiyeti 1 Ocak 2027'den itibaren 150.000 dolara, 1 Ocak 2028'den itibaren 250.000 dolara çıkarıyor (okul kalemleri için artı 25.000 dolar). 31 Aralık 2026'ya kadar Florida'da kalıcı ikametgâhı olmayan biri önce 50.000 dolar, daha yüksek tutarı ise beşinci yıldan itibaren alır.

§ 10

İllüstrasyon

ABD'de ev alırken masraflar

Miami-Dade County'de tapu devrinde, yani kapanışta, damga vergisi (documentary stamp tax) bedelin her 100 doları için 0,60 dolardır: 5.000.000 dolarlık bir dairede yaklaşık 30.000 dolar; vergiyi hangi tarafın ödeyeceğini satış sözleşmesi belirler. Miami-Dade'in 100 dolar başına 0,45 dolarlık ek vergisi kat mülkiyetindeki bir daireye uygulanmaz, çünkü eyalet yasası böyle bir daireyi tek konutluk mülk (single-family residence) sayar ve bu tür mülk muaftır. Yalnızca tek konutluk bir mülkü devreden tapuya da uygulanmaz. Boş arsaya ise uygulanır; arsa bu yüzden 100 dolarda 1,05 dolar, yani 5.000.000 dolarda 52.500 dolar öder.

Kredili alımda iki kalem daha eklenir: ipotek tutarının her 100 doları için 0,35 dolar damga vergisi ve kredinin her 1.000 doları için 2 dolarlık “intangible tax”, yani kredinin kendisi üzerinden alınan bir eyalet vergisi. Damga vergisinden, ödemeyi kim üstlenirse üstlensin, tapudaki tüm taraflar sorumludur.

Florida Realtors ve Florida Bar'ın standart sözleşmesi tapu damga vergisini ve ek vergiyi satıcının masrafları arasında sayar. Sözleşmenin Miami-Dade bölgesel hükmüyle tapu devrini yürüten şirketi (closing agent) alıcı seçer ve malik tapu sigortasını alıcı öder; tapu araştırmasını, vergi borcu araştırmasını ve belediyenin mülk üzerindeki alacak kayıtlarının (lien) araştırmasını satıcı öder. Hangi kutunun işaretleneceği pazarlık konusudur.

Florida'da tapu sigortası (title insurance) primleri her 1.000 dolarlık teminat için yönetmelikle belirlenir: 100.000 dolara kadar 5,75 dolar, 1 milyon dolara kadar 5,00 dolar, 5 milyon dolara kadar 2,50 dolar, 10 milyon dolara kadar 2,25 dolar, üzeri 2,00 dolar. 5.000.000 dolarlık malik poliçesi 15.075 dolar, 10.000.000 dolarlık 26.325 dolar tutar. Federal düzenlemeye tabi bir kredi kurumu, özel sel tehlikesi alanındaki (A ve V bölgeleri) bir binaya, en az kredi bakiyesi ya da alınabilecek azami tutar kadar sel sigortası olmadan kredi veremez.

§ 11

İkinci el alıcının hakları

İncelenecek kat mülkiyeti belgeleri. İkinci el bir satışta satıcı, masrafı kendisine ait olmak üzere alıcıya kat mülkiyeti beyannamesini (declaration of condominium), derneğin kuruluş belgesini, tüzüğünü ve kurallarını, yıllık mali tabloyu ve bütçeyi, derneğin soru-cevap belgesini ve yönetim formunu vermek zorundadır. Pakette en son yapısal bütünlük rezerv çalışması (structural integrity reserve study) ya da hiç yapılmadığına dair bir beyan ve gerekiyorsa zorunlu yapısal inceleme (milestone inspection) raporunun özeti de bulunur. Geliştirici yönetimi maliklere 1 Temmuz 2023'ten sonra devrettiyse devir incelemesi raporu (turnover inspection report) da eklenir.

Alıcı, belgeleri aldıktan sonraki 7 gün içinde (hafta sonları ve resmî tatiller sayılmaz) sözleşmeden cayabilir. Sözleşme belgelerin imzadan 7 günden daha önce teslim alındığını kayda geçiriyorsa bu hak doğmaz; tapu devriyle de sona erer. Doğrudan geliştiriciden alan bir alıcının süresi 15 gündür.

§ 12

Sel ve fırtına sigortası

Sel sigortası. Ulusal Sel Sigortası Programı (NFIP) bir konut binasına en fazla 250.000 dolar, eşyaya 100.000 dolar teminat verir; kat mülkiyeti derneğinin bina poliçesinde üst sınır, daire sayısının 250.000 dolarla çarpımıdır. Bu fiyat düzeyindeki konutlarda NFIP sınırlarını aşan teminat özel sigortayla sağlanır. Yeni NFIP poliçeleri genellikle alımdan 30 gün sonra başlar.

Fırtına sigortası. Florida'nın eyalet destekli son başvuru sigortacısı Citizens, dairenin konut ve eşya ikame maliyeti toplam 700.000 dolar veya üzerindeyse daire sahibi poliçesi düzenleyemez. Eyalet sigorta düzenleyicisinin yeterli rekabet bulunmadığına karar verdiği county'lerde sınır 1 milyon dolardır. Ölçü ödenen fiyat değil, daireyi yeniden yapma ve donatma maliyetidir; derneğin bina poliçesi ayrı bir konudur. Belirli bir dairenin durumunu bir sigorta acentesi söyleyebilir.

Müstakil evde ölçü yalnızca konutun ikame maliyetidir: Citizens, bu maliyet 700.000 dolar veya üzerinde olan bir evi sigortalayamaz; yeterli rekabet bulunmayan county'lerde sınır 1 milyon dolardır.

§ 13

İllüstrasyon

Konutu kiraya vermek ve vergisi

Sunny Isles Beach'te bir kat mülkiyeti dairesini altı ay veya daha kısa süreyle kiraya vermek kısa süreli tatil kiralamasıdır. Her daire için yeni malike devredilmeyen bir belediye lisansı ve yerel işletme vergisi belgesi (Local Business Tax Receipt) gerekir. Lisans da şunları şart koşar:

  • eyaletin konaklama lisansı;
  • eyalet ve county vergi kayıtları;
  • sorumluluk sigortası;
  • derneğin yazılı onayı ya da tüzüğünün bir kopyası.

Yeni lisans 300 dolar, işletme vergisi belgesi 110 dolar, artı 10 dolar başvuru ücreti. Kalabilecek kişi sayısı, yatak odası başına iki kişiye toplamda iki kişi eklenerek bulunur ve en fazla 12'dir; cezalar ilk ihlalde 1.000 dolara, ikincide 2.500 dolara ulaşıyor.

Belediye bir dairenin ne sıklıkla kiralanacağını sınırlamaz, ama kat mülkiyeti belgeleri sıklığı ve asgari süreyi sınırlayabilir. Sunny Isles Beach'te altı aydan kısa kiralanan müstakil bir ev de belediyenin Kod Uyum Birimi'nden lisans almalıdır; belediyenin sayfası ücretini ve kalış sınırlarını belirtmiyor.

Golden Beach daha katı. Kasaba kodu bir evin altı ardışık aydan kısa süreyle kiraya verilmesini ya da kullanılmasını yasaklıyor (66-91. madde); bu asgari süre ilk kez 2002'de kabul edildi, bugünkü metin 2015 tarihli. Yerel yönetimlerin tatil kiralamalarının süresini sınırlamasını yasaklayan Florida Yasası 509.032(7)(b), 1 Haziran 2011'de veya öncesinde kabul edilmiş yerel kurallara uygulanmaz. Kira geliri yukarıda anlatıldığı gibi vergilenir.

§ 14

Vergi mukimliği ve oturum: Amerika'da ev alan oturum alır mı?

Ev satın almak tek başına hiçbir ABD göçmenlik statüsü sağlamaz.

  • EB-5. Program ticari bir işletmeye sermaye konmasını şart koşar ve kişisel bir konuta sahip olmayı kapsam dışında tutar. Asgari tutar 1.050.000 dolar, hedeflenmiş istihdam bölgesinde veya altyapı projesinde 800.000 dolar; işletme en az 10 tam zamanlı ABD istihdamı yaratmalı ve program şartlı daimi oturuma götürür. Tutarlar 1 Ocak 2027'den itibaren yapılan başvurular için enflasyona göre güncellenecek; USCIS yeni rakamları 9 Kasım 2026 itibarıyla yayımlamamıştı.
  • E-2. Aktif bir ticari girişim gerektiren bir anlaşma vizesi; bir konuta sahip olmak bu şartı karşılamaz.
  • Gold Card. 19 Eylül 2025 tarihli 14351 sayılı Başkanlık Kararnamesi'yle oluşturulan, Ticaret Bakanlığı'na 1 milyon dolarlık bağış (şirket öderse 2 milyon dolar) karşılığında hızlandırılmış bir göçmen vizesi yolu. Konut almakla ilgisi yok ve bu rehber için okunan kaynaklar güncel durumunu ortaya koymuyor.

ABD vatandaşı olmayan ve geçici vizeyle bulunan biri Florida birincil konut muafiyetinden yararlanamaz. Bu soruların her biri bir göçmenlik avukatına sorulmalıdır; vergi mukimliği yukarıda, kira geliri ve şirketler bölümünde.

Okur için

Alıcıların sorduğu sorular

  • Evet, koşullarla. Yedi ülkeden birinde ikametgâhı olan ve ABD vatandaşı ya da daimi oturum sahibi olmayan bir kişi Florida'nın 2023 kısıtlamalarına tabidir; ikametgâhı Çin'de olan biri yalnızca tek konut istisnasıyla alabilir. Bu kıyıda kapsamdaki bir kişi yalnızca kendi adına ve uygun bir vizeyle, en fazla 2 akrelik tek bir konut alabilir ve onu 30 gün içinde kaydettirmelidir; kapsamdaki şirketler burada alım yapamaz. Diğer herkes yukarıdaki federal vergi kurallarına tabidir.

  • Hayır. Ev hiçbir göçmenlik statüsü vermez; EB-5 ve E-2, aktif bir işletmeye sermaye konmasını gerektiren ayrı programlardır.

  • Alım bir satış sözleşmesi, emanet hesapta (escrow) tutulan bir kaparo, kat mülkiyeti belgelerinin ya da tapunun incelenmesiyle ilerler ve tapu devrini yürüten bir şirket ya da avukat aracılığıyla tamamlanır. Krediyle alınacaksa, yerleşik olmayan birine finansman sağlamaya istekli bir ABD kredi kurumu gerekir.

  • Satıcı yabancı bir kişiyse kesinti genellikle satış bedelinin %15'idir. İndirimli oranlar yalnızca alıcının içinde yaşayacağı 1.000.000 dolar veya altındaki konutlarda geçerli; bu yüzden 5 milyon dolar ve üzerindeki bir satış, IRS Form 8288-B ile bir sertifika vermedikçe %15 kesintiye tabidir.

  • Satıcı yabancı bir kişi olmadığını beyan ederse ya da IRS bir kesinti sertifikası verirse kesinti yapılmaz. IRS'in koşulları karşılandığında, alıcının içinde yaşayacağı 300.000 dolar veya altındaki bir konutta da kesinti yoktur.

  • Alıcı genel kural olarak FIRPTA uyarınca bedelin %15'ini IRS için keser; satıcı ardından bir ABD beyannamesi verir ve kesinti gerçekte ödenecek vergiye mahsup edilir.

  • Vergi, doğrudan sahip olunan ABD gayrimenkulünde %40'a kadar çıkar ve 13.000 dolarlık vergi kredisi yalnızca yaklaşık ilk 60.000 doları karşılar. Doğrudan sahip olunan 5.000.000 dolarlık bir dairede vergi kredisi düşüldükten sonra hesaplanan vergi, borçlar, indirimler ve anlaşmalar hesaba katılmadan 1.932.800 dolardır.

  • Evet, ama tek yabancı ortaklı bir ABD LLC'si her yıl Form 5472 vermek zorundadır (vermemenin cezası 25.000 dolar) ve tek başına ABD veraset vergisini ortadan kaldırmaz. Yabancı şirket hisseleri veraset vergisinde ABD dışındaki varlık sayılır. Seçim sözleşmeden önce bir vergi danışmanıyla yapılmalıdır.

  • Tapu damga vergisi 100 dolarda 0,60 dolardır, yani 5.000.000 dolarda yaklaşık 30.000 dolar; bir dairede ek vergi alınmaz ve kimin ödeyeceğini sözleşme belirler. 5.000.000 dolarlık malik tapu poliçesi 15.075 dolar tutar; krediyle alan biri buna ipotek tutarının her 100 doları için 0,35 dolar ve her 1.000 doları için 2 dolar intangible tax ekler.

  • Yalnızca konutu iyi niyetle kalıcı ikametgâh edinirse; ABD'de geçici vizeyle bulunan biri bu koşulu karşılayamaz.

  • 2025'te Sunny Isles Beach'te toplam oran binde 16,7227, yani vergiye esas değerin yaklaşık %1,67'siydi; birincil konut sayılmayan, 5 milyon dolar değer biçilmiş bir konut yılda yaklaşık 83.600 dolar öder. Golden Beach'te oran binde 23,4227 idi.

  • Kredi koşulları bu rehberin kaynaklarında yer almıyor. Alım krediyle yapılırsa yukarıdaki ipotek damga vergisi ve intangible tax uygulanır; düzenlemeye tabi bir kredi kurumu, özel sel tehlikesi alanındaki bir bina için sel sigortası ister.

Okur için

Kaydın devamı

İletişim

Andrey Rossin, Florida lisanslı emlak brokeri, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC · Florida broker lisansı BK3069599 (eyaletin lisans sorgusu) · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160

Ara · +1 (786) 942-0502YazAndrey Rossin

ABD Gelir Vergisi Kanunu, 26 U.S.C. 871, 884, 1445, 2001 ve 2102; 26 CFR 20.2105-1; IRS'in FIRPTA kesintisi ve istisnaları, mukim olmayanların veraset vergisi beyannameleri, veraset ve bağış vergisi anlaşmaları, mukim olmayanlar için bağış vergisi, gayrimenkul geliri, Form 5472 ve önemli ölçüde bulunma testi sayfaları. FinCEN: gerçek lehtar uyarısı (11 Ağustos 2026); FinCEN'in Konut Gayrimenkulü Kuralı sayfası ve SSS'si; coğrafi hedefleme emri (9 Ekim 2025). Florida Yasaları 692.201–692.205, 193.155, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031, 509.032, 627.351 ve 718.503; Florida İdari Kodu 12D-7.007 ve 69O-186.003; Florida Anayasası, VII. madde, 5. bölüm; CS/HJR 1F (2026). Shen v. Commissioner, No. 23-12737 (On Birinci Daire, 2025). Miami-Dade Emlak Değerleme Ofisi vergi oranı tabloları ve vergi hesaplayıcısı; Florida Gelir İdaresi damga vergisi sayfası. 44 CFR 61.6; 42 U.S.C. 4012a. 8 CFR 204.6; 8 U.S.C. 1153(b)(5); 9 FAM 402.9; 14351 sayılı Başkanlık Kararnamesi. Sunny Isles Beach kısa süreli kiralama sayfaları; Golden Beach Kasabası Yönetmelikler Kodu, 66-91. madde (Municode, 15 Haziran 2026 sürümü). Florida Realtors/Florida Bar sözleşmesi, Rev. 12/24. Tarihli tam kaynak listesi: Yöntem ve kaynaklar.