Покупка недвижимости в Санни-Айлс-Бич и Голден-Бич из-за рубежа

• При будущей продаже. Если продавец — иностранное лицо, покупатель, как правило, обязан удержать 15% цены и перечислить их в налоговую службу США (IRS) по правилу FIRPTA.
• Налог на наследство. Для нерезидента без гражданства США недвижимость в США в прямом владении облагается налогом на наследство по ставке до 40%, а зачёт покрывает лишь примерно первые 60 000 долларов стоимости. Акции не американской компании считаются имуществом за пределами США; подходит ли такая структура, решает налоговый консультант до договора, а не после.
• Закон Флориды об иностранном владении (статьи 692.201–692.205). Он касается лица, постоянно проживающего в одной из семи стран и не имеющего гражданства США или грин-карты: Китай, Россия, Иран, Северная Корея, Куба, Сирия и, по словам закона, «венесуэльский режим Николаса Мадуро». Закон распространяется и на правительства и политические партии этих стран, на компании, созданные или находящиеся там, и на подконтрольные им организации; решает место постоянного проживания, а не паспорт.
• Где такой покупатель покупать не может. Ближе 10 миль от военного объекта или объекта критической инфраструктуры, в том числе аэропорта или морского порта; живущий в Китае — нигде во Флориде.
• Единственное исключение. Один жилой объект на участке до 2 акров, дальше 5 миль от военного объекта, на собственное имя, при действующей визе США, не ограниченной туризмом, или документах о предоставлении убежища. При закрытии сделки каждый покупатель подписывает заявление под присягой, а владелец, на которого распространяется закон, регистрирует объект в Министерстве торговли Флориды в течение 30 дней.
• Налог на недвижимость. В 2025 году совокупная ставка — 16,7227 милла в Санни-Айлс-Бич и 23,4227 в Голден-Бич, около 1,67% и 2,34% налогооблагаемой стоимости в год.
• Вид на жительство. Покупка жилья права жить в США не даёт; вид на жительство — только через отдельные визовые программы.
• Сдача в аренду. Аренда на шесть месяцев и меньше требует городской лицензии на каждую квартиру, лицензии штата на временное размещение и налоговых регистраций, а также письменного согласия ассоциации или копии её устава; документы кондоминиума могут ограничивать аренду строже.

Арендную плату от американской недвижимости, не связанную с бизнесом в США, нерезидент платит по единой ставке 30% от полученной суммы или по сниженной ставке договора, без вычетов. Вместо этого можно выбрать по разделу 871(d) порядок, при котором аренда считается доходом от бизнеса: тогда расходы вычитаются, а чистый доход облагается по прогрессивной шкале. Выбор оформляют заявлением, приложенным к форме 1040-NR, и он действует, пока его не отзовут.

У компаний — свои расходы. Иностранная компания с доходом от бизнеса в США может, кроме корпоративного налога 21%, платить налог на прибыль филиала — 30%. Американская LLC, которой целиком владеет одно иностранное лицо, ежегодно подаёт формально заполненную форму 1120 вместе с формой 5472; штраф за неподачу — 25 000 долларов.

Отчётность о бенефициарах сузилась. По окончательному правилу FinCEN, действующему с 14 августа 2026 года, компании, созданные в США, больше не отчитываются о бенефициарных владельцах. Компания, созданная за рубежом и зарегистрированная для бизнеса в одном из штатов, отчитывается по-прежнему, но только о бенефициарах, которые не относятся к лицам США.

Дни, проведённые в доме, идут в зачёт налогового резидентства США. Тест существенного присутствия (substantial presence test) выполняется при 31 дне в текущем году и 183 днях за три года: все дни текущего года, треть прошлогодних и шестая часть позапрошлогодних. Своих налогов на доходы, наследство и наследуемое имущество физических лиц Флорида не взимает. Проживание и владение лучше планировать вместе с налоговым консультантом.

Санни-Айлс-Бич. В 2025 году совокупная ставка налога на недвижимость в Санни-Айлс-Бич составляла 16,7227 милла — 16,72 доллара с каждой 1000 долларов налогооблагаемой стоимости, или около 1,67% в год. Для квартиры, которая не служит владельцу основным жильём во Флориде (homestead) и оценена в 5 млн долларов, это около 83 614 долларов в год.

Голден-Бич. В городке Голден-Бич (Town of Golden Beach) ставка составляла 23,4227 милла, то есть 23,42 доллара с каждой 1000 долларов, или около 2,34% в год. Дом, который не служит основным жильём и оценён в 10 млн долларов, платит около 234 227 долларов. Больше всего в ставке приходится на школы — 6,6330 милла, затем на округ — 4,5740 и пожарно-спасательную службу — 2,3965; сверху добавляется городская ставка. Справедливая стоимость (just value) — оценка оценщика округа — может не совпадать с ценой покупки, а с ближайшего 1 января после покупки объект оценивают заново, по полной рыночной стоимости.

Как рассчитывается налог. Налогооблагаемая стоимость (оценочная стоимость за вычетом льгот) умножается на совокупную ставку и делится на 1000; к этому добавляются сборы, не зависящие от стоимости (non-ad valorem: вывоз мусора, освещение). Городская ставка 2025 года — 1,7000 милла в Санни-Айлс-Бич и 7,8000 в Голден-Бич, где ещё 0,6000 идут на обслуживание долга; на 2026 год предложены совокупные ставки 16,6407 и 22,9793.

Ограничение роста оценки. Если жильё не служит владельцу основным домом во Флориде, его оценочная стоимость для всех частей налога, кроме школьной, может расти не более чем на 10% в год. С налоговой ведомости 2027 года предел снижается до 5%: 3 ноября 2026 года избиратели Флориды одобрили поправку 3 (Amendment 3), по неофициальным итогам — примерно 62% голосов; утверждённых итогов штат на 9 ноября 2026 года ещё не опубликовал. Для жилья с льготой homestead годовой рост ограничен (правило Save Our Homes) меньшей из двух величин — 3% или изменением потребительских цен.

Льгота homestead (хоумстед). Она положена только владельцу, который добросовестно сделал это жильё своим постоянным домом во Флориде; человек, который живёт в США по временной визе, этому условию не отвечает. По действующему закону льгота — 25 000 долларов по всем налогам и ещё до 25 000 по нешкольным налогам со стоимости выше 50 000.

Поправка 3 повышает льготу по нешкольным налогам до 150 000 долларов с 1 января 2027 года и до 250 000 с 1 января 2028 года, плюс 25 000 по школьным. Тот, у кого не было постоянного жилья во Флориде к 31 декабря 2026 года, сначала получает 50 000, а большую сумму — только с пятого года.

Федеральная программа страхования от наводнений (NFIP) покрывает до 250 000 долларов за жилое здание и до 100 000 долларов за имущество. Полис ассоциации кондоминиума на здание может достигать 250 000 долларов на каждую квартиру. Новый полис обычно начинает действовать через 30 дней после покупки. Для жилья такой стоимости покрытие сверх лимитов NFIP покупают у частных страховщиков.

Citizens — государственный страховщик Флориды «последней инстанции»: он берёт риск, когда частные компании отказываются. Полис владельца квартиры (unit owner's policy) в кондоминиуме Citizens не оформляет, если совокупная восстановительная стоимость жилья и имущества в нём составляет 700 000 долларов или больше. В округах, где страховой регулятор штата признал конкуренцию недостаточной, порог — 1 млн долларов. Считается именно восстановительная стоимость, а не цена покупки; полис ассоциации на здание — отдельный вопрос. Подойдёт ли под эти правила конкретная квартира, скажет страховой агент.

Для домов правило то же: Citizens не вправе страховать дом, если восстановительная стоимость самого дома составляет 700 000 долларов или больше, а в округах, где регулятор признал конкуренцию недостаточной, — 1 млн долларов или больше.