The St. Regis Residences, Sunny Isles Beach

Das Projekt fügt zwei Parzellen des Steuerregisters zusammen: 18801 Collins Avenue, unbebaut, und 18805 Collins Avenue mit einem Gebäude von 2022. Nach Süden folgt M Resort Residences Condo (18683 Collins Avenue, 2005), nach Norden Ocean Three Condo (18911 Collins Avenue, 2003). Das Verkaufszentrum der Bauträger liegt an der 18590 Collins Avenue.

Sunny Isles Beach ist eine eigene Stadt im Miami-Dade County und gehört weder zu Miami noch zu Miami Beach; ihr eigener Steuersatz lag 2025 bei 1,7000 Promille. Welche Wohnungen Meerblick haben werden und wie der Strandzugang geregelt wird, sagen die ausgewerteten öffentlichen Quellen noch nicht.

An dieser Adresse gibt es noch keinen registrierten Verkauf, und Angebotspreise der Bauträger nennt diese Seite nicht. Ein Verkauf zwischen unabhängigen Parteien ist einer zwischen einander nicht nahestehenden Partnern zu Marktbedingungen. Die meisten solchen Verkäufe ab 5 Mio. US-Dollar an einer Condominium-Adresse von Sunny Isles Beach verzeichnete das Steuerregister 2026 mit je 15 im Südturm der Estates at Acqualina und im Turnberry Ocean Club.

In ganz Sunny Isles Beach verzeichneten 13 Condominium-Adressen mindestens einen solchen Verkauf; an 18 Adressen ist mindestens eine Wohnung mit 5 Mio. US-Dollar oder mehr bewertet. Nach der Fertigstellung ergänzt diese Seite unter derselben Adresse die registrierten Verkäufe der Türme. Weil „Luxusimmobilie“ kein fest definierter Begriff ist, legt diese Website eine eigene Schwelle an: registrierte Verkäufe ab 5 Mio. US-Dollar.

Wer vom Bauträger kauft, kauft ein Gebäude, das es noch nicht gibt, auf Grundlage seiner Unterlagen; Finanzierung und Zielzeitpunkte stehen in den Eckdaten oben.

Nach dem Recht Floridas kann ein solcher Käufer 15 Tage lang zurücktreten (s. 718.503, Offenlegungspflichten des Bauträgers vor dem Verkauf); beim späteren Wiederverkauf sind es sieben Tage. Für die Anzahlung gilt eine eigene Schutzregel, solange das Gebäude bei Vertragsunterschrift noch nicht im Wesentlichen fertig ist (s. 718.202). Die ersten 10 % des Kaufpreises muss der Bauträger dann bei einem unabhängigen Treuhänder hinterlegen, der das Geld bis zum Closing, dem Eigentumsübergang, verwahrt (Escrow). Treuhänder kann eine Bank sein, ein Sparinstitut, ein in Florida zugelassener Anwalt, ein lizenzierter Makler, ein Titelversicherer (title insurance company) oder ein Kreditgeber mit mehr als 5 Mio. US-Dollar Eigenkapital.

Vorher gibt der Treuhänder das Geld nur heraus, wenn der Käufer wirksam zurückgetreten ist (dann an ihn) oder den Vertrag nicht erfüllt hat (dann an den Bauträger). Zahlungen über 10 % kommen auf ein gesondertes Treuhandkonto. Für den Bau darf der Bauträger sie nur verwenden, wenn ein fett gedruckter Hinweis auf der ersten Vertragsseite, über der Unterschrift des Käufers, das vorsieht, und nur für tatsächliche Baukosten, nie für Marketing oder Verkaufsprovisionen. Verstößt ein Vertrag gegen diese Regeln, kann sich der Käufer von ihm lösen und erhält seine Anzahlungen mit Zinsen zurück. Bis zur Bezugsgenehmigung bleiben Termine, Ausstattung und Pläne, die ein Bauträger nennt, seine eigenen Angaben, keine Zusagen.

Seit dem Einsturz in Surfside 2021 schreibt Florida für Wohnanlagen mit drei oder mehr Wohngeschossen zwei Prüfungen vor.

• Meilenstein-Prüfung (milestone inspection, s. 553.899): Die Tragstruktur ist bis zum 31. Dezember des Jahres zu prüfen, in dem das Gebäude 30 Jahre alt wird, gerechnet ab der Bezugsgenehmigung (certificate of occupancy), danach alle zehn Jahre. Wegen der Nähe zum Salzwasser kann die örtliche Bauaufsicht die Frist auf 25 Jahre festlegen. Für dieses Gebäude gibt es noch keine Bezugsgenehmigung und damit noch keinen Termin.
• Rücklagenstudie zur Bausubstanz (structural integrity reserve study, SIRS, s. 718.112): mindestens alle zehn Jahre. Sie erfasst Dach, Tragwerk, Brandschutz, Leitungen, Elektrik, Abdichtung, Fenster und Türen sowie jedes weitere Bauteil, dessen Erhaltung oder Erneuerung mehr als 25.000 US-Dollar kostet, und legt die Rücklagen fest. Für Budgets, die ab dem 31. Dezember 2024 beschlossen werden, können die Eigentümer diese Rücklagen nicht mehr per Beschluss aussetzen oder kürzen.

Stand für dieses Gebäude. Beim Staat ist an der 18801 und der 18805 Collins Avenue noch kein Condominium eingetragen (Condominium-Verzeichnis, Auszug vom 9. November 2026); deshalb gibt es noch keine Gemeinschaft, die eine Rücklagenstudie melden könnte. Die beiden SIRS-Datenbanken ließen sich für diese Seite nicht direkt abfragen; die Prüfung des Verzeichnisses tritt an ihre Stelle.

Was dem Käufer einer Bestandswohnung später zusteht. Bei einem Wiederverkauf übergibt der Verkäufer dem Käufer auf eigene Kosten die Unterlagen der Gemeinschaft: die Condominium-Erklärung (Declaration of Condominium), Gründungsurkunde, Satzung und Hausordnung, Jahresabschluss und Budget, das Frage-und-Antwort-Blatt der Gemeinschaft und ihr Formular zur Verwaltung (governance form). Dazu kommt die jüngste Rücklagenstudie zur Bausubstanz oder die Erklärung, dass keine erstellt wurde, und, wo eine Meilenstein-Prüfung vorgeschrieben ist, die Zusammenfassung ihres Berichts. Hat der Bauträger die Verwaltung nach dem 1. Juli 2023 an die Eigentümer übergeben, gehört auch der Bericht der Übergabeprüfung (turnover inspection report) dazu.

Mit diesen Unterlagen in der Hand hat der Käufer sieben Tage Bedenkzeit, in denen er zurücktreten kann; Wochenenden und gesetzliche Feiertage zählen nicht mit. Das Recht entfällt, wenn der Vertrag festhält, dass er die Unterlagen mehr als sieben Tage vor der Unterschrift erhalten hat, und es endet spätestens mit dem Closing, dem Eigentumsübergang. Beim Kauf vom Bauträger beträgt die Frist 15 Tage.