Casas em Golden Beach: o que se vendeu e por quanto

Dezessete vendas independentes chegaram a US$ 5 milhões ou mais, com mediana de US$ 11,3 milhões. Treze delas foram de casas construídas com código qualificado, com mediana de cerca de US$ 19,3 mil por m² (US$ 1.792 por pé quadrado) e casa mediana de 567 m² (6.103 pés quadrados).

De janeiro de 2025 a julho de 2026, as torres de Sunny Isles Beach registraram 72 vendas independentes de apartamentos nesse patamar. A mediana foi de US$ 7,0 milhões, cerca de US$ 21,9 mil por m² (US$ 2.036 por pé quadrado). O apartamento custa mais por metro quadrado; a casa de Golden Beach custa mais por venda e vem com o terreno.

Contando todas as transferências registradas de US$ 5 milhões ou mais, com qualquer código, foram 20: 5 de frente para o mar, 12 à beira d’água, a oeste, e 3 em lotes do interior, 4 delas de terrenos vagos.

Alguns preços registrados não são vendas de mercado e ficam fora das medianas: 23 transferências nominais, duas transferências de inventariante ou tutor (a maior, de US$ 24,0 milhões) e uma transferência com código atípico, de US$ 12,5 milhões. Uma venda de código 03, de US$ 21,0 milhões, foi entre partes independentes, mas de um imóvel que sofreu alterações antes de 1º de janeiro; ela entra nas vendas acima, mas não no preço por área.

Imposto predial. Em 2025, a alíquota total em Golden Beach (Town of Golden Beach) foi de 23,4227 mills, ou US$ 23,42 para cada US$ 1.000 de valor tributável, cerca de 2,34% ao ano. Um imóvel avaliado em US$ 10 milhões que não seja a residência principal do dono na Flórida (homestead) pagaria cerca de US$ 234,2 mil por ano. Depois da compra, o imóvel é reavaliado pelo valor de mercado pleno em 1º de janeiro do ano seguinte. O valor justo do avaliador pode diferir do preço pago; aqui, o valor justo mediano das casas no cadastro de 2026 é de US$ 6,66 milhões.

Na escritura. Em Miami-Dade, o imposto de selo da Flórida sobre a escritura (documentary stamp tax) é de US$ 0,60 por US$ 100 do preço: cerca de US$ 40.365 na mediana das vendas independentes da cidade, de US$ 6,7275 milhões. O contrato de compra e venda define quem o paga. A sobretaxa de Miami-Dade, de US$ 0,45 por US$ 100, não incide sobre a escritura que transfere apenas uma residência unifamiliar, mas incide sobre um terreno vago.

Numa compra financiada, somam-se o imposto de selo sobre a hipoteca, de US$ 0,35 por US$ 100 do empréstimo, e o imposto sobre intangíveis (intangible tax), tributo estadual sobre o próprio empréstimo, de US$ 2 por US$ 1.000.

Seguro. O programa federal de seguro contra inundação (NFIP) cobre até US$ 250 mil por edifício residencial e US$ 100 mil de conteúdo; para casas nesses valores, a cobertura acima desses limites vem do mercado privado. A Citizens, seguradora de último recurso mantida pelo estado da Flórida, não pode segurar uma casa cujo custo de reposição da construção chegue a US$ 700 mil ou mais. Nos condados em que o regulador constata concorrência insuficiente, o limite é de US$ 1 milhão. Conta o custo de reconstruir a casa, não o preço pago; um corretor de seguros pode dizer se determinada casa se qualifica.

Zonas de inundação a oeste. A maior parte das casas do lado oeste já fica na Zona AE, a área com 1% de chance de inundação em qualquer ano, onde o banco que financia costuma exigir seguro contra inundação. Nos mapas revisados, todas as 333 parcelas a oeste da Ocean Boulevard, menos 24, ficam nela.

Nos mapas atuais da FEMA, em vigor desde 11 de setembro de 2009, a Zona AE tem cota de 1,8 m (6 pés) em 145 dessas parcelas e de 2,1 m (7 pés) em 134. A Zona X não sombreada, de risco mínimo, cobre 54. Os mapas revisados, em vigor a partir de 19 de fevereiro de 2027, indicam Zona AE com 2,1 m (7 pés) em 308 parcelas (2,4 m, ou 8 pés, em uma). Nas outras 24, indicam Zona X sombreada, com 0,2% de chance de inundação por ano.

Na cidade toda, 36 parcelas passam da Zona X para a Zona AE, e 15 passam da AE para a X.

A cota de inundação de referência (base flood elevation) é a altura que a água deve alcançar numa cheia com 1% de chance em qualquer ano, medida a partir do nível de referência do mapa. Não é a profundidade da água. Os mapas atuais a medem no referencial NGVD29, e os revisados no NAVD88, e os números não se comparam diretamente; são leituras de mapa, não determinações oficiais.

Como toda Golden Beach, o lado oeste fica na Zona B do mapa de planejamento do condado (Storm Surge Planning Zones). Ali, a maré de tempestade, a água do mar que um furacão empurra para a terra, é um risco a partir da categoria 2. As evacuações são ordenadas pela trajetória e pela maré prevista de cada tempestade, não apenas pela categoria.

Regras de construção. O código municipal (Town of Golden Beach Code of Ordinances, Municode, versão de 15 de junho de 2026) destina todos os lotes residenciais a casas unifamiliares, sem uso comercial. Ele também proíbe alugar ou ocupar uma casa por menos de seis meses consecutivos, regra que a cidade adotou em 2002 e readotou no texto atual em 2015. O Estatuto da Flórida 509.032(7)(b), que proíbe leis locais que limitem a duração da locação de temporada, não se aplica às leis locais adotadas até 1º de junho de 2011.

O lote de tamanho pleno tem pelo menos 22,9 m (75 pés) de frente e 1.045 m² (11.250 pés quadrados); o reduzido, 15,2 m (50 pés) e 697 m² (7.500 pés quadrados). A casa pode ter até 8,4 m (27,5 pés), ou 9,1 m (30 pés) num lote com 100 pés de frente ou mais, medidos do primeiro piso acabado. Num lote pleno, precisa de pelo menos 279 m² (3.000 pés quadrados) de área de moradia, e pelo menos 35% de cada lote fica permeável.

Nos lotes de canal e do Intracoastal, os recuos são de 10,7 m (35 pés) na frente e nos fundos e de 2,3 ou 3 m (7,5 ou 10 pés) nas laterais. O primeiro piso acabado fica a 2,7 m (9 pés) no referencial NAVD88. As cores externas saem da paleta do Conselho Municipal, e carports são proibidos.

Limites de reajuste e compra do exterior. O limite de reajuste e as regras do homestead estão na página Golden Beach, e as regras de construção da orla, na página das mansões de frente para o mar. As regras para quem compra do exterior estão no guia de compra do exterior.