2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
Para el lector
Ilustración
Cada cifra de este sitio remite a una fuente con nombre y fecha, y cada página indica cuándo se tomaron sus datos y cuándo se revisaron por última vez. Donde el registro se detiene, la página dice qué muestra el documento público y qué no, en lugar de llenar el vacío. Lo que sigue explica de dónde salen las cifras y cómo se leen.
§ 02
Padrón fiscal del estado. El Departamento de Ingresos de Florida (DOR) publica cada año el padrón definitivo de cada condado. De su archivo de 2026 para Miami-Dade, de octubre de 2026, salen las ventas registradas, los valores justos, las superficies habitables, los años de construcción y las exenciones de residencia principal. El sitio no lee los campos de propietarios, y ningún número de unidad o de casa ni nombre de propietario aparece junto a un valor o un precio.
DBPR. El Departamento de Regulación Comercial y Profesional de Florida publica el registro de condominios inscritos y dos bases de datos de estudios de reservas para la integridad estructural (structural integrity reserve study, SIRS). Ese estudio fija cuánto debe apartar la asociación para las grandes reparaciones del edificio. Que un estudio figure indica que se declaró, no lo que encontró; una entrada ausente no prueba que no se hiciera.
Mapas de FEMA. Las zonas de inundación se leen en la capa nacional de riesgo de inundación para los mapas vigentes y en la capa pendiente para los revisados, que entran en vigor en febrero de 2027. Son lecturas de mapa en un punto y a lo largo de una línea hacia la playa, no determinaciones oficiales de zona inundable.
Registros municipales y del condado. Resoluciones, mapa de desarrollos aprobados, normas de alquiler de corta duración y páginas de seguridad de edificios de Sunny Isles Beach; el código de ordenanzas de Golden Beach en Municode; las zonas de planificación de marejada ciclónica del condado de Miami-Dade, y las tablas de tasas del Tasador de Propiedades de Miami-Dade.
CTBUH y los arquitectos. El CTBUH (Council on Tall Buildings and Urban Habitat) y las páginas de proyecto de los estudios dan alturas, pisos, años de terminación y equipos de diseño. Cuando las fuentes difieren, se dan ambos valores.
Desarrolladores y prensa. Las afirmaciones de los desarrolladores y las noticias de prensa se marcan siempre como tales y nunca se presentan como registros públicos. El sitio no muestra renders de desarrolladores ni cita sus precios de torres en construcción.
Leyes y normas federales. Los textos legales y fiscales salen de las leyes y de las páginas oficiales de cada organismo, leídas en la fecha indicada, y se redactan una sola vez, en una formulación revisada que reutilizan todas las páginas.
§ 03
Ilustración
Ventas entre partes independientes. El DOR marca cada escritura con un código. Las de los códigos 01 y 02 son ventas calificadas, entre partes sin vínculo y a precio de mercado. En Golden Beach se cuenta además el código 03, una venta a precio de mercado de una propiedad que se modificó entre la venta y el 1 de enero siguiente. Los demás, como las transmisiones de albaceas o las escrituras por importes simbólicos, quedan fuera de las medianas.
Las dos últimas ventas. El padrón guarda solo las dos ventas más recientes de cada parcela, y las escrituras que cierran contratos de preventa firmados mucho antes pueden quedar fuera del código de venta independiente. Por eso los recuentos son un mínimo, no un total.
Ventanas. Las ventas se cuentan de 2025 a mediados de 2026; cada página indica sus meses, porque el último mes registrado varía según el edificio.
Medianas, no promedios. Los precios se dan como medianas, y los recuentos, por franja de precio. El umbral del sitio para el segmento más alto del mercado es una venta registrada de cinco millones de dólares o más. En las páginas de Golden Beach se omiten las cifras que se apoyan en menos de tres ventas.
Superficie y precio por superficie. El precio por superficie divide el precio de venta por la superficie habitable que registra el condado. El condado y los desarrolladores miden la superficie con reglas distintas, así que sus cifras no se comparan directamente. Las comparaciones entre edificios usan la mediana de todas las ventas independientes de cada uno.
Valor justo. Es la estimación de mercado del tasador del condado a efectos fiscales, no un precio, y así se indica en todas partes.
Conversiones y moneda. Los metros cuadrados se dan primero y los pies cuadrados entre paréntesis, al revés que en la edición inglesa; los precios por metro cuadrado se redondean a la centena de dólares. Las fechas se escriben completas, y todos los importes están en dólares estadounidenses, nunca convertidos a un tipo de cambio que envejecería con el tiempo.
Privacidad. Ningún número de unidad, dirección de casa ni nombre de propietario figura junto a un precio, y no se muestra ninguna cifra que se apoye en menos de tres ventas. Una venta claramente fuera de proporción con el valor de su residencia queda fuera de las medianas, y la página lo dice.
§ 04
Cada página muestra la fecha de sus datos y la de su última revisión. Cuando el estado publica un nuevo padrón, nuevos estudios de reservas o resultados electorales certificados, las páginas afectadas se actualizan y se fechan de nuevo. Los errores se corrigen públicamente y se anotan en el registro de correcciones.
Para el lector
Ilustración
Registro de torres
Las 44 torres de condominio de 60 unidades o más de Sunny Isles Beach con los mismos datos: unidades, año, valor justo, superficie y ventas calificadas de 2025 y 2026.
Ilustración
Arquitectura
Herzog & de Meuron, Arquitectonica, Sieger Suarez, CFE, Carlos Zapata, Pelli Clarke & Partners y Carlos Ott: quién diseñó cada torre y cada casa de autor de esta costa.
Ilustración
Comprar desde el exterior
Comprar un departamento o una casa en Miami siendo extranjero: FIRPTA, impuesto sobre sucesiones, ley SB 264, impuesto predial, gastos de cierre, seguros, alquiler y visas.
Andrey Rossin, corredor inmobiliario con licencia en Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licencia de corredor de Florida BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
