2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
17475 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
01Chateau Beach Residences
Kobi Karp dibujó Chateau Beach Residences con balcones sinuosos que quieren recordar el ritmo de las olas; la constructora, Coastal Construction, dice que las curvas siguen la forma de las dunas de la playa. La torre, de 33 pisos, se alza del lado de Collins Avenue que da al océano, en el 17475, en Sunny Isles Beach, y reúne 81 residencias. La constructora da como año de terminación 2015, y en el registro estatal de condominios figura como Chateau Beach, a Condo.
Con 81 residencias, el registro es escaso, y cada venta mueve las cifras. En 2025 y 2026, el edificio registró 10 ventas entre partes independientes, la última en junio de 2026, con una mediana de 3,975 millones de dólares; 3 llegaron a 5 millones o más. Esa es la marca que el padrón fiscal de 2026 del estado da a una venta entre partes sin vínculo y a precio de mercado.
§ 02Chateau Beach Residences
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
§ 03Chateau Beach Residences
Chateau Beach tiene terreno abierto a ambos lados: sus vecinos inmediatos no son torres. Al sur hay dos parcelas de propiedad municipal, en el 17451 y el 17425, y después Ocean Point Beach Club, en el 17375, un condominio de 2000. Al norte, en el 17501, un terreno sin construir figura en la lista de desarrollos aprobados de la ciudad; más allá está The Pinnacle, en el 17555, de 1998.
La torre pertenece a la ciudad de Sunny Isles Beach, en el condado de Miami-Dade, no a la ciudad de Miami; la tasa propia de la ciudad fue en 2025 de 1,7 milésimas (mills). Ninguna fuente consultada documenta las vistas por orientación o piso, ni el acceso a la playa.
§ 04Chateau Beach Residences
Ilustración
Kobi Karp Architecture & Interior Design, de Miami, diseñó la torre y la incluye en su propio portafolio. El arquitecto describe una forma inspirada en el movimiento y la fluidez de la costa, con un volumen escultórico y balcones sinuosos que repiten el ritmo de las olas. Arquitecto y desarrollador hablan también de amplias fachadas de vidrio y terrazas que fluyen de un piso a otro.
Los interiores son de Fanny Haim & Associates, también de Miami, y Coastal Construction fue la constructora. Entre las obras de Kobi Karp figuran Panorama Tower y Palazzo del Sol, y su portafolio incluye una casa en Golden Beach. El paisajista no consta en las fuentes consultadas. El contexto, torre por torre, está en Arquitectura de la costa.
§ 05Chateau Beach Residences
Los planos y el folleto del desarrollador no aparecieron en las fuentes consultadas, así que esta página no da tipos de plano. El padrón del condado registra superficies habitables de 136 a 841 m² (1465 a 9051 pies cuadrados), con una mediana de 251 m² (2703 pies cuadrados). Las superficies del desarrollador, donde se citan, se miden con otras reglas.
Las áreas comunes recuerdan más una casa privada que un resort. La constructora cita un salón de vinos, un bar de cigarros, un centro de bienestar interior, gimnasio y una terraza de descanso, con interiores de Fanny Haim & Associates. Las fuentes consultadas no describen piscina, vestíbulo ni servicios del edificio.
§ 06Chateau Beach Residences
El mercado no tiene una definición única de vivienda de lujo, así que este sitio fija el umbral en una venta registrada de 5 millones de dólares o más. El Departamento de Ingresos marca cada escritura registrada en Florida como venta entre partes independientes o no. De las 12 escrituras de esta dirección fechadas en 2025 o 2026 en el padrón de 2026, 10 llevan esa marca, repartidas a partes iguales: 5 de 2025 y 5 de 2026, la última en junio de 2026.
01
Precio mediano:
3,975 millones de dólares.
02
Rango:
de 1,22 millones a 14,85 millones.
03
Ventas de 5 millones o más:
3, con una mediana de 6,8 millones.
04
Por superficie:
de unos 6300 a 19 700 dólares por m² habitable según el condado (589 a 1829 por pie cuadrado), con una mediana de unos 14 100 dólares por m² (1314 por pie cuadrado).
Cómo se comparan. Las direcciones más activas de la costa en ese nivel registraron 15 ventas de 5 millones o más en el padrón de 2026: la torre sur de The Estates at Acqualina y Turnberry Ocean Club. En total, 13 direcciones de condominio de Sunny Isles Beach registraron al menos una venta de ese nivel, y 18 tienen al menos una unidad tasada en 5 millones o más.
Por valor justo mediano, la estimación de mercado del tasador del condado, Chateau Beach ocupa el puesto 10 entre las 44 torres del registro del sitio. Entre las torres de tamaño parecido, Muse también tiene menos de 100 unidades, y The Mansions at Acqualina, con 84, registró 7 ventas de 5 millones o más, frente a 3 aquí. El precio por metro cuadrado es la mediana de todas las ventas entre partes independientes de cada edificio:
| Edificio | Ventas de US$ 5 millones o más | Mediana de esas ventas | Precio por m² (por pie cuadrado) |
|---|---|---|---|
| Chateau Beach | 3 de 10 | US$ 6,8 millones | unos US$ 14 100 (US$ 1314) |
| The Mansions at Acqualina | 7 de 7 | US$ 7,0 millones | unos US$ 16 400 (US$ 1519) |
| Muse | 2 de 7 | US$ 5,9 millones | unos US$ 16 700 (US$ 1548) |
| Jade Signature | 6 de 19 | US$ 9,8 millones | unos US$ 18 300 (US$ 1703) |
Cómo leer estas cifras. Diez ventas son pocas, y el recuento es un mínimo: el padrón guarda solo las dos últimas ventas de cada unidad, y algunas escrituras de compras en preventa quedan fuera de la marca. Los precios de los portales de anuncios, Zillow entre ellos, son cifras del vendedor, no precios registrados. No se publican números de unidad ni propietarios.
Valores fiscales. La unidad de mayor valor justo llega a 12,38 millones de dólares; las 81 unidades suman 257,1 millones, y 10 están tasadas en 5 millones o más. El valor justo es una tasación, no un precio, y la venta registrada más alta, de 14,85 millones, supera el valor justo más alto. El 11,1 % de las unidades tiene la exención de residencia principal, un mínimo de la proporción de viviendas que sus dueños habitan.
§ 07Chateau Beach Residences
Ilustración
Impuesto predial. En 2025, la tasa total del impuesto predial en Sunny Isles Beach fue de 16,7227 milésimas (mills): 16,72 dólares por cada 1000 de valor imponible, alrededor del 1,67 % anual. Una residencia tasada en 5 millones de dólares que no sea la residencia principal (homestead) de su propietario en Florida pagaría unos 83 600 dólares al año.
El valor justo puede diferir del precio pagado; en Chateau Beach, su mediana en el padrón de 2026 es de 2,92 millones de dólares. Tras una compra, la tasación se ajusta al valor de mercado pleno el 1 de enero siguiente.
Topes de tasación. Para una residencia que no es la residencia principal de su propietario en Florida, el valor tasado a efectos de los impuestos no escolares puede subir como máximo un 10 % al año. La Enmienda 3, que los votantes de Florida aprobaron el 3 de noviembre de 2026, baja ese tope al 5 % a partir del padrón de 2027; el escrutinio certificado por el estado seguía pendiente el 9 de noviembre de 2026. La exención de residencia principal corresponde solo a quien hace de la vivienda, de buena fe, su residencia permanente en Florida. Quien está en Estados Unidos con una visa temporal no puede cumplir ese requisito.
Cuotas del condominio. Las cuotas del condominio (expensas, cuota de administración o de mantenimiento, según el país) las fija el presupuesto de la asociación, que no consta en ninguna fuente pública, así que aquí no se conocen. Antes de hacer una oferta, conviene pedir al vendedor los dos últimos presupuestos, el plan de reservas y las pólizas de seguro del edificio.
Al comprar. En el condado de Miami-Dade, el impuesto de sellos documentales (documentary stamp tax) sobre la escritura es de 0,60 dólares por cada 100 dólares del precio: unos 23 850 dólares con la mediana de este edificio, 3,975 millones. Quién lo paga lo decide el contrato de compraventa. El recargo adicional de Miami-Dade, de 0,45 dólares por cada 100, no se aplica aquí: la ley estatal considera la unidad de condominio una residencia unifamiliar, y esta queda exenta.
Si la compra se financia, se suman el impuesto de sellos sobre la hipoteca (0,35 dólares por cada 100 dólares del préstamo) y el impuesto estatal sobre intangibles (2 dólares por cada 1000 del préstamo).
§ 08Chateau Beach Residences
Los dos controles nacidos tras el derrumbe de Surfside, en 2021, se aplican a todo condominio de Florida con tres o más pisos habitables. Chateau Beach ya cumplió uno ante el estado.
En Chateau Beach. En las dos bases de datos del DBPR, el regulador estatal de condominios, la asociación figura con un estudio presentado. Antes de julio de 2025 aparecía como «Chateau Beach Condominium», y después, como «Chateau Beach Condo Assn Inc». Ese registro prueba que el estudio existe, no lo que concluye. La página de seguridad de edificios de la ciudad no publica una lista de inspecciones por edificio.
En una reventa. El vendedor debe entregar al comprador, a su cargo, los documentos del condominio: el reglamento (declaration of condominium), el acta constitutiva, los estatutos y las normas de la asociación, el estado financiero anual y el presupuesto.
Se suman el estudio de reservas más reciente, o una constancia de que no se hizo, y el resumen del informe de la inspección estructural obligatoria cuando corresponda. Si el desarrollador cedió el control a los propietarios después del 1 de julio de 2023, entrega también el informe de inspección de traspaso. Completan la lista la hoja de preguntas y respuestas y el formulario sobre la gobernanza de la asociación (governance form).
Una vez recibidos, el comprador tiene 7 días para desistir, sin contar fines de semana ni feriados. Ese derecho no existe si el contrato deja constancia de que recibió los documentos más de 7 días antes de la firma, y se extingue con el cierre (closing). En una compra al desarrollador, el plazo para desistir es de 15 días.
§ 09Chateau Beach Residences
En los dos mapas de FEMA, la torre queda fuera del área con un 1 % de probabilidad anual de inundación, y los mapas revisados rebajan su propio riesgo de moderado a mínimo, aunque la franja del oleaje se acerca. Los mapas vigentes, que rigen desde el 11 de septiembre de 2009, sitúan el edificio en la zona X sombreada, con un 0,2 % de probabilidad anual de inundación.
Hacia la playa, la parcela entra en la zona AE, la del 1 % anual, con una cota de inundación base de 2,4 metros (8 pies). Más cerca del agua está la zona VE, con 3 metros (10 pies): la franja donde golpea el oleaje de tormenta, con las reglas de construcción más estrictas. En la zona AE, el banco que da una hipoteca suele exigir seguro de inundación.
La cota de inundación base (base flood elevation, BFE) es la altura que se espera que alcance el agua en una inundación con un 1 % de probabilidad anual. Se mide sobre el nivel de referencia del mapa, NGVD29 en los mapas vigentes, y no es la profundidad del agua sobre el terreno.
Los mapas revisados, vigentes desde el 19 de febrero de 2027, pasan el edificio a la zona X sin sombrear, de riesgo mínimo. El lado de la playa de la parcela queda en la zona VE, y la franja AE intermedia desaparece.
La zona VE revisada tiene una cota de 3,7 metros (12 pies), medida sobre un nivel de referencia más reciente, NAVD88, así que las dos cotas no se comparan directamente. Empieza a unos 60 metros al este del punto que marca el edificio en el mapa, frente a unos 110 metros hoy: unos 50 metros más cerca. Todo esto es una lectura de la capa nacional de riesgo de inundación de FEMA (National Flood Hazard Layer), no una determinación oficial de zona.
La dirección está en la zona B de planificación por marejada ciclónica (Storm Surge Planning Zone) de Miami-Dade, como todo Sunny Isles Beach y Golden Beach. Es la zona expuesta al mar que empuja hacia tierra un huracán de categoría 2 o superior. El condado ordena las evacuaciones según la trayectoria y la marejada prevista de cada tormenta, no solo por su categoría.
Seguro de inundación. El programa nacional de seguro contra inundaciones (NFIP) cubre hasta 250 000 dólares por edificio residencial y 100 000 por contenido. La póliza del edificio de una asociación de condominio puede llegar a 250 000 dólares multiplicados por el número de unidades: con las 81 unidades del condominio inscrito, 20,25 millones de dólares. Con residencias de estos valores, la cobertura por encima de los límites del NFIP se contrata en el mercado privado.
Seguro contra huracanes. Citizens, la aseguradora de último recurso que respalda el estado de Florida, no puede emitir la póliza del propietario de una unidad de condominio cuyo costo de reposición, sumando vivienda y contenido, sea de 700 000 dólares o más. En los condados donde el regulador estatal de seguros constate que falta competencia, el límite sube a 1 millón. Cuenta el costo de reconstruir y reequipar la unidad, no el precio de compra, y la póliza de la asociación para el edificio es un asunto aparte. Un agente de seguros puede indicar si una unidad concreta reúne los requisitos.
§ 10Chateau Beach Residences
Ilustración
Para quien compra desde el exterior pesan sobre todo tres reglas, cada una con sus condiciones. La primera, la retención FIRPTA, rige cuando el vendedor es extranjero a efectos fiscales de Estados Unidos (foreign person): por regla general, el comprador debe retener el 15 % del precio para el IRS, la agencia tributaria federal. La segunda alcanza a quien, sin ser residente ni ciudadano estadounidense, posee un inmueble en Estados Unidos de forma directa: queda expuesto al impuesto federal sobre sucesiones.
La tercera es la ley de Florida de 2023 sobre propiedad extranjera. Alcanza a las personas domiciliadas en China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Siria o bajo el régimen venezolano de Nicolás Maduro; quedan fuera los ciudadanos estadounidenses y los residentes permanentes con green card. La ley limita sus compras cerca de instalaciones militares y de infraestructura crítica, y las de los domiciliados en China en cualquier lugar de Florida, con una sola excepción, estrecha, para una única vivienda.
En esta costa, esa excepción es la única vía. La ley cuenta una infraestructura crítica solo si está cercada, con barreras o vigilada. Dos instalaciones cercanas lo están con certeza: el aeropuerto Fort Lauderdale-Hollywood International, sujeto a un programa federal de seguridad aeroportuaria, y Port Everglades, sujeto a las normas federales de seguridad portuaria. Ambos quedan a entre 6 y 10 millas de cualquier punto de la costa, dentro del radio de 10 millas que fija la ley.
El aeropuerto North Perry está a esa misma distancia, y la planta de aguas residuales North District de Miami-Dade, a entre 1 y 4 millas. La instalación militar más cercana, en Dania Beach, queda a entre 8 y 12 millas, más allá de las 5 millas que exige la excepción de la ley. Por eso, una persona alcanzada por la ley solo puede comprar aquí una propiedad residencial de hasta 2 acres (0,81 ha), a su nombre.
Necesita, además, una visa estadounidense vigente que no sea solo de turismo, o documentación oficial de asilo, y debe registrar la propiedad ante el Departamento de Comercio de Florida dentro de los 30 días siguientes. Las sociedades y demás entidades alcanzadas por la ley no pueden comprar aquí. La guía del sitio sobre compras desde el exterior expone cada regla completa; esto es información general, no asesoramiento legal ni fiscal.
Para alquilar, las estancias de seis meses o menos requieren, entre otros requisitos, una licencia municipal de alquiler de corta duración para cada unidad y el consentimiento escrito de la asociación o una copia de sus estatutos. Los documentos del condominio pueden restringir aún más los alquileres. Esos mismos documentos fijan si la asociación debe aprobar al comprador, si una sociedad puede ser titular y cuál es el plazo mínimo de alquiler. No se encontraron en fuentes públicas.
Chateau Beach Residences
Las 10 ventas entre partes independientes de 2025 y 2026 que registra el padrón de 2026 fueron de 1,22 millones a 14,85 millones de dólares, con una mediana de 3,975 millones. Las 3 de 5 millones o más tuvieron una mediana de 6,8 millones. Los precios pedidos en los anuncios son cifras de los vendedores y quedan fuera de este registro.
Unos 14 100 dólares por metro cuadrado (1314 por pie cuadrado): la mediana de las 10 ventas entre partes independientes.
La torre está en el 17475 de Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160, inscrita como Chateau Beach, a Condo. Está en el condado de Miami-Dade, dentro de la ciudad de Sunny Isles Beach y no de la ciudad de Miami.
Coastal Construction la construyó para Chateau Group, con diseño de Kobi Karp. La constructora da 2015 como año de terminación; el padrón registra 2016.
33 pisos y 81 residencias, cifra en la que coinciden el desarrollador, el registro estatal y el padrón.
Las fuentes consultadas no describen ninguno. La mayor residencia del padrón mide 841 m² (9051 pies cuadrados).
La constructora cita un gimnasio, un centro de bienestar interior y una terraza de descanso. Las fuentes consultadas no describen piscina; la asociación puede confirmar las instalaciones actuales.
Fanny Haim & Associates, de Miami, según la constructora. El edificio es de Kobi Karp Architecture.
El presupuesto no consta en ninguna fuente pública. Quien compra en reventa tiene derecho a recibirlo junto con el estado financiero anual, que muestran las cuotas, las reservas y cualquier derrama.
Las reglas sobre mascotas están en el reglamento del condominio, que ninguna fuente pública reproduce; conviene pedirlo antes de hacer una oferta. La ley obliga, en todo caso, a admitir los animales de asistencia.
Esta página no es una reseña ni recoge testimonios. Lo que un asesor puede comprobar es el registro público citado abajo: el registro de condominios, las ventas registradas, el estudio de reservas presentado y el mapa de FEMA.
La ordenanza municipal de alquiler de corta duración no limita cuántas veces se alquila una unidad de condominio. Los documentos del condominio pueden restringir la frecuencia y fijar un plazo mínimo; no constan en fuentes públicas.
Un corredor con licencia coordina las visitas a Chateau Beach Residences, y quien compra desde el exterior puede hacer la primera en un recorrido por video.
Aquí el estudio de reservas está presentado, así que el vendedor debería poder entregarlo junto con los dos últimos presupuestos de la asociación y lo que dice el reglamento sobre alquileres, mascotas y aprobación del comprador. Las normas sobre mascotas admiten siempre los animales de asistencia, como exige la ley.
Andrey Rossin, corredor inmobiliario con licencia en Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licencia de corredor de Florida BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Departamento de Ingresos de Florida, padrón fiscal definitivo de 2026 para Miami-Dade (datos del 16 de octubre de 2026: ventas, valores, superficies habitables y exenciones), incluida la consulta de todas las direcciones de condominio de Sunny Isles Beach. DBPR, registro de condominios y bases de estudios de reservas (al 9 de noviembre de 2026). FEMA, capa nacional de riesgo de inundación, panel 12086C0153L, y capa de mapas revisados, panel 12086C0153M (estudio 15-04-4157S). Condado de Miami-Dade, zonas de planificación por marejada ciclónica (capa SIG, actualización de 2023); Ciudad de Sunny Isles Beach, página de huracanes. Estatutos de Florida 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 y 627.351. Tasador de Propiedades de Miami-Dade, tabla de tasas. Código de Rentas Internas de Estados Unidos (26 U.S.C.), secciones 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 y 2104 (impuesto sobre sucesiones); 44 CFR 61.6. Ciudad de Sunny Isles Beach, normas de alquiler vacacional y página de seguridad de edificios. Página del proyecto de Kobi Karp Architecture & Interior Design (los nombres de archivo de sus imágenes apuntan a Golden Dusk Photography, que no figura en los créditos); página del proyecto de la constructora, Coastal Construction. Los datos del desarrollador se identifican como tales. Las fotos de Chateau Beach indican autor y licencia; no se reproduce ningún logo del desarrollador. Fuentes con fechas: Método y fuentes; correcciones: registro de correcciones.
Collins Avenue
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
15701 Collins Ave
The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach: 18 ventas desde 2025, 5 de 5 millones de dólares o más con mediana de 6,15 millones, y la zona AO del mapa de FEMA de 2027.
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16901 Collins Ave
La torre de Herzog & de Meuron en Sunny Isles Beach: 19 ventas desde 2025, 6 de 5 millones de dólares o más, con mediana de 9,8 millones en ese nivel.
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17141 Collins Ave
Muse Residences, de Carlos Ott: 7 ventas desde 2025 en Sunny Isles Beach, mediana de 4,8 millones de dólares, y fuera de la zona AE en el mapa de FEMA de 2027.
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17749 Collins Ave
The Mansions at Acqualina: 7 ventas desde febrero de 2025, todas de 5 millones de dólares o más, mediana de 7,0 millones, y el paso a zona AE en el mapa de FEMA de 2027.
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17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences: hotel y residencias en un mismo condominio de Sunny Isles Beach. 19 ventas desde 2025, mediana de 3,4 millones de dólares.
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17901 Collins Ave
Estates at Acqualina, torre sur (777 Via Acqualina): 15 ventas desde 2025, todas de 5 millones de dólares o más, mediana de 10,2 millones. Costos, reservas e inundación.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
17975 Collins Ave
Estates at Acqualina, torre norte (888 Via Acqualina): la más alta terminada de Sunny Isles Beach; 8 ventas desde julio de 2025, todas de 5 millones o más, mediana de 9,9 millones.
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18201 Collins Ave
Trump Royale, torre del conjunto Trump Grande en Sunny Isles Beach: 26 ventas desde 2025 con mediana de 1,39 millones de dólares; una sola de 5 millones o más.
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18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club: 15 ventas desde 2025, todas de 5 millones de dólares o más; ninguna torre de Sunny Isles Beach suma más. Mediana: 5,6 millones.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
18555 Collins Ave
Porsche Design Tower, Sunny Isles Beach: un ascensor sube el auto hasta la puerta. 12 ventas desde 2025, mediana de 4,1 millones de dólares, zona AO en 2027.
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18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa, de Pelli Clarke & Partners: 308 residencias, 19 ventas desde 2025, mediana de 3,7 millones de dólares y un estudio de reservas por pedir.
Siguiente torre
The Mansions at Acqualina
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