Comprare casa in Florida dall'estero

• Vendere in futuro. Quando il venditore è una persona straniera ai fini fiscali statunitensi (foreign person), il compratore deve di norma trattenere il 15% del prezzo di vendita e versarlo all'IRS, il fisco federale (FIRPTA).
• Imposta di successione. Per un non residente senza cittadinanza statunitense, un immobile negli Stati Uniti posseduto direttamente è soggetto all'imposta federale di successione con aliquote fino al 40%, e il credito d'imposta copre soltanto i primi 60.000 dollari di valore circa. Le azioni o quote di una società non statunitense sono considerate beni situati fuori dagli Stati Uniti; se una struttura del genere funzioni nel caso concreto va chiesto a un consulente fiscale prima del contratto.
• Legge della Florida sulla proprietà straniera (sezioni 692.201–692.205). Si applica a chi è domiciliato in uno di sette Paesi e non è cittadino statunitense né titolare della carta di residenza permanente (green card): Cina, Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, Siria e, con le parole della legge, «the Venezuelan regime of Nicolás Maduro», il regime venezuelano di Nicolás Maduro. Riguarda anche i governi e i partiti politici di quei Paesi, le società costituite o con sede in essi e gli enti che controllano. Conta il domicilio, non il passaporto.
• Dove non possono comprare. Entro 10 miglia da un'installazione militare o da un'infrastruttura critica, categoria che comprende aeroporti e porti; chi è domiciliato in Cina, in nessuna parte della Florida.
• L'unica eccezione. Un solo immobile residenziale fino a 2 acri (0,8 ettari), a più di 5 miglia da un'installazione militare, acquistato a proprio nome da chi ha un visto statunitense valido non limitato al turismo, o documenti ufficiali di asilo. Alla chiusura ogni compratore firma una dichiarazione giurata, resa sotto pena di falsa testimonianza (affidavit), e chi rientra nella legge registra l'immobile presso il Department of Commerce della Florida entro 30 giorni.
• Imposta sugli immobili. Nel 2025 l'aliquota complessiva era di 16,7227 per mille a Sunny Isles Beach e di 23,4227 a Golden Beach, circa l'1,67% e il 2,34% del valore imponibile l'anno.
• Residenza. Comprare casa non dà il diritto di vivere negli Stati Uniti: la residenza passa solo da programmi di visto distinti.
• Affittare l'abitazione. I soggiorni di sei mesi o meno richiedono una licenza comunale per affitti brevi per ogni unità, una licenza statale per l'alloggio turistico e le registrazioni fiscali, oltre al consenso scritto dell'associazione o a una copia del suo statuto; i documenti del condominio possono limitare ulteriormente gli affitti.

Affitti. L'affitto incassato da un non residente su un immobile statunitense, se non è collegato a un'attività negli Stati Uniti, è tassato al 30% dell'importo ricevuto, senza deduzioni, o a un'aliquota ridotta da convenzione. Con la scelta prevista dalla sezione 871(d) il reddito si considera invece collegato a un'attività: le spese diventano deducibili e il netto è tassato ad aliquote progressive. La scelta si allega al modulo 1040-NR e vale finché non viene revocata.

Come intestare l'immobile: persona fisica, LLC o società estera. Le società hanno costi propri. Una società estera con redditi d'impresa negli Stati Uniti, oltre all'imposta societaria del 21%, può dovere un'imposta del 30% sugli utili di filiale. Una LLC statunitense con un solo socio straniero presenta ogni anno un modulo 1120 pro forma con il modulo 5472, con una sanzione di 25.000 dollari per la mancata presentazione.

Titolari effettivi. Con la regola definitiva di FinCEN, l'ufficio antiriciclaggio del Tesoro, in vigore dal 14 agosto 2026, le società costituite negli Stati Uniti non segnalano più i propri titolari effettivi (BOI). Una società costituita all'estero e registrata per operare in uno Stato americano continua invece a segnalarli, ma solo quelli non statunitensi.

Residenza fiscale. Il tempo trascorso nella casa può rendere il proprietario residente fiscale degli Stati Uniti. Il test di presenza sostanziale è superato con almeno 31 giorni nell'anno e 183 giorni nel triennio, contando tutti i giorni dell'anno in corso, un terzo dell'anno prima e un sesto di quello precedente. La Florida non tassa il reddito, le successioni o le eredità delle persone fisiche. Soggiorni e intestazione si pianificano con un consulente fiscale.

Imposta sugli immobili. Nel 2025 l'aliquota complessiva di Sunny Isles Beach era di 16,7227 per mille, cioè 16,72 dollari ogni 1.000 dollari di valore imponibile, circa l'1,67% l'anno. Un'abitazione con un valore accertato (assessed value) di 5 milioni che non è la residenza principale del proprietario in Florida (homestead) paga circa 83.600 dollari l'anno.

A Golden Beach l'aliquota era di 23,4227 per mille, cioè 23,42 dollari ogni 1.000, circa il 2,34%: una casa accertata a 10 milioni che non è residenza principale paga circa 234.200 dollari. La quota maggiore va alla scuola, 6,6330 per mille, davanti alla contea (4,5740) e ai vigili del fuoco (2,3965); la quota comunale si aggiunge. La stima di mercato del perito della contea, il «just value», può discostarsi dal prezzo pagato, e dopo un acquisto il valore accertato si ricalcola sul pieno valore di mercato al 1° gennaio successivo.

Come si calcola l'imposta. Si moltiplica il valore imponibile, cioè il valore accertato meno le esenzioni, per l'aliquota complessiva, si divide per 1.000 e si aggiungono i tributi non legati al valore, come rifiuti e illuminazione. Nel 2025 la quota comunale era di 1,7000 per mille a Sunny Isles Beach e di 7,8000 a Golden Beach, più 0,6000 per il debito; le aliquote complessive proposte per il 2026 sono 16,6407 e 22,9793.

Limiti di aumento. Se l'abitazione non è la residenza principale del proprietario in Florida, il valore accertato può crescere al massimo del 10% l'anno ai fini delle imposte non scolastiche. Il 3 novembre 2026 circa il 62% degli elettori della Florida, secondo i risultati non ufficiali, ha approvato l'Emendamento 3, che dal ruolo 2027 abbassa il limite al 5%; al 9 novembre 2026 la certificazione dello Stato era ancora attesa. Per una residenza principale l'aumento annuo è limitato al minore tra il 3% e la variazione dei prezzi al consumo.

Residenza principale (homestead). L'esenzione spetta solo a chi, in buona fede, fa dell'abitazione la propria residenza permanente in Florida; chi si trova negli Stati Uniti con un visto temporaneo non può soddisfare questo requisito. Con la legge attuale vale 25.000 dollari per tutte le imposte, più fino ad altri 25.000 per quelle non scolastiche sul valore oltre i 50.000 dollari.

Con l'Emendamento 3 la parte non scolastica sale a 150.000 dollari dal 1° gennaio 2027 e a 250.000 dal 1° gennaio 2028, più 25.000 dollari per le imposte scolastiche. Chi non aveva una residenza permanente in Florida al 31 dicembre 2026 riceve però all'inizio 50.000 dollari, e l'importo pieno solo dal quinto anno.

Alluvioni. Il programma nazionale di assicurazione contro le alluvioni (NFIP) copre al massimo 250.000 dollari per un edificio residenziale e 100.000 per i beni contenuti; la polizza dell'associazione di condominio per l'edificio arriva a 250.000 dollari per unità. Per abitazioni di questo valore la copertura oltre i limiti dell'NFIP si acquista sul mercato privato, e una nuova polizza NFIP di norma entra in vigore 30 giorni dopo la sottoscrizione.

Vento e uragani. Citizens, l'assicuratore di ultima istanza sostenuto dallo Stato, non può emettere la polizza del proprietario di un appartamento (unit owner's policy) se ricostruire l'unità a nuovo, tra abitazione e beni contenuti, costa 700.000 dollari o più. Il tetto sale a 1 milione di dollari nelle contee in cui l'autorità statale di vigilanza rileva una concorrenza insufficiente. Conta il costo di ricostruzione, non il prezzo; la polizza dell'associazione per l'edificio è un'altra cosa. Se un'unità vi rientri lo dice un agente assicurativo.

Per una casa conta solo il costo di ricostruzione a nuovo dell'abitazione: Citizens non può assicurarla se è pari o superiore a 700.000 dollari, o a 1 milione nelle stesse contee.