Andrey Rossin

2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160

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Für Leser

Methode und Quellen

  • Wie diese Website ihr Verzeichnis führt
  • Verfasst von Andrey Rossin, lizenziertem Immobilienmakler in Florida (licensed Florida real estate broker), CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC
  • Zuletzt geprüft am 9. November 2026

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Dieses Verzeichnis zeigt nur, was sich belegen lässt. Jede Zahl führt auf eine benannte Quelle mit Datum zurück, und jede Seite nennt, wann ihre Daten erhoben und wann sie zuletzt geprüft wurden. Wo die Unterlagen enden, sagt die Seite, was das öffentliche Register zeigt und was nicht, statt die Lücke zu füllen. Im Folgenden: woher die Zahlen kommen und wie sie zu lesen sind.

§ 02

Quellen

Das Steuerregister Floridas. Verkäufe, Just Values, Wohnflächen, Baujahre und Befreiungen für den Hauptwohnsitz (Homestead) stammen aus der endgültigen Fassung des Steuerregisters, das die Finanzbehörde Floridas (Department of Revenue, DOR) für Miami-Dade führt, in der Datei 2026 vom Oktober 2026. Die Eigentümerfelder des Registers lädt die Website nie, und neben keinem Wert und keinem Preis steht eine Wohnungsnummer, eine Hausnummer oder der Name eines Eigentümers.

Das Condominium-Verzeichnis und die Rücklagenstudien. Die Aufsichtsbehörde des Staates, das Department of Business and Professional Regulation (DBPR), veröffentlicht das Verzeichnis der eingetragenen Condominiums und zwei Datenbanken der Rücklagenstudien zur Bausubstanz (SIRS). Ein Eintrag zeigt, dass eine Studie gemeldet wurde, nicht, was sie ergab; ein fehlender Eintrag beweist nicht, dass es keine Studie gibt.

Die Hochwasserkarten der FEMA. Für die geltenden Karten stammen die Hochwasserzonen aus dem National Flood Hazard Layer der FEMA, für die überarbeiteten Karten, die im Februar 2027 in Kraft treten, aus ihrer vorläufigen Kartenebene. Es sind Kartenablesungen an einem Punkt und entlang einer Linie zum Strand, keine amtliche Feststellung der Hochwasserzone.

Unterlagen von Stadt und County. Von der Stadt Sunny Isles Beach stammen ihre Beschlüsse, die Karte der genehmigten Bauvorhaben, die Regeln zur Kurzzeitvermietung und die Seiten zur Bausicherheit. Hinzu kommen der Code of Ordinances der Gemeinde Golden Beach auf Municode, die Sturmflut-Planungszonen des Miami-Dade County und die Hebesatztabellen des Miami-Dade Property Appraiser.

CTBUH und die Architekten. Höhen, Etagen, Fertigstellungsjahre und Planungsteams stammen aus dem Skyscraper Center des Council on Tall Buildings and Urban Habitat und aus den Projektseiten der Architekten selbst. Widersprechen sich die Quellen, nennt die Seite beide Werte.

Bauträger und Presse. Angaben von Bauträgern und Presseberichte sind als solche gekennzeichnet und werden nie als Registereintrag ausgegeben. Die Website zeigt keine Visualisierungen von Bauträgern und nennt für Türme im Bau keine Bauträgerpreise.

Gesetze und Bundesregeln. Rechtliche und steuerliche Texte stammen aus den Gesetzen und den Seiten der Behörden selbst (Florida Statutes, Internal Revenue Code, IRS, FinCEN), gelesen am jeweils genannten Datum. Sie sind einmal in geprüftem Wortlaut gefasst, den jede Seite wiederverwendet.

§ 03

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Wie Verkäufe gezählt werden

Verkäufe zwischen unabhängigen Parteien. Das Register versieht jede eingetragene Übertragung mit einem Code. Die Codes 01 und 02 kennzeichnen qualifizierte Verkäufe, also solche zwischen unabhängigen Parteien zu Marktbedingungen; in Golden Beach zählt zusätzlich Code 03, ein solcher Verkauf, bei dem sich die Immobilie vor dem 1. Januar verändert hat. Andere Codes, etwa Übertragungen durch Nachlassverwalter oder Urkunden zu symbolischen Beträgen, bleiben aus den Medianen.

Nur zwei Verkäufe je Parzelle. Das Register hält je Parzelle nur die zwei jüngsten Verkäufe fest, und Urkunden, die lange Vorverkaufsverträge abschließen, können aus dem Code für unabhängige Verkäufe fallen. Die Zahl der Verkäufe ist deshalb eine Untergrenze, keine vollständige Zählung.

Zeiträume. Gezählt werden Verkäufe von 2025 bis Mitte 2026; jede Seite nennt ihre eigenen Monate, denn der letzte eingetragene Monat des Registers ist von Gebäude zu Gebäude verschieden.

Mediane statt Durchschnitte. Preise erscheinen als Mediane, Anzahlen nach Preisklassen. Der obere Markt beginnt auf dieser Website bei einem eingetragenen Verkauf ab fünf Millionen US-Dollar. Auf den Seiten zu Golden Beach werden Zahlen, die auf weniger als drei Verkäufen beruhen, nicht gezeigt.

Fläche und Preis je Quadratfuß. Der Preis je Quadratfuß teilt einen Kaufpreis durch die Wohnfläche, die das County verzeichnet. County und Bauträger messen Flächen nach unterschiedlichen Regeln, ihre Zahlen sind daher nicht direkt vergleichbar. Gebäude werden über den Median aller Verkäufe zwischen unabhängigen Parteien je Gebäude verglichen.

Just Value. Die Marktwertschätzung des County-Gutachters dient der Steuer; sie ist kein Kaufpreis und überall als solche gekennzeichnet.

Einheiten. Flächen stehen in Quadratmetern, Quadratfuß in Klammern, in der englischen Ausgabe umgekehrt; umgerechnete Preise je Quadratmeter sind auf hundert Dollar gerundet. Daten sind ausgeschrieben, und jeder Betrag steht in US-Dollar, nie zu einem Wechselkurs umgerechnet, der veralten würde.

Datenschutz. Neben keinem Preis steht irgendwo auf der Website eine Wohnungsnummer, eine Hausadresse oder der Name eines Eigentümers, und eine Zahl, die auf weniger als drei Verkäufen beruht, wird nicht gezeigt. Ein Verkauf, der offensichtlich nicht zum Wert seiner Wohnung passt, bleibt aus den Medianen, und die Seite sagt das.

§ 04

Aktualisierung

Jede Seite nennt den Stand ihrer Daten und das Datum der letzten Prüfung. Neue Steuerregister, Datenbankauszüge und Wahlergebnisse werden eingearbeitet, sobald sie erscheinen; jede inhaltliche Änderung steht im Korrekturverzeichnis.

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