2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
17141 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
01Muse
Carlos Ott, el arquitecto de la Ópera de la Bastilla de París, diseñó dos torres vecinas en este tramo de Sunny Isles Beach. La primera es Jade Ocean, terminada en 2009; a su lado está Muse, que el padrón del estado fecha en 2018. Muse se alza del lado de Collins Avenue que da al océano, en el 17141, y en el registro estatal de condominios figura como Muse, a Condo.
La promovió Property Markets Group (PMG) con S2 Development, y The Sieger Suarez Architectural Partnership trabajó con Ott. El desarrollador comercializa 68 residencias; el padrón de 2026 le asigna 62. Pocas unidades significan pocas ventas: en 2025 y 2026 se registraron 7 ventas entre partes independientes, a precio de mercado y sin vínculo entre las partes, la última en junio de 2026. Su mediana fue de 4,8 millones de dólares, y 2 llegaron a 5 millones o más.
§ 02Muse
Photo: Rob Olivera, CC BY 2.0, via Wikimedia Commons — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
§ 03Muse
Al sur, en el 17121, está Jade Ocean, la torre anterior de Ott; al norte, en el 17201, Ocean Four, de 2006. El arquitecto da al terreno de Muse 0,34 hectáreas (0,85 acres) para 68 residencias.
A efectos fiscales, la torre pertenece a la ciudad de Sunny Isles Beach, en el condado de Miami-Dade, y no a la ciudad de Miami; la tasa propia de la ciudad fue en 2025 de 1,7 milésimas (mills). Qué se ve desde cada orientación y cada piso no lo documenta ninguna fuente consultada; es una pregunta para la visita.
§ 04Muse
Ilustración
Según el Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH), el diseño es de Carlos Ott Architect y el arquitecto responsable del proyecto (architect of record), The Sieger Suarez Architectural Partnership. El desarrollador presenta la obra como una colaboración entre ambos. La Ópera de la Bastilla de Ott se inauguró el 13 de julio de 1989. La estructura de Muse es íntegramente de hormigón.
Sus cifras básicas cambian según la fuente. El CTBUH mide 197,8 metros (649 pies), cuenta 47 pisos y fecha la terminación en 2018. La ficha del arquitecto da 194,2 metros (637 pies), 50 pisos, 68 unidades en 0,34 hectáreas (0,85 acres) y 2019. La ficha técnica del desarrollador da 49 pisos, y la misma página habla de 50 y de casi 198 metros (650 pies) sobre la arena. Ninguna fuente consultada nombra al interiorista ni al paisajista, ni recoge la idea del proyecto. Más sobre esta costa en Arquitectura de la costa.
§ 05Muse
En el padrón del condado, ningún departamento de Muse baja de 186 m² (2000 pies cuadrados). Las superficies habitables van de 190 a 606 m² (2042 a 6524 pies cuadrados), con una mediana de 297 m² (3195 pies cuadrados). Las superficies del desarrollador, donde se citan, se miden con otras reglas, y sus planos no aparecieron en las fuentes consultadas, así que esta página no da tipos de plano.
Según el desarrollador, las áreas comunes incluyen una terraza con piscina, gimnasio y spa. Las fuentes consultadas no describen el vestíbulo ni los servicios del edificio.
§ 06Muse
El mercado no tiene una definición única de vivienda de lujo, así que este sitio fija el umbral en una venta registrada de 5 millones de dólares o más. Cada escritura registrada en Florida lleva un código del Departamento de Ingresos que indica si fue una venta entre partes independientes. Once escrituras de esta dirección llevan fechas de 2025 o 2026 en el padrón de 2026; 7 llevan esa marca, 4 de 2025 y 3 de 2026, la última en junio de 2026.
01
Precio mediano:
4,8 millones de dólares.
02
Rango:
de 3,16 millones a 6,37 millones.
03
Ventas de 5 millones o más:
2, con una mediana de 5,8975 millones.
04
Por superficie:
de unos 12 800 a 21 100 dólares por m² habitable según el condado (1189 a 1957 por pie cuadrado), con una mediana de unos 16 700 dólares por m² (1548 por pie cuadrado).
Cómo se comparan. Las direcciones de condominio más activas de Sunny Isles Beach en ese nivel registraron 15 ventas de 5 millones o más cada una en el padrón de 2026: la torre sur de The Estates at Acqualina y Turnberry Ocean Club. En total, 13 direcciones de condominio de la ciudad registraron al menos una venta de ese nivel, y 18 tienen al menos una unidad tasada en 5 millones o más.
Por valor justo mediano, la estimación de mercado del tasador del condado, Muse ocupa el puesto 6 entre las 44 torres del registro del sitio. Jade Signature, del mismo año, comparte ese valor justo mediano, pero con 192 unidades. Entre los edificios de tamaño parecido, Chateau Beach tiene 81 unidades y The Mansions at Acqualina, 84; The Mansions registró 7 ventas de 5 millones o más y tiene un valor justo mediano de 5,71 millones. Por metro cuadrado, con la mediana de todas las ventas entre partes independientes de cada edificio, Muse queda entre Jade Signature y Chateau Beach:
| Edificio | Ventas de US$ 5 millones o más | Mediana de esas ventas | Precio por m² (por pie cuadrado) |
|---|---|---|---|
| Muse | 2 de 7 | US$ 5,9 millones | unos US$ 16 700 (US$ 1548) |
| Jade Signature | 6 de 19 | US$ 9,8 millones | unos US$ 18 300 (US$ 1703) |
| The Mansions at Acqualina | 7 de 7 | US$ 7,0 millones | unos US$ 16 400 (US$ 1519) |
| Chateau Beach | 3 de 10 | US$ 6,8 millones | unos US$ 14 100 (US$ 1314) |
Cómo leer estas cifras. Siete ventas son pocas para una mediana estable, y el recuento es un mínimo: el padrón guarda solo las dos últimas ventas de cada unidad, y algunas escrituras de compras en preventa quedan fuera de la marca. Los precios de los portales de anuncios, Zillow entre ellos, son cifras del vendedor, no precios registrados. No se publican números de unidad ni propietarios.
Valores fiscales. La unidad de mayor valor justo llega a 11,76 millones de dólares; las 62 unidades suman 265,4 millones, y 8 están tasadas en 5 millones o más. Son tasaciones, no precios de venta. El 14,5 % de las unidades tiene la exención de residencia principal, un mínimo de la proporción de viviendas que sus dueños habitan.
§ 07Muse
Ilustración
Impuesto predial. En 2025, la tasa total del impuesto predial en Sunny Isles Beach fue de 16,7227 milésimas (mills): 16,72 dólares por cada 1000 de valor imponible, alrededor del 1,67 % anual. Una residencia tasada en 5 millones de dólares que no sea la residencia principal (homestead) de su propietario en Florida pagaría unos 83 600 dólares al año.
El valor justo puede diferir del precio pagado; en Muse, su mediana en el padrón de 2026 es de 3,66 millones de dólares. Tras una compra, la tasación se ajusta al valor de mercado pleno el 1 de enero siguiente.
Topes de tasación. Para una residencia que no es la residencia principal de su propietario en Florida, el valor tasado a efectos de los impuestos no escolares puede subir como máximo un 10 % al año. La Enmienda 3, que los votantes de Florida aprobaron el 3 de noviembre de 2026, baja ese tope al 5 % a partir del padrón de 2027; el escrutinio certificado por el estado seguía pendiente el 9 de noviembre de 2026. La exención de residencia principal corresponde solo a quien hace de la vivienda, de buena fe, su residencia permanente en Florida. Quien está en Estados Unidos con una visa temporal no puede cumplir ese requisito.
Cuotas del condominio. Las cuotas del condominio (expensas, cuota de administración o de mantenimiento, según el país) no son públicas: ninguna fuente pública recoge el presupuesto de la asociación. Antes de hacer una oferta, conviene pedir al vendedor los dos últimos presupuestos, el plan de reservas y las pólizas de seguro del edificio. Vale la pena preguntar también por las derramas: pagos extraordinarios que la asociación aprueba para un fin concreto.
Al comprar. En el condado de Miami-Dade, el impuesto de sellos documentales (documentary stamp tax) sobre la escritura es de 0,60 dólares por cada 100 dólares del precio: unos 28 800 dólares con la mediana de este edificio, 4,8 millones. Quién lo paga lo decide el contrato de compraventa. El recargo adicional de Miami-Dade, de 0,45 dólares por cada 100, no se aplica aquí: la ley estatal considera la unidad de condominio una residencia unifamiliar, y esta queda exenta.
Si la compra se financia, se suman el impuesto de sellos sobre la hipoteca (0,35 dólares por cada 100 dólares del préstamo) y el impuesto estatal sobre intangibles (2 dólares por cada 1000 del préstamo).
§ 08Muse
Después del derrumbe de Surfside en 2021, Florida impuso dos controles a los condominios de tres o más pisos habitables.
En Muse. Al 9 de noviembre de 2026, ninguna de las dos bases de estudios de reservas del DBPR, el regulador estatal de condominios, registra el condominio ni su asociación, Muse Condo Assn Inc. Un registro ausente no prueba que el estudio no exista.
Por ley, el estudio debía estar listo a más tardar el 31 de diciembre de 2025, o el 31 de diciembre de 2026 si se combinaba con la inspección estructural obligatoria. Debería existir, por tanto, y conviene pedírselo al vendedor. La página de seguridad de edificios de la ciudad no publica una lista de inspecciones por edificio.
En una reventa. El vendedor debe entregar al comprador, a su cargo, los documentos del condominio: el reglamento (declaration of condominium), el acta constitutiva, los estatutos y las normas de la asociación, el estado financiero anual y el presupuesto.
Se suman el estudio de reservas más reciente, o una constancia de que no se hizo, y el resumen del informe de la inspección estructural obligatoria cuando corresponda. Si el desarrollador cedió el control a los propietarios después del 1 de julio de 2023, entrega también el informe de inspección de traspaso. Completan la lista la hoja de preguntas y respuestas y el formulario sobre la gobernanza de la asociación (governance form).
Una vez recibidos, el comprador tiene 7 días para desistir, sin contar fines de semana ni feriados. Ese derecho no existe si el contrato deja constancia de que recibió los documentos más de 7 días antes de la firma, y se extingue con el cierre (closing). En una compra al desarrollador, el plazo para desistir es de 15 días.
§ 09Muse
Muse está hoy dentro del área con un 1 % de probabilidad anual de inundación; desde el 19 de febrero de 2027 queda fuera de ella.
Los mapas vigentes, que rigen desde el 11 de septiembre de 2009, lo sitúan en la zona AE, la de ese 1 % anual, donde el banco que otorga una hipoteca suele exigir seguro de inundación. Allí la cota de inundación base es de 2,4 metros (8 pies). Hacia la playa, la parcela sigue en la zona AE, con 3 metros (10 pies), y entra luego en la zona VE, también con 3 metros (10 pies). Es la franja donde golpea el oleaje de tormenta, con las reglas de construcción más estrictas.
La cota de inundación base (base flood elevation, BFE) es la altura que se espera que alcance el agua en una inundación con un 1 % de probabilidad anual. Se mide sobre el nivel de referencia del mapa, NGVD29 en los mapas vigentes, y no es la profundidad del agua sobre el terreno.
Los mapas revisados pasan el edificio a la zona X sin sombrear, de riesgo mínimo, y dejan en la zona VE el lado de la playa de la parcela. La zona VE revisada tiene una cota de 3,4 metros (11 pies), medida sobre un nivel de referencia más reciente, NAVD88, así que las dos cotas no se comparan directamente.
Empieza a unos 50 metros al este del punto que marca el edificio en el mapa, frente a unos 100 metros hoy: unos 50 metros más cerca. Todo esto es una lectura de la capa nacional de riesgo de inundación de FEMA (National Flood Hazard Layer), no una determinación oficial de zona.
Como todo Sunny Isles Beach y Golden Beach, la dirección está en la zona B de planificación por marejada ciclónica (Storm Surge Planning Zone) de Miami-Dade, expuesta al mar que empuja hacia tierra un huracán de categoría 2 o superior. El condado ordena las evacuaciones según la trayectoria y la marejada prevista de cada tormenta, no solo por su categoría.
Seguro de inundación. El programa nacional de seguro contra inundaciones (NFIP) cubre hasta 250 000 dólares por edificio residencial y 100 000 por contenido. La póliza del edificio de una asociación de condominio puede llegar a 250 000 dólares multiplicados por el número de unidades: con las 63 unidades del condominio inscrito, 15,75 millones de dólares. Con residencias de estos valores, la cobertura por encima de los límites del NFIP se contrata en el mercado privado.
Seguro contra huracanes. Citizens, la aseguradora de último recurso que respalda el estado de Florida, no puede emitir la póliza del propietario de una unidad de condominio cuyo costo de reposición, sumando vivienda y contenido, sea de 700 000 dólares o más. En los condados donde el regulador estatal de seguros constate que falta competencia, el límite sube a 1 millón. Cuenta el costo de reconstruir y reequipar la unidad, no el precio de compra, y la póliza de la asociación para el edificio es un asunto aparte. Un agente de seguros puede indicar si una unidad concreta reúne los requisitos.
§ 10Muse
Ilustración
Para quien compra desde el exterior pesan sobre todo tres reglas, cada una con sus condiciones. La primera, la retención FIRPTA, rige cuando el vendedor es extranjero a efectos fiscales de Estados Unidos (foreign person): por regla general, el comprador debe retener el 15 % del precio para el IRS, la agencia tributaria federal. La segunda alcanza a quien, sin ser residente ni ciudadano estadounidense, posee un inmueble en Estados Unidos de forma directa: queda expuesto al impuesto federal sobre sucesiones.
La tercera es la ley de Florida de 2023 sobre propiedad extranjera. Alcanza a las personas domiciliadas en China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Siria o bajo el régimen venezolano de Nicolás Maduro; quedan fuera los ciudadanos estadounidenses y los residentes permanentes con green card. La ley limita sus compras cerca de instalaciones militares y de infraestructura crítica, y las de los domiciliados en China en cualquier lugar de Florida, con una sola excepción, estrecha, para una única vivienda.
En esta costa, esa excepción es la única vía. La ley cuenta una infraestructura crítica solo si está cercada, con barreras o vigilada. Dos instalaciones cercanas lo están con certeza: el aeropuerto Fort Lauderdale-Hollywood International, sujeto a un programa federal de seguridad aeroportuaria, y Port Everglades, sujeto a las normas federales de seguridad portuaria. Ambos quedan a entre 6 y 10 millas de cualquier punto de la costa, dentro del radio de 10 millas que fija la ley.
El aeropuerto North Perry está a esa misma distancia, y la planta de aguas residuales North District de Miami-Dade, a entre 1 y 4 millas. La instalación militar más cercana, en Dania Beach, queda a entre 8 y 12 millas, más allá de las 5 millas que exige la excepción de la ley. Por eso, una persona alcanzada por la ley solo puede comprar aquí una propiedad residencial de hasta 2 acres (0,81 ha), a su nombre.
Necesita, además, una visa estadounidense vigente que no sea solo de turismo, o documentación oficial de asilo, y debe registrar la propiedad ante el Departamento de Comercio de Florida dentro de los 30 días siguientes. Las sociedades y demás entidades alcanzadas por la ley no pueden comprar aquí. La guía del sitio sobre compras desde el exterior expone cada regla completa; esto es información general, no asesoramiento legal ni fiscal.
Para alquilar, las estancias de seis meses o menos requieren, entre otros requisitos, una licencia municipal de alquiler de corta duración para cada unidad y el consentimiento escrito de la asociación o una copia de sus estatutos. Los documentos del condominio pueden restringir aún más los alquileres. Esos mismos documentos fijan si la asociación debe aprobar al comprador, si una sociedad puede ser titular y cuál es el plazo mínimo de alquiler. No se encontraron en fuentes públicas.
Muse
Las 7 ventas entre partes independientes de 2025 y 2026 que registra el padrón de 2026 fueron de 3,16 millones a 6,37 millones de dólares, con una mediana de 4,8 millones. Las 2 de 5 millones o más tuvieron una mediana de 5,8975 millones. Los precios pedidos en los anuncios son cifras de los vendedores y quedan fuera de este registro.
Unos 16 700 dólares por metro cuadrado (1548 por pie cuadrado): la mediana de las 7 ventas entre partes independientes.
La torre está en el 17141 de Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160, inscrita como Muse, a Condo. Está en el condado de Miami-Dade, dentro de la ciudad de Sunny Isles Beach y no de la ciudad de Miami.
Property Markets Group con S2 Development, según el desarrollador. Carlos Ott, autor de la Ópera de la Bastilla y de Jade Ocean, diseñó la torre, y The Sieger Suarez Architectural Partnership fue el arquitecto responsable del proyecto.
Según el CTBUH, 197,8 metros (649 pies) y 47 pisos.
Las fuentes consultadas no describen ninguno. La mayor residencia del padrón mide 606 m² (6524 pies cuadrados).
El desarrollador menciona una terraza con piscina, un gimnasio y un spa. Las fuentes consultadas no describen el vestíbulo ni el personal.
El presupuesto no consta en ninguna fuente pública. Quien compra en reventa tiene derecho a recibirlo junto con el estado financiero anual, que muestran las cuotas, las reservas y cualquier derrama.
Ninguna de las dos bases estatales lo registraba el 9 de noviembre de 2026, lo que no prueba que no exista. Quien compra en reventa tiene derecho a recibir, a cargo del vendedor, el estudio o una constancia de que no se hizo.
Las reglas sobre mascotas están en el reglamento del condominio, que ninguna fuente pública reproduce; conviene pedirlo antes de hacer una oferta. La ley obliga, en todo caso, a admitir los animales de asistencia.
Los mapas vigentes sitúan el edificio en la zona AE. En los mapas revisados de FEMA, vigentes desde el 19 de febrero de 2027, su punto pasa a la zona X sin sombrear. El agente de seguros de la asociación puede explicar cómo afecta eso a la póliza del edificio y a lo que exija el banco.
Sobre la frecuencia, la ordenanza municipal de alquiler de corta duración calla: no limita cuántas veces se alquila una unidad de condominio. Los documentos del condominio pueden hacerlo y fijar un plazo mínimo; no constan en fuentes públicas.
Esta página no recoge testimonios. Lo que un asesor puede comprobar es el registro público citado abajo: el registro de condominios, las ventas registradas, las bases de estudios de reservas y el mapa de FEMA.
En Muse conviene leer antes de subir: los dos últimos presupuestos de la asociación, el estudio de reservas y lo que dice el reglamento sobre alquileres, mascotas y aprobación del comprador. Las normas sobre mascotas admiten siempre los animales de asistencia, como exige la ley.
Las visitas se coordinan a través de un corredor con licencia; para quien compra desde el exterior, un recorrido por video puede reemplazar la primera.
Andrey Rossin, corredor inmobiliario con licencia en Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licencia de corredor de Florida BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Departamento de Ingresos de Florida, padrón fiscal definitivo de 2026 para Miami-Dade (datos del 16 de octubre de 2026: ventas, valores, superficies habitables y exenciones), incluida la consulta de todas las direcciones de condominio de Sunny Isles Beach. DBPR, registro de condominios y bases de estudios de reservas (al 9 de noviembre de 2026). FEMA, capa nacional de riesgo de inundación, panel 12086C0161L, y capa de mapas revisados, panel 12086C0161M (estudio 15-04-4157S). Condado de Miami-Dade, zonas de planificación por marejada ciclónica (capa SIG, actualización de 2023); Ciudad de Sunny Isles Beach, página de huracanes. Estatutos de Florida 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 y 627.351. Tasador de Propiedades de Miami-Dade, tabla de tasas. Código de Rentas Internas de Estados Unidos (26 U.S.C.), secciones 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 y 2104 (impuesto sobre sucesiones); 44 CFR 61.6. Ciudad de Sunny Isles Beach, normas de alquiler vacacional y página de seguridad de edificios. CTBUH Skyscraper Center; página del proyecto de The Sieger Suarez Architectural Partnership; ficha técnica del desarrollador, Property Markets Group; Ópera de París. Los datos del desarrollador se identifican como tales. Las fotos de Muse indican autor y licencia; no se reproduce ningún logo del desarrollador. Fuentes con fechas: Método y fuentes; correcciones: registro de correcciones.
Collins Avenue
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
15701 Collins Ave
The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach: 18 ventas desde 2025, 5 de 5 millones de dólares o más con mediana de 6,15 millones, y la zona AO del mapa de FEMA de 2027.
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16901 Collins Ave
La torre de Herzog & de Meuron en Sunny Isles Beach: 19 ventas desde 2025, 6 de 5 millones de dólares o más, con mediana de 9,8 millones en ese nivel.
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17475 Collins Ave
Chateau Beach Residences, de Kobi Karp: 81 residencias, 10 ventas desde 2025 de 1,22 a 14,85 millones de dólares y estudio de reservas presentado.
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17749 Collins Ave
The Mansions at Acqualina: 7 ventas desde febrero de 2025, todas de 5 millones de dólares o más, mediana de 7,0 millones, y el paso a zona AE en el mapa de FEMA de 2027.
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17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences: hotel y residencias en un mismo condominio de Sunny Isles Beach. 19 ventas desde 2025, mediana de 3,4 millones de dólares.
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17901 Collins Ave
Estates at Acqualina, torre sur (777 Via Acqualina): 15 ventas desde 2025, todas de 5 millones de dólares o más, mediana de 10,2 millones. Costos, reservas e inundación.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
17975 Collins Ave
Estates at Acqualina, torre norte (888 Via Acqualina): la más alta terminada de Sunny Isles Beach; 8 ventas desde julio de 2025, todas de 5 millones o más, mediana de 9,9 millones.
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18201 Collins Ave
Trump Royale, torre del conjunto Trump Grande en Sunny Isles Beach: 26 ventas desde 2025 con mediana de 1,39 millones de dólares; una sola de 5 millones o más.
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18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club: 15 ventas desde 2025, todas de 5 millones de dólares o más; ninguna torre de Sunny Isles Beach suma más. Mediana: 5,6 millones.
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18555 Collins Ave
Porsche Design Tower, Sunny Isles Beach: un ascensor sube el auto hasta la puerta. 12 ventas desde 2025, mediana de 4,1 millones de dólares, zona AO en 2027.
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18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa, de Pelli Clarke & Partners: 308 residencias, 19 ventas desde 2025, mediana de 3,7 millones de dólares y un estudio de reservas por pedir.
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