Дома в Голден-Бич: что продано и за сколько

Сделок между независимыми сторонами от 5 млн долларов — семнадцать, медиана 11,3 млн. Тринадцать из них — готовые дома с подходящим кодом, с медианой 1792 доллара за кв. фут (около 19 300 за м²) при 567 м² (6103 кв. фута). С января 2025 по июль 2026 года в башнях Санни-Айлс-Бич — 72 такие сделки с квартирами, медиана 7,0 млн и 2036 долларов за кв. фут. Квартира в башне дороже за фут, дом в Голден-Бич — за сделку, и к нему прилагается земля.

Все зарегистрированные передачи права собственности от 5 млн долларов с любым кодом — 20: 5 у океана, 12 у воды на западной стороне и 3 без выхода к воде, из них 4 — незастроенные участки.

Часть записанных цен — нерыночные сделки, и в медианы они не входят: 23 номинальные передачи, две передачи душеприказчиком или опекуном (более крупная — на 24,0 млн долларов) и одна нетипичная — на 12,5 млн. Сделка с кодом 03 на 21,0 млн прошла между независимыми сторонами, но объект изменился до 1 января: в счёт сделок она вошла, в цену фута — нет.

Налог на недвижимость. Сколько надо денег для жизни в доме, справочник не считает, но главную обязательную статью назвать может — это налог. Совокупная ставка в городке Голден-Бич в 2025 году — 23,4227 милла, или 23,42 доллара с каждой 1000 долларов налогооблагаемой стоимости, около 2,34% в год. Дом с оценкой 10 млн долларов, не служащий основным жильём во Флориде (homestead), платит около 234 200 долларов в год. С 1 января после покупки дом оценивают заново по полной рыночной стоимости. Справедливая стоимость, которую назначает оценщик, может отличаться от уплаченной цены; медианная справедливая стоимость дома по городку в ведомости 2026 года — 6,66 млн долларов.

При покупке. Гербовый сбор Флориды (documentary stamp tax) с акта передачи права собственности в округе Майами-Дейд — 0,60 доллара с каждых 100 долларов цены, около 40 365 долларов при медианной цене сделок в городке, 6,7275 млн; кто платит, решает договор купли-продажи. Дополнительный сбор округа, 0,45 доллара с каждых 100 долларов, берут с незастроенного участка, но не с акта, передающего только жильё на одну семью (single-family residence). Кредит добавляет гербовый сбор 0,35 доллара с каждых 100 долларов его суммы и налог на нематериальные активы (intangible tax), то есть налог штата на сам кредит, — 2 доллара с 1000.

Страховка. Федеральная программа страхования от наводнений (NFIP) покрывает до 250 000 долларов за жилое здание и до 100 000 долларов за имущество, поэтому дома такой стоимости сверх лимитов NFIP страхуют у частных страховщиков. Citizens — государственный страховщик Флориды «последней инстанции» — не вправе страховать дом, восстановительная стоимость которого составляет 700 000 долларов или больше, а в округах, где регулятор признал конкуренцию недостаточной, — 1 млн долларов. Считается стоимость восстановления дома, а не уплаченная цена; подойдёт ли конкретный дом, скажет страховой агент.

Зоны затопления на западной стороне. Большинство домов там уже стоят в зоне AE — с вероятностью затопления 1% в год, где ипотечный кредитор обычно требует страховку от наводнения; на новых картах в ней все участки западнее Ocean Boulevard, кроме 24 из 333.

Сейчас, по картам FEMA с 11 сентября 2009 года, базовая отметка зоны AE — 6 футов на 145 из этих участков и 7 футов на 134, а 54 лежат в зоне X без заливки, с минимальным риском затопления. С 19 февраля 2027 года — AE с отметкой 7 футов на 308 участках (8 футов на одном) и X с заливкой, 0,2% в год, на 24. По всему городку 36 участков переходят из X в AE, 15 — из AE в X.

Базовая отметка затопления (base flood elevation, BFE) — расчётная высота воды при наводнении с вероятностью 1% в год, а не её глубина; старые карты отсчитывают её от NGVD29, новые — от NAVD88, и цифры не сравнить. Это прочтение карт, а не официальное определение зоны. Как и весь Голден-Бич, западная сторона лежит в зоне B плана штормового нагона округа Майами-Дейд (Storm Surge Planning Zone). Нагон — морскую воду, которую ураган выталкивает на берег, — здесь ждут при ураганах категории 2 и сильнее. Эвакуацию округ объявляет по траектории и прогнозу нагона каждого шторма, а не только по его категории.

Правила застройки. Кодекс городка (Municode, редакция 15 июня 2026 года) отводит каждый жилой участок под дом на одну семью без деловой деятельности. Сдавать дом или пускать жильцов меньше чем на шесть месяцев подряд нельзя; правило ввели в 2002 году, нынешняя редакция — 2015 года. Статья 509.032(7)(b) законов Флориды, запрещающая местные ограничения срока посуточной аренды (vacation rental), не касается правил, принятых до 1 июня 2011 года включительно.

Полноразмерный участок — от 22,9 м (75 футов) по фасаду и 1045 м² (11 250 кв. футов), уменьшенный — от 15,2 м (50 футов) и 697 м² (7500 кв. футов). Высота дома — до 8,4 м (27,5 фута), при фасаде от 30,5 м (100 футов) — до 9,1 м (30 футов), считая от первого чистового этажа; жилая площадь на полноразмерном участке — от 279 м² (3000 кв. футов), водопроницаемой остаётся не менее 35% участка.

У каналов и Внутриприбрежного водного пути отступы спереди и сзади — 10,7 м (35 футов), по бокам — 2,3 или 3 м (7,5 или 10 футов), а первый чистовой этаж стоит на отметке 2,7 м (9 футов) по NAVD88. Цвета фасадов — из палитры городского совета, навесы для машин (carports) запрещены.

Ограничение оценки и покупка из-за рубежа — на страницах Голден-Бич и Дома у океана в Голден-Бич (там же правила застройки у океана) и в путеводителе по покупке из-за рубежа.