Andrey Rossin

2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160

+1 (786) 942-0502247deal@gmail.com

Okur için

Yöntem ve kaynaklar

  • Bu site kaydını nasıl tutuyor
  • Hazırlayan: Andrey Rossin, Florida lisanslı emlak brokeri, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC
  • Son kontrol: 9 Kasım 2026

İllüstrasyon

Bu sitedeki her rakam, adı verilen ve tarihi belli bir kaynağa kadar izlenebilir; her sayfa verisinin ne zaman alındığını ve en son ne zaman kontrol edildiğini gösterir. Kaydın bittiği yerde sayfa boşluğu doldurmak yerine kamu kaydının neyi gösterip neyi göstermediğini söyler. Aşağıda rakamların nereden geldiği ve nasıl okunduğu anlatılıyor.

§ 02

Kaynaklar

Florida vergi kütüğü. Kayıtlı satışlar, adil değerler, yaşam alanları, yapım yılları ve birincil konut (homestead) muafiyetleri, Florida Gelir İdaresi'nin (DOR) Miami-Dade County için Ekim 2026 tarihli 2026 kesin kütüğünden gelir. Site kütüğün malik alanlarını hiç yüklemez; hiçbir değerin ya da fiyatın yanında daire numarası, ev numarası veya malik adı yer almaz.

Kat mülkiyeti sicili ve rezerv çalışması veritabanları. Florida Ticari ve Mesleki Düzenleme Dairesi (DBPR), kayıtlı kat mülkiyetlerinin sicilini ve yapısal bütünlük rezerv çalışmalarının (SIRS) iki veritabanını yayımlar. Listede yer almak bir çalışmanın bildirildiğini gösterir, sonucunu göstermez; listede olmamak da çalışmanın yapılmadığının kanıtı değildir.

FEMA sel haritaları. Sel bölgeleri, güncel haritalar için FEMA Ulusal Sel Tehlikesi Katmanı'ndan, Şubat 2027'de yürürlüğe girecek revize haritalar için FEMA'nın henüz yürürlüğe girmemiş haritaları gösteren katmanından okunur. Bunlar bina noktasında ve plaja doğru bir hat boyunca yapılan harita okumalarıdır, resmî bölge tespiti değildir.

Belediye ve county kayıtları. Sunny Isles Beach'in meclis kararları, onaylı projeler haritası, kısa süreli kiralama kuralları ve yapı güvenliği sayfaları; Golden Beach Kasabası'nın Municode'daki Yönetmelikler Kodu; Miami-Dade County'nin fırtına kabarması planlama bölgeleri (Storm Surge Planning Zones) ve Miami-Dade Emlak Değerleme Ofisi'nin vergi oranı tabloları.

CTBUH ve mimarlar. Yükseklik, kat sayısı, tamamlanma yılı ve tasarım ekipleri Council on Tall Buildings and Urban Habitat'ten (CTBUH Skyscraper Center) ve mimarların kendi proje sayfalarından gelir; kaynaklar çeliştiğinde iki değer de verilir.

Geliştiriciler ve basın. Geliştirici beyanları ve basın haberleri böyle etiketlenir, hiçbir zaman kayıt olarak sunulmaz. Site inşaat hâlindeki kuleler için geliştirici görseli göstermez, geliştirici fiyatı aktarmaz.

Yasalar ve federal kurallar. Hukuk ve vergi metinleri yasaların kendisinden ve kurumların kendi sayfalarından, gösterilen tarihte okunur; bir kez denetlenmiş ifadeyle yazılır ve her sayfa aynı ifadeyi kullanır.

§ 03

İllüstrasyon

Rakamları okurken

Bağımsız satış. Kütük tescil edilen her tapuya bir kod verir. 01 ve 02 kodlu satışlar nitelikli sayılır, yani birbirinden bağımsız taraflar arasında piyasa koşullarında yapılmıştır; Golden Beach'te mülkün 1 Ocak'tan önce değiştiği bağımsız satışları gösteren 03 kodu da sayılır. Terekeyi yöneten kişinin (executor) yaptığı devirler ya da sembolik bedelli tapular gibi diğer kodlar medyanlara girmez.

Son iki satış sınırı. Kütük her parselin yalnızca son iki satışını tutar; uzun süreli ön satış sözleşmelerinin tapu devirleri de bağımsız satış kodunun dışında kalabilir. Bu yüzden satış sayıları tam toplam değil, alt sınırdır.

Dönem. Satışlar 2025'ten 2026 ortasına kadar sayılır; kütüğün son kayıtlı ayı binaya göre değiştiği için her sayfa kendi aylarını belirtir.

Medyan, ortalama değil. Fiyatlar medyan, yani satışlar sıraya dizildiğinde ortadaki değer olarak, satış sayıları ise fiyat bandına göre verilir. Sitenin piyasanın tepesi için eşiği kayıtlı beş milyon dolar veya üzeri bir satıştır. Golden Beach sayfalarında üçten az satışa dayanan rakamlar yayımlanmaz.

Alan ve metrekare fiyatı. Metrekare fiyatı, satış fiyatının county'nin kaydettiği yaşam alanına bölünmesiyle bulunur. County ve geliştiriciler alanı farklı kurallarla ölçer; bu yüzden ikisinin rakamları doğrudan karşılaştırılamaz. Binalar arasındaki karşılaştırmalar, her binadaki tüm bağımsız satışların medyanını kullanır.

Adil değer. County emlak değerleme ofisinin piyasa değeri tahmini vergi amaçlı bir değerlemedir, fiyat değildir; her yerde böyle etiketlenir.

Dönüşümler. Alanlar metrekare olarak verilir, fit kare parantez içindedir (İngilizce sürümde sıra tersinedir); çevrilen metrekare fiyatları en yakın yüz dolara yuvarlanır. Tarihler tam yazılır ve tüm tutarlar ABD dolarıdır; eskiyecek bir kurla hiçbir zaman çevrilmez.

Gizlilik. Sitenin hiçbir yerinde bir fiyatın yanında daire numarası, ev adresi ya da malik adı yer almaz ve üçten az satışa dayanan bir rakam gösterilmez. Konutun değeriyle açıkça uyumsuz bir satış medyanlara alınmaz ve sayfa bunu belirtir.

§ 04

Tarihler ve güncelleme

Her sayfa veri tarihini ve son kontrol tarihini gösterir. Eyalet yeni bir kütük, yeni rezerv çalışması bildirimleri ya da onaylı seçim sonuçları yayımladığında ilgili sayfalar güncellenir ve yeniden tarihlenir. Hatalar açıkça düzeltilir ve düzeltme günlüğünde listelenir.

Okur için

Kaydın devamı

İletişim

Andrey Rossin, Florida lisanslı emlak brokeri, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC · Florida broker lisansı BK3069599 (eyaletin lisans sorgusu) · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160

Ara · +1 (786) 942-0502YazAndrey Rossin