2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
El registro
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Un departamento de 5 millones de dólares a nombre propio de un no residente sin ciudadanía estadounidense queda expuesto a un impuesto federal sobre sucesiones de 1 932 800 dólares, ya descontado el crédito. Es una cifra provisional, antes de deudas, deducciones y tratados. Si la misma residencia se tiene a través de acciones de una sociedad extranjera, la herencia comprende esas acciones, y para ese impuesto son bienes situados fuera de Estados Unidos. Pocas decisiones pesan tanto en una compra desde el exterior, y se toma antes del contrato.
Un comprador extranjero puede adquirir un departamento o una casa en Miami, pero el fisco federal, la ley de Florida y los documentos del propio edificio le imponen condiciones. Esta guía las reúne con su fuente, a partir de las leyes, el IRS y las páginas del estado. No es asesoramiento fiscal ni legal: cada sección se detiene donde empieza el trabajo de un asesor fiscal o de un abogado de Florida, y esas conversaciones van antes del contrato, no después. Todas las fichas de torre de este sitio enlazan aquí.
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FIRPTA es la ley federal que grava la venta de un inmueble estadounidense por una persona extranjera mediante una retención en el cierre (withholding). En la mayoría de los casos, el agente de retención es el comprador; por eso la regla importa a quien compra a un vendedor extranjero, no solo al propietario que vende más tarde.
La retención es del 15 % del importe realizado, en general el precio. Las tasas reducidas valen solo para viviendas modestas en las que vivirá el comprador: sin retención hasta 300 000 dólares, y del 10 % desde ahí hasta 1 000 000. Por encima de 1 000 000 rige el 15 %, de modo que toda venta de 5 millones o más de un vendedor extranjero se retiene al 15 %, salvo que el IRS emita un certificado.
La excepción de residencia tiene su propia condición: el comprador debe tener previsto vivir en la casa al menos el 50 % de los días de uso en cada uno de los dos primeros periodos de 12 meses tras la transmisión.
La retención desaparece en dos casos:
Cuando una sociedad extranjera reparte un inmueble estadounidense entre sus accionistas, se retiene el 21 % de la ganancia que la sociedad debe declarar por esa operación. La tasa y cualquier certificado se revisan con un asesor fiscal antes del cierre.
§ 05
Sucesiones. El impuesto federal alcanza el inmueble estadounidense de un no residente que no es ciudadano. El albacea debe presentar el formulario 706-NA si los bienes situados en Estados Unidos superan los 60 000 dólares al fallecer. El crédito es de 13 000 dólares, equivalente al impuesto sobre los primeros 60 000, aproximadamente: muy por debajo de la exención de los ciudadanos y residentes. El impuesto usa la escala de la sección 2001(c), cuya tasa máxima es del 40 % por encima de 1 000 000.
Como ilustración aritmética, antes de deudas, deducciones y tratados, un departamento de 5 millones de dólares a nombre propio daría un impuesto provisional de 1 945 800 dólares, que el crédito de 13 000 deja en 1 932 800.
Tratados. Solo 15 países tienen con Estados Unidos un tratado sobre sucesiones: Australia, Austria, Canadá (dentro del tratado de renta), Dinamarca, Finlandia, Francia, Alemania, Grecia, Irlanda, Italia, Japón, los Países Bajos, Sudáfrica, Suiza y el Reino Unido. Ningún país de América Latina figura en la lista, ni Israel, Turquía o Rusia.
Estructuras. Para el impuesto sobre sucesiones, las acciones de una sociedad extranjera en manos de un no residente sin ciudadanía se consideran bienes situados fuera de Estados Unidos; las de una sociedad estadounidense, en cambio, son bienes estadounidenses. Esa diferencia, fijada por la ley, es la base para tener un inmueble estadounidense a través de una sociedad extranjera.
Donaciones. Donar un inmueble estadounidense también tributa. La exclusión anual es de 19 000 dólares por beneficiario en 2025 y 2026. Para un cónyuge que no es ciudadano estadounidense, es de 190 000 dólares en 2025 y de 194 000 en 2026. Los no residentes presentan el formulario 709-NA. Si una estructura funciona en un caso concreto lo dice un asesor fiscal.
§ 06
Alquiler. Cuando la renta que un no residente obtiene de un inmueble estadounidense no está vinculada efectivamente a un negocio en Estados Unidos, tributa al 30 % del importe bruto, sin deducciones, o a la tasa menor que fije un tratado. Con la elección del artículo 871(d), el propietario puede tratarla como renta de negocio: los gastos se deducen y el neto tributa a tasas progresivas. La elección se presenta en una declaración adjunta al formulario 1040-NR y sigue vigente hasta que se revoque.
Sociedades. Una sociedad extranjera con renta de negocio en Estados Unidos puede deber un impuesto sobre beneficios de sucursal del 30 %, además del impuesto corporativo del 21 %. Una LLC estadounidense de un único dueño extranjero debe presentar cada año un formulario 1120 pro forma con el formulario 5472; la multa por no hacerlo es de 25 000 dólares.
Los reportes de beneficiarios finales, las personas que en última instancia poseen o controlan una sociedad, se han reducido. Desde el 14 de agosto de 2026 rige la norma final de FinCEN, la Red de Control de Delitos Financieros del Departamento del Tesoro, sobre esa información (beneficial ownership information, BOI). Con ella, las sociedades constituidas en Estados Unidos ya no informan de sus beneficiarios finales. Una sociedad constituida en el extranjero y registrada para operar en un estado sí lo hace, y solo sobre sus beneficiarios finales no estadounidenses.
Residencia fiscal. Pasar tiempo en la vivienda cuenta para la residencia fiscal. La prueba de presencia sustancial se cumple con al menos 31 días en el año y 183 días en tres años. En ese cómputo cuentan todos los días del año en curso, un tercio de los del año anterior y un sexto de los del previo. Florida no cobra impuesto estatal sobre la renta de las personas físicas, ni sobre sus sucesiones o herencias. Estancias y titularidad se planifican mejor con un asesor fiscal.
§ 07
La lista de siete países de la ley de 2023 (secciones 692.201 a 692.205 de los Estatutos de Florida) se volvió a promulgar sin cambios, con efecto desde el 1 de julio de 2026. La nacionalidad por sí sola no la activa; el domicilio sí.
Una persona domiciliada en China que no sea ciudadana estadounidense ni titular de green card no puede adquirir ningún derecho sobre inmuebles en ningún lugar de Florida, salvo con la excepción de una sola vivienda. La ley fija las sanciones sección por sección:
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Sección 692.204, compradores domiciliados en China:
el comprador comete un delito grave (felony) de tercer grado, y el inmueble puede ser decomisado; quien vende a sabiendas en infracción comete un delito menor (misdemeanor) de primer grado.
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Sección 692.203, compras cerca de instalaciones militares y de infraestructura crítica:
el inmueble comprado en infracción puede ser decomisado por el estado, y tanto el comprador como quien le vende a sabiendas cometen un delito menor de segundo grado.
Registro y declaración jurada. Se aplican a todos los alcanzados por la ley. El propietario alcanzado debe registrar el inmueble ante el Departamento de Comercio de Florida dentro de los 30 días siguientes a la compra, y el registro tardío cuesta 1000 dólares por día. Todo comprador firma una declaración jurada en el cierre. Quienes ya tenían un inmueble antes del 1 de julio de 2023 pudieron conservarlo, pero debían registrarlo antes del 31 de diciembre de 2023.
Tribunales. La ley sigue en pie. El 4 de noviembre de 2025, el Tribunal de Apelaciones del Undécimo Circuito, en el caso Shen, confirmó la denegación de una medida cautelar contra los requisitos de registro y de declaración jurada. La reclamación contra la restricción de compra la devolvió al tribunal inferior por falta de legitimación de los demandantes.
La ley de 2023 alcanza, pues, a quienes estén domiciliados en China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Siria o bajo el régimen venezolano de Nicolás Maduro y no sean ciudadanos estadounidenses ni titulares de green card. Limita sus compras cerca de instalaciones militares y de infraestructura crítica y, para las domiciliadas en China, en todo Florida, con una única excepción estrecha para una vivienda.
Por qué rige en esta costa. Aquí esa excepción es la única vía. La ley solo cuenta una instalación cuando está cercada, con barreras o vigilada, y dos que cumplen esa condición quedan a menos de 10 millas de cualquier punto de la costa. El aeropuerto Fort Lauderdale-Hollywood International está sujeto al programa federal de seguridad aeroportuaria, y Port Everglades, a las normas federales de seguridad portuaria; ambos están a entre 6 y 10 millas.
Cerca hay otras dos instalaciones de los tipos que la ley enumera: la planta de aguas residuales North District de Miami-Dade, a entre 1 y 4 millas, y el aeropuerto North Perry, a entre 6 y 10. La instalación militar más cercana, en Dania Beach, está a entre 8 y 12 millas, más allá de las 5 millas que exige la excepción.
Qué puede comprar aquí una persona alcanzada. Una sola propiedad residencial de hasta 2 acres, a nombre propio, con una visa estadounidense vigente que no se limite al turismo o con documentación oficial de asilo. La compra debe registrarse ante el Departamento de Comercio de Florida dentro de los 30 días. Las sociedades y demás entidades alcanzadas por la ley no pueden comprar aquí.
§ 08
Norma de FinCEN sobre inmuebles residenciales. Exigiría informes sobre las transferencias sin financiación de viviendas a sociedades y fideicomisos. No está vigente: el 19 de marzo de 2026, un tribunal federal del Distrito Este de Texas la anuló, y FinCEN y el Departamento de Justicia apelaron. Mientras la orden siga en pie no se exigen esos informes, y FinCEN indica que, si la anulación se revoca, no habrá informes retroactivos. Su estado conviene comprobarlo de nuevo antes de cerrar una compra.
Orden geográfica. La Geographic Targeting Order obligaba a las aseguradoras de títulos de Miami-Dade a reportar las compras en efectivo de 300 000 dólares o más hechas por sociedades. Su última vigencia fue del 10 de octubre de 2025 al 28 de febrero de 2026.
§ 09
Las tasas. En 2025, la tasa total del impuesto predial en Sunny Isles Beach fue de 16,7227 milésimas (mills): 16,72 dólares por cada 1000 de valor imponible, alrededor del 1,67 % anual. Una residencia tasada en 5 millones de dólares que no sea la residencia principal (homestead) de su propietario en Florida pagaría unos 83 600 dólares al año.
En el municipio de Golden Beach la tasa fue de 23,4227 milésimas, 23,42 dólares por cada 1000 o alrededor del 2,34 % anual: una casa tasada en 10 millones que no sea homestead pagaría unos 234 200 dólares. La parte escolar es la mayor, 6,6330 milésimas, por delante de la del condado, 4,5740, y la de bomberos y rescate, 2,3965; la tasa municipal se suma aparte. La estimación de valor de mercado que hace el tasador del condado (el valor justo, o just value) puede diferir del precio pagado. Tras una compra, la tasación se ajusta al valor de mercado pleno el 1 de enero siguiente.
Cómo se calcula la factura. El impuesto es el valor imponible, es decir, el valor tasado menos las exenciones, multiplicado por la tasa total en milésimas y dividido por 1000. Se suman cargos que no dependen del valor, como residuos y alumbrado. Las tasas municipales de operación de 2025 fueron de 1,7000 milésimas en Sunny Isles Beach y de 7,8000 en Golden Beach, que suma además 0,6000 para el servicio de su deuda. Las tasas totales propuestas para 2026 son de 16,6407 y 22,9793.
Los topes. Para una residencia que no es la residencia principal de su propietario en Florida, el valor tasado a efectos de los impuestos no escolares puede subir como máximo un 10 % al año. La Enmienda 3, aprobada por los votantes de Florida el 3 de noviembre de 2026 con alrededor del 62 % de los votos según los resultados no oficiales, reduce ese tope al 5 % a partir del padrón de 2027. El escrutinio certificado por el estado seguía pendiente el 9 de noviembre de 2026.
Para una residencia principal, el tope anual es el menor entre el 3 % y la variación del índice de precios al consumidor (Save Our Homes).
Homestead para extranjeros. La exención de residencia principal corresponde solo a quien hace de la vivienda, de buena fe, su residencia permanente en Florida, condición que no cumple quien está en Estados Unidos con una visa temporal. Con la ley actual, la exención es de 25 000 dólares para todos los impuestos y hasta otros 25 000 para los no escolares sobre el valor que excede de 50 000.
La Enmienda 3 la eleva, para los impuestos no escolares, a 150 000 dólares desde el 1 de enero de 2027 y a 250 000 desde el 1 de enero de 2028, más 25 000 para los escolares. Quien no tuviera residencia permanente en Florida al 31 de diciembre de 2026 recibe primero 50 000, y el importe mayor solo desde el quinto año.
§ 10
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Impuesto de sellos. En el condado de Miami-Dade, el impuesto de sellos documentales (documentary stamp tax) sobre la escritura es de 0,60 dólares por cada 100 del precio: unos 30 000 dólares en una compra de 5 millones. Quién lo paga lo decide el contrato de compraventa.
El recargo adicional de Miami-Dade, de 0,45 dólares por cada 100, no se aplica a un departamento: la ley estatal considera la unidad de condominio una residencia unifamiliar, y esta queda exenta. Tampoco se aplica a una escritura que transmite solo una residencia unifamiliar. Sí se aplica a un terreno sin construir, que paga 1,05 dólares por cada 100: unos 52 500 dólares en un terreno de 5 millones.
Hipoteca para extranjeros. Un crédito hipotecario suma el impuesto de sellos sobre la hipoteca, de 0,35 dólares por cada 100 del préstamo, y el impuesto sobre intangibles, un impuesto estatal sobre el propio préstamo, de 2 dólares por cada 1000. Todas las partes de la escritura responden del impuesto de sellos, acuerden lo que acuerden.
Quién paga. El contrato estándar de Florida Realtors y Florida Bar pone los sellos y el recargo entre los costos del vendedor. Su cláusula regional para Miami-Dade y Broward permite que el comprador elija el agente de cierre y pague la póliza de título del propietario, mientras el vendedor paga la búsqueda de título, la de impuestos y la de gravámenes municipales. Qué opción se marca se negocia.
Seguro de título (title insurance). Cubre al comprador frente a reclamaciones o defectos del título de propiedad que la búsqueda no detectó. Las primas están fijadas por norma y se cobran por cada 1000 dólares de cobertura: 5,75 dólares hasta 100 000; 5,00 hasta 1 millón; 2,50 hasta 5 millones; 2,25 hasta 10 millones, y 2,00 por encima. La póliza del propietario cuesta 15 075 dólares sobre 5 millones y 26 325 sobre 10 millones.
Un banco regulado no puede prestar sobre un edificio en zona de alto riesgo de inundación (zonas A y V) sin un seguro de inundación por al menos el saldo del préstamo o por el máximo disponible.
§ 11
Lo que recibe el comprador en una reventa. El vendedor debe entregarle, a su cargo, el reglamento del condominio (declaration of condominium), el acta constitutiva, los estatutos y las normas de la asociación, y el estado financiero anual con el presupuesto. Añade la hoja de preguntas y respuestas y el formulario sobre la gobernanza de la asociación (governance form).
El paquete incluye también el estudio de reservas para la integridad estructural (structural integrity reserve study, SIRS) más reciente, o una constancia de que no se hizo. Ese estudio fija cuánto debe apartar la asociación para las grandes reparaciones del edificio. Cuando corresponda, se suma el resumen del informe de la inspección estructural obligatoria (milestone inspection). Si el desarrollador cedió el control a los propietarios después del 1 de julio de 2023, se añade el informe de inspección de traspaso.
Una vez recibidos, el comprador tiene 7 días para desistir, sin contar fines de semana ni feriados. Ese derecho no existe si el contrato deja constancia de que recibió los documentos más de 7 días antes de la firma, y se extingue con el cierre. En una compra al desarrollador, el plazo para desistir es de 15 días.
§ 12
Seguro de inundación. El programa nacional de seguro contra inundaciones (NFIP) cubre hasta 250 000 dólares por edificio residencial y 100 000 por contenido. La póliza del edificio de una asociación de condominio puede llegar a 250 000 dólares multiplicados por el número de unidades. Con residencias de estos valores, la cobertura por encima de los límites del NFIP se contrata en el mercado privado. Las pólizas nuevas del NFIP suelen entrar en vigor 30 días después de contratarse.
Seguro contra huracanes. Citizens Property Insurance es la aseguradora que respalda el estado de Florida para quien no encuentra cobertura en el mercado privado (aseguradora de último recurso). No puede emitir la póliza del propietario de una unidad de condominio cuyo costo de reposición, sumando vivienda y contenido, sea de 700 000 dólares o más. En los condados donde el regulador estatal de seguros constate que falta competencia, el límite sube a 1 millón.
Cuenta el costo de reconstruir y reequipar la unidad, no el precio de compra, y la póliza de la asociación para el edificio es un asunto aparte. Un agente de seguros puede indicar si una unidad concreta reúne los requisitos.
Para una casa cuenta solo el costo de reposición de la vivienda: Citizens no puede asegurarla si es de 700 000 dólares o más, o de 1 millón en los condados donde el regulador constate que falta competencia.
§ 13
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En Sunny Isles Beach, alquilar un apartamento por seis meses o menos es un alquiler vacacional de corta duración. Exige una licencia municipal por unidad, que no se transfiere a un nuevo dueño, y un recibo de impuesto local de actividad (Local Business Tax Receipt). La licencia, a su vez, requiere:
La licencia nueva cuesta 300 dólares y el recibo, 110, más 10 de trámite. La ocupación máxima es de dos personas por dormitorio más dos, con un tope de 12, y las multas llegan a 1000 dólares la primera vez y a 2500 la segunda.
La ciudad no limita la frecuencia de los alquileres, pero los documentos del condominio pueden restringirla, igual que la duración mínima. Una casa unifamiliar de Sunny Isles Beach alquilada por menos de seis meses también necesita licencia municipal; la página de la ciudad no indica su tarifa ni los límites de estancia.
En Golden Beach la regla es otra: su código prohíbe alquilar u ocupar una casa por menos de seis meses consecutivos (sección 66-91); la norma se adoptó por primera vez en 2002 y su texto vigente es de 2015. La sección 509.032(7)(b) de los Estatutos de Florida, que impide a los municipios limitar la duración de los alquileres vacacionales, no se aplica a las normas locales adoptadas el 1 de junio de 2011 o antes. La renta del alquiler tributa como se explica arriba.
§ 14
Comprar una vivienda no otorga por sí mismo ningún estatus migratorio.
Con una visa temporal no se puede obtener la exención de residencia principal. Las cuestiones migratorias se consultan con un abogado de inmigración.
Para el lector
Sí, con condiciones. En Florida, una persona domiciliada en uno de siete países que no sea ciudadana estadounidense ni titular de green card enfrenta las restricciones de la ley de 2023. Si está domiciliada en China, solo puede comprar con la excepción de una vivienda. En esta costa, una persona alcanzada solo puede comprar una propiedad residencial de hasta 2 acres, a nombre propio y con una visa que reúna los requisitos, y debe registrarla en 30 días; las sociedades alcanzadas no pueden comprar aquí. Para todos los demás rigen las reglas fiscales federales de arriba.
No. Comprar una vivienda no otorga ningún estatus migratorio; EB-5 y E-2 son programas aparte que exigen invertir en un negocio activo.
Con un contrato de compraventa y un depósito en garantía (escrow), que guarda un agente independiente hasta el cierre. Siguen la revisión de los documentos del condominio o del título y un cierre a cargo de un agente de cierre o de un abogado. Una hipoteca exige un banco estadounidense dispuesto a financiar a un no residente.
Por regla general, el 15 % del precio cuando el vendedor es una persona extranjera. Las tasas reducidas solo existen para viviendas de 1 000 000 de dólares o menos en las que vivirá el comprador. Una venta de 5 millones o más se retiene, pues, al 15 %, salvo que el IRS emita un certificado con el formulario 8288-B.
No hay retención si el vendedor certifica que no es una persona extranjera o si el IRS emite un certificado de retención. Tampoco la hay en una vivienda de 300 000 dólares o menos en la que vivirá el comprador, con las condiciones del IRS.
Por regla general, el comprador retiene el 15 % del precio para el IRS en virtud de FIRPTA; después el vendedor presenta una declaración en Estados Unidos, y lo retenido se descuenta del impuesto que realmente adeuda.
Hasta el 40 % sobre el inmueble estadounidense a nombre directo, con un crédito de 13 000 dólares que cubre solo los primeros 60 000, aproximadamente. Sobre un departamento de 5 millones de dólares a nombre propio, el impuesto provisional tras el crédito es de 1 932 800 dólares, antes de deudas, deducciones y tratados. Quien compra un departamento en Miami desde Argentina, México o Colombia queda en esa escala general: ningún país de América Latina tiene tratado sobre sucesiones con Estados Unidos.
Una LLC estadounidense de un único dueño extranjero presenta cada año el formulario 5472, con una multa de 25 000 dólares si no lo hace, y por sí sola no elimina el impuesto federal sobre sucesiones. Para ese impuesto, las acciones de una sociedad extranjera se consideran bienes situados fuera de Estados Unidos. La estructura se decide con un asesor fiscal antes del contrato.
El impuesto de sellos sobre la escritura es de 0,60 dólares por cada 100, unos 30 000 dólares sobre 5 millones, sin recargo en un departamento; quién lo paga lo fija el contrato. La póliza de título del propietario cuesta 15 075 dólares sobre 5 millones, y quien financia suma 0,35 dólares por cada 100 de la hipoteca y 2 dólares por cada 1000 de impuesto sobre intangibles.
Solo si hace de la vivienda, de buena fe, su residencia permanente; quien está en Estados Unidos con una visa temporal no cumple esa condición.
En 2025 fue de 16,7227 milésimas en total, alrededor del 1,67 % del valor imponible: una residencia tasada en 5 millones que no sea homestead pagaría unos 83 600 dólares al año. En Golden Beach fue de 23,4227 milésimas.
Las condiciones crediticias para extranjeros no forman parte de las fuentes de esta guía. Si la compra se financia, se aplican los impuestos de sellos y sobre intangibles de la hipoteca descritos arriba, y un banco regulado exige seguro de inundación para un edificio en zona de alto riesgo.
Para el lector
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Registro de torres
Las 44 torres de condominio de 60 unidades o más de Sunny Isles Beach con los mismos datos: unidades, año, valor justo, superficie y ventas calificadas de 2025 y 2026.
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Arquitectura
Herzog & de Meuron, Arquitectonica, Sieger Suarez, CFE, Carlos Zapata, Pelli Clarke & Partners y Carlos Ott: quién diseñó cada torre y cada casa de autor de esta costa.
Photo: Jimmy Baikovicius / Flickr (jikatu), CC BY-SA 2.0 — cropped to 4:5 and upscaled with AI · Licencia · Fuente
Golden Beach
Golden Beach, Florida: 344 casas, valor justo mediano de 6,66 millones de dólares y 28 ventas desde enero de 2025. Tres mercados, normas de construcción, impuestos e inundación.
Andrey Rossin, corredor inmobiliario con licencia en Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licencia de corredor de Florida BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Código de Rentas Internas de Estados Unidos, 26 U.S.C. 871, 884, 1445, 2001 y 2102; 26 CFR 20.2105-1 (reglamento del Tesoro); páginas del IRS sobre la retención FIRPTA y sus excepciones, las declaraciones de sucesiones de no residentes, los tratados sobre sucesiones y donaciones, el impuesto sobre donaciones de no residentes, las rentas de inmuebles, el formulario 5472 y la prueba de presencia sustancial. FinCEN: alerta sobre beneficiarios finales (11 de agosto de 2026), estado y preguntas frecuentes de la norma de inmuebles residenciales, orden geográfica (9 de octubre de 2025). Estatutos de Florida 692.201–692.205, 193.155, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031, 509.032, 627.351 y 718.503; Código Administrativo de Florida 12D-7.007 y 69O-186.003; Constitución de Florida, art. VII, sec. 5; CS/HJR 1F (2026). Shen v. Commissioner, n.º 23-12737 (Tribunal de Apelaciones del Undécimo Circuito, 2025). Tasador de Propiedades de Miami-Dade, tablas de tasas y estimador de impuestos; Departamento de Ingresos de Florida, página del impuesto de sellos. 44 CFR 61.6; 42 U.S.C. 4012a. 8 CFR 204.6; 8 U.S.C. 1153(b)(5); 9 FAM 402.9 (Departamento de Estado); Orden Ejecutiva 14351. Ciudad de Sunny Isles Beach, páginas de alquiler de corta duración; Código de Ordenanzas de Golden Beach, sección 66-91 (Municode, versión del 15 de junio de 2026). Contrato de Florida Realtors y Florida Bar, rev. 12/24. Fuentes con fechas: Método y fuentes.
