2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
17901 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Avi Werde on Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
01The Estates at Acqualina, torre sur
Entre enero de 2025 y junio de 2026, la torre sur de The Estates at Acqualina registró 15 ventas entre partes independientes, es decir, entre partes sin vínculo y a precio de mercado. Todas fueron de 5 millones de dólares o más. Ninguna otra dirección de condominio de Sunny Isles Beach suma más, y solo Turnberry Ocean Club iguala la cifra. La fuente es el padrón fiscal del estado, su registro anual de valores y ventas, que le asigna 149 unidades.
La torre, que The Trump Group promovió y terminó en 2022, se levanta del lado de Collins Avenue que da al océano y alcanza 196,9 metros (646 pies). En el registro estatal de condominios figura como 777 Via Acqualina; también se la conoce como Acqualina Estates o The Estates at Acqualina South Tower.
§ 02The Estates at Acqualina, torre sur
Photo: Kev Cook, CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
§ 03The Estates at Acqualina, torre sur
La torre ocupa una parcela del lado de Collins Avenue que da al océano. Al sur linda con Acqualina Resort & Residences, en el 17875. Al norte, pasado el edificio de servicios común, se alza su gemela, la Boutique North Tower, en el 17975; después viene Trump International Beach Resort, en el 18001. La torre sur pertenece a la ciudad de Sunny Isles Beach, en el condado de Miami-Dade, y no a la ciudad de Miami. La tasa propia de la ciudad fue de 1,7 milésimas en 2025, parte del total que se detalla más abajo.
Según el desarrollador, el terreno de las dos torres tiene 153 metros (502 pies) de frente al océano. Las vistas por orientación o piso y el acceso a la playa no constan en ninguna fuente consultada; se comprueban en la visita y en el reglamento del condominio.
§ 04The Estates at Acqualina, torre sur
Ilustración
Según el CTBUH, Karl Lagerfeld diseñó los vestíbulos de las dos torres, que promovió The Trump Group. El CTBUH registra como arquitecto de diseño a Cohen, Freedman, Encinosa & Associates (CFE Architects), y CFE se presenta en su propio sitio como arquitecto responsable del proyecto (architect of record). Un comunicado de 2020, reproducido en el sitio del desarrollador, atribuye en cambio el diseño a STA Architectural Group. Según Florida Design, el papel documentado de STA son los interiores de las residencias, obra de Isabel Tragash y Jordan Dobrow. No se consultaron los planos del permiso de obra.
La estructura es íntegramente de hormigón; la cimentación es obra de Keller y los encofrados, de Doka. Como constructoras figuran Coastal Construction y Suffolk Construction. Según el desarrollador, en octubre de 2018 firmó con Coastal Construction un contrato de 600 millones de dólares para terminar las dos torres y el edificio de servicios.
Ese edificio común, Villa Acqualina, de unos 4180 m² (45 000 pies cuadrados) y reservado a los residentes de las dos torres, es obra de la arquitecta y diseñadora Suchi Reddy, del estudio Reddymade. Ninguna fuente consultada nombra al paisajista ni recoge una declaración del arquitecto sobre la idea del proyecto. CFE trabaja desde 1961; entre sus obras figuran Bellini Bal Harbour y Grand Bay Residences. Más sobre esta costa en Arquitectura de la costa.
§ 05The Estates at Acqualina, torre sur
El desarrollador describe planos de cuatro a siete dormitorios: Vecchio (4 dormitorios y 5 baños), Toscana (4 dormitorios y 6 baños y medio), y Donatello y Milano (5 dormitorios y 7 baños y medio). Su Platinum Collection reúne residencias con piscina privada: Casa Di Oro, de 6 dormitorios, y Casa Di Oceana, de 5 dormitorios en dos niveles. Una de ellas incluye una cabaña privada amueblada, un garaje para 2 autos y otro garaje privado, independiente, para 4.
El desarrollador anuncia además techos de 3,2 metros (10 pies y 6 pulgadas) e interiores listos para amueblar.
En 2020 ofrecía las últimas unidades, de 305 a 513 m² (3287 a 5522 pies cuadrados), y un penthouse de dos niveles de 844 m² (9083 pies cuadrados). El padrón del condado registra de 243 a 928 m² habitables (2616 a 9993 pies cuadrados), con una mediana de 324 m² (3484 pies cuadrados). Como el condado y el desarrollador no miden igual, sus cifras no se comparan directamente: la mayor superficie del padrón supera incluso la del penthouse del folleto.
Villa Acqualina, según el desarrollador, reúne bajo techo una pista de hielo, una bolera de cuatro pistas, simuladores de Fórmula 1 y de golf, cine, cava y un gimnasio con spa de unos 1200 m² (13 000 pies cuadrados). Al aire libre hay una piscina de entrada gradual y otra de borde infinito, una máquina de olas FlowRider, una cancha de fútbol, canchas de básquetbol y de bochas, y un parque para perros.
Según el desarrollador, administra el conjunto Acqualina Resort & Residences, con valet, seguridad y conserjería las 24 horas, y un Rolls-Royce al servicio del edificio. El desarrollador ya no tiene unidades a la venta, así que hoy toda compra es una reventa.
§ 06The Estates at Acqualina, torre sur
El mercado no tiene una definición única de vivienda de lujo, así que este sitio traza la línea en una venta registrada de 5 millones de dólares o más. El padrón señala con una marca del Departamento de Ingresos de Florida las ventas entre partes independientes, a precio de mercado y sin vínculo entre las partes. De las 22 escrituras de la torre en 2025 y 2026, 15 llevan esa marca.
01
Precio mediano:
10,2 millones de dólares.
02
Rango:
de 6,15 millones a 21,6 millones de dólares.
03
Por superficie:
mediana de unos 26 400 dólares por m² habitable según el condado (2454 por pie cuadrado), en un rango de unos 23 200 a 30 400 dólares por m² (2153 a 2823 por pie cuadrado).
En la ciudad. En el padrón de 2026, ninguna dirección de condominio de Sunny Isles Beach registró más ventas de 5 millones o más. Turnberry Ocean Club, en el 18501 de Collins Avenue, sumó las mismas 15, pero con una mediana de 5,6 millones. En toda la ciudad, 13 direcciones de condominio registraron al menos una venta de ese nivel, y 18 tienen al menos una unidad tasada en 5 millones o más.
Frente a sus pares. Entre las vecinas, solo Regalia registra una mediana más alta, y con apenas cuatro ventas. Por metro cuadrado, con la mediana de todas las ventas entre partes independientes de cada edificio, la torre sur va en cabeza:
| Edificio | Ventas de US$ 5 millones o más | Mediana de esas ventas | Precio por m² (por pie cuadrado) |
|---|---|---|---|
| The Estates at Acqualina, torre sur | 15 de 15 | US$ 10,2 millones | unos US$ 26 400 (US$ 2454) |
| La gemela del norte | 8 de 8 | US$ 9,9 millones | unos US$ 25 300 (US$ 2350) |
| Regalia | 4 de 4 | US$ 11,8 millones | unos US$ 22 600 (US$ 2103) |
| Turnberry Ocean Club | 15 de 15 | US$ 5,6 millones | unos US$ 20 600 (US$ 1913) |
Cómo leer estas cifras. El recuento es un mínimo: el padrón guarda solo las dos últimas ventas de cada unidad, y algunas escrituras de compras en preventa quedan fuera de la marca. Los precios de oferta los fijan los vendedores y no son precios registrados. No se publican números de unidad ni propietarios.
Las tasaciones fiscales van de 3,45 millones a 33,99 millones de dólares por unidad; no son precios de venta. Treinta y tres de las 149 unidades (22,1 %) tienen la exención de residencia principal.
§ 07The Estates at Acqualina, torre sur
Ilustración
Cuotas del condominio. Las cuotas del condominio (expensas o cuota de administración, según el país) las fija el presupuesto de la asociación, que no es público. Antes de hacer una oferta conviene pedir los dos últimos presupuestos, el plan de reservas y las pólizas de seguro del edificio, y preguntar por las derramas: los pagos extraordinarios que la asociación vota para un fin concreto. La ley de Florida da al comprador de una reventa derecho al presupuesto, como se detalla más abajo.
Impuesto predial. En 2025, la tasa total del impuesto predial en Sunny Isles Beach fue de 16,7227 milésimas (mills): 16,72 dólares por cada 1000 de valor imponible, alrededor del 1,67 % anual. Una residencia tasada en 5 millones de dólares que no sea la residencia principal (homestead) de su propietario en Florida pagaría unos 83 600 dólares al año.
En esta torre, el valor justo mediano del padrón de 2026, la estimación de mercado del tasador del condado, es de 6,52 millones de dólares. Ese valor puede diferir del precio pagado, y tras una compra la tasación se ajusta al valor de mercado pleno el 1 de enero siguiente.
Para una residencia que no es la residencia principal de su propietario en Florida, el valor tasado a efectos de los impuestos no escolares puede subir como máximo un 10 % al año. La Enmienda 3, que los votantes de Florida aprobaron el 3 de noviembre de 2026, baja ese tope al 5 % a partir del padrón de 2027; el escrutinio certificado por el estado seguía pendiente el 9 de noviembre de 2026.
La exención de residencia principal corresponde solo a quien hace de la vivienda, de buena fe, su residencia permanente en Florida. Quien está en Estados Unidos con una visa temporal no puede cumplir ese requisito.
Al comprar. En el condado de Miami-Dade, el impuesto de sellos documentales (documentary stamp tax) sobre la escritura es de 0,60 dólares por cada 100 dólares del precio: unos 61 200 dólares en una compra de 10,2 millones. Quién lo paga lo decide el contrato de compraventa. El recargo adicional de Miami-Dade, de 0,45 dólares por cada 100 dólares, no se aplica aquí: la ley estatal considera la unidad de condominio una residencia unifamiliar, y esta queda exenta.
Si la compra se financia, se suman el impuesto de sellos sobre la hipoteca (0,35 dólares por cada 100 dólares del préstamo) y el impuesto sobre intangibles (2 dólares por cada 1000 del préstamo).
§ 08The Estates at Acqualina, torre sur
El derrumbe de Surfside, en 2021, dejó en la ley de Florida dos controles para todo condominio de tres o más pisos habitables. La torre sur, terminada un año después, ya cumple uno ante el estado.
En esta torre. En las dos bases de datos del DBPR, el regulador estatal de condominios, consultadas el 9 de noviembre de 2026, la «777 Via Acqualina Condominium Association» figura con un estudio presentado. Ese dato prueba que el estudio existe, no qué concluye.
En una reventa. El vendedor debe entregar al comprador, a su cargo, los documentos del condominio: el reglamento (declaration of condominium), el acta constitutiva, los estatutos y las normas de la asociación, el estado financiero anual y el presupuesto.
Se suman el estudio de reservas para la integridad estructural más reciente, o una constancia de que no se hizo, y el resumen del informe de la inspección estructural obligatoria cuando corresponda. Si el desarrollador cedió el control a los propietarios después del 1 de julio de 2023, entrega también el informe de inspección de traspaso. Completan la lista la hoja de preguntas y respuestas y el formulario sobre la gobernanza de la asociación (governance form).
Una vez recibidos, el comprador tiene 7 días para desistir, sin contar fines de semana ni feriados. Ese derecho no existe si el contrato deja constancia de que recibió los documentos más de 7 días antes de la firma, y se extingue con el cierre (closing). En una compra al desarrollador, el plazo para desistir es de 15 días.
§ 09The Estates at Acqualina, torre sur
El edificio queda fuera del área con un 1 % de probabilidad anual de inundación, hoy y con los mapas de 2027, aunque esos mapas acercan mucho la franja del oleaje. Los mapas vigentes de FEMA, en vigor desde el 11 de septiembre de 2009, sitúan el edificio en la zona X sin sombrear, de riesgo mínimo.
Hacia el este aparece primero una zona X sombreada, con un 0,2 % de probabilidad anual de inundación, de riesgo moderado. Después, la zona AE, la del 1 % anual, donde el banco que da una hipoteca suele exigir seguro de inundación, con una cota de inundación base de 2,4 metros (8 pies). A unos 130 metros del edificio empieza la zona VE, con 3 metros (10 pies): la franja donde golpea el oleaje de tormenta, con las reglas de construcción más estrictas.
Ambas cotas se miden sobre el nivel de referencia NGVD29. La cota de inundación base (base flood elevation, BFE) es la altura que se espera que alcance el agua en una inundación con un 1 % de probabilidad anual; no es la profundidad del agua sobre el terreno.
Los mapas revisados, vigentes desde el 19 de febrero de 2027, sitúan el edificio en la zona X sombreada, de riesgo moderado, y el lado de la playa de la parcela en la zona VE; la franja AE intermedia desaparece. En ellos (panel 12086C0153M), la zona VE empieza a unos 50 metros al este del punto que marca el edificio en el mapa: unos 80 metros más cerca que hoy, con un margen de unos 5 metros.
En esos mapas, la cota de la zona VE es de 3,7 metros (12 pies) sobre otro nivel de referencia, NAVD88, así que no se compara directamente con la actual. Todas son lecturas de la capa nacional de riesgo de inundación de FEMA (National Flood Hazard Layer), no determinaciones oficiales de zona.
Como todo Sunny Isles Beach y Golden Beach, la dirección está en la zona B de planificación por marejada ciclónica (Storm Surge Planning Zone) de Miami-Dade, expuesta al mar que un huracán de categoría 2 o superior empuja hacia tierra. El condado ordena las evacuaciones según la trayectoria y la marejada prevista de cada tormenta, no solo por su categoría.
El programa nacional de seguro contra inundaciones (NFIP) cubre hasta 250 000 dólares por edificio residencial y 100 000 por contenido. La póliza del edificio de una asociación de condominio puede llegar a 250 000 dólares multiplicados por el número de unidades. Con las 146 unidades del registro de condominios, ese tope sería aquí de 36,5 millones de dólares. Con residencias de estos valores, la cobertura por encima de los límites del NFIP se contrata en el mercado privado.
Citizens es la aseguradora que respalda el estado de Florida para quien no encuentra cobertura en el mercado privado (aseguradora de último recurso). No puede emitir la póliza del propietario de una unidad de condominio cuyo costo de reposición, sumando vivienda y contenido, sea de 700 000 dólares o más. En los condados donde el regulador estatal de seguros constate que falta competencia, el límite sube a 1 millón. Cuenta el costo de reconstruir y reequipar la unidad, no el precio de compra, y la póliza de la asociación para el edificio es un asunto aparte. Un agente de seguros puede indicar si una unidad concreta reúne los requisitos.
§ 10The Estates at Acqualina, torre sur
Ilustración
Para quien compra desde el exterior pesan sobre todo tres reglas, cada una con sus condiciones. La primera, la retención FIRPTA, rige cuando el vendedor es extranjero a efectos fiscales de Estados Unidos (foreign person): por regla general, el comprador debe retener el 15 % del precio para el IRS, la agencia tributaria federal. La segunda alcanza a quien, sin ser residente ni ciudadano estadounidense, posee un inmueble en Estados Unidos de forma directa: queda expuesto al impuesto federal sobre sucesiones.
La tercera es la ley de Florida de 2023 sobre propiedad extranjera. Alcanza a las personas domiciliadas en China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Siria o bajo el régimen venezolano de Nicolás Maduro; quedan fuera los ciudadanos estadounidenses y los residentes permanentes con green card. La ley limita sus compras cerca de instalaciones militares y de infraestructura crítica, y las de los domiciliados en China en cualquier lugar de Florida, con una sola excepción, estrecha, para una única vivienda.
En esta costa, esa excepción es la única vía. La ley cuenta una infraestructura crítica solo si está cercada, con barreras o vigilada. Dos instalaciones cercanas lo están con certeza: el aeropuerto Fort Lauderdale-Hollywood International, sujeto a un programa federal de seguridad aeroportuaria, y Port Everglades, sujeto a las normas federales de seguridad portuaria. Ambos quedan a entre 6 y 10 millas de cualquier punto de la costa, dentro del radio de 10 millas que fija la ley.
El aeropuerto North Perry está a esa misma distancia, y la planta de aguas residuales North District de Miami-Dade, a entre 1 y 4 millas. La instalación militar más cercana, en Dania Beach, queda a entre 8 y 12 millas, más allá de las 5 millas que exige la excepción de la ley. Por eso, una persona alcanzada por la ley solo puede comprar aquí una propiedad residencial de hasta 2 acres (0,81 ha), a su nombre.
Necesita, además, una visa estadounidense vigente que no sea solo de turismo, o documentación oficial de asilo, y debe registrar la propiedad ante el Departamento de Comercio de Florida dentro de los 30 días siguientes. Las sociedades y demás entidades alcanzadas por la ley no pueden comprar aquí. La guía del sitio sobre compras desde el exterior expone cada regla completa; esto es información general, no asesoramiento legal ni fiscal.
Para alquilar, las estancias de seis meses o menos requieren, entre otros requisitos, una licencia municipal de alquiler de corta duración para cada unidad y el consentimiento escrito de la asociación o una copia de sus estatutos. Los documentos del condominio pueden restringir aún más los alquileres. Esos mismos documentos fijan si la asociación debe aprobar al comprador, si una sociedad puede ser titular y cuál es el plazo mínimo de alquiler. No se encontraron en fuentes públicas.
The Estates at Acqualina, torre sur
En la torre sur, las 15 ventas entre partes independientes registradas de enero de 2025 a junio de 2026 fueron de 6,15 millones a 21,6 millones de dólares, con una mediana de 10,2 millones (padrón de 2026). Lo que hoy piden los vendedores es otra cuestión.
La torre sur está en el 17901 de Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160; 777 Via Acqualina es el nombre inscrito del condominio. La torre norte está en el 17975, inscrita como 888 Via Acqualina. Ambas pertenecen a la ciudad de Sunny Isles Beach, en el condado de Miami-Dade, y no a la ciudad de Miami.
El desarrollador es The Trump Group, que también levantó Acqualina Resort & Residences y The Mansions at Acqualina. El CTBUH nombra como constructoras a Coastal Construction y Suffolk Construction y como arquitecto de diseño a CFE Architects; STA Architectural Group firmó los interiores de las residencias.
La torre sur alcanza 196,9 metros (646 pies) hasta su coronación arquitectónica, según el CTBUH, y el padrón estatal de 2026 le asigna 149 residencias.
En las ventas registradas entre partes independientes, de unos 23 200 a 30 400 dólares por metro cuadrado habitable según el condado (2153 a 2823 por pie cuadrado), con una mediana de unos 26 400 (2454 por pie cuadrado). Los folletos miden de otro modo, así que sus cifras por metro no se comparan directamente.
Las de Villa Acqualina, compartida por las dos torres: pista de hielo, bolera, simuladores, cine, cava, gimnasio y spa; al aire libre, piscinas, una máquina de olas FlowRider, canchas y un parque para perros, según el desarrollador.
El presupuesto no es público. Quien compra una reventa tiene derecho a recibir el presupuesto y el estado financiero anual, que muestran las cuotas, las reservas y cualquier derrama.
Sí. Al 9 de noviembre de 2026, las dos bases de datos del estado registran un estudio presentado por esta asociación, y quien compra una reventa tiene derecho a recibir el propio estudio, a cargo del vendedor.
El desarrollador incluye un parque para perros entre los servicios comunes. Las reglas concretas están en el reglamento del condominio y en las normas de la asociación, que ninguna fuente pública reproduce; conviene pedirlas antes de hacer una oferta. La ley obliga, en todo caso, a admitir los animales de asistencia.
La ordenanza municipal de alquileres de corta duración no limita cuántas veces se alquila una unidad de condominio. Los documentos del condominio pueden restringir la frecuencia y fijar un plazo mínimo; por eso conviene leer el reglamento antes de comprar con esa intención.
Esta página no recoge opiniones ni testimonios. El registro dice más que cualquier calificación: un estudio de reservas presentado ante el estado, el presupuesto que el vendedor debe entregar y 15 ventas entre partes independientes en 18 meses, todas de 5 millones de dólares o más.
Las visitas las coordina un corredor con licencia, y quien compra desde el exterior puede empezar con un recorrido por video.
Como hoy toda compra es una reventa, el vendedor puede entregar antes lo que conviene leer: los dos últimos presupuestos, el estudio de reservas y las reglas del reglamento sobre alquileres, mascotas y aprobación del comprador. Toda regla sobre mascotas admite los animales de asistencia que exige la ley.
Andrey Rossin, corredor inmobiliario con licencia en Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licencia de corredor de Florida BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Departamento de Ingresos de Florida, padrón fiscal definitivo de 2026 para Miami-Dade (datos del 16 de octubre de 2026), incluida la consulta de todas las direcciones de condominio de Sunny Isles Beach. DBPR, registro de condominios y bases de estudios de reservas (al 9 de noviembre de 2026). FEMA, capa nacional de riesgo de inundación, panel 12086C0153L, y capa de mapas revisados, panel 12086C0153M (estudio 15-04-4157S). Condado de Miami-Dade, zonas de planificación por marejada ciclónica (capa SIG, actualización de 2023); Ciudad de Sunny Isles Beach, página de huracanes. OpenStreetMap, para el orden de los edificios y las distancias de la ley 692. Estatutos de Florida 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 y 627.351. Tasador de Propiedades de Miami-Dade, tabla de tasas. Código de Rentas Internas de Estados Unidos (26 U.S.C.), secciones 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 y 2104 (impuesto sobre sucesiones); 44 CFR 61.6. Ciudad de Sunny Isles Beach, normas de alquiler vacacional. CTBUH Skyscraper Center; CFE Architects; Florida Design. Los datos del desarrollador se identifican como tales. Las fotos de Estates at Acqualina indican autor y licencia. Fuentes con fechas: Método y fuentes; correcciones: registro de correcciones.
Collins Avenue
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15701 Collins Ave
The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach: 18 ventas desde 2025, 5 de 5 millones de dólares o más con mediana de 6,15 millones, y la zona AO del mapa de FEMA de 2027.
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16901 Collins Ave
La torre de Herzog & de Meuron en Sunny Isles Beach: 19 ventas desde 2025, 6 de 5 millones de dólares o más, con mediana de 9,8 millones en ese nivel.
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17141 Collins Ave
Muse Residences, de Carlos Ott: 7 ventas desde 2025 en Sunny Isles Beach, mediana de 4,8 millones de dólares, y fuera de la zona AE en el mapa de FEMA de 2027.
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17475 Collins Ave
Chateau Beach Residences, de Kobi Karp: 81 residencias, 10 ventas desde 2025 de 1,22 a 14,85 millones de dólares y estudio de reservas presentado.
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17749 Collins Ave
The Mansions at Acqualina: 7 ventas desde febrero de 2025, todas de 5 millones de dólares o más, mediana de 7,0 millones, y el paso a zona AE en el mapa de FEMA de 2027.
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17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences: hotel y residencias en un mismo condominio de Sunny Isles Beach. 19 ventas desde 2025, mediana de 3,4 millones de dólares.
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17975 Collins Ave
Estates at Acqualina, torre norte (888 Via Acqualina): la más alta terminada de Sunny Isles Beach; 8 ventas desde julio de 2025, todas de 5 millones o más, mediana de 9,9 millones.
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18201 Collins Ave
Trump Royale, torre del conjunto Trump Grande en Sunny Isles Beach: 26 ventas desde 2025 con mediana de 1,39 millones de dólares; una sola de 5 millones o más.
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18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club: 15 ventas desde 2025, todas de 5 millones de dólares o más; ninguna torre de Sunny Isles Beach suma más. Mediana: 5,6 millones.
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18555 Collins Ave
Porsche Design Tower, Sunny Isles Beach: un ascensor sube el auto hasta la puerta. 12 ventas desde 2025, mediana de 4,1 millones de dólares, zona AO en 2027.
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18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa, de Pelli Clarke & Partners: 308 residencias, 19 ventas desde 2025, mediana de 3,7 millones de dólares y un estudio de reservas por pedir.
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The Estates at Acqualina, torre norte (888 Via Acqualina)
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