Голден-Бич
Голден-Бич (Golden Beach), Флорида
- Town of Golden Beach, округ Майами-Дейд
- Подготовил Андрей Россин, брокер по недвижимости с лицензией штата Флорида, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC
- Источник: налоговая ведомость Флориды за 2026 год, сделки с января 2025 по июнь 2026 года
- Проверено 9 ноября 2026 года
Photo: Jimmy Baikovicius / Flickr (jikatu), CC BY-SA 2.0 — cropped to 4:5 and upscaled with AI · Лицензия · Источник
01
Медианная оценка 17 незастроенных участков на океанском берегу Голден-Бич — 19,88 млн долларов, и это ещё до того, как на любом из них появился дом. Здесь цена прежде всего покупает землю, а тип участка определяет её масштаб.
Голден-Бич — городок частных домов. В ведомости штата за 2026 год здесь 399 участков, все с индексом 33160: 344 частных дома, 46 незастроенных участков под жильё, 14 городских и один небольшой многоквартирный дом. Башен-кондоминиумов нет. Городок лежит между Атлантическим океаном и водами залива Дамфаундлинг (Dumfoundling Bay) и Внутриприбрежного водного пути.
Медианная оценка дома оценщиком округа — справедливая стоимость (just value) — 6,66 млн долларов; это оценка, а не цена сделки. За одной цифрой скрываются три рынка, поэтому разбивка по типу участка здесь идёт раньше любых средних. Элитная недвижимость в этом справочнике — понятие с порогом: зарегистрированная сделка от 5 млн долларов.
§ 02
Aerial image: USDA NAIP, via USGS The National Map (2023 acquisition). Public domain. — cropped to 4:5 and upscaled with AI · Лицензия · Источник
Главное о Голден-Бич
- Город
- Town of Golden Beach, округ Майами-Дейд, Флорида (индекс 33160)
- Участков в ведомости 2026 года
- 399: 344 частных дома, 46 незастроенных участков под жильё, 14 городских, один небольшой многоквартирный дом
- Дома по типу участка
- 49 у океана, 174 у воды и 121 без выхода к воде на западной стороне
- Медианная оценка дома
- $6,66 млн (средняя половина — от $4,04 млн до $10,11 млн; самая высокая — $66,94 млн)
- Дома с оценкой от 5 млн долларов
- 228 из 344; 116 оценены дешевле 5 млн
- Сделки между независимыми сторонами
- 28 с января 2025 по июнь 2026 года (из них 6 — участки); медиана — $6,73 млн; самая крупная — $30,375 млн
- Все передачи права собственности от 5 млн
- 20, медиана $11,66 млн (с любым кодом)
- Льгота homestead (на основное жильё во Флориде)
- 241 дом из 344 (70,1%)
- Год постройки
- самый старый дом — 1926, самый новый — 2025, медиана — 1993; 65 домов построены с 2015 года
- Совокупная ставка налога, 2025
- 23,4227 милла (городская ставка 7,8000 и ещё 0,6000 на обслуживание долга)
- Зоны затопления FEMA
- у океана: пляжная сторона — VE, место дома — в основном X без заливки; западная сторона: в основном AE (базовая отметка 6 или 7 футов сейчас, 7 футов на картах 2027 года); 36 участков в 2027 году переходят из X в AE
- Зона штормового нагона округа
- зона B округа Майами-Дейд (угроза нагона при ураганах категории 2 и сильнее)
§ 03
Три рынка Голден-Бич: у океана, у воды и в глубине улиц
Тип участка ведомость не указывает, и участки здесь разобраны по карте. Участок «у океана» — тот, восточнее которого нет другого участка Голден-Бич: таких 68, все к востоку от Ocean Boulevard, на них 49 домов и 17 незастроенных участков. Участок на западной стороне считается «у воды», если на федеральной карте водных объектов (USGS) он лежит в пределах примерно 15 м от канала, Внутриприбрежного водного пути или залива: это 174 дома и 14 участков. Остальная западная сторона — без выхода к воде, 121 дом и 15 участков. Это разбор по карте, а не обмер причальных стенок.
Ocean Boulevard делит Голден-Бич на два мира цен, а наверху шкалы три рынка различаются на порядок.
| Тип участка | Домов | Медианная оценка | Домов от 10 млн | Медианный участок | Медианная жилая площадь | Медианный год постройки |
|---|---|---|---|---|---|---|
| У океана | 49 | $20,28 млн | 48 | 2028 м² (21 825 кв. футов) | 614 м² (6614 кв. футов) | 1977 |
| У воды, западная сторона | 174 | $7,47 млн | 42 | 1435 м² (15 444 кв. фута) | 556 м² (5988 кв. футов) | 2001 |
| Без выхода к воде, западная сторона | 121 | $3,54 млн | 1 | 1143 м² (12 300 кв. футов) | 401 м² (4313 кв. футов) | 1991 |
Рынок дороже 5 млн долларов держат дома у океана и у воды: так оценены все дома у океана и 158 из 174 домов у воды, а среди домов без выхода к воде 100 из 121 дешевле 5 млн. Подробнее — на страницах Дома у океана в Голден-Бич и Дома в Голден-Бич: что продавалось.
§ 04
Век застройки и дома архитекторов
По всему городку медианный дом стоит на участке 1348 м² (14 513 кв. футов) и имеет 496 м² (5342 кв. фута) жилой площади. У двадцати четырёх домов жилая площадь больше 929 м² (10 000 кв. футов), у трёх — больше 1394 м² (15 000 кв. футов), у самого большого — 2348 м² (25 273 кв. фута). Медианная оценка 46 незастроенных участков — 5,03 млн долларов, медианный размер — 1394 м² (15 000 кв. футов).
Особняки, как их называет рынок, — это 91 дом с оценкой от 10 млн долларов. Фонд охватывает век: самый старый дом построен в 1926 году, медианный — в 1993-м, а 65 домов (18,9%) — в 2015 году и позже, 27 из них с 2020 года. Из 30 домов, построенных до 1950 года, 15 стоят у океана: самый старый фонд занимает самые дорогие участки. Льгота homestead оформлена на 241 дом (70,1%) — больше, чем в башнях Санни-Айлс-Бич.
Виллы в Голден-Бич есть в портфолио нескольких архитекторов; здесь они названы только по бюро и площади. Несколько домов показывает SDH Studio, среди них дом у океана площадью 2766 м² (29 768 кв. футов), а STRANG — строящийся дом у океана площадью 5128 м² (55 200 кв. футов). Среди других — Kobi Karp, TOGU Design, Rene Gonzalez Architects, KoDA, Oppenheim Architecture и Altman Architects вместе с Carlos Zapata. Изображения на страницах о Голден-Бич — подписанные иллюстрации-концепты, а не фотографии настоящих домов. О других архитекторах — на странице Архитектура побережья.
§ 05
Сделки: за сколько продавались дома
С января 2025 по июнь 2026 года ведомость записывает по Голден-Бич 28 сделок между независимыми сторонами. В счёт идут коды 01 и 02, которыми налоговый департамент помечает такие сделки, и код 03 — такая же сделка, если объект изменился до 1 января. Шесть из них — участки. Медиана всех 28 — 6,73 млн долларов, самая крупная — 30,375 млн.
| Цена | Сделок |
|---|---|
| от 2 млн до 5 млн долларов | 11 |
| от 5 млн до 10 млн | 8 |
| от 10 млн до 20 млн | 5 |
| от 20 млн | 4 |
По 22 сделкам с домами медианная цена — 1355 долларов за кв. фут жилой площади (около 14 600 за м²).
По типу участка. У океана 3 сделки с медианой 22,25 млн долларов. У воды — 12 сделок с медианой 10,62 млн и 1881 доллар за кв. фут (около 20 200 за м²). Без выхода к воде — 13 сделок с медианой 4,0 млн и 1192 доллара за кв. фут (около 12 800 за м²).
Все зарегистрированные передачи права собственности от 5 млн долларов с любым кодом — 20: 5 у океана, 12 у воды и 3 без выхода к воде; у океана 4 из 5 — от 20 млн.
Дом или квартира в башне. С января 2025 по июль 2026 года в башнях Санни-Айлс-Бич — 72 сделки от 5 млн долларов между независимыми сторонами с медианой 7,0 млн и 2036 долларов за кв. фут. В Голден-Бич за тот же период — 17 с медианой 11,3 млн и 1792 доллара за кв. фут у домов. Башни продают на этом уровне примерно вчетверо больше квартир, Голден-Бич — меньше домов, но крупнее и дороже. Цена в Голден-Бич оплачивает и землю, а цена за фут целиком относит её на дом; за дом без земли цифра была бы ещё ниже.
Как читать эти цифры. Ведомость хранит лишь две последние сделки по участку, а ячейки, где меньше трёх сделок, скрыты. Медианная сделка — в 1,28 раза выше оценки. Цены в объявлениях на порталах, в том числе на Zillow, — это цифры продавцов, а не записанные цены. Рядом с ценами на сайте нет ни адресов, ни владельцев, ни номеров участков.
§ 06
Строительство и перестройка: что разрешает кодекс
Кодекс городка (Town of Golden Beach Code of Ordinances, Municode, редакция 15 июня 2026 года) отводит каждый жилой участок под дом на одну семью, без деловой, профессиональной и коммерческой деятельности (статья 66-67); остальные участки — городские или рекреационные. Полноразмерный участок — не меньше 22,9 м (75 футов) по фасаду и 1045 м² (11 250 кв. футов), участок меньшего размера — 15,2 м (50 футов) и 697 м² (7500 кв. футов). Участки у океана, образованные разделом после 21 ноября 2006 года, должны иметь не меньше 30,5 м (100 футов) по фасаду, 45,7 м (150 футов) в глубину и 1394 м² (15 000 кв. футов).
Высота дома — 8,4 м (27,5 фута) на участках с фасадом меньше 30,5 м (100 футов) и 9,1 м (30 футов) на более широких, считая от первого чистового этажа. Минимальная жилая площадь на полноразмерном участке — 279 м² (3000 кв. футов), и не менее 35% любого участка остаётся водопроницаемым.
Отступы следуют за водой. Дом у океана — не ближе 18,3 м (60 футов) от Ocean Boulevard и не ближе к океану, чем линия между соседними домами. У каналов и Внутриприбрежного водного пути — 10,7 м (35 футов) спереди и сзади и 7,5 или 10 футов по бокам. Первый чистовой этаж — на минимуме Строительного кодекса Флориды плюс 2 фута у океана и на 9 футах NAVD88 в остальном городке.
Ещё два правила: цвета фасадов — из палитры городского совета, навесы для машин (carports) запрещены.
§ 07
Иллюстрация
Расходы владельца: налог, покупка, страховка
Налог на недвижимость. Совокупная ставка в городке в 2025 году — 23,4227 милла: 23,42 доллара с каждой 1000 долларов налогооблагаемой стоимости, около 2,34% в год. Дом с оценкой 10 млн долларов, не служащий владельцу основным жильём во Флориде (homestead), платит около 234 200 долларов в год.
Справедливая стоимость (just value) — рыночная оценка оценщика округа, с ценой сделки она может не совпадать; медианная по городку в ведомости 2026 года — 6,66 млн долларов. С ближайшего 1 января после покупки дом оценивают заново по полной рыночной стоимости. Городская часть ставки в 2025 году — 7,8000 милла и 0,6000 на обслуживание долга; на 2026 год предложено 22,9793 милла.
Ограничение роста оценки. Если дом не служит владельцу основным жильём во Флориде, его оценка для всех частей налога, кроме школьной, растёт не больше чем на 10% в год, а с ведомости 2027 года — на 5%. Поправку 3 (Amendment 3) избиратели одобрили 3 ноября 2026 года, но на 9 ноября 2026 года штат итоги ещё не утвердил. Льгота homestead положена лишь тому, кто добросовестно сделал дом своим постоянным жильём во Флориде; временная виза этому условию не отвечает.
При покупке. Гербовый сбор Флориды (documentary stamp tax) с акта передачи права собственности (deed) в округе Майами-Дейд — 0,60 доллара с каждых 100 долларов цены, около 40 365 долларов при медианной цене сделки в городке, 6,7275 млн; кто платит, решает договор. Дополнительный сбор округа, 0,45 доллара с каждых 100 долларов, не берут с акта, передающего только жильё на одну семью (single-family residence), но берут с незастроенного участка. Кредит добавляет гербовый сбор 0,35 доллара с каждых 100 долларов и налог на нематериальные активы (intangible tax) — 2 доллара с каждой 1000.
§ 08
Вода: гребень дюны и сторона залива
У океана места домов в основном вне зоны, которую заливает наводнение с вероятностью 1% в год, а западнее Ocean Boulevard почти каждый участок — внутри неё, в зоне AE, где ипотечный кредитор обычно требует страховку от наводнения. Все 401 участок Голден-Бич из карты участков округа прочитаны по действующим картам FEMA (с 11 сентября 2009 года) и по пересмотренным (с 19 февраля 2027 года).
У океанского ряда (68 участков) пляжная сторона на обеих картах — в волновой зоне VE с самыми строгими правилами строительства. Место дома на гребне дюны сейчас лежит в зоне X без заливки (минимальный риск) у 58 участков и в зоне AE с базовой отметкой 8 футов — у 10. На новых картах — в зоне X у 65 и в зоне мелкого затопления AO, с ожидаемой глубиной воды 1 фут, — у 3.
Западнее Ocean Boulevard (333 участка) сейчас зона AE с отметкой 6 футов у 145 участков и 7 футов у 134, зона X без заливки — у 54. На новых картах — AE с отметкой 7 футов у 308 участков (8 футов у одного) и X с заливкой, с вероятностью затопления 0,2% в год, — у 24.
Базовая отметка затопления (base flood elevation, BFE) — расчётная высота воды при наводнении с вероятностью 1% в год, а не её глубина. Действующие карты отсчитывают её от уровня NGVD29, новые — от NAVD88, и их цифры напрямую не сравнить. На новых картах 36 участков переходят из зоны X в AE, а 15 — из AE в X.
Это прочтение карт, а не официальное определение зоны; до предложения стоит запросить сертификат высотных отметок дома (elevation certificate).
Весь Голден-Бич, как и Санни-Айлс-Бич, лежит в зоне B плана штормового нагона округа Майами-Дейд (Storm Surge Planning Zone). Нагон — морскую воду, которую ураган выталкивает на берег, — здесь ждут при ураганах категории 2 и сильнее. Эвакуацию округ объявляет по траектории и прогнозу нагона каждого шторма, а не только по его категории.
Страхование от наводнения. Программа NFIP покрывает до 250 000 долларов за жилое здание и до 100 000 долларов за имущество; сверх этого дома такой стоимости страхуют у частных страховщиков.
Страхование от урагана. Citizens — государственный страховщик Флориды «последней инстанции» — не вправе страховать дом, если восстановительная стоимость самого дома 700 000 долларов или больше, а в округах, где регулятор признал конкуренцию недостаточной, — 1 млн. Важна стоимость восстановления, а не цена; подойдёт ли дом, скажет страховой агент.
§ 09
Пляж: чей песок и правило шести месяцев
Пляжным парком Голден-Бич по правилам города пользуются жители и их гости, а мокрый песок ниже средней линии прилива (mean high-water line) — земля штата.
Аренда: важны даты. Сдавать дом или пускать в него жильцов на срок меньше шести месяцев подряд в Голден-Бич запрещено (статья 66-91 кодекса городка). Впервые этот минимальный срок городок ввёл в 2002 году, нынешняя редакция — 2015 года. Статья 509.032(7)(b) законов Флориды запрещает местным властям ограничивать срок посуточной аренды (vacation rental), но не распространяется на местные правила, принятые 1 июня 2011 года или раньше.
§ 10
Иллюстрация
Покупка из-за рубежа: что важно в Голден-Бич
Покупателю из-за рубежа здесь важны три правила, и у каждого свои условия. Первое — федеральное правило FIRPTA: если продавец — иностранное лицо, покупатель, как правило, обязан удержать 15% цены и перечислить эту сумму налоговой службе США (IRS). Второе — федеральный налог на наследство: ему подлежит недвижимость в США, которой напрямую владеет человек без гражданства США и без постоянного места жительства в стране.
Третье — закон Флориды 2023 года об иностранном владении. Он касается тех, кто постоянно проживает в Китае, России, Иране, Северной Корее, на Кубе, в Сирии или под властью венесуэльского режима Николаса Мадуро и не имеет ни гражданства США, ни грин-карты. Таким покупателям закон ограничивает сделки рядом с военными объектами и критической инфраструктурой, а живущим в Китае — по всей Флориде. Исключение одно и узкое: единственное жильё.
На этом побережье это исключение — единственный путь к покупке. Закон учитывает объект, только если тот огорожен, закрыт или охраняется. Международный аэропорт Fort Lauderdale-Hollywood и морской порт Port Everglades огорожены, доступ туда контролируется по федеральным правилам безопасности, и оба лежат в 6–10 милях — в пределах 10 миль от любого адреса здесь. В том же радиусе — очистные сооружения North District округа Майами-Дейд (примерно 1–4 мили) и аэропорт North Perry (6–10 миль). Ближайший военный объект, в городе Дания-Бич (Dania Beach), — примерно в 8–12 милях, дальше 5 миль, которых требует исключение.
Поэтому покупатель из любой из семи стран, включая Китай, может купить здесь только один жилой объект на участке до 2 акров (около 0,8 га) и только на собственное имя. Ему нужна действующая виза США, не туристическая, или официальные документы о предоставлении убежища. Покупку регистрируют в Министерстве торговли Флориды (Florida Department of Commerce) в течение 30 дней. Компании и другие организации, на которые распространяется закон, покупать здесь не могут. Каждое правило подробно разобрано в путеводителе по покупке из-за рубежа; здесь — общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.
Читателю
Вопросы покупателей
В округе Майами-Дейд (индекс 33160), между Атлантическим океаном и водами залива Дамфаундлинг и Внутриприбрежного водного пути. Это самостоятельный муниципалитет, Town of Golden Beach, со своей ставкой налога, а не часть Майами (Miami).
Да: из 344 домов 174 стоят на каналах, у Внутриприбрежного водного пути или залива, 49 — у океана, 121 — без выхода к воде.
Пляжный парк городка открыт жителям и их гостям по его правилам. Мокрый песок ниже средней линии прилива — земля штата, поэтому одних слов «частный пляж» для него мало.
С января 2025 по июнь 2026 года — 28 сделок между независимыми сторонами, медиана 6,73 млн долларов, самая крупная — 30,375 млн. Медиана у океана — 22,25 млн, у воды — 10,62 млн, без выхода к воде — 4,0 млн.
Медианная оценка дома — 6,66 млн долларов; 228 из 344 домов оценены от 5 млн, а из 116 более дешёвых 100 стоят без выхода к воде и 16 — у воды.
В ведомости 46 незастроенных участков с медианной оценкой 5,03 млн долларов, у 17 участков у океана — 19,88 млн. Из 28 сделок шесть — участки.
По ведомости 2026 года медианная оценка дома у океана — 20,28 млн долларов, у воды на западной стороне — 7,47 млн. Участки у океана и крупнее: медиана 2028 м² (21 825 кв. футов) против 1435 м² (15 444).
При ставке 2025 года, 23,4227 милла, — около 234 200 долларов в год, если дом не служит основным жильём во Флориде. Страховка оплачивается отдельно и зависит от дома; NFIP покрывает не больше 250 000 долларов за здание.
Полноразмерный участок — от 22,9 м (75 футов) по фасаду и 1045 м² (11 250 кв. футов). Дом поднимается не выше 8,4 м (27,5 фута), а при фасаде от 30,5 м (100 футов) — не выше 9,1 м (30 футов); жилая площадь — не меньше 279 м² (3000 кв. футов). Водопроницаемым остаётся не менее 35% участка, дом у океана — не ближе 18,3 м (60 футов) от Ocean Boulevard (глава 66 кодекса).
Не на срок меньше шести месяцев подряд: более короткие сроки запрещает кодекс городка (статья 66-91), впервые это правило приняли в 2002 году.
Нет: в ведомости 2026 года — дома, незастроенные и городские участки и один небольшой многоквартирный дом.
В целом да, но действуют правила, описанные выше: удержание FIRPTA, когда продавец — иностранец, налог США на наследство для нерезидентов и закон Флориды 2023 года для лиц, постоянно проживающих в семи названных странах.
§ 11Голден-Бич
Голден-Бич
- 01Голден-Бич (Golden Beach), Флорида
Голден-Бич — городок из 344 частных домов к северу от Санни-Айлс-Бич: дома у океана, на каналах и без выхода к воде, сделки 2025–2026 годов, налог, пляж.
- 02Дома у океана в Голден-Бич
Дома на берегу океана в Голден-Бич (Golden Beach), Флорида: 49 вилл к востоку от Ocean Boulevard, медианная оценка 20,28 млн долларов, сделки и правила.
- 03Дома в Голден-Бич: что продано и за сколько
Сколько стоит дом в Голден-Бич (Golden Beach), Майами-Дейд: 28 сделок с января 2025 года, медиана 6,73 млн долларов; цены по типу участка и цена фута.
§ 12Фотографии
06
Голден-Бич (Golden Beach), Флорида
Photo: Jimmy Baikovicius / Flickr (jikatu), CC BY-SA 2.0 — cropped to 4:5 and upscaled with AI · Лицензия · Источник
Aerial image: USDA NAIP, via USGS The National Map (2023 acquisition). Public domain. — cropped to 4:5 and upscaled with AI · Лицензия · Источник
Aerial image: USDA NAIP, via USGS The National Map (2023 acquisition). Public domain. — cropped to 4:5 and upscaled with AI · Лицензия · Источник
Aerial image: USDA NAIP, via USGS The National Map (2023 acquisition). Public domain. — cropped to 4:5 and upscaled with AI · Лицензия · Источник
Aerial image: USDA NAIP, via USGS The National Map (2023 acquisition). Public domain. — cropped to 4:5 and upscaled with AI · Лицензия · Источник
Photo: Ines Hegedus-Garcia / Flickr (miamism), CC BY 2.0, cropped — cropped to 4:5 and edited (restored and upscaled with AI) · Лицензия · Источник
Просмотр: дома у океана и у воды
Дом покажет лицензированный брокер; покупателю за рубежом первый визит может заменить видеопоказ.
Андрей Россин, брокер по недвижимости с лицензией штата Флорида, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, лицензия брокера BK3069599 (проверить в реестре штата) · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com · офис: 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160
Налоговый департамент Флориды, итоговая ведомость 2026 года по округу Майами-Дейд, файл от 16 октября 2026 года (оценки, площади, годы постройки, homestead, сделки; столбцы с владельцами не загружались). Границы участков округа и USGS National Hydrography Dataset — для разделения участков по типу. Таблицы ставок налога оценщика округа и Налогового департамента Флориды.
Законы Флориды, статьи 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031, 509.032, 627.351 и 692.201–692.205; 44 CFR 61.6; Налоговый кодекс США (26 U.S.C.), разделы 1445, 2001 и 2102. Кодекс городка Голден-Бич, глава 66 (Municode, редакция 15 июня 2026 года). Национальный слой зон затопления FEMA: карты от 11 сентября 2009 года и пересмотренные, вступающие в силу 19 февраля 2027 года, — все 401 участок. Зоны штормового нагона округа Майами-Дейд (слой ГИС, обновление 2023 года) и страница города Санни-Айлс-Бич об ураганах. Сайты архитектурных бюро.
У фотографий указаны автор и лицензия. Полный список источников с датами — на странице Метод и источники.