Андрей Россин

2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160

+1 (786) 942-0502247deal@gmail.com

Читателю

Метод и источники

  • Как сайт ведёт свои записи
  • Подготовил Андрей Россин, лицензированный брокер по недвижимости во Флориде, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC
  • проверено 9 ноября 2026 года

Иллюстрация

Каждая цифра на сайте восходит к названному источнику с датой, и на каждой странице видно, когда взяты данные и когда их проверяли в последний раз. Где запись обрывается, страница говорит, что публичные записи показывают и чего не показывают, а не заполняет пробел догадкой. Ниже — откуда берутся цифры и как их читать.

§ 02

Источники

Налоговая ведомость Флориды. Сделки, справедливая стоимость (just value), жилая площадь, год постройки и льгота homestead — из итоговой ведомости Налогового департамента штата (Florida Department of Revenue) по округу Майами-Дейд — файл ведомости 2026 года, датированный октябрём 2026 года. Поля ведомости с владельцами сайт никогда не загружает, и рядом с оценками и ценами нет ни номеров квартир и домов, ни имён владельцев.

Реестр кондоминиумов и базы исследований резервов (DBPR). Департамент предпринимательского и профессионального регулирования Флориды ведёт реестр кондоминиумов и две базы исследований резервов на сохранность конструкций (SIRS). Запись в базе показывает, что исследование подано, а не что в нём найдено; отсутствие записи не доказывает, что исследование не проводилось.

Карты затопления FEMA. Действующие зоны читаются по Национальному слою зон затопления (National Flood Hazard Layer), а пересмотренные, вступающие в силу в феврале 2027 года, — по предварительному слою FEMA, в точке здания и вдоль линии к пляжу. Это прочтение карты, а не официальное определение зоны.

Документы городов и округа. Решения Санни-Айлс-Бич, карта одобренных проектов, правила краткосрочной аренды, страницы строительного надзора; кодекс Голден-Бич на Municode; зоны штормового нагона Майами-Дейд и таблицы налоговых ставок (millage) оценщика округа (Miami-Dade Property Appraiser).

CTBUH и архитекторы. Высоты, этажи, годы завершения и проектные команды — от Совета по высотным зданиям и городской среде (Council on Tall Buildings and Urban Habitat) и со страниц проектов архитекторов. Если источники расходятся, приводятся оба значения.

Застройщики и пресса. Слова застройщиков и сообщения прессы всегда помечены как таковые и никогда не выдаются за записи. Рендеров застройщиков на сайте нет, и цен застройщиков на строящиеся башни он не приводит.

Законы и федеральные правила. Юридический и налоговый текст взят из самих законов и с официальных страниц ведомств, прочитанных на указанную дату. Он выверен один раз, и все страницы повторяют эту формулировку.

§ 03

Иллюстрация

Как читать сделки

Сделка между независимыми сторонами. Ведомость отмечает кодом каждый зарегистрированный акт передачи права собственности. Коды 01 и 02 означают квалифицированную сделку, то есть заключённую между несвязанными сторонами на рыночных условиях. Для Голден-Бич учитывается и код 03 — сделка между независимыми сторонами, когда объект изменился до 1 января. Прочие коды — например, передачи от душеприказчиков или сделки по номинальной цене — в медианы не входят.

Только две сделки. Ведомость хранит только две последние сделки по каждой квартире или дому, а закрытие (closing) договоров, подписанных задолго до постройки, может не получить код независимой сделки. Поэтому число сделок — нижняя граница, а не полный счёт.

Периоды. Сделки считаются с 2025 года до середины 2026 года; месяцы указаны на каждой странице, потому что последний записанный в ведомости месяц у домов разный.

Медианы, а не средние. Цены даны медианами, число сделок — по ценовым диапазонам. Верх рынка на сайте — зарегистрированная сделка от пяти миллионов долларов. На страницах Голден-Бич цифры по менее чем трём сделкам не показываются.

Площадь и цена квадратного фута. Цена квадратного фута — это цена сделки, делённая на жилую площадь, которую записал округ. Округ и застройщики измеряют площадь по разным правилам, поэтому их цифры напрямую не сравнить. Дома сравниваются по медиане всех сделок между независимыми сторонами в каждом доме.

Справедливая стоимость. Оценку рыночной стоимости оценщик округа делает для налога: это не цена, и так она подписана везде.

Пересчёт. Площади даны в квадратных метрах, футы — в скобках (в английской версии наоборот); цена квадратного метра округлена до сотни долларов. Даты пишутся полностью, а все суммы — в долларах США, без пересчёта по курсу, который быстро бы устарел.

Частная жизнь. Рядом с ценой нигде нет ни номера квартиры, ни адреса дома, ни имени владельца, а цифра по менее чем трём сделкам не показывается. Сделка с ценой, явно несовместимой с оценкой, исключается из медиан, и страница об этом говорит.

§ 04

Периоды и обновления

На каждой странице указаны дата данных и дата проверки. Когда штат публикует новую ведомость, новые исследования резервов или заверенные итоги выборов, затронутые страницы обновляются и датируются заново. Ошибки исправляются открыто и вносятся в журнал исправлений.

Читателю

Дальше по справочнику

Связь

Андрей Россин, брокер по недвижимости с лицензией штата Флорида, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, лицензия брокера BK3069599 (проверить в реестре штата) · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com · офис: 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160

Позвонить · +1 (786) 942-0502НаписатьАндрей Россин