Illustrazione
Registro delle torri
Registro delle torri di Sunny Isles Beach
Le 44 torri in condominio da 60 unità in su a Sunny Isles Beach, area di Miami: unità, anno, just value, superficie e vendite dal ruolo fiscale 2026.
Per il lettore
Metodo e fonti
- Come il sito tiene il suo registro
- A cura di Andrey Rossin, broker immobiliare con licenza della Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC
- Ultima verifica: 9 novembre 2026
Illustrazione
Ogni cifra del sito risale a una fonte nominata e datata, e ogni pagina indica quando i dati sono stati presi e verificati l'ultima volta. Dove il registro si ferma, la pagina dice che cosa la fonte pubblica mostra e che cosa no, senza colmare il vuoto. Seguono le fonti e il modo di leggerle.
§ 02
Le fonti
Il ruolo fiscale della Florida. Il Dipartimento delle Entrate della Florida (DOR) pubblica il ruolo fiscale definitivo della contea di Miami-Dade: il file 2026, dell'ottobre 2026, dà vendite registrate, just value, superfici abitabili, anni di costruzione ed esenzioni per residenza principale. Le colonne dei proprietari non vengono mai lette, e nessun numero di appartamento o civico, né nome di proprietario, compare accanto a un valore o a un prezzo.
Il registro dei condomini e gli archivi SIRS. Il DBPR, il dipartimento statale che vigila sui condomini, pubblica il registro dei condomini e due archivi degli studi delle riserve per l'integrità strutturale. Una voce mostra che uno studio è stato dichiarato, non che cosa ha trovato; una voce mancante non prova che non sia stato fatto.
FEMA. Le zone alluvionali vengono dal National Flood Hazard Layer per le mappe in vigore e dal livello delle mappe riviste (Pending NFHL) per quelle in vigore dal febbraio 2027. Sono letture della mappa in un punto e lungo una linea verso la spiaggia, non determinazioni ufficiali.
Atti comunali e della contea. Di Sunny Isles Beach, risoluzioni, mappa dei progetti approvati, regole sugli affitti brevi e pagine sulla sicurezza degli edifici; di Golden Beach, il codice comunale su Municode; di Miami-Dade, le zone di pianificazione per la mareggiata e le aliquote del Property Appraiser.
CTBUH e studi di architettura. Altezze, piani, anni di completamento e progettisti vengono dal CTBUH, che censisce i grattacieli, e dalle pagine degli studi. Se le fonti divergono, la pagina dà entrambi i valori.
Promotori e stampa. Dichiarazioni dei promotori e articoli di stampa sono indicati come tali, mai come registri. Il sito non mostra i rendering dei promotori né i loro prezzi per le torri in costruzione.
Leggi e regolamenti. I testi legali e fiscali vengono dalle leggi e dalle pagine ufficiali delle autorità, lette alla data indicata, e sono scritti una sola volta, in formule controllate che ogni pagina riprende.
§ 03
Illustrazione
Come si leggono le vendite e le altre cifre
Vendite tra parti indipendenti. Il ruolo codifica ogni atto. Le vendite con codice 01 e 02 sono qualificate, cioè fra parti indipendenti a condizioni di mercato; per Golden Beach conta anche il codice 03, una vendita tra parti indipendenti di un immobile modificato prima del 1° gennaio. Gli altri codici, come i trasferimenti degli esecutori testamentari o gli atti per somme simboliche, restano fuori dalle mediane.
Le ultime due vendite. Il ruolo conserva solo le due vendite più recenti di ogni immobile, e i rogiti che chiudono lunghi contratti firmati in costruzione possono restare fuori dal codice delle vendite indipendenti. I conteggi sono quindi minimi, non totali.
Il periodo. Le vendite vanno dal 2025 alla metà del 2026; ogni pagina indica i propri mesi, perché l'ultimo mese registrato cambia da edificio a edificio.
Mediane, non medie. I prezzi sono mediane, i conteggi vanno per fascia di prezzo. La soglia del sito per la fascia alta del mercato è una vendita registrata da cinque milioni di dollari in su. Nelle pagine di Golden Beach le cifre su meno di tre vendite non sono pubblicate.
Superfici e prezzo al metro quadro. Il prezzo al metro quadro divide il prezzo di vendita per la superficie abitabile registrata dalla contea. Contea e promotori misurano con regole diverse, e le loro cifre non si confrontano direttamente. Tra edifici si confronta la mediana di tutte le vendite tra parti indipendenti di ciascuno.
Just value. La stima del perito della contea è una valutazione fiscale, non un prezzo, ed è indicata come tale ovunque.
Conversioni. Prima i metri quadri, tra parentesi i piedi quadrati, all'opposto dell'edizione inglese; i prezzi al metro quadro sono arrotondati al centinaio di dollari. Le date sono scritte per esteso, e ogni importo è in dollari statunitensi, mai convertito a un cambio che invecchierebbe.
Riservatezza. Nessun numero di appartamento, indirizzo di casa o nome di proprietario compare accanto a un prezzo, e una cifra su meno di tre vendite non viene mostrata. Una vendita chiaramente fuori linea rispetto al valore della residenza resta fuori dalle mediane, e la pagina lo dice.
§ 04
Date e aggiornamenti
Ogni pagina indica la data dei dati e quella dell'ultima verifica. Quando lo Stato pubblica un nuovo ruolo, nuovi studi delle riserve o risultati elettorali certificati, le pagine interessate vengono aggiornate e ridatate. Gli errori si correggono apertamente e compaiono nel Registro delle correzioni.
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Contatti
Andrey Rossin, broker immobiliare con licenza della Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licenza di broker BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com