Comprar do exterior: as regras para Sunny Isles Beach e Golden Beach

• Na venda futura. Quando o vendedor é estrangeiro para o fisco americano (foreign person), o comprador em geral retém 15% do preço e os repassa ao IRS, a Receita Federal americana: é a regra do FIRPTA.
• Imposto sobre a herança. Para quem não é residente nem cidadão americano, o imóvel nos EUA mantido diretamente entra no imposto federal sobre a herança (estate tax), com alíquotas de até 40% e um crédito que cobre só cerca dos primeiros US$ 60 mil. Ações de empresa não americana contam como bens fora dos EUA; se a estrutura serve a um caso concreto, um consultor tributário diz antes do contrato.
• A lei da Flórida sobre propriedade estrangeira (seções 692.201 a 692.205). Vale para quem tem domicílio num de sete países e não é cidadão americano nem titular de green card: China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, Síria e, nas palavras da lei, “o regime venezuelano de Nicolás Maduro”. Alcança também os governos e partidos desses países, as empresas constituídas ou sediadas neles e as entidades que eles controlam. O critério é o domicílio, não o passaporte.
• Onde essa pessoa não pode comprar. A menos de 10 milhas de uma instalação militar ou de infraestrutura crítica, categoria que inclui aeroportos e portos; com domicílio na China, em nenhum lugar da Flórida.
• A única exceção. Um único imóvel residencial de até 2 acres (0,8 ha), a mais de 5 milhas de uma instalação militar, comprado em nome próprio por quem tem visto americano válido que não seja de turismo, ou documentos oficiais de asilo. No fechamento, todo comprador assina uma declaração juramentada (affidavit), sob pena de perjúrio, e o proprietário abrangido registra o imóvel no Departamento de Comércio da Flórida em até 30 dias.
• Imposto predial. Em 2025, a alíquota total foi de 16,7227 mills em Sunny Isles Beach e de 23,4227 em Golden Beach, cerca de 1,67% e 2,34% ao ano do valor tributável.
• Residência. Comprar um imóvel não dá direito de morar nos EUA; a residência vem só de programas de visto à parte.
• Alugar o imóvel. Estadias de seis meses ou menos exigem licença municipal de curta temporada por unidade, licença estadual de hospedagem, inscrições fiscais e o consentimento escrito da associação ou cópia do seu estatuto; os documentos do condomínio podem restringir ainda mais.

O aluguel recebido por um não residente, quando não ligado a uma atividade empresarial nos EUA, paga 30% sobre o valor bruto, ou a alíquota menor de um tratado, sem deduções. Pela seção 871(d), o proprietário pode tratá-lo como renda empresarial: as despesas passam a ser dedutíveis e o líquido paga as alíquotas progressivas. A opção se faz com uma declaração anexa ao Formulário 1040-NR e vale até ser revogada.

As empresas têm custos próprios. Uma empresa estrangeira com renda empresarial nos EUA pode dever 30% de imposto sobre lucros de filial, além dos 21% do imposto corporativo. Uma LLC americana de sócio estrangeiro único entrega todo ano um Formulário 1120 pro forma com o Formulário 5472, sob multa de US$ 25 mil.

A obrigação de informar os beneficiários finais ficou mais restrita. Pela regra final do FinCEN, em vigor desde 14 de agosto de 2026, empresas constituídas nos EUA deixaram de informá-los. Uma empresa constituída no exterior e registrada para operar num estado americano continua obrigada e informa só os beneficiários não americanos.

O tempo passado no imóvel conta para a residência fiscal. O teste de presença substancial se cumpre com pelo menos 31 dias no ano corrente e 183 dias em três anos. Contam todos os dias do ano corrente, um terço dos do anterior e um sexto dos do ano antes dele. A Flórida não cobra imposto estadual sobre a renda de pessoas físicas, sobre espólios nem sobre heranças. Estadias e titularidade se planejam com um consultor tributário.

Imposto predial. Em 2025, a alíquota total em Sunny Isles Beach foi de 16,7227 mills, US$ 16,72 por US$ 1.000 de valor tributável, cerca de 1,67% ao ano. Um imóvel avaliado em US$ 5 milhões que não seja a residência principal do dono na Flórida (homestead) pagaria cerca de US$ 83,6 mil por ano.

Na cidade de Golden Beach (Town of Golden Beach), a alíquota foi de 23,4227 mills, US$ 23,42 por US$ 1.000, cerca de 2,34% ao ano: uma casa de US$ 10 milhões sem homestead pagaria cerca de US$ 234,2 mil. As escolas levam a maior parte, 6,6330 mills, à frente do condado (4,5740) e dos bombeiros e resgate (2,3965); a alíquota da cidade vem por cima. O valor justo (just value) do avaliador do condado pode diferir do preço pago, e o imóvel comprado é reavaliado pelo valor de mercado pleno em 1º de janeiro do ano seguinte.

Como estimar a conta. Multiplica-se o valor tributável (valor avaliado menos isenções) pela alíquota total, divide-se por 1.000 e somam-se as taxas não proporcionais ao valor, como lixo e iluminação. As alíquotas municipais de 2025 foram de 1,7000 mill em Sunny Isles Beach e de 7,8000 mills em Golden Beach, mais 0,6000 do serviço da dívida; os totais propostos para 2026 são de 16,6407 e 22,9793.

Limites de reajuste. Fora do homestead, o valor avaliado para os impostos não escolares sobe no máximo 10% ao ano. A Emenda 3, aprovada por cerca de 62% dos eleitores em 3 de novembro de 2026 (resultado não oficial), baixa o teto para 5% a partir do cadastro de 2027. A certificação estadual seguia pendente em 9 de novembro de 2026. Num homestead, o reajuste anual se limita ao menor entre 3% e a inflação.

A isenção de homestead. Vale só para o proprietário que faz do imóvel, de boa-fé, sua residência permanente na Flórida, o que quem está nos EUA com visto temporário não cumpre. Pela lei atual, é de US$ 25 mil para todos os impostos, mais até US$ 25 mil nos não escolares sobre o valor acima de US$ 50 mil.

A Emenda 3 eleva a isenção dos impostos não escolares a US$ 150 mil a partir de 1º de janeiro de 2027 e a US$ 250 mil a partir de 1º de janeiro de 2028. Nos escolares, somam-se US$ 25 mil. Quem não tinha residência permanente na Flórida até 31 de dezembro de 2026 recebe US$ 50 mil de início e o valor maior a partir do quinto ano.

Seguro contra inundação. O Programa Nacional de Seguro contra Inundação (NFIP) cobre até US$ 250 mil por edifício residencial e US$ 100 mil de conteúdo; a apólice do edifício contratada pelo condomínio pode chegar a US$ 250 mil vezes o número de unidades. Nesses valores, a cobertura acima dos limites do NFIP vem do mercado privado. Uma apólice nova do NFIP costuma valer 30 dias após a contratação.

Seguro contra vendaval. A Citizens, seguradora de último recurso do estado, não emite a apólice do proprietário de unidade quando o custo de reposição da unidade e do conteúdo chega a US$ 700 mil ou mais. Nos condados onde o regulador estadual de seguros constata pouca concorrência, o limite sobe para US$ 1 milhão. Conta o custo de reposição, não o preço pago; a apólice da associação, para o edifício, é outra questão. Um corretor de seguros diz se a unidade se qualifica.

Numa casa, conta só o custo de reposição da construção: a Citizens não segura casa cujo custo chegue a US$ 700 mil, ou a US$ 1 milhão nesses condados.