2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
18801 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
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01The St. Regis Residences, Sunny Isles Beach
La fachada oeste de The St. Regis Residences, Sunny Isles Beach, será de vidrio fotovoltaico: 4958 m² (53 372 pies cuadrados) que, según Arquitectonica, el arquitecto, producirán unos 530 000 kWh al año. El proyecto suma dos torres de condominio de 62 pisos en 1,9 hectáreas (4,7 acres), en el 18801 de Collins Avenue, del lado que da al océano, con unos 133 metros (435 pies) de frente al mar.
Lo promueven Fortune International Group y Chateau Group; la lista de desarrollos aprobados de la ciudad lo registra como St. Regis Residences, antes La Playa Varadero. La cimentación de la torre sur se terminó en el verano de 2026 y su construcción vertical está en marcha; la torre norte está proyectada. Los desarrolladores prevén 2028 para la primera fase y 2029 para la segunda. Ninguna residencia tiene todavía una venta registrada.
§ 02The St. Regis Residences, Sunny Isles Beach
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§ 03The St. Regis Residences, Sunny Isles Beach
El terreno une dos parcelas del padrón: el 18801, inscrito como solar, y el 18805, con una construcción de 2022. Al sur linda con M Resort Residences, en el 18683, un condominio de 2005; al norte, con Ocean Three, en el 18911, de 2003. La galería de ventas de los desarrolladores está en el 18590 de Collins Avenue, que también figura en la lista municipal.
El terreno pertenece a la ciudad de Sunny Isles Beach, en el condado de Miami-Dade, distinta de Miami y de Miami Beach; la tasa propia de la ciudad fue en 2025 de 1,7 milésimas (mills). La vista al mar de las residencias terminadas no se puede documentar antes de que existan los edificios.
§ 04The St. Regis Residences, Sunny Isles Beach
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Arquitectonica diseñó el proyecto y es el arquitecto responsable (architect of record). Su página da dos torres de 62 pisos, de 229 metros (750 pies) cada una, con 336 residencias, dos restaurantes y 6500 m² (70 000 pies cuadrados) de áreas comunes. El vidrio fotovoltaico cubre la fachada oeste, la que recibe el sol de la tarde, y no el frente al océano.
Los interiores son de Patricia Anastassiadis, de São Paulo; el paisajismo, de EDSA, y la construcción, de Coastal Construction. Los desarrolladores son los mismos de The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach. La prensa cuenta 320 residencias frente a las 336 del arquitecto, y esta página da ambas cifras. La comparación con las demás torres está en Arquitectura de la costa.
§ 05The St. Regis Residences, Sunny Isles Beach
La prensa cuenta 170 residencias en la torre sur y 150 proyectadas en la norte. Los planos y las superficies no constan en ninguna fuente pública, y esta página no muestra renders. El arquitecto anuncia 6500 m² (70 000 pies cuadrados) de áreas comunes y dos restaurantes; ninguna fuente pública menciona gimnasio ni da una lista más completa.
El nombre del edificio se usa aquí solo para identificarlo; esta página no describe los servicios de ninguna marca hotelera. Hasta que las torres estén terminadas, toda descripción de las residencias es una declaración de los desarrolladores, no un registro.
§ 06The St. Regis Residences, Sunny Isles Beach
Ninguna residencia de esta dirección tiene una venta registrada, y esta página no publica precios de los desarrolladores. El contexto lo dan las torres terminadas de la costa. Una venta entre partes independientes es la cerrada a precio de mercado, sin vínculo entre comprador y vendedor. En el padrón de 2026, la cifra más alta de Sunny Isles Beach es de 15 ventas de ese tipo de 5 millones de dólares o más en una misma dirección de condominio. La comparten la torre sur de The Estates at Acqualina y Turnberry Ocean Club.
En total, 13 direcciones de condominio de la ciudad registraron al menos una venta de ese nivel, y 18 tienen al menos una unidad tasada en 5 millones o más. Cuando las torres estén terminadas, esta página conservará su dirección y sumará sus ventas registradas.
§ 07
Una compra al desarrollador se hace antes de que exista el edificio, sobre los documentos del desarrollador. La sección 718.503 de los Estatutos de Florida fija lo que el desarrollador debe revelar antes de la venta, y quien le compra puede desistir en un plazo de 15 días; en una reventa son 7.
El depósito en garantía. Los depósitos los protege la sección 718.202. Si el edificio no está sustancialmente terminado al firmarse el contrato, el desarrollador debe poner el primer 10 % del precio en una cuenta de garantía (escrow): dinero que guarda un agente independiente hasta el cierre (closing). Ese agente puede ser un banco, una caja de ahorros, un abogado de Florida, un corredor con licencia, una aseguradora de título (title insurance) o una entidad de crédito con un patrimonio neto superior a 5 millones de dólares.
El depósito solo sale antes del cierre en dos casos: vuelve al comprador si cancela de forma válida, o pasa al desarrollador si el comprador incumple. Lo que se pague por encima del 10 % va a otra cuenta de garantía. Solo puede destinarse a la obra si el contrato lo dice en una leyenda en negrita en su primera página, encima de la firma del comprador, y únicamente para costos reales de construcción, nunca para marketing ni comisiones de venta.
Si el contrato incumple estas reglas, el comprador puede anularlo y recuperar sus depósitos con intereses. Hasta que el edificio reciba su certificado de ocupación, las fechas de entrega, las terminaciones y los planos que cite un desarrollador siguen siendo declaraciones suyas.
§ 08The St. Regis Residences, Sunny Isles Beach
Impuesto predial. En 2025, la tasa total del impuesto predial en Sunny Isles Beach fue de 16,7227 milésimas (mills): 16,72 dólares por cada 1000 de valor imponible, alrededor del 1,67 % anual. Una residencia tasada en 5 millones de dólares que no sea la residencia principal (homestead) de su propietario en Florida pagaría unos 83 600 dólares al año.
Tras una compra, la tasación se ajusta al valor de mercado pleno el 1 de enero siguiente. El valor justo, la estimación de mercado que hace el tasador del condado, puede diferir del precio pagado; ninguna residencia de estas torres figura aún en el padrón de 2026.
Topes de tasación. Para una residencia que no es la residencia principal de su propietario en Florida, el valor tasado a efectos de los impuestos no escolares puede subir como máximo un 10 % al año. La Enmienda 3, que los votantes de Florida aprobaron el 3 de noviembre de 2026, baja ese tope al 5 % a partir del padrón de 2027; el escrutinio certificado por el estado seguía pendiente el 9 de noviembre de 2026. La exención de residencia principal corresponde solo a quien hace de la vivienda, de buena fe, su residencia permanente en Florida. Quien está en Estados Unidos con una visa temporal no puede cumplir ese requisito.
Cuotas del condominio. Las cuotas del condominio (expensas, cuota de administración o de mantenimiento, según el país) las fijará el presupuesto de la asociación, que aún no existe; por eso no se conocen. Antes de firmar, conviene preguntar a los desarrolladores qué fijan sus documentos para cuotas, reservas y seguro. Vale la pena preguntar también por las derramas: pagos extraordinarios que la asociación aprueba para un fin concreto.
Al comprar. En el condado de Miami-Dade, el impuesto de sellos documentales (documentary stamp tax) sobre la escritura es de 0,60 dólares por cada 100 dólares del precio: unos 30 000 dólares sobre un precio de 5 millones. Quién lo paga lo decide el contrato de compraventa. El recargo adicional de Miami-Dade, de 0,45 dólares por cada 100, no se aplica aquí: la ley estatal considera la unidad de condominio una residencia unifamiliar, y esta queda exenta.
Si la compra se financia, se suman el impuesto de sellos sobre la hipoteca (0,35 dólares por cada 100 dólares del préstamo) y el impuesto estatal sobre intangibles (2 dólares por cada 1000 del préstamo).
§ 09The St. Regis Residences, Sunny Isles Beach
Desde el derrumbe de Surfside en 2021, Florida exige dos controles a los condominios de tres o más pisos habitables. Aquí cada torre tendrá su propio calendario, que empezará al terminarla.
En este proyecto. No hay ningún condominio inscrito en el DBPR, el regulador estatal de condominios, en el 18801 ni en el 18805 de Collins Avenue, según el extracto del registro del 9 de noviembre de 2026. Sin condominio no hay asociación, y sin asociación nadie puede presentar todavía un estudio de reservas. Las dos bases de estudios no se pudieron consultar directamente para esta página; la consulta del registro las sustituye.
En una reventa. El vendedor debe entregar al comprador, a su cargo, los documentos del condominio: el reglamento (declaration of condominium), el acta constitutiva, los estatutos y las normas de la asociación, el estado financiero anual y el presupuesto.
Se suman el estudio de reservas más reciente, o una constancia de que no se hizo, y el resumen del informe de la inspección estructural obligatoria cuando corresponda. Si el desarrollador cedió el control a los propietarios después del 1 de julio de 2023, entrega también el informe de inspección de traspaso. Completan la lista la hoja de preguntas y respuestas y el formulario sobre la gobernanza de la asociación (governance form).
Una vez recibidos, el comprador tiene 7 días para desistir, sin contar fines de semana ni feriados. Ese derecho no existe si el contrato deja constancia de que recibió los documentos más de 7 días antes de la firma, y se extingue con el cierre. En una compra al desarrollador, el plazo para desistir es de 15 días.
§ 10The St. Regis Residences, Sunny Isles Beach
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El centro de la parcela sur queda fuera del área con un 1 % de probabilidad anual de inundación en los dos mapas de FEMA. Como aún no hay planta de torre en los mapas, la lectura se toma en ese punto. En los mapas vigentes, que rigen desde el 11 de septiembre de 2009, está en la zona X sin sombrear, de riesgo mínimo. Hacia la playa, la parcela entra en la zona VE, la franja donde golpea el oleaje de tormenta, con las reglas de construcción más estrictas, y cotas de inundación base de 3,7 a 4,6 metros (12 a 15 pies).
La cota de inundación base (base flood elevation, BFE) es la altura que se espera que alcance el agua en una inundación con un 1 % de probabilidad anual. Se mide sobre el nivel de referencia del mapa, NGVD29 en los mapas vigentes, y no es la profundidad del agua sobre el terreno.
Los mapas revisados, vigentes desde el 19 de febrero de 2027, pasan el centro de la parcela a la zona X sombreada, con un 0,2 % de probabilidad anual de inundación. El lado de la playa sigue en la zona VE, con 3,7 metros (12 pies) medidos sobre un nivel de referencia más reciente, NAVD88, así que las dos cotas no se comparan directamente. Entre el centro de la parcela y la playa, los mapas revisados dibujan una franja de zona AO, de inundación poco profunda, donde FEMA indica la profundidad de agua esperada: aquí, 0,9 metros (3 pies).
La zona VE empieza a unos 50 metros al este del centro de la parcela, frente a unos 60 metros hoy: unos 10 metros más cerca. Todo esto es una lectura de la capa nacional de riesgo de inundación de FEMA (National Flood Hazard Layer), no una determinación oficial de zona.
Como todo Sunny Isles Beach y Golden Beach, la dirección está en la zona B de planificación por marejada ciclónica (Storm Surge Planning Zone) de Miami-Dade, expuesta al mar que un huracán de categoría 2 o superior empuja hacia tierra. El condado ordena las evacuaciones según la trayectoria y la marejada prevista de cada tormenta, no solo por su categoría.
Seguro de inundación. El programa nacional de seguro contra inundaciones (NFIP) cubre hasta 250 000 dólares por edificio residencial y 100 000 por contenido. La póliza del edificio de una asociación de condominio puede llegar a 250 000 dólares multiplicados por el número de unidades; aquí el total dependerá de cuántas unidades se inscriban finalmente. Con residencias de estos valores, la cobertura por encima de los límites del NFIP se contrata en el mercado privado.
Seguro contra huracanes. Citizens, la aseguradora de último recurso que respalda el estado de Florida, no puede emitir la póliza del propietario de una unidad de condominio cuyo costo de reposición, sumando vivienda y contenido, sea de 700 000 dólares o más. En los condados donde el regulador estatal de seguros constate que falta competencia, el límite sube a 1 millón. Cuenta el costo de reconstruir y reequipar la unidad, no el precio de compra, y la póliza de la asociación para el edificio es un asunto aparte. Un agente de seguros puede indicar si una unidad concreta reúne los requisitos.
§ 11The St. Regis Residences, Sunny Isles Beach
Para quien compra desde el exterior pesan sobre todo tres reglas, cada una con sus condiciones. La primera, la retención FIRPTA, rige cuando el vendedor es extranjero a efectos fiscales de Estados Unidos (foreign person): por regla general, el comprador debe retener el 15 % del precio para el IRS, la agencia tributaria federal. La segunda alcanza a quien, sin ser residente ni ciudadano estadounidense, posee un inmueble en Estados Unidos de forma directa: queda expuesto al impuesto federal sobre sucesiones.
La tercera es la ley de Florida de 2023 sobre propiedad extranjera. Alcanza a las personas domiciliadas en China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Siria o bajo el régimen venezolano de Nicolás Maduro; quedan fuera los ciudadanos estadounidenses y los residentes permanentes con green card. La ley limita sus compras cerca de instalaciones militares y de infraestructura crítica, y las de los domiciliados en China en cualquier lugar de Florida, con una sola excepción, estrecha, para una única vivienda.
En esta costa, esa excepción es la única vía. La ley cuenta una infraestructura crítica solo si está cercada, con barreras o vigilada. Dos instalaciones cercanas lo están con certeza: el aeropuerto Fort Lauderdale-Hollywood International, sujeto a un programa federal de seguridad aeroportuaria, y Port Everglades, sujeto a las normas federales de seguridad portuaria. Ambos quedan a entre 6 y 10 millas de cualquier punto de la costa, dentro del radio de 10 millas que fija la ley.
El aeropuerto North Perry está a esa misma distancia, y la planta de aguas residuales North District de Miami-Dade, a entre 1 y 4 millas. La instalación militar más cercana, en Dania Beach, queda a entre 8 y 12 millas, más allá de las 5 millas que exige la excepción de la ley. Por eso, una persona alcanzada por la ley solo puede comprar aquí una propiedad residencial de hasta 2 acres (0,81 ha), a su nombre.
Necesita, además, una visa estadounidense vigente que no sea solo de turismo, o documentación oficial de asilo, y debe registrar la propiedad ante el Departamento de Comercio de Florida dentro de los 30 días siguientes. Las sociedades y demás entidades alcanzadas por la ley no pueden comprar aquí. La guía del sitio sobre compras desde el exterior expone cada regla completa; esto es información general, no asesoramiento legal ni fiscal.
Para alquilar, las estancias de seis meses o menos requieren, entre otros requisitos, una licencia municipal de alquiler de corta duración para cada unidad y el consentimiento escrito de la asociación o una copia de sus estatutos. Los documentos del condominio pueden restringir aún más los alquileres. Esos mismos documentos fijarán si la asociación debe aprobar al comprador, si una sociedad puede ser titular y cuál es el plazo mínimo de alquiler. Todavía no están inscritos.
The St. Regis Residences, Sunny Isles Beach
Los desarrolladores prevén 2028 para la primera fase y 2029 para la segunda. La cimentación de la torre sur se terminó en el verano de 2026, y la torre norte está proyectada. Una fecha prevista sigue siendo una declaración de los desarrolladores hasta que se emita el certificado de ocupación.
Ninguna residencia tiene aquí una venta registrada, y esta página no publica precios de los desarrolladores. Las ventas registradas de las torres terminadas de esta costa están en sus propias páginas.
En el 18801 de Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160, entre M Resort y Ocean Three, en el condado de Miami-Dade pero no en la ciudad de Miami. La ciudad sitúa la galería de ventas en el 18590 de Collins Avenue.
Arquitectonica diseñó las torres para Fortune International Group y Chateau Group, con interiores de Anastassiadis, paisajismo de EDSA y Coastal Construction como constructora.
Dos torres de 62 pisos, de unos 229 metros (750 pies) cada una, con 336 residencias según el arquitecto.
Según la prensa, Madison Realty Capital aportó 463 millones de dólares en octubre de 2026, y City National Bank of Florida, 113,75 millones para la torre norte en abril de 2026.
No. Esta página es un registro independiente que lleva un corredor inmobiliario con licencia; no está afiliada a los desarrolladores ni a ninguna marca, y no reproduce logos ni renders.
El arquitecto anuncia 6500 m² (70 000 pies cuadrados) de áreas comunes y dos restaurantes. Ninguna fuente pública menciona gimnasio ni da una lista completa de servicios.
Todavía no existen asociación ni presupuesto. El desarrollador debe entregar el presupuesto estimado con sus documentos de oferta, y el comprador puede desistir dentro de los 15 días siguientes a recibirlos.
Las reglas estarán en el reglamento del condominio, que todavía no es público. La ley obliga, en todo caso, a admitir los animales de asistencia.
El reglamento fijará los límites; la ciudad exige una licencia de alquiler de corta duración para cada unidad que se alquile por seis meses o menos.
Esta página no es una reseña ni recoge testimonios. Lo que un asesor puede comprobar es el registro público citado abajo: el plano de desarrollos aprobados de la ciudad, el registro del DBPR, el padrón fiscal y los mapas de FEMA.
Las visitas las coordina un corredor con licencia, y quien compra desde el exterior puede empezar con un recorrido por video.
Antes conviene pedir los documentos que el desarrollador debe entregar según la sección 718.503 de los Estatutos de Florida y las reglas sobre alquileres y mascotas que fijan; todavía no hay asociación, ni por tanto presupuesto ni estudio de reservas. Las normas sobre mascotas admiten siempre los animales de asistencia, como exige la ley.
Andrey Rossin, corredor inmobiliario con licencia en Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licencia de corredor de Florida BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Departamento de Ingresos de Florida, padrón fiscal definitivo de 2026 para Miami-Dade (datos del 16 de octubre de 2026: ventas, valores, superficies habitables y exenciones), incluida la consulta de todas las direcciones de condominio de Sunny Isles Beach. DBPR, registro de condominios y bases de estudios de reservas (al 9 de noviembre de 2026). FEMA, capa nacional de riesgo de inundación, panel 12086C0153L, y capa de mapas revisados, panel 12086C0153M (estudio 15-04-4157S). Condado de Miami-Dade, zonas de planificación por marejada ciclónica (capa SIG, actualización de 2023); Ciudad de Sunny Isles Beach, página de huracanes. Estatutos de Florida 553.899, 718.112, 718.202, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 y 627.351. Tasador de Propiedades de Miami-Dade, tabla de tasas. Código de Rentas Internas de Estados Unidos (26 U.S.C.), secciones 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 y 2104 (impuesto sobre sucesiones); 44 CFR 61.6. Ciudad de Sunny Isles Beach, normas de alquiler vacacional y página de seguridad de edificios. Ciudad de Sunny Isles Beach, plano de desarrollos aprobados PZ059D (9 de marzo de 2026). Página del proyecto de Arquitectonica; prensa sobre la obra y la financiación (Florida YIMBY, entre otros); Fortune International Group. Esta página no es el sitio oficial de los desarrolladores. Los datos del desarrollador se identifican como tales. Las fotos de The St. Regis Residences indican autor y licencia; no se reproduce ningún logo del desarrollador. Fuentes con fechas: Método y fuentes; correcciones: registro de correcciones.
Collins Avenue
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15701 Collins Ave
The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach: 18 ventas desde 2025, 5 de 5 millones de dólares o más con mediana de 6,15 millones, y la zona AO del mapa de FEMA de 2027.
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16901 Collins Ave
La torre de Herzog & de Meuron en Sunny Isles Beach: 19 ventas desde 2025, 6 de 5 millones de dólares o más, con mediana de 9,8 millones en ese nivel.
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17141 Collins Ave
Muse Residences, de Carlos Ott: 7 ventas desde 2025 en Sunny Isles Beach, mediana de 4,8 millones de dólares, y fuera de la zona AE en el mapa de FEMA de 2027.
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17475 Collins Ave
Chateau Beach Residences, de Kobi Karp: 81 residencias, 10 ventas desde 2025 de 1,22 a 14,85 millones de dólares y estudio de reservas presentado.
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17749 Collins Ave
The Mansions at Acqualina: 7 ventas desde febrero de 2025, todas de 5 millones de dólares o más, mediana de 7,0 millones, y el paso a zona AE en el mapa de FEMA de 2027.
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17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences: hotel y residencias en un mismo condominio de Sunny Isles Beach. 19 ventas desde 2025, mediana de 3,4 millones de dólares.
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17901 Collins Ave
Estates at Acqualina, torre sur (777 Via Acqualina): 15 ventas desde 2025, todas de 5 millones de dólares o más, mediana de 10,2 millones. Costos, reservas e inundación.
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17975 Collins Ave
Estates at Acqualina, torre norte (888 Via Acqualina): la más alta terminada de Sunny Isles Beach; 8 ventas desde julio de 2025, todas de 5 millones o más, mediana de 9,9 millones.
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18201 Collins Ave
Trump Royale, torre del conjunto Trump Grande en Sunny Isles Beach: 26 ventas desde 2025 con mediana de 1,39 millones de dólares; una sola de 5 millones o más.
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18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club: 15 ventas desde 2025, todas de 5 millones de dólares o más; ninguna torre de Sunny Isles Beach suma más. Mediana: 5,6 millones.
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18555 Collins Ave
Porsche Design Tower, Sunny Isles Beach: un ascensor sube el auto hasta la puerta. 12 ventas desde 2025, mediana de 4,1 millones de dólares, zona AO en 2027.
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18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa, de Pelli Clarke & Partners: 308 residencias, 19 ventas desde 2025, mediana de 3,7 millones de dólares y un estudio de reservas por pedir.
Siguiente torre
Residences by Armani/Casa
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