2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
17749 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
01The Mansions at Acqualina
En lo alto de The Mansions at Acqualina, según la prensa, una piscina con fondo de vidrio vuela sobre Collins Avenue. Debajo de ella, cada una de las 84 unidades del edificio tiene en el padrón de 2026 un valor del condado superior a 5 millones de dólares.
Lo promovió The Trump Group, que lo terminó en 2015: es el más meridional de los cuatro edificios Acqualina, del lado de Collins Avenue que da al océano, en Sunny Isles Beach. Mide 196 metros (643 pies), y en el registro estatal de condominios figura con su propia dirección: 17749 Collins Avenue, a Condo. Las ventas están a la altura de esos valores. Entre febrero de 2025 y junio de 2026, el padrón fiscal del estado registró 7 ventas entre partes independientes, sin vínculo entre sí y a precio de mercado. Todas fueron de 5 millones de dólares o más, con una mediana de 7,0 millones.
§ 02The Mansions at Acqualina
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§ 03The Mansions at Acqualina
Al sur linda con The Pinnacle, en el 17555 de Collins Avenue, un condominio de 1998. Al norte está Acqualina Resort & Residences, en el 17875, terminado entre 2006 y 2008, y, más allá, las dos torres de The Estates. La dirección pertenece a la ciudad de Sunny Isles Beach, en el condado de Miami-Dade, no a la ciudad de Miami; la tasa propia de la ciudad fue en 2025 de 1,7 milésimas (mills).
Las vistas según orientación y piso, y el acceso a la playa, no figuran en ninguna fuente consultada: se comprueban en la visita.
§ 04The Mansions at Acqualina
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
El arquitecto responsable del proyecto (architect of record) es Cohen, Freedman, Encinosa & Associates (CFE Architects), según su propio sitio y la constructora, Coastal Construction. Según CFE, los interiores son de STA Architectural Group; según la prensa, las áreas comunes están amuebladas con piezas de Fendi Casa. El CTBUH clasifica la estructura como «All-Concrete»: íntegramente de hormigón.
La piscina en voladizo pertenece a la residencia del último piso, cuyos interiores también son de STA. Más abajo, según el desarrollador, el vestíbulo es de mármol, con un techo abovedado y artesonado de 7,9 metros (26 pies).
En las cifras, las fuentes no coinciden: 196 metros (643 pies) y 46 pisos según el CTBUH, 198 metros (650 pies) según la constructora y 47 pisos según la prensa y CFE, que cuenta, como el CTBUH, 79 unidades. Ninguna fuente consultada nombra al paisajista ni recoge una declaración del arquitecto sobre la idea del proyecto. Los arquitectos de las torres vecinas están en Arquitectura de la costa.
§ 05The Mansions at Acqualina
El desarrollador publica tres planos de residencia, con nombres italianos; todos tienen cocina exterior y spa en la terraza:
01
Villa Di Acqua:
3 dormitorios y 6 baños y medio.
02
Villa Di Botticelli:
4 dormitorios y 6 baños y medio.
03
Palazzo Di Spiaggia:
5 dormitorios y 7 baños y medio, con piscina y spa en la terraza.
La constructora anuncia superficies de 374 a 1049 m² (4029 a 11 286 pies cuadrados). El padrón del condado no mide aquí cada unidad: asigna 428 m² (4609 pies cuadrados) a 82 de las 84 unidades y 856 m² (9218 pies cuadrados) a las otras 2. Es una cifra de edificio, no de cada vivienda, así que las superficies del folleto y del padrón no se comparan, y el precio por metro cuadrado es solo orientativo.
En lo alto, según la prensa, hay seis penthouses con piscina interior; uno de ellos tiene techos de 9,1 metros (30 pies) y la piscina con fondo de vidrio. La altura habitual de los techos no consta.
Las áreas comunes, según el desarrollador, suman dos piscinas, 14 cabañas con reserva, un Grand Room, cine privado, gimnasio, spa con hammam, golf virtual, comedor y bar al aire libre y un parque para perros. Los propietarios pueden usar también las instalaciones de Acqualina Resort y de The Estates. El servicio comprende conserjería, servicio a la habitación, personal de piscina y de playa, valet y seguridad las 24 horas e ingeniería.
§ 06The Mansions at Acqualina
El mercado no tiene una definición única de vivienda de lujo, así que este sitio fija el umbral en una venta registrada de 5 millones de dólares o más. El Departamento de Ingresos de Florida marca en el padrón las ventas entre partes independientes, las cerradas a precio de mercado y sin vínculo entre comprador y vendedor. De las 11 escrituras del edificio fechadas en 2025 y 2026, 7 llevan esa marca, entre febrero de 2025 y junio de 2026.
01
Precio mediano:
7,0 millones de dólares.
02
Rango:
de 6,1 millones a 13,3 millones.
03
Por superficie, solo orientativo:
mediana de unos 16 400 dólares por m² (1519 por pie cuadrado), en un rango de unos 14 200 a 31 100 dólares por m² (1323 a 2886 por pie cuadrado), por la razón ya dicha.
Cómo se comparan. Con la superficie uniforme del padrón, aquí la comparación útil es por precio, no por metro cuadrado. En el padrón de 2026, la cifra más alta de la ciudad es de 15 ventas de 5 millones o más en una misma dirección de condominio. La comparten la torre sur de The Estates at Acqualina y Turnberry Ocean Club. En toda la ciudad, 13 direcciones de condominio registraron al menos una venta de ese nivel, y 18 tienen al menos una unidad tasada en esa cifra o por encima.
Las torres de The Estates, más nuevas, al otro lado de Acqualina Resort, se venden más caras por residencia y por metro cuadrado; Chateau Beach, un edificio más pequeño al sur, más barato. El precio por metro cuadrado de la tabla es la mediana de todas las ventas entre partes independientes:
| Edificio | Ventas de US$ 5 millones o más | Mediana de esas ventas | Precio por m² (por pie cuadrado) |
|---|---|---|---|
| The Mansions at Acqualina | 7 de 7 | US$ 7,0 millones | unos US$ 16 400 (US$ 1519) |
| The Estates at Acqualina, torre sur | 15 de 15 | US$ 10,2 millones | unos US$ 26 400 (US$ 2454) |
| The Estates at Acqualina, torre norte | 8 de 8 | US$ 9,9 millones | unos US$ 25 300 (US$ 2350) |
| Chateau Beach | 3 de 10 | US$ 6,8 millones | unos US$ 14 100 (US$ 1314) |
Cómo leer estas cifras. Siete ventas son pocas para una mediana estable, y el recuento es un mínimo: el padrón guarda solo las dos últimas ventas de cada unidad, y algunas escrituras de compras en preventa quedan fuera de la marca. Los precios de los portales de anuncios, Zillow entre ellos, son cifras del vendedor, no precios registrados. No se publican números de unidad ni propietarios.
Valores fiscales. Las tasaciones fiscales, la estimación del valor de mercado que hace el tasador del condado, van aquí de 5,06 millones a 11,94 millones de dólares por unidad: todas superan los 5 millones. No son precios de venta. Veinte de las 84 unidades (23,8 %) tienen la exención de residencia principal, un mínimo de la proporción de viviendas que sus dueños habitan.
§ 07The Mansions at Acqualina
Ilustración
Impuesto predial. En 2025, la tasa total del impuesto predial en Sunny Isles Beach fue de 16,7227 milésimas (mills): 16,72 dólares por cada 1000 de valor imponible, alrededor del 1,67 % anual. Una residencia tasada en 5 millones de dólares que no sea la residencia principal (homestead) de su propietario en Florida pagaría unos 83 600 dólares al año.
En The Mansions, el valor justo mediano del padrón de 2026 ya supera esa cifra: 5,71 millones de dólares. Ese valor puede diferir del precio pagado, y tras una compra la tasación se ajusta al valor de mercado pleno el 1 de enero siguiente.
Topes de tasación. Para una residencia que no es la residencia principal de su propietario en Florida, el valor tasado a efectos de los impuestos no escolares puede subir como máximo un 10 % al año. La Enmienda 3, que los votantes de Florida aprobaron el 3 de noviembre de 2026, baja ese tope al 5 % a partir del padrón de 2027; el escrutinio certificado por el estado seguía pendiente el 9 de noviembre de 2026. La exención de residencia principal corresponde solo a quien hace de la vivienda, de buena fe, su residencia permanente en Florida. Quien está en Estados Unidos con una visa temporal no puede cumplir ese requisito.
Cuotas del condominio. Las cuotas del condominio (expensas, cuota de administración o de mantenimiento, según el país) las fija el presupuesto de la asociación, que no consta en ninguna fuente pública. El vendedor puede entregar los dos últimos presupuestos, el plan de reservas y las pólizas de seguro del edificio, que conviene leer antes de hacer una oferta. Conviene preguntar también por las derramas: pagos extraordinarios que la asociación aprueba para un fin concreto.
Al comprar. En el condado de Miami-Dade, el impuesto de sellos documentales (documentary stamp tax) sobre la escritura es de 0,60 dólares por cada 100 dólares del precio: unos 42 000 dólares con la mediana de este edificio, 7,0 millones. Quién lo paga lo decide el contrato de compraventa. El recargo adicional de Miami-Dade, de 0,45 dólares por cada 100, no se aplica aquí: la ley estatal considera la unidad de condominio una residencia unifamiliar, y esta queda exenta.
Si la compra se financia, se suman el impuesto de sellos sobre la hipoteca (0,35 dólares por cada 100 dólares del préstamo) y el impuesto estatal sobre intangibles (2 dólares por cada 1000 del préstamo).
§ 08The Mansions at Acqualina
Tras el derrumbe de Surfside en 2021, Florida impuso dos controles a los condominios de tres o más pisos habitables.
En este edificio. En las dos bases de datos del DBPR, el regulador estatal de condominios, la asociación figura con un estudio presentado. Antes de julio de 2025 aparecía como «17749 Collins Condominium Association, Inc.», y después, como «17749 Condo Assn Inc». Ese registro prueba que el estudio existe, no lo que concluye. La página de seguridad de edificios de la ciudad no publica una lista de inspecciones por edificio.
En una reventa. El vendedor debe entregar al comprador, a su cargo, los documentos del condominio: el reglamento (declaration of condominium), el acta constitutiva, los estatutos y las normas de la asociación, el estado financiero anual y el presupuesto.
Se suman el estudio de reservas más reciente, o una constancia de que no se hizo, y el resumen del informe de la inspección estructural obligatoria cuando corresponda. Si el desarrollador cedió el control a los propietarios después del 1 de julio de 2023, entrega también el informe de inspección de traspaso. Completan la lista la hoja de preguntas y respuestas y el formulario sobre la gobernanza de la asociación (governance form).
Una vez recibidos, el comprador tiene 7 días para desistir, sin contar fines de semana ni feriados. Ese derecho no existe si el contrato deja constancia de que recibió los documentos más de 7 días antes de la firma, y se extingue con el cierre (closing). En una compra al desarrollador, el plazo para desistir es de 15 días.
§ 09The Mansions at Acqualina
Hoy el edificio queda fuera del área con un 1 % de probabilidad anual de inundación; con los mapas revisados, vigentes desde el 19 de febrero de 2027, entra en ella. Pasa de la zona X a la zona AE, donde el banco que otorga una hipoteca suele exigir seguro de inundación. Allí su cota de inundación base es de 2,1 metros (7 pies), medida sobre un nivel de referencia más reciente, NAVD88, así que no se compara directamente con las cotas de los mapas vigentes.
La cota de inundación base (base flood elevation, BFE) es la altura que se espera que alcance el agua en una inundación con un 1 % de probabilidad anual. Se mide sobre el nivel de referencia del mapa, NGVD29 en los mapas vigentes, y no es la profundidad del agua sobre el terreno.
Los mapas vigentes de FEMA rigen desde el 11 de septiembre de 2009 y sitúan el edificio en la zona X sin sombrear, de riesgo mínimo. Hacia la playa, el riesgo crece por franjas. Primero, una zona X sombreada, con un 0,2 % de probabilidad anual de inundación; después, la zona AE, con una cota de 3 metros (10 pies), y la zona VE, con 3,7 metros (12 pies). La zona VE es la franja donde golpea el oleaje de tormenta, con las reglas de construcción más estrictas.
Al este del edificio, los mapas revisados muestran una franja de zona X y después la zona VE, con 3,7 metros (12 pies). La línea de la zona VE se acerca unos 50 metros: queda a unos 60 metros al este del punto que marca el edificio en el mapa, frente a unos 110 metros hoy. Todo esto es una lectura de la capa nacional de riesgo de inundación de FEMA (National Flood Hazard Layer), no una determinación oficial de zona.
La dirección está, como todo Sunny Isles Beach y Golden Beach, en la zona B de planificación por marejada ciclónica (Storm Surge Planning Zone) de Miami-Dade, expuesta al mar que empujan hacia tierra los huracanes de categoría 2 o superior. El condado ordena las evacuaciones según la trayectoria y la marejada prevista de cada tormenta, no solo por su categoría.
Seguro de inundación. El programa nacional de seguro contra inundaciones (NFIP) cubre hasta 250 000 dólares por edificio residencial y 100 000 por contenido. La póliza del edificio de una asociación de condominio puede llegar a 250 000 dólares multiplicados por el número de unidades: con las 86 unidades del condominio inscrito, 21,5 millones de dólares. Con residencias de estos valores, la cobertura por encima de los límites del NFIP se contrata en el mercado privado.
Seguro contra huracanes. Citizens, la aseguradora de último recurso que respalda el estado de Florida, no puede emitir la póliza del propietario de una unidad de condominio cuyo costo de reposición, sumando vivienda y contenido, sea de 700 000 dólares o más. En los condados donde el regulador estatal de seguros constate que falta competencia, el límite sube a 1 millón. Cuenta el costo de reconstruir y reequipar la unidad, no el precio de compra, y la póliza de la asociación para el edificio es un asunto aparte. Un agente de seguros puede indicar si una unidad concreta reúne los requisitos.
§ 10The Mansions at Acqualina
Ilustración
Para quien compra desde el exterior pesan sobre todo tres reglas, cada una con sus condiciones. La primera, la retención FIRPTA, rige cuando el vendedor es extranjero a efectos fiscales de Estados Unidos (foreign person): por regla general, el comprador debe retener el 15 % del precio para el IRS, la agencia tributaria federal. La segunda alcanza a quien, sin ser residente ni ciudadano estadounidense, posee un inmueble en Estados Unidos de forma directa: queda expuesto al impuesto federal sobre sucesiones.
La tercera es la ley de Florida de 2023 sobre propiedad extranjera. Alcanza a las personas domiciliadas en China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Siria o bajo el régimen venezolano de Nicolás Maduro; quedan fuera los ciudadanos estadounidenses y los residentes permanentes con green card. La ley limita sus compras cerca de instalaciones militares y de infraestructura crítica, y las de los domiciliados en China en cualquier lugar de Florida, con una sola excepción, estrecha, para una única vivienda.
En esta costa, esa excepción es la única vía. La ley cuenta una infraestructura crítica solo si está cercada, con barreras o vigilada. Dos instalaciones cercanas lo están con certeza: el aeropuerto Fort Lauderdale-Hollywood International, sujeto a un programa federal de seguridad aeroportuaria, y Port Everglades, sujeto a las normas federales de seguridad portuaria. Ambos quedan a entre 6 y 10 millas de cualquier punto de la costa, dentro del radio de 10 millas que fija la ley.
El aeropuerto North Perry está a esa misma distancia, y la planta de aguas residuales North District de Miami-Dade, a entre 1 y 4 millas. La instalación militar más cercana, en Dania Beach, queda a entre 8 y 12 millas, más allá de las 5 millas que exige la excepción de la ley. Por eso, una persona alcanzada por la ley solo puede comprar aquí una propiedad residencial de hasta 2 acres (0,81 ha), a su nombre.
Necesita, además, una visa estadounidense vigente que no sea solo de turismo, o documentación oficial de asilo, y debe registrar la propiedad ante el Departamento de Comercio de Florida dentro de los 30 días siguientes. Las sociedades y demás entidades alcanzadas por la ley no pueden comprar aquí. La guía del sitio sobre compras desde el exterior expone cada regla completa; esto es información general, no asesoramiento legal ni fiscal.
Para alquilar, las estancias de seis meses o menos requieren, entre otros requisitos, una licencia municipal de alquiler de corta duración para cada unidad y el consentimiento escrito de la asociación o una copia de sus estatutos. Los documentos del condominio pueden restringir aún más los alquileres. Esos mismos documentos fijan si la asociación debe aprobar al comprador, si una sociedad puede ser titular y cuál es el plazo mínimo de alquiler. No se encontraron en fuentes públicas.
The Mansions at Acqualina
Las 7 ventas entre partes independientes que registra el padrón de 2026, de febrero de 2025 a junio de 2026, fueron de 6,1 millones a 13,3 millones de dólares, con una mediana de 7,0 millones. Los precios de anuncio son otra cuestión.
El edificio está en el 17749 de Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160, que es también el nombre inscrito del condominio. La ciudad es Sunny Isles Beach, no Miami, dentro del condado de Miami-Dade.
De forma orientativa, unos 16 400 dólares por metro cuadrado (1519 por pie cuadrado): la mediana de todas las ventas entre partes independientes, sobre una superficie del padrón casi uniforme.
El desarrollador es The Trump Group y la constructora, Coastal Construction. El arquitecto responsable del proyecto es CFE Architects, y los interiores son de STA Architectural Group, según CFE.
Mide 196 metros (643 pies) y tiene 46 pisos, según el CTBUH; el padrón estatal de 2026 le asigna 84 unidades.
Según la prensa, hay seis penthouses con piscina interior, y uno tiene techos de 9,1 metros (30 pies) y una piscina con fondo de vidrio en voladizo sobre Collins Avenue. El plano más amplio que publica el desarrollador es Palazzo Di Spiaggia, de 5 dormitorios, con piscina y spa en la terraza. La venta registrada más alta del período fue de 13,3 millones de dólares.
El desarrollador menciona un gimnasio, un spa con hammam, dos piscinas comunes y 14 cabañas con reserva. Cada residencia tiene spa en la terraza, y el plano Palazzo Di Spiaggia suma una piscina propia.
El presupuesto no consta en ninguna fuente pública. Quien compra en reventa tiene derecho a recibirlo junto con el estado financiero anual, que muestran las cuotas, las reservas y cualquier derrama.
El desarrollador incluye un parque para perros entre las áreas comunes. Las reglas concretas están en el reglamento del condominio, que ninguna fuente pública reproduce; conviene pedirlo antes de hacer una oferta. La ley obliga, en todo caso, a admitir los animales de asistencia.
Con los mapas revisados de FEMA, vigentes desde el 19 de febrero de 2027, el punto que marca el edificio pasa de la zona X a la zona AE. Allí, el banco que otorga una hipoteca suele exigir seguro de inundación. El agente de seguros de la asociación puede explicar cómo cambia la póliza del edificio.
La ordenanza municipal de alquiler de corta duración no limita cuántas veces se alquila una unidad de condominio. El reglamento del condominio puede restringir la frecuencia y fijar un plazo mínimo; en este edificio no consta en fuentes públicas, así que conviene leerlo antes de comprar para alquilar.
Esta página no recoge opiniones ni testimonios. Lo que un asesor puede comprobar es el registro público citado abajo: el registro de condominios, las ventas registradas, el estudio de reservas y el mapa de FEMA.
§ 11Fotografías
03
En The Mansions, el cambio de zona de inundación pone un documento por delante de los demás: la póliza de la asociación, con una nota de su agente de seguros sobre los mapas de 2027. La visita pasa por un corredor con licencia; para quien está en el exterior, la primera puede ser un recorrido por video.
Antes conviene leer también los dos últimos presupuestos, el estudio de reservas y lo que dice el reglamento sobre alquileres, mascotas y aprobación del comprador. Las normas sobre mascotas admiten siempre los animales de asistencia, como exige la ley.
Andrey Rossin, corredor inmobiliario con licencia en Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licencia de corredor de Florida BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Departamento de Ingresos de Florida, padrón fiscal definitivo de 2026 para Miami-Dade (datos del 16 de octubre de 2026: ventas, valores, superficies y exenciones), incluida la consulta de todas las direcciones de condominio de Sunny Isles Beach. DBPR, registro de condominios y bases de estudios de reservas (al 9 de noviembre de 2026). FEMA, capa nacional de riesgo de inundación, panel 12086C0153L, y capa de mapas revisados, panel 12086C0153M (estudio 15-04-4157S). Condado de Miami-Dade, zonas de planificación por marejada ciclónica (capa SIG, actualización de 2023); Ciudad de Sunny Isles Beach, página de huracanes. Estatutos de Florida 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 y 627.351. Tasador de Propiedades de Miami-Dade, tabla de tasas. Código de Rentas Internas de Estados Unidos (26 U.S.C.), secciones 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 y 2104 (impuesto sobre sucesiones); 44 CFR 61.6. Ciudad de Sunny Isles Beach, normas de alquiler vacacional y página de seguridad de edificios. CTBUH Skyscraper Center; páginas del proyecto de CFE Architects y de Coastal Construction; CBS News Miami; The Real Deal. Los datos del desarrollador y de la prensa se identifican como tales. No se enlaza el sitio web del proyecto ni se reproduce su logo; las fotos de The Mansions at Acqualina indican autor y licencia. Fuentes con fechas: Método y fuentes; correcciones: registro de correcciones.
Collins Avenue
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15701 Collins Ave
The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach: 18 ventas desde 2025, 5 de 5 millones de dólares o más con mediana de 6,15 millones, y la zona AO del mapa de FEMA de 2027.
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16901 Collins Ave
La torre de Herzog & de Meuron en Sunny Isles Beach: 19 ventas desde 2025, 6 de 5 millones de dólares o más, con mediana de 9,8 millones en ese nivel.
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17141 Collins Ave
Muse Residences, de Carlos Ott: 7 ventas desde 2025 en Sunny Isles Beach, mediana de 4,8 millones de dólares, y fuera de la zona AE en el mapa de FEMA de 2027.
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17475 Collins Ave
Chateau Beach Residences, de Kobi Karp: 81 residencias, 10 ventas desde 2025 de 1,22 a 14,85 millones de dólares y estudio de reservas presentado.
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17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences: hotel y residencias en un mismo condominio de Sunny Isles Beach. 19 ventas desde 2025, mediana de 3,4 millones de dólares.
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17901 Collins Ave
Estates at Acqualina, torre sur (777 Via Acqualina): 15 ventas desde 2025, todas de 5 millones de dólares o más, mediana de 10,2 millones. Costos, reservas e inundación.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
17975 Collins Ave
Estates at Acqualina, torre norte (888 Via Acqualina): la más alta terminada de Sunny Isles Beach; 8 ventas desde julio de 2025, todas de 5 millones o más, mediana de 9,9 millones.
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18201 Collins Ave
Trump Royale, torre del conjunto Trump Grande en Sunny Isles Beach: 26 ventas desde 2025 con mediana de 1,39 millones de dólares; una sola de 5 millones o más.
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18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club: 15 ventas desde 2025, todas de 5 millones de dólares o más; ninguna torre de Sunny Isles Beach suma más. Mediana: 5,6 millones.
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18555 Collins Ave
Porsche Design Tower, Sunny Isles Beach: un ascensor sube el auto hasta la puerta. 12 ventas desde 2025, mediana de 4,1 millones de dólares, zona AO en 2027.
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18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa, de Pelli Clarke & Partners: 308 residencias, 19 ventas desde 2025, mediana de 3,7 millones de dólares y un estudio de reservas por pedir.
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