2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
19575 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
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01Regalia
Regalia reúne 39 residencias, una por piso: cada unidad ocupa una planta entera. La torre, obra de Arquitectonica y terminada en 2014 según el padrón, es el último condominio de Sunny Isles Beach del lado del océano antes del límite norte; pasado ese límite empieza el municipio de Golden Beach.
Entre marzo de 2025 y febrero de 2026, el padrón fiscal del estado, su registro anual de valores y ventas, anota en la torre 4 ventas entre partes independientes, sin vínculo entre sí y a precio de mercado. Ninguna bajó de 10,0 millones de dólares. Su mediana, 11,8 millones, es la más alta de las 13 direcciones de condominio de la ciudad con ventas de 5 millones o más.
§ 02Regalia
Photo: Jimmy Baikovicius, "Regalia | 210829-8559-jikatu", Flickr, CC BY-SA 2.0 — cropped and edited (restored with AI) · Licencia · Fuente
§ 03Regalia
La torre ocupa una parcela del lado de Collins Avenue que da al océano, en el extremo norte de la ciudad. Al sur linda con Ocean One, en el 19333, un condominio de 1999. Al norte se acaban las torres: a menos de unos 90 metros, pasado el límite municipal, empieza Golden Beach, un municipio de lotes para viviendas unifamiliares. Regalia pertenece a la ciudad de Sunny Isles Beach, en el condado de Miami-Dade, y no a la ciudad de Miami; la tasa propia de la ciudad, dentro del impuesto predial, fue de 1,7 milésimas en 2025.
Con una residencia por piso, el desarrollador y el arquitecto anuncian vistas de 360 grados. Ninguna fuente consultada describe la vista piso por piso ni las reglas de acceso a la playa; ambas se comprueban en la visita.
§ 04Regalia
Ilustración
Arquitectonica firmó el proyecto en solitario: el CTBUH no registra un arquitecto responsable distinto. El estudio describe el edificio como una escultura que busca transmitir «la sensación de las olas y la brisa del océano». Una terraza ondulada envuelve cada piso como una galería en sombra que protege el vidrio del sol, y las barandas de vidrio forman bandas horizontales que cambian de un piso a otro; el estudio las llama «glass balustrades».
Toda la estructura es de hormigón, «All-Concrete» en la ficha del CTBUH. La ingeniería estructural es de Donnell, DuQuesne & Albaisa; la de instalaciones, de Steven Feller P.E.; el paisajismo, de Urban Landscape, Inc., y la construcción, de Charleveille Development Corp. como contratista principal.
Según Arquitectonica, el proyecto recibió un premio al mérito de diseño de SARA, un reconocimiento de los International Property Awards en la categoría de desarrollo residencial en altura y una mención honorífica de la Developers & Builders Alliance en 2007. Del mismo estudio es The Atlantis, en Miami, conocido por su patio abierto al cielo. El diseñador de los interiores no consta en las fuentes consultadas. Los demás arquitectos de esta costa, en Arquitectura de la costa.
§ 05Regalia
El desarrollador describe tres tipos de residencia:
01
Piso entero:
4 dormitorios y 5 baños y medio en 512 m² (5515 pies cuadrados), con una terraza envolvente de 195 m² (2100 pies cuadrados).
02
Penthouse de dos niveles:
5 dormitorios y 6 baños y medio en 884 m² (9515 pies cuadrados), con una terraza de 325 m² (3500 pies cuadrados).
03
Casa de playa de dos niveles:
frente al océano, en los pisos 3 y 4, con piscina privada de inmersión en una terraza de 604 m² (6500 pies cuadrados).
El padrón del condado asigna 464 m² (4992 pies cuadrados) a 37 de las 39 unidades y hasta 854 m² (9193 pies cuadrados) a las demás. Es una cifra casi uniforme, que no describe cada vivienda; además, el condado y el desarrollador miden la superficie con reglas distintas, así que aquí el precio por metro cuadrado es solo orientativo. La altura de los techos no consta en ninguna fuente consultada.
§ 06Regalia
El mercado no tiene una definición única de vivienda de lujo, así que este sitio traza la línea en una venta registrada de 5 millones de dólares o más. El padrón señala con una marca del Departamento de Ingresos de Florida las ventas entre partes independientes, a precio de mercado y sin vínculo entre las partes. Regalia tuvo 5 escrituras en 2025 y 2026; 4 llevan esa marca y se escrituraron entre marzo de 2025 y febrero de 2026.
01
Precio mediano:
11,8 millones de dólares; con cuatro ventas, una sola operación nueva puede moverlo de forma notable.
02
Rango:
de 10,0 millones a 19,9 millones de dólares.
03
Por superficie, solo orientativo:
de unos 21 600 a 28 900 dólares por m² (2003 a 2684 por pie cuadrado), con una mediana de unos 22 600 (2103 por pie cuadrado).
En la ciudad. En el padrón de 2026, 13 direcciones de condominio de Sunny Isles Beach registraron al menos una venta de 5 millones o más, y entre ellas Regalia tiene la mediana más alta. Por número de ventas mandan la torre sur de The Estates at Acqualina y Turnberry Ocean Club, con 15 cada una, y 18 direcciones tienen al menos una unidad tasada en 5 millones o más.
Comparación, por precio. Los edificios más comparables son las dos torres de The Estates at Acqualina. El precio por metro cuadrado de la tabla es la mediana de todas las ventas entre partes independientes de cada edificio:
| Edificio | Ventas de US$ 5 millones o más | Mediana de esas ventas | Precio por m² (por pie cuadrado) |
|---|---|---|---|
| Regalia | 4 de 4 | US$ 11,8 millones | unos US$ 22 600 (US$ 2103) |
| The Estates at Acqualina, torre sur | 15 de 15 | US$ 10,2 millones | unos US$ 26 400 (US$ 2454) |
| The Estates at Acqualina, torre norte | 8 de 8 | US$ 9,93 millones | unos US$ 25 300 (US$ 2350) |
| Turnberry Ocean Club | 15 de 15 | US$ 5,6 millones | unos US$ 20 600 (US$ 1913) |
| Jade Signature | 6 de 19 | US$ 9,83 millones | unos US$ 18 300 (US$ 1703) |
En Regalia, cada residencia se paga más que en cualquiera de las dos torres de The Estates, y el metro cuadrado, menos; con la superficie casi uniforme del padrón, esa segunda cifra es solo orientativa.
Cómo leer estas cifras. Incluso esta lista corta es un mínimo: el padrón guarda solo las dos últimas ventas de cada unidad, y algunas escrituras de compras en preventa quedan fuera de la marca. Los portales de anuncios, Zillow entre ellos, muestran lo que piden los vendedores, no precios registrados. No se publican números de unidad ni propietarios.
Las tasaciones fiscales, el valor justo que estima el tasador del condado, van de 8,27 millones a 22,27 millones de dólares por unidad; no son precios de venta. De las 39 unidades, 11 (28,2 %) tienen la exención de residencia principal, un mínimo de las viviendas que habitan sus propios dueños.
§ 07Regalia
Ilustración
Cuotas del condominio. Las cuotas del condominio (expensas, cuota de administración o de mantenimiento, según el país) las fija el presupuesto de la asociación, que no consta en ninguna fuente pública. Antes de hacer una oferta conviene pedir al vendedor los dos últimos presupuestos, el plan de reservas y las pólizas de seguro del edificio, y preguntar por las derramas: los pagos extraordinarios que la asociación vota para un fin concreto.
Impuesto predial. En 2025, la tasa total del impuesto predial en Sunny Isles Beach fue de 16,7227 milésimas (mills): 16,72 dólares por cada 1000 de valor imponible, alrededor del 1,67 % anual. Una residencia tasada en 5 millones de dólares que no sea la residencia principal (homestead) de su propietario en Florida pagaría unos 83 600 dólares al año.
En Regalia las cifras son mayores: el valor justo mediano del padrón de 2026, la estimación de mercado del tasador del condado, es de 8,46 millones de dólares. Ese valor puede diferir del precio pagado, y tras una compra la tasación se ajusta al valor de mercado pleno el 1 de enero siguiente.
Para una residencia que no es la residencia principal de su propietario en Florida, el valor tasado a efectos de los impuestos no escolares puede subir como máximo un 10 % al año. La Enmienda 3, que los votantes de Florida aprobaron el 3 de noviembre de 2026, baja ese tope al 5 % a partir del padrón de 2027; el escrutinio certificado por el estado seguía pendiente el 9 de noviembre de 2026.
La exención de residencia principal corresponde solo a quien hace de la vivienda, de buena fe, su residencia permanente en Florida. Quien está en Estados Unidos con una visa temporal no puede cumplir ese requisito.
Al comprar. En el condado de Miami-Dade, el impuesto de sellos documentales (documentary stamp tax) sobre la escritura es de 0,60 dólares por cada 100 dólares del precio: unos 70 800 dólares en una compra de 11,8 millones, la mediana del edificio. Quién lo paga lo decide el contrato de compraventa. El recargo adicional de Miami-Dade, de 0,45 dólares por cada 100 dólares, no se aplica aquí: la ley estatal considera la unidad de condominio una residencia unifamiliar, y esta queda exenta.
Si la compra se financia, se suman el impuesto de sellos sobre la hipoteca (0,35 dólares por cada 100 dólares del préstamo) y el impuesto sobre intangibles (2 dólares por cada 1000 del préstamo).
§ 08Regalia
Los dos controles que Florida impuso tras el derrumbe de Surfside, en 2021, alcanzan a todo condominio de tres o más pisos habitables. En Regalia, uno ya consta ante el estado.
En Regalia. En las dos bases de datos del DBPR, el regulador estatal de condominios, la asociación figura con un estudio presentado para el proyecto Regalia Condo. Antes de julio de 2025 aparecía como «Regalia on the Ocean Condominium», y después, como «Regalia on the Beach Condo Assn Inc». El registro acredita que el estudio existe; lo que concluye hay que leerlo.
En una reventa. El vendedor debe entregar al comprador, a su cargo, los documentos del condominio: el reglamento (declaration of condominium), el acta constitutiva, los estatutos y las normas de la asociación, el estado financiero anual y el presupuesto.
Se suman el estudio de reservas para la integridad estructural más reciente, o una constancia de que no se hizo, y el resumen del informe de la inspección estructural obligatoria cuando corresponda. Si el desarrollador cedió el control a los propietarios después del 1 de julio de 2023, entrega también el informe de inspección de traspaso. Completan la lista la hoja de preguntas y respuestas y el formulario sobre la gobernanza de la asociación (governance form).
Una vez recibidos, el comprador tiene 7 días para desistir, sin contar fines de semana ni feriados. Ese derecho no existe si el contrato deja constancia de que recibió los documentos más de 7 días antes de la firma, y se extingue con el cierre (closing). En una compra al desarrollador, el plazo para desistir es de 15 días.
§ 09Regalia
La torre queda fuera del área con un 1 % de probabilidad anual de inundación, con los mapas actuales y con los de 2027; lo que cambia en 2027 es la distancia a la franja del oleaje. Los vigentes, de FEMA, rigen desde el 11 de septiembre de 2009. En el punto estimado del edificio, el mapa oficial de tasas de seguro contra inundaciones (FIRM, panel 12086C0153L) marca la zona X sin sombrear, de riesgo mínimo.
Hacia el este sigue la zona AE, la del 1 % anual, donde el banco que da una hipoteca suele exigir seguro de inundación; su cota de inundación base es de 3 metros (10 pies). A unos 70 metros del edificio empieza la zona VE, la franja donde golpea el oleaje de tormenta, con las reglas de construcción más estrictas; también allí la cota es de 3 metros (10 pies). Ambas se miden sobre el nivel de referencia NGVD29.
La cota de inundación base (base flood elevation, BFE) es la altura que se espera que alcance el agua en una inundación con un 1 % de probabilidad anual; no es la profundidad del agua sobre el terreno.
Los mapas revisados, vigentes desde el 19 de febrero de 2027, sitúan el edificio en la zona X sin sombrear y el lado de la playa de la parcela en la zona VE; la franja AE intermedia desaparece. En ellos (panel 12086C0153M), la zona VE empieza a unos 30 metros al este del punto estimado que marca el edificio en el mapa: unos 40 metros más cerca que hoy, con un margen de unos 5 metros.
En esos mapas, la cota de la zona VE es de 3,7 metros (12 pies) sobre otro nivel de referencia, NAVD88, así que no se compara directamente con la actual. Todas son lecturas de la capa nacional de riesgo de inundación de FEMA (National Flood Hazard Layer), no determinaciones oficiales de zona.
Como todo Sunny Isles Beach y Golden Beach, la dirección está en la zona B de planificación por marejada ciclónica (Storm Surge Planning Zone) de Miami-Dade, expuesta al mar que un huracán de categoría 2 o superior empuja hacia tierra. Las evacuaciones las ordena el condado según la trayectoria y la marejada prevista de cada tormenta, no solo por su categoría.
El programa nacional de seguro contra inundaciones (NFIP) cubre hasta 250 000 dólares por edificio residencial y 100 000 por contenido. La póliza del edificio de una asociación de condominio puede llegar a 250 000 dólares multiplicados por el número de unidades. Con las 39 unidades del registro de condominios, ese tope sería aquí de 9,75 millones de dólares. Con residencias de estos valores, la cobertura por encima de los límites del NFIP se contrata en el mercado privado.
Citizens es la aseguradora que respalda el estado de Florida para quien no encuentra cobertura en el mercado privado (aseguradora de último recurso). No puede emitir la póliza del propietario de una unidad de condominio cuyo costo de reposición, sumando vivienda y contenido, sea de 700 000 dólares o más. En los condados donde el regulador estatal de seguros constate que falta competencia, el límite sube a 1 millón. Cuenta el costo de reconstruir y reequipar la unidad, no el precio de compra, y la póliza de la asociación para el edificio es un asunto aparte. Un agente de seguros puede indicar si una unidad concreta reúne los requisitos.
§ 10Regalia
Ilustración
Para quien compra desde el exterior pesan sobre todo tres reglas, cada una con sus condiciones. La primera, la retención FIRPTA, rige cuando el vendedor es extranjero a efectos fiscales de Estados Unidos (foreign person): por regla general, el comprador debe retener el 15 % del precio para el IRS, la agencia tributaria federal. La segunda alcanza a quien, sin ser residente ni ciudadano estadounidense, posee un inmueble en Estados Unidos de forma directa: queda expuesto al impuesto federal sobre sucesiones.
La tercera es la ley de Florida de 2023 sobre propiedad extranjera. Alcanza a las personas domiciliadas en China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Siria o bajo el régimen venezolano de Nicolás Maduro; quedan fuera los ciudadanos estadounidenses y los residentes permanentes con green card. La ley limita sus compras cerca de instalaciones militares y de infraestructura crítica, y las de los domiciliados en China en cualquier lugar de Florida, con una sola excepción, estrecha, para una única vivienda.
En esta costa, esa excepción es la única vía. La ley cuenta una infraestructura crítica solo si está cercada, con barreras o vigilada. Dos instalaciones cercanas lo están con certeza: el aeropuerto Fort Lauderdale-Hollywood International, sujeto a un programa federal de seguridad aeroportuaria, y Port Everglades, sujeto a las normas federales de seguridad portuaria. Ambos tienen acceso controlado y quedan a entre 6 y 10 millas de cualquier punto de la costa, dentro del radio de 10 millas que fija la ley.
El aeropuerto North Perry está a esa misma distancia, y la planta de aguas residuales North District de Miami-Dade, a entre 1 y 4 millas. La instalación militar más cercana, en Dania Beach, queda a entre 8 y 12 millas, más allá de las 5 millas que exige la excepción de la ley. Por eso, una persona alcanzada por la ley, incluso si está domiciliada en China, solo puede comprar aquí una propiedad residencial de hasta 2 acres (0,81 ha), a su nombre.
Necesita, además, una visa estadounidense vigente que no sea solo de turismo, o documentación oficial de asilo, y debe registrar la propiedad ante el Departamento de Comercio de Florida dentro de los 30 días siguientes. Las sociedades y demás entidades alcanzadas por la ley no pueden comprar aquí. La guía del sitio sobre compras desde el exterior expone cada regla completa; esto es información general, no asesoramiento legal ni fiscal.
Para alquilar, las estancias de seis meses o menos requieren, entre otros requisitos, una licencia municipal de alquiler de corta duración para cada unidad y el consentimiento escrito de la asociación o una copia de sus estatutos. Los documentos del condominio pueden restringir aún más los alquileres. Esos mismos documentos fijan si la asociación debe aprobar al comprador, si una sociedad puede ser titular y cuál es el plazo mínimo de alquiler. No se encontraron en fuentes públicas.
Regalia
Las 4 ventas entre partes independientes registradas de marzo de 2025 a febrero de 2026 fueron de 10,0 millones a 19,9 millones de dólares, con una mediana de 11,8 millones, unos 22 600 dólares por metro cuadrado. Cuatro ventas son una muestra pequeña, y lo que hoy piden los vendedores es otra cuestión.
En el 19575 de Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160; el registro estatal de condominios anota 19505. Está en el condado de Miami-Dade, pero no en la ciudad de Miami.
El CTBUH registra a Regalia Beach Developers como propietaria y desarrolladora. El proyecto es de Arquitectonica, y la construcción, de Charleveille Development Corp. La prensa especializada situó la terminación en mayo de 2014 y las primeras escrituras en junio de 2014.
Sí: el desarrollador describe un penthouse de dos niveles, con 5 dormitorios en 884 m² (9515 pies cuadrados) y una terraza de 325 m² (3500 pies cuadrados).
Ninguna fuente primaria consultada detalla las áreas comunes ni los servicios, y el sitio web del desarrollador es hoy un dominio aparcado. La única piscina documentada es la privada, de inmersión, de la casa de playa de dos niveles en los pisos 3 y 4. La asociación puede confirmar las áreas comunes y el personal con que cuenta hoy.
Ningún presupuesto consta en fuentes públicas. Quien compra una reventa tiene derecho a recibir el presupuesto y el estado financiero anual, que muestran las cuotas, las reservas y cualquier derrama.
Ninguna fuente consultada documenta las reglas sobre mascotas de este edificio. Figuran en el reglamento del condominio y en las normas de la asociación; conviene pedirlas antes de hacer una oferta. La ley obliga, en todo caso, a admitir los animales de asistencia.
La ordenanza municipal de alquileres de corta duración no limita cuántas veces se alquila una unidad de condominio. Los límites de frecuencia y el plazo mínimo, si existen, están en los documentos del condominio, que no constan en fuentes públicas.
Las fuentes públicas consultadas no mencionan ninguno, y para esta página no se revisaron los registros judiciales. La respuesta está en la hoja de preguntas y respuestas de la asociación, que recibe quien compra una reventa.
Esta página no es una reseña ni recoge testimonios. Lo que un asesor puede comprobar es el registro público citado al final: el registro de condominios, las ventas inscritas, el estudio de reservas presentado ante el estado y el mapa de FEMA.
Las visitas a Regalia las organiza un corredor con licencia; desde el exterior, la primera puede ser un recorrido por video. Antes conviene leer los dos últimos presupuestos de la asociación, el estudio de reservas y lo que dice el reglamento sobre alquileres, mascotas y aprobación del comprador, y pedir la lista de áreas comunes y servicios.
Andrey Rossin, corredor inmobiliario con licencia en Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licencia de corredor de Florida BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Departamento de Ingresos de Florida, padrón fiscal definitivo de 2026 para Miami-Dade (datos del 16 de octubre de 2026: ventas, valores, superficies y exenciones), incluida la consulta de todas las direcciones de condominio de Sunny Isles Beach. DBPR, registro de condominios y bases de estudios de reservas (al 9 de noviembre de 2026). FEMA, capa nacional de riesgo de inundación, panel 12086C0153L, y capa de mapas revisados, panel 12086C0153M (estudio 15-04-4157S). Condado de Miami-Dade, zonas de planificación por marejada ciclónica (capa SIG, actualización de 2023); Ciudad de Sunny Isles Beach, página de huracanes. Oficina del Censo de Estados Unidos, límite municipal de Golden Beach; OpenStreetMap, para el punto que marca el edificio en el mapa y las distancias de la ley 692. Estatutos de Florida 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 y 627.351. Tasador de Propiedades de Miami-Dade, tabla de tasas. Código de Rentas Internas de Estados Unidos (26 U.S.C.), secciones 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 y 2104 (impuesto sobre sucesiones); 44 CFR 61.6. Ciudad de Sunny Isles Beach, normas de alquiler vacacional y página de seguridad de edificios. CTBUH Skyscraper Center; Arquitectonica; prensa especializada sobre la terminación. Los datos del desarrollador se identifican como tales. Las fotos de Regalia indican autor y licencia. Fuentes con fechas: Método y fuentes; correcciones: registro de correcciones.
Collins Avenue
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
15701 Collins Ave
The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach: 18 ventas desde 2025, 5 de 5 millones de dólares o más con mediana de 6,15 millones, y la zona AO del mapa de FEMA de 2027.
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16901 Collins Ave
La torre de Herzog & de Meuron en Sunny Isles Beach: 19 ventas desde 2025, 6 de 5 millones de dólares o más, con mediana de 9,8 millones en ese nivel.
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17141 Collins Ave
Muse Residences, de Carlos Ott: 7 ventas desde 2025 en Sunny Isles Beach, mediana de 4,8 millones de dólares, y fuera de la zona AE en el mapa de FEMA de 2027.
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17475 Collins Ave
Chateau Beach Residences, de Kobi Karp: 81 residencias, 10 ventas desde 2025 de 1,22 a 14,85 millones de dólares y estudio de reservas presentado.
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17749 Collins Ave
The Mansions at Acqualina: 7 ventas desde febrero de 2025, todas de 5 millones de dólares o más, mediana de 7,0 millones, y el paso a zona AE en el mapa de FEMA de 2027.
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17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences: hotel y residencias en un mismo condominio de Sunny Isles Beach. 19 ventas desde 2025, mediana de 3,4 millones de dólares.
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17901 Collins Ave
Estates at Acqualina, torre sur (777 Via Acqualina): 15 ventas desde 2025, todas de 5 millones de dólares o más, mediana de 10,2 millones. Costos, reservas e inundación.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
17975 Collins Ave
Estates at Acqualina, torre norte (888 Via Acqualina): la más alta terminada de Sunny Isles Beach; 8 ventas desde julio de 2025, todas de 5 millones o más, mediana de 9,9 millones.
Photo: Avi Werde via Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
18201 Collins Ave
Trump Royale, torre del conjunto Trump Grande en Sunny Isles Beach: 26 ventas desde 2025 con mediana de 1,39 millones de dólares; una sola de 5 millones o más.
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18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club: 15 ventas desde 2025, todas de 5 millones de dólares o más; ninguna torre de Sunny Isles Beach suma más. Mediana: 5,6 millones.
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18555 Collins Ave
Porsche Design Tower, Sunny Isles Beach: un ascensor sube el auto hasta la puerta. 12 ventas desde 2025, mediana de 4,1 millones de dólares, zona AO en 2027.
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18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa, de Pelli Clarke & Partners: 308 residencias, 19 ventas desde 2025, mediana de 3,7 millones de dólares y un estudio de reservas por pedir.
Siguiente torre
The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
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