Eine Immobilie in Sunny Isles Beach oder Golden Beach aus dem Ausland kaufen

• Späterer Verkauf. Ist der Verkäufer eine ausländische Person, muss der Käufer in der Regel 15 % des Preises einbehalten und an die US-Steuerbehörde IRS abführen (FIRPTA).
• Erbschaftsteuer. Direkt gehaltener US-Grundbesitz einer Person ohne US-Staatsbürgerschaft und ohne US-Wohnsitz unterliegt der US-Erbschaftsteuer mit Sätzen bis 40 %; der Steuerabzugsbetrag deckt nur etwa die ersten 60.000 US-Dollar Wert. Anteile an einer nicht amerikanischen Gesellschaft gelten als Vermögen außerhalb der USA; ob eine solche Gestaltung trägt, klärt ein Steuerberater vor dem Vertrag.
• Floridas Gesetz zum Grunderwerb durch Ausländer (Abschnitte 692.201–692.205). Es gilt für Personen mit Wohnsitz in einem von sieben Staaten, die weder US-Bürger sind noch eine Green Card besitzen. Diese Staaten sind China, Russland, Iran, Nordkorea, Kuba, Syrien und, im Wortlaut des Gesetzes, „the Venezuelan regime of Nicolás Maduro“. Erfasst sind auch Regierungen und Parteien dieser Staaten, dort gegründete oder ansässige Gesellschaften und von ihnen beherrschte Einheiten. Maßgeblich ist der Wohnsitz, nicht der Pass.
• Wo eine solche Person nicht kaufen darf. Im Umkreis von 10 Meilen um eine militärische Anlage oder kritische Infrastruktur, zu der das Gesetz Flughäfen und Seehäfen zählt; bei Wohnsitz in China nirgends in Florida.
• Die einzige Ausnahme. Eine einzelne Wohnimmobilie auf bis zu rund 0,8 ha (2 Acres), mehr als 5 Meilen von einer militärischen Anlage, im eigenen Namen gekauft, mit einem gültigen US-Visum, das nicht auf Tourismus beschränkt ist, oder amtlichen Asylpapieren. Jeder Käufer unterschreibt beim Closing eine eidesstattliche Erklärung (affidavit under penalty of perjury), und ein erfasster Eigentümer registriert die Immobilie binnen 30 Tagen beim Florida Department of Commerce.
• Grundsteuer. 2025 lag der Gesamtsatz bei 16,7227 Promille in Sunny Isles Beach und 23,4227 in Golden Beach, rund 1,67 % und 2,34 % des steuerpflichtigen Werts im Jahr.
• Aufenthalt. Ein Immobilienkauf allein verschafft kein Recht, in den USA zu leben; das gibt es nur über eigene Visumprogramme.
• Vermietung. Aufenthalte von sechs Monaten oder kürzer brauchen je Wohnung eine städtische Lizenz für Kurzzeitvermietung, eine Beherbergungslizenz des Staates, steuerliche Registrierungen und die schriftliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder eine Kopie ihrer Satzung; die Unterlagen des Condominiums können weiter einschränken.

Erhält eine Person ohne US-Wohnsitz Mieten aus US-Grundbesitz, die nicht mit einem US-Geschäftsbetrieb verbunden sind, werden sie ohne Abzüge pauschal mit 30 % des Betrags besteuert oder mit einem niedrigeren Satz nach einem Abkommen. Nach Abschnitt 871(d) kann sie wählen, sie als Geschäftseinkünfte zu behandeln; dann sind Ausgaben abziehbar, und der Gewinn wird nach dem gestaffelten Tarif besteuert. Die Wahl erfolgt mit einer Erklärung zum Formular 1040-NR und gilt bis zum Widerruf.

Gesellschaften haben eigene Kosten. Eine ausländische Gesellschaft mit US-Geschäftseinkünften kann neben 21 % Körperschaftsteuer eine Zweigniederlassungssteuer (branch profits tax) von 30 % schulden. Eine US-LLC, die einer einzigen ausländischen Person gehört, muss jährlich ein Formular 1120 pro forma mit Formular 5472 einreichen; wer das versäumt, zahlt 25.000 US-Dollar Strafe.

Bei der Meldung wirtschaftlich Berechtigter hat sich die Lage verschoben. Nach der endgültigen Regel der FinCEN, wirksam seit dem 14. August 2026, melden in den USA gegründete Gesellschaften ihre wirtschaftlich Berechtigten nicht mehr. Eine im Ausland gegründete Gesellschaft, die in einem US-Bundesstaat zur Geschäftstätigkeit registriert ist, meldet weiterhin, und zwar nur die, die keine US-Personen sind.

Wer viel Zeit im Haus verbringt, kann in den USA steuerlich ansässig werden. Der Anwesenheitstest ist erfüllt bei mindestens 31 Tagen im laufenden Jahr und 183 Tagen über drei Jahre; dabei zählen alle Tage des laufenden Jahres, ein Drittel der Tage des Vorjahres und ein Sechstel der Tage des Jahres davor. Florida erhebt keine eigene Steuer auf Einkommen, Nachlässe oder Erbschaften von Privatpersonen. Aufenthalte und Eigentum plant man am besten mit einem Steuerberater.

Grundsteuer. In Sunny Isles Beach lag der gesamte Grundsteuersatz 2025 bei 16,7227 Promille, in Amerika „Mills“ genannt: 16,72 US-Dollar je 1.000 US-Dollar steuerpflichtigen Werts, rund 1,67 % im Jahr. Eine mit 5 Mio. US-Dollar bewertete Immobilie, die nicht Hauptwohnsitz ihres Eigentümers in Florida ist, trägt damit rund 83.600 US-Dollar im Jahr.

In der Gemeinde Golden Beach lag der Satz bei 23,4227 Promille, also 23,42 US-Dollar je 1.000 US-Dollar oder rund 2,34 % im Jahr; ein mit 10 Mio. US-Dollar bewertetes Haus ohne Hauptwohnsitz-Status trägt rund 234.200 US-Dollar. Den größten Teil des Satzes nehmen die Schulen mit 6,6330 Promille, vor dem County mit 4,5740 und der Feuerwehr mit 2,3965; der Satz der Stadt kommt hinzu. Die Marktwertschätzung des County-Gutachters, der „Just Value“, kann vom gezahlten Preis abweichen, und nach einem Kauf wird die Immobilie zum folgenden 1. Januar neu zum vollen Marktwert bewertet.

So wird ein Steuerbescheid geschätzt. Steuerpflichtiger Wert (Bewertungswert abzüglich Begünstigungen) mal Gesamtsatz geteilt durch 1.000, zuzüglich Gebühren etwa für Müll und Beleuchtung. Die Sätze der Städte lagen 2025 bei 1,7000 Promille in Sunny Isles Beach und 7,8000 in Golden Beach, dort plus 0,6000 für den Schuldendienst; für 2026 sind insgesamt 16,6407 und 22,9793 vorgeschlagen.

Begrenzung des Anstiegs. Ist die Immobilie nicht der Hauptwohnsitz ihres Eigentümers in Florida, darf ihr Bewertungswert für die nicht schulbezogenen Steuern um höchstens 10 % im Jahr steigen. Die Wähler Floridas haben am 3. November 2026 Amendment 3 mit rund 62 % der Stimmen angenommen (inoffizielles Ergebnis), das diese Obergrenze ab dem Steuerregister 2027 auf 5 % senkt; die Bestätigung des Staates stand am 9. November 2026 noch aus. Für einen Hauptwohnsitz steigt der Bewertungswert jährlich höchstens um 3 % oder um die Inflationsrate, wenn diese niedriger ist.

Die Hauptwohnsitz-Steuerbegünstigung. Die homestead exemption steht nur einem Eigentümer zu, der die Immobilie in gutem Glauben zu seinem ständigen Wohnsitz in Florida macht. Wer sich mit einem befristeten Visum in den USA aufhält, erfüllt diese Voraussetzung nicht. Nach geltendem Recht beträgt sie 25.000 US-Dollar für alle Steuern und bis zu weitere 25.000 US-Dollar für die nicht schulbezogenen Steuern auf den Wert über 50.000 US-Dollar.

Amendment 3 erhöht die Begünstigung für nicht schulbezogene Steuern ab 1. Januar 2027 auf 150.000 US-Dollar und ab 1. Januar 2028 auf 250.000 US-Dollar Bewertungswert, zuzüglich 25.000 US-Dollar für Schulsteuern. Wer bis zum 31. Dezember 2026 keinen ständigen Wohnsitz in Florida hatte, erhält zunächst 50.000 US-Dollar und den höheren Betrag erst ab dem fünften Jahr.

Hochwasserversicherung. Das Hochwasserversicherungsprogramm der US-Bundesregierung (National Flood Insurance Program, NFIP) versichert ein Wohngebäude mit höchstens 250.000 US-Dollar und den Hausrat mit höchstens 100.000 US-Dollar; die Gebäudepolice einer Eigentümergemeinschaft kann 250.000 US-Dollar mal der Zahl der Wohnungen erreichen. Bei Immobilien dieser Werte wird die Deckung oberhalb der NFIP-Grenzen privat abgeschlossen. Neue Policen greifen in der Regel erst 30 Tage nach Abschluss.

Sturmversicherung. Citizens ist Floridas staatlich getragener Versicherer für Risiken, die der Markt nicht übernimmt. Für eine Wohnung, deren Neuwert samt Hausrat 700.000 US-Dollar oder mehr beträgt, darf er keine Eigentümerpolice ausstellen. In Counties, in denen die staatliche Versicherungsaufsicht zu wenig Wettbewerb feststellt, liegt die Grenze bei 1 Million US-Dollar. Maßgeblich ist der Neuwert, nicht der Kaufpreis, und die Gebäudepolice der Gemeinschaft steht auf einem anderen Blatt. Ob eine bestimmte Wohnung infrage kommt, sagt ein Versicherungsagent.

Bei einem Haus zählt allein der Neuwert des Gebäudes: Citizens darf kein Haus versichern, dessen Neuwert 700.000 US-Dollar oder mehr beträgt, in Counties mit zu wenig Wettbewerb 1 Million US-Dollar.