2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
18201 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Avi Werde via Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
01Trump Royale
Trump Royale es la torre norte del conjunto Trump Grande, tres edificios que la constructora, Coastal Construction, sitúa en 4,5 hectáreas (11 acres) con unos 305 metros (1000 pies) de playa. Es también, por su registro, un edificio que se vende sobre todo muy por debajo de los 5 millones de dólares, el umbral que este sitio usa en la costa.
La levantó Dezer Development en el 18201 de Collins Avenue, del lado del océano, en Sunny Isles Beach. El padrón fiscal de 2026 del estado le da como años de construcción 2008 y 2009 y le asigna 382 residencias; en el registro estatal de condominios figura como Trump Royale, a Condo. El tamaño mantiene activo el registro. El padrón recoge 26 ventas entre partes independientes en 2025 y 2026, a precio de mercado y sin vínculo entre las partes; la última, en junio de 2026. Su mediana fue de 1,39 millones de dólares, y solo 1 de las 26 llegó a 5 millones o más.
§ 02Trump Royale
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§ 03Trump Royale
Al sur linda con su gemela, Trump Palace, en el 18101, de 2006; el conjunto incluye también Trump International Beach Resort. Al norte baja la escala: un edificio multifamiliar bajo de 1951, en el 18325; Sahara Beach Club, un condominio de tipo motel de 1953, en el 18335, y después Bentley Residences, en construcción en el 18401 de Collins Avenue.
A efectos fiscales, la torre pertenece a la ciudad de Sunny Isles Beach, en el condado de Miami-Dade, y no a la ciudad de Miami; la tasa propia de la ciudad fue en 2025 de 1,7 milésimas (mills). La vista al mar por orientación o piso y el acceso a la playa de cada unidad no constan en ninguna fuente consultada; se comprueban en la visita.
§ 04Trump Royale
Photo: Ken Lund, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
The Sieger Suarez Architectural Partnership diseñó el conjunto Trump Grande y fue también el arquitecto responsable del proyecto. Su ficha del conjunto da tres torres de 168 metros (550 pies) y 987 unidades en 4,5 hectáreas (11 acres), terminadas en 2007. El desarrollador describe en la coronación pilares que se proyectan como velas («that jut out like sails») y una terraza a media altura. La constructora describe un vestíbulo con un atrio de tres pisos y una escalera de vidrio hasta el entrepiso.
Para Trump Royale, las cifras cambian según la fuente: 55 pisos y 380 residencias según el desarrollador; 52 pisos, 391 residencias y terminación en 2008 según la constructora. Ninguna fuente consultada nombra al interiorista ni al paisajista, ni recoge la idea del proyecto. Los demás arquitectos de esta costa, en Arquitectura de la costa.
§ 05Trump Royale
Según el desarrollador, las residencias tienen de uno a cuatro dormitorios, ascensor privado y ventanales de suelo a techo. Más arriba, la constructora cuenta siete tower suites con piscina privada de borde infinito y 45 unidades de tipo penthouse. Los planos detallados y el folleto no aparecieron en las fuentes consultadas.
El padrón del condado registra superficies habitables de 82 a 762 m² (881 a 8203 pies cuadrados), con una mediana de 147 m² (1577 pies cuadrados), la escala que explica sus precios. Las superficies del desarrollador, donde se citan, se miden con otras reglas. Más allá del atrio del vestíbulo y de la terraza a media altura, las fuentes consultadas no describen las áreas comunes, los interiores ni los servicios.
§ 06Trump Royale
El mercado no tiene una definición única de vivienda de lujo, así que este sitio fija el umbral en una venta registrada de 5 millones de dólares o más. El Departamento de Ingresos de Florida separa cada escritura registrada entre ventas entre partes independientes y el resto. Cuarenta y cuatro escrituras de esta dirección llevan fechas de 2025 o 2026 en el padrón de 2026; 26 llevan esa marca, 18 de 2025 y 8 de 2026, la última en junio de 2026.
01
Precio mediano:
1,39 millones de dólares.
02
Rango:
de 0,695 millones a 5,6 millones.
03
Ventas de 5 millones o más:
1, por 5,6 millones.
04
Por superficie:
de unos 7700 a 19 500 dólares por m² habitable según el condado (718 a 1814 por pie cuadrado), con una mediana de unos 9500 dólares por m² (885 por pie cuadrado).
Cómo se comparan. En el padrón de 2026, la cifra más alta de Sunny Isles Beach es de 15 ventas de 5 millones o más en una misma dirección de condominio. La comparten la torre sur de The Estates at Acqualina y Turnberry Ocean Club, que queda al norte, pasados los dos edificios bajos y Bentley Residences. En toda la ciudad, 13 direcciones de condominio registraron al menos una venta de ese nivel, y 18 tienen al menos una unidad tasada en 5 millones o más.
Por valor justo mediano, la estimación de mercado del tasador del condado, Trump Royale ocupa el puesto 26 entre las 44 torres del registro del sitio. Su gemela, Trump Palace, está en 1,66 millones, frente a 1,00 millones aquí, y Ocean Four, de la misma época, en 1,12 millones. Las medianas de la tabla son de todas las ventas entre partes independientes de cada edificio:
| Edificio | Ventas entre partes independientes | De ellas, de US$ 5 millones o más | Precio mediano | Precio por m² (por pie cuadrado) |
|---|---|---|---|---|
| Trump Royale | 26 | 1 | US$ 1,39 millones | unos US$ 9500 (US$ 885) |
| Ocean Four | 12 | 0 | US$ 1,4 millones | unos US$ 8600 (US$ 801) |
| Turnberry Ocean Club | 15 | 15 | US$ 5,6 millones | unos US$ 20 600 (US$ 1913) |
Cómo leer estas cifras. Incluso 26 ventas son un mínimo, no toda la rotación: el padrón guarda solo las dos últimas ventas de cada unidad, y algunas escrituras de compras en preventa quedan fuera de la marca. Los precios de los portales de anuncios, Zillow entre ellos, son cifras del vendedor, no precios registrados. No se publican números de unidad ni propietarios.
Valores fiscales. La unidad de mayor valor justo llega a 6,09 millones de dólares; las 382 unidades suman 466,0 millones, y 4 están tasadas en 5 millones o más. Son tasaciones, no precios de venta. El 15,2 % de las unidades tiene la exención de residencia principal, un mínimo de la proporción de viviendas que sus dueños habitan.
§ 07Trump Royale
Ilustración
Impuesto predial. En 2025, la tasa total del impuesto predial en Sunny Isles Beach fue de 16,7227 milésimas (mills): 16,72 dólares por cada 1000 de valor imponible, alrededor del 1,67 % anual. Una residencia tasada en 5 millones de dólares que no sea la residencia principal (homestead) de su propietario en Florida pagaría unos 83 600 dólares al año.
En esta torre, la mediana del valor justo en el padrón de 2026 es de 1,0 millones de dólares. Ese valor puede diferir del precio pagado, y tras una compra la tasación se ajusta al valor de mercado pleno el 1 de enero siguiente.
Topes de tasación. Para una residencia que no es la residencia principal de su propietario en Florida, el valor tasado a efectos de los impuestos no escolares puede subir como máximo un 10 % al año. La Enmienda 3, que los votantes de Florida aprobaron el 3 de noviembre de 2026, baja ese tope al 5 % a partir del padrón de 2027; el escrutinio certificado por el estado seguía pendiente el 9 de noviembre de 2026. La exención de residencia principal corresponde solo a quien hace de la vivienda, de buena fe, su residencia permanente en Florida. Quien está en Estados Unidos con una visa temporal no puede cumplir ese requisito.
Cuotas del condominio. Las cuotas del condominio (expensas, cuota de administración o de mantenimiento, según el país) las fija el presupuesto de la asociación, que no consta en ninguna fuente pública, así que aquí no se pueden dar. Antes de hacer una oferta, el vendedor puede entregar los dos últimos presupuestos, el plan de reservas y las pólizas de seguro del edificio.
Al comprar. En el condado de Miami-Dade, el impuesto de sellos documentales (documentary stamp tax) sobre la escritura es de 0,60 dólares por cada 100 dólares del precio: unos 8340 dólares con la mediana de este edificio, 1,39 millones. Quién lo paga lo decide el contrato de compraventa. El recargo adicional de Miami-Dade, de 0,45 dólares por cada 100, no se aplica aquí: la ley estatal considera la unidad de condominio una residencia unifamiliar, y esta queda exenta.
Si la compra se financia, se suman el impuesto de sellos sobre la hipoteca (0,35 dólares por cada 100 dólares del préstamo) y el impuesto estatal sobre intangibles (2 dólares por cada 1000 del préstamo).
§ 08Trump Royale
Desde el derrumbe de Surfside en 2021, Florida exige dos controles a los condominios de tres o más pisos habitables. En una torre de 2008, el primero tiene ya fecha límite: fines de 2038, o 2033 si se aplica la opción de 25 años.
En esta torre. Al 9 de noviembre de 2026, ninguna de las dos bases de estudios de reservas del DBPR, el regulador estatal de condominios, registra el condominio ni su asociación, 18201 Collins Avenue Condo Assn Inc. La de su gemela, Trump Palace, figura en ambas. Un registro ausente no prueba que el estudio no se haya hecho ni constituye un incumplimiento.
Por ley, el estudio debía estar listo a más tardar el 31 de diciembre de 2025, o el 31 de diciembre de 2026 si se combinaba con la inspección estructural obligatoria. Debería existir, por tanto, y conviene pedírselo al vendedor. La página de seguridad de edificios de la ciudad no publica una lista de inspecciones por edificio.
En una reventa. El vendedor debe entregar al comprador, a su cargo, los documentos del condominio: el reglamento (declaration of condominium), el acta constitutiva, los estatutos y las normas de la asociación, el estado financiero anual y el presupuesto.
Se suman el estudio de reservas más reciente, o una constancia de que no se hizo, y el resumen del informe de la inspección estructural obligatoria cuando corresponda. Si el desarrollador cedió el control a los propietarios después del 1 de julio de 2023, entrega también el informe de inspección de traspaso. Completan la lista la hoja de preguntas y respuestas y el formulario sobre la gobernanza de la asociación (governance form).
Una vez recibidos, el comprador tiene 7 días para desistir, sin contar fines de semana ni feriados. Ese derecho no existe si el contrato deja constancia de que recibió los documentos más de 7 días antes de la firma, y se extingue con el cierre (closing). En una compra al desarrollador, el plazo para desistir es de 15 días.
§ 09Trump Royale
La torre queda fuera del área con un 1 % de probabilidad anual de inundación en los dos mapas de FEMA. Los mapas revisados de 2027 alejan de ella la franja del oleaje unos 30 metros, aunque elevan su propio riesgo de mínimo a moderado.
En los mapas vigentes, que rigen desde el 11 de septiembre de 2009, el edificio está en la zona X sin sombrear, de riesgo mínimo. Muy cerca, hacia la playa, la parcela entra en la zona AE, la del 1 % anual, con una cota de inundación base de 2,4 metros (8 pies), y luego en la zona VE, con 3 metros (10 pies).
La zona VE es la franja donde golpea el oleaje de tormenta, con las reglas de construcción más estrictas. La cota de inundación base (base flood elevation, BFE) es la altura que se espera que alcance el agua en una inundación con un 1 % de probabilidad anual. Se mide sobre el nivel de referencia del mapa, NGVD29 en los mapas vigentes, y no es la profundidad del agua sobre el terreno. En la zona AE, el banco que da una hipoteca suele exigir seguro de inundación.
Los mapas revisados, vigentes desde el 19 de febrero de 2027, sitúan el edificio en la zona X sombreada, con un 0,2 % de probabilidad anual de inundación. El lado de la playa de la parcela queda en la zona VE, y la franja AE intermedia desaparece.
La zona VE revisada tiene una cota de 3,7 metros (12 pies), medida sobre un nivel de referencia más reciente, NAVD88, así que las dos cotas no se comparan directamente. Empieza a unos 50 metros al este del punto que marca el edificio en el mapa, frente a unos 20 metros hoy. Todo esto es una lectura de la capa nacional de riesgo de inundación de FEMA (National Flood Hazard Layer), no una determinación oficial de zona.
Como todo Sunny Isles Beach y Golden Beach, la dirección está en la zona B de planificación por marejada ciclónica (Storm Surge Planning Zone) de Miami-Dade, expuesta al mar que un huracán de categoría 2 o superior empuja hacia tierra. El condado ordena las evacuaciones según la trayectoria y la marejada prevista de cada tormenta, no solo por su categoría.
Seguro de inundación. El programa nacional de seguro contra inundaciones (NFIP) cubre hasta 250 000 dólares por edificio residencial y 100 000 por contenido. La póliza del edificio de una asociación de condominio puede llegar a 250 000 dólares multiplicados por el número de unidades: con las 384 unidades del condominio inscrito, 96 millones de dólares. Con residencias de estos valores, la cobertura por encima de los límites del NFIP se contrata en el mercado privado.
Seguro contra huracanes. Citizens, la aseguradora de último recurso que respalda el estado de Florida, no puede emitir la póliza del propietario de una unidad de condominio cuyo costo de reposición, sumando vivienda y contenido, sea de 700 000 dólares o más. En los condados donde el regulador estatal de seguros constate que falta competencia, el límite sube a 1 millón. Cuenta el costo de reconstruir y reequipar la unidad, no el precio de compra, y la póliza de la asociación para el edificio es un asunto aparte. Un agente de seguros puede indicar si una unidad concreta reúne los requisitos.
§ 10Trump Royale
Ilustración
Para quien compra desde el exterior pesan sobre todo tres reglas, cada una con sus condiciones. La primera, la retención FIRPTA, rige cuando el vendedor es extranjero a efectos fiscales de Estados Unidos (foreign person): por regla general, el comprador debe retener el 15 % del precio para el IRS, la agencia tributaria federal. La segunda alcanza a quien, sin ser residente ni ciudadano estadounidense, posee un inmueble en Estados Unidos de forma directa: queda expuesto al impuesto federal sobre sucesiones.
La tercera es la ley de Florida de 2023 sobre propiedad extranjera. Alcanza a las personas domiciliadas en China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Siria o bajo el régimen venezolano de Nicolás Maduro; quedan fuera los ciudadanos estadounidenses y los residentes permanentes con green card. La ley limita sus compras cerca de instalaciones militares y de infraestructura crítica, y las de los domiciliados en China en cualquier lugar de Florida, con una sola excepción, estrecha, para una única vivienda.
En esta costa, esa excepción es la única vía. La ley cuenta una infraestructura crítica solo si está cercada, con barreras o vigilada. Dos instalaciones cercanas lo están con certeza: el aeropuerto Fort Lauderdale-Hollywood International, sujeto a un programa federal de seguridad aeroportuaria, y Port Everglades, sujeto a las normas federales de seguridad portuaria. Ambos quedan a entre 6 y 10 millas de cualquier punto de la costa, dentro del radio de 10 millas que fija la ley.
El aeropuerto North Perry está a esa misma distancia, y la planta de aguas residuales North District de Miami-Dade, a entre 1 y 4 millas. La instalación militar más cercana, en Dania Beach, queda a entre 8 y 12 millas, más allá de las 5 millas que exige la excepción de la ley. Por eso, una persona alcanzada por la ley solo puede comprar aquí una propiedad residencial de hasta 2 acres (0,81 ha), a su nombre.
Necesita, además, una visa estadounidense vigente que no sea solo de turismo, o documentación oficial de asilo, y debe registrar la propiedad ante el Departamento de Comercio de Florida dentro de los 30 días siguientes. Las sociedades y demás entidades alcanzadas por la ley no pueden comprar aquí. La guía del sitio sobre compras desde el exterior expone cada regla completa; esto es información general, no asesoramiento legal ni fiscal.
Para alquilar, las estancias de seis meses o menos requieren, entre otros requisitos, una licencia municipal de alquiler de corta duración para cada unidad y el consentimiento escrito de la asociación o una copia de sus estatutos. Los documentos del condominio pueden restringir aún más los alquileres. Esos mismos documentos fijan si la asociación debe aprobar al comprador, si una sociedad puede ser titular y cuál es el plazo mínimo de alquiler. No se encontraron en fuentes públicas.
Trump Royale
Una torre de condominio en el 18201 de Collins Avenue, parte del conjunto Trump Grande que desarrolló Dezer Development y diseñó The Sieger Suarez Architectural Partnership. Su gemela es Trump Palace, y el conjunto incluye también Trump International Beach Resort.
Las 26 ventas entre partes independientes de 2025 y 2026 que registra el padrón de 2026 fueron de 0,695 millones a 5,6 millones de dólares, con una mediana de 1,39 millones; solo una llegó a 5 millones o más. Los precios pedidos en los anuncios son cifras de los vendedores y quedan fuera de este registro.
Unos 9500 dólares por metro cuadrado (885 por pie cuadrado): la mediana de las 26 ventas entre partes independientes.
La torre está en el 18201 de Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160, en el condado de Miami-Dade pero no en la ciudad de Miami.
La desarrolló Dezer Development, la diseñó The Sieger Suarez Architectural Partnership y la construyó Coastal Construction, que la terminó en 2008.
52 pisos según la constructora, y 382 residencias en el padrón estatal de 2026.
Son las torres gemelas del conjunto Trump Grande. En el padrón de 2026, Trump Palace tiene un valor justo mediano de 1,66 millones, frente a 1,00 millones en Trump Royale. El estudio de reservas de Trump Palace figura en las dos bases estatales; el de Trump Royale no apareció.
La constructora enumera 45 unidades de tipo penthouse y siete tower suites con piscina privada de borde infinito. La mayor superficie habitable del padrón es de 762 m² (8203 pies cuadrados), y la venta registrada más alta de 2025 y 2026 fue de 5,6 millones de dólares.
La constructora describe un vestíbulo con un atrio de tres pisos y una escalera de vidrio, y el desarrollador, una terraza a media altura. Las fuentes consultadas no describen gimnasio, piscina común ni servicios; la asociación puede dar su lista actual.
Esta página no es una reseña ni recoge testimonios. Lo que un asesor puede comprobar es el registro público citado abajo: el registro de condominios, las ventas registradas, las bases de estudios de reservas y el mapa de FEMA.
La ordenanza municipal de alquiler de corta duración no limita la frecuencia. Los documentos del condominio pueden restringir cuántas veces se alquila una unidad y fijar un plazo mínimo, pero no constan en fuentes públicas.
El presupuesto no consta en ninguna fuente pública. Quien compra en reventa tiene derecho a recibirlo junto con el estado financiero anual, que muestran las cuotas, las reservas y cualquier derrama.
Las reglas sobre mascotas están en el reglamento del condominio, que ninguna fuente pública reproduce; conviene pedirlo antes de hacer una oferta. La ley obliga, en todo caso, a admitir los animales de asistencia.
§ 11Fotografías
03
La visita pasa por un corredor con licencia; para quien está en el exterior, la primera puede ser un recorrido por video.
Antes conviene leer los dos últimos presupuestos de la asociación, el estudio de reservas y lo que dice el reglamento sobre alquileres, mascotas y aprobación del comprador. Aquí el estudio de reservas es lo primero que conviene pedir, porque no figura en las bases estatales. Las normas sobre mascotas admiten siempre los animales de asistencia, como exige la ley.
Andrey Rossin, corredor inmobiliario con licencia en Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licencia de corredor de Florida BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Departamento de Ingresos de Florida, padrón fiscal definitivo de 2026 para Miami-Dade (datos del 16 de octubre de 2026: ventas, valores, superficies habitables y exenciones), incluida la consulta de todas las direcciones de condominio de Sunny Isles Beach. DBPR, registro de condominios y bases de estudios de reservas (al 9 de noviembre de 2026). FEMA, capa nacional de riesgo de inundación, panel 12086C0153L, y capa de mapas revisados, panel 12086C0153M (estudio 15-04-4157S). Condado de Miami-Dade, zonas de planificación por marejada ciclónica (capa SIG, actualización de 2023); Ciudad de Sunny Isles Beach, página de huracanes. Estatutos de Florida 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 y 627.351. Tasador de Propiedades de Miami-Dade, tabla de tasas. Código de Rentas Internas de Estados Unidos (26 U.S.C.), secciones 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 y 2104 (impuesto sobre sucesiones); 44 CFR 61.6. Ciudad de Sunny Isles Beach, normas de alquiler vacacional y página de seguridad de edificios. Ficha del conjunto Trump Grande de The Sieger Suarez Architectural Partnership; página del proyecto de la constructora, Coastal Construction; Dezer Development. Los datos del desarrollador se identifican como tales. Las fotos de Trump Royale indican autor y licencia; no se reproduce ningún logo del desarrollador. Fuentes con fechas: Método y fuentes; correcciones: registro de correcciones.
Collins Avenue
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15701 Collins Ave
The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach: 18 ventas desde 2025, 5 de 5 millones de dólares o más con mediana de 6,15 millones, y la zona AO del mapa de FEMA de 2027.
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16901 Collins Ave
La torre de Herzog & de Meuron en Sunny Isles Beach: 19 ventas desde 2025, 6 de 5 millones de dólares o más, con mediana de 9,8 millones en ese nivel.
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17141 Collins Ave
Muse Residences, de Carlos Ott: 7 ventas desde 2025 en Sunny Isles Beach, mediana de 4,8 millones de dólares, y fuera de la zona AE en el mapa de FEMA de 2027.
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17475 Collins Ave
Chateau Beach Residences, de Kobi Karp: 81 residencias, 10 ventas desde 2025 de 1,22 a 14,85 millones de dólares y estudio de reservas presentado.
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17749 Collins Ave
The Mansions at Acqualina: 7 ventas desde febrero de 2025, todas de 5 millones de dólares o más, mediana de 7,0 millones, y el paso a zona AE en el mapa de FEMA de 2027.
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17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences: hotel y residencias en un mismo condominio de Sunny Isles Beach. 19 ventas desde 2025, mediana de 3,4 millones de dólares.
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17901 Collins Ave
Estates at Acqualina, torre sur (777 Via Acqualina): 15 ventas desde 2025, todas de 5 millones de dólares o más, mediana de 10,2 millones. Costos, reservas e inundación.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
17975 Collins Ave
Estates at Acqualina, torre norte (888 Via Acqualina): la más alta terminada de Sunny Isles Beach; 8 ventas desde julio de 2025, todas de 5 millones o más, mediana de 9,9 millones.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club: 15 ventas desde 2025, todas de 5 millones de dólares o más; ninguna torre de Sunny Isles Beach suma más. Mediana: 5,6 millones.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
18555 Collins Ave
Porsche Design Tower, Sunny Isles Beach: un ascensor sube el auto hasta la puerta. 12 ventas desde 2025, mediana de 4,1 millones de dólares, zona AO en 2027.
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18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa, de Pelli Clarke & Partners: 308 residencias, 19 ventas desde 2025, mediana de 3,7 millones de dólares y un estudio de reservas por pedir.
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