The St. Regis Residences, Sunny Isles Beach

Secondo la stampa la torre sud avrà 170 residenze, e nella nord ne sono previste 150. Planimetrie, superfici e attici non risultano da fonti pubbliche, e il sito non riproduce rendering. L'architetto indica circa 6.500 m² (70.000 piedi quadrati) di spazi comuni e due ristoranti; palestra ed elenco completo dei servizi non risultano.

Il nome dell'edificio serve qui solo a identificarlo: la pagina non descrive i servizi del marchio alberghiero. Finché le torri non saranno completate, ogni descrizione delle residenze è una dichiarazione dei promotori, non un dato registrato.

Imposta sugli immobili. Nel 2025 l'aliquota complessiva a Sunny Isles Beach era di 16,7227 per mille, cioè 16,72 dollari ogni 1.000 di valore imponibile, circa l'1,67% l'anno. Su un'abitazione che non è la residenza principale del proprietario in Florida (homestead), con un valore accertato (assessed value) di 5 milioni, fanno circa 83.600 dollari l'anno. Dopo un acquisto il valore accertato si ricalcola sul pieno valore di mercato al 1° gennaio successivo. Il just value, la stima del perito della contea, può discostarsi dal prezzo pagato; qui nessuna unità è ancora nel ruolo 2026.

Limiti di aumento. Se l'abitazione non è la residenza principale del proprietario in Florida, il valore accertato può crescere al massimo del 10% l'anno ai fini delle imposte non scolastiche. L'Emendamento 3, approvato dagli elettori il 3 novembre 2026, abbassa il limite al 5% dal ruolo 2027; al 9 novembre 2026 lo Stato non aveva ancora certificato il risultato. L'esenzione per residenza principale spetta solo a chi, in buona fede, fa dell'abitazione la propria residenza permanente in Florida, requisito che chi si trova negli Stati Uniti con un visto temporaneo non può soddisfare.

Spese condominiali. L'associazione non esiste ancora: nessun bilancio è stato adottato e le quote non sono note. Prima di firmare conviene chiedere ai promotori che cosa fissano i loro documenti su quote, riserve e assicurazione. Conviene informarsi anche sulle spese straordinarie (special assessment), cioè i versamenti aggiuntivi che l'associazione delibera per uno scopo preciso.

Costi d'acquisto. Nella contea di Miami-Dade l'imposta di bollo della Florida sull'atto (documentary stamp tax) è di 0,60 dollari ogni 100 di prezzo, circa 30.000 dollari su 5 milioni; quale parte la paghi lo stabilisce il contratto. La sovrimposta di Miami-Dade di 0,45 dollari ogni 100 non si applica, perché la legge dello Stato considera l'appartamento in condominio un'abitazione unifamiliare, esente. Con un mutuo si aggiungono un'imposta di bollo di 0,35 dollari ogni 100 finanziati e un'imposta sui beni immateriali (intangible tax), cioè un'imposta statale sul prestito stesso, di 2 dollari ogni 1.000.

Per chi compra dall'estero contano soprattutto tre regole, ciascuna con le sue condizioni. Quando il venditore è una persona straniera ai fini fiscali statunitensi (foreign person), il compratore deve di norma trattenere il 15% del prezzo e versarlo all'IRS, il fisco federale, secondo la norma nota come FIRPTA. Un non residente senza cittadinanza statunitense che possiede direttamente un immobile negli Stati Uniti è esposto all'imposta federale di successione. La terza regola è della Florida.

La legge della Florida del 2023 sulla proprietà straniera riguarda chi è domiciliato in Cina, Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, Siria o sotto il regime venezuelano di Nicolás Maduro e non è cittadino statunitense né titolare della green card. Ne limita gli acquisti vicino a installazioni militari e infrastrutture critiche e, per chi è domiciliato in Cina, in tutta la Florida, con un'unica, ristretta eccezione per una sola abitazione.

Su questa costa quell'eccezione è l'unica via. La legge considera una struttura solo se recintata, protetta da barriere o sorvegliata, e due strutture con questi requisiti si trovano entro 10 miglia da ogni indirizzo. L'aeroporto internazionale Fort Lauderdale-Hollywood è protetto secondo il programma federale di sicurezza aeroportuale, Port Everglades secondo le norme federali di sicurezza portuale; entrambi distano circa 6–10 miglia.

Nelle vicinanze ci sono altre due strutture dei tipi che la legge elenca: il depuratore North District di Miami-Dade, a circa 1–4 miglia, e l'aeroporto North Perry, a circa 6–10. L'installazione militare più vicina, a Dania Beach, dista invece circa 8–12 miglia, più delle 5 miglia richieste dall'eccezione.

Chi rientra nella legge, Cina compresa, può quindi comprare qui un solo immobile residenziale, fino a 2 acri (0,8 ettari), a proprio nome. Deve avere un visto statunitense valido non limitato al turismo, oppure documenti ufficiali di asilo, e registrare l'immobile presso il Department of Commerce della Florida entro 30 giorni. Le società e gli altri enti soggetti alla legge non possono comprare qui. Ogni regola è esposta per esteso nella guida Comprare in Florida dall'estero; sono informazioni generali, non una consulenza legale o fiscale.

Per affittare l'abitazione per sei mesi o meno serviranno, tra gli altri requisiti, una licenza comunale per affitti brevi per ogni unità e il consenso scritto dell'associazione o una copia del suo statuto. I documenti del condominio potranno poi limitare ulteriormente gli affitti. Gli stessi documenti diranno se l'associazione debba approvare il compratore, se una società possa essere intestataria e quale sia la durata minima delle locazioni. Non sono ancora registrati.