2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
16901 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
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01Jade Signature
Jacques Herzog y Pierre de Meuron, los arquitectos de Basilea que recibieron el premio Pritzker en 2001, dieron a Jade Signature una planta en paralelogramo, orientada para que la torre no quitara sol a la playa. Se alza con 57 pisos del lado de Collins Avenue que da al océano, en el 16901, en Sunny Isles Beach, y reúne 192 unidades. La promovió Fortune International Group y se inauguró oficialmente el 16 de marzo de 2018; en el registro estatal de condominios figura como Jade Signature, a Condo.
Jade Signature funciona como dos mercados bajo un mismo techo. El padrón fiscal de 2026 del estado marca aquí 19 ventas de 2025 y 2026 como ventas entre partes independientes, a precio de mercado y sin vínculo entre las partes; la última, en mayo de 2026. Su mediana fue de 4,25 millones de dólares. Las seis que llegaron a 5 millones o más tuvieron una mediana de 9,825 millones.
§ 02Jade Signature
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§ 03Jade Signature
En este tramo de Collins Avenue conviven tres generaciones de torres. Al sur está Sands Pointe Ocean Beach Condo, en el 16711, de 1996; al norte, Jade Beach, en el 17001, de 2008. Según el desarrollador, la entrada y el vestíbulo (lobby) comunican directamente con la piscina y con la playa.
El paralelogramo responde al sol: el arquitecto describe la planta orientada para mantener la luz sobre la playa. Cómo se traduce eso piso a piso es otra cuestión, y la vista al mar según la orientación o el piso no la documenta ninguna fuente consultada; se comprueba en la visita.
La torre pertenece a la ciudad de Sunny Isles Beach, en el condado de Miami-Dade, y no a la ciudad de Miami. Eso decide la factura fiscal: la tasa propia de la ciudad fue en 2025 de 1,7 milésimas (mills).
§ 04Jade Signature
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Jason Frantzen dirigió el proyecto como socio a cargo en Herzog & de Meuron. El arquitecto ejecutivo fue Add Inc., de Miami, hoy Stantec, que el CTBUH registra como arquitecto responsable del proyecto (architect of record). Los interiores son de PYR, el estudio de Pierre-Yves Rochon en París, y el paisajismo, de Raymond Jungles, de Miami, que con Herzog & de Meuron diseñó también los jardines de 1111 Lincoln Road.
Los arquitectos la llaman «a tower on the beach», una torre en la playa, y escriben que su forma general es sobria y que la identidad arquitectónica nace de los detalles. Las losas marcan cada piso, las ventanas se retranquean y los voladizos dan sombra a terrazas equivalentes a cerca del 30 % de la superficie interior. En la base, el vestíbulo, el restaurante y el spa se ordenan en una cinta curva que se entrelaza con la estructura.
La estructura es de McNamara/Salvia, las instalaciones de Edwards & Zuck y la iluminación de Revolver Design; construyó Suffolk Construction. El diseño ocupó de 2012 a 2014, y la obra, de 2014 a 2018. La altura depende de la fuente: el arquitecto da 198 metros (649 pies) y 57 pisos; el CTBUH, 193,9 metros (636 pies). En 2019 recibió el American Architecture Award de The Chicago Athenaeum y el European Centre, y las fotografías que publica el arquitecto son de Iwan Baan y Robin Hill. Los demás arquitectos de esta costa, en Arquitectura de la costa.
§ 05Jade Signature
Las hojas de planos del desarrollador no aparecieron en las fuentes consultadas, así que esta página no da planos por tipo. El padrón del condado muestra, en cambio, la amplitud: superficies habitables de 59 a 927 m² (638 a 9975 pies cuadrados), con una mediana de 271 m² (2915 pies cuadrados). El condado y el desarrollador miden la superficie con reglas distintas, así que sus cifras no se comparan directamente.
En lo alto, según el desarrollador, un único penthouse superior ocupa el piso 56 y parte del 57, con 1083 m² (11 661 pies cuadrados), techos de 3,7 metros (12 pies) y piscina privada. Como áreas comunes nombra el restaurante y el spa de la cinta curva y una piscina a la que se llega directamente desde el vestíbulo. Las fuentes consultadas no mencionan gimnasio, café ni una lista más completa de servicios.
§ 06Jade Signature
El mercado no tiene una definición única de vivienda de lujo, así que este sitio fija el umbral en una venta registrada de 5 millones de dólares o más. Cada escritura registrada en Florida lleva un código del Departamento de Ingresos que la marca como venta entre partes independientes o no. De las 23 escrituras de esta dirección fechadas en 2025 o 2026 en el padrón de 2026, 19 llevan esa marca: 15 de 2025 y 4 de 2026, la última en mayo de 2026.
01
Precio mediano:
4,25 millones de dólares.
02
Rango:
de 1,83 millones a 28,64 millones.
03
Ventas de 5 millones o más:
6, con una mediana de 9,825 millones.
04
Por superficie:
de unos 15 300 a 30 900 dólares por m² habitable según el condado (1418 a 2871 por pie cuadrado), con una mediana de unos 18 300 dólares por m² (1703 por pie cuadrado), contando las unidades de unos 56 m² (600 pies cuadrados) o más.
Cómo se comparan. En el padrón de 2026, la cifra más alta de Sunny Isles Beach es de 15 ventas de 5 millones o más en una misma dirección de condominio. La comparten la torre sur de The Estates at Acqualina y Turnberry Ocean Club. En total, 13 direcciones de condominio de la ciudad registraron al menos una venta de ese nivel, y 18 tienen al menos una unidad tasada en 5 millones o más.
Por valor justo mediano, la estimación de mercado del tasador del condado, Jade Signature ocupa el puesto 7 entre las 44 torres del registro del sitio. The Ritz-Carlton Residences ocupa el 5 y registró 5 ventas de 5 millones o más; Muse, terminada el mismo año, tiene un valor justo mediano parecido, de 3,66 millones, en 62 unidades. El precio por metro cuadrado, con la mediana de todas las ventas entre partes independientes de cada edificio, las separa:
| Edificio | Ventas de US$ 5 millones o más | Mediana de esas ventas | Precio por m² (por pie cuadrado) |
|---|---|---|---|
| Jade Signature | 6 de 19 | US$ 9,8 millones | unos US$ 18 300 (US$ 1703) |
| The Ritz-Carlton Residences | 5 de 18 | US$ 6,15 millones | unos US$ 23 600 (US$ 2189) |
| Muse | 2 de 7 | US$ 5,9 millones | unos US$ 16 700 (US$ 1548) |
| The Estates at Acqualina, torre sur | 15 de 15 | US$ 10,2 millones | unos US$ 26 400 (US$ 2454) |
Cómo leer estas cifras. Son un mínimo, no un total: el padrón conserva solo las dos últimas ventas de cada unidad, y algunas escrituras de compras en preventa quedan fuera de la marca. Los precios de los portales de anuncios, Zillow entre ellos, son cifras del vendedor, no precios registrados. Los números de unidad y los propietarios no se publican.
Valores fiscales. La unidad de mayor valor justo llega a 22,42 millones de dólares; las 192 unidades suman 756,6 millones, y 30 están tasadas en 5 millones o más. El valor justo es una tasación, no un precio, como muestran las residencias más caras: la venta registrada más alta, de 28,64 millones, supera el valor justo más alto. El 16,7 % de las unidades tiene la exención de residencia principal, un mínimo de la proporción de viviendas que sus dueños habitan.
§ 07Jade Signature
Ilustración
Impuesto predial. En 2025, Sunny Isles Beach aplicó una tasa total de 16,7227 milésimas (mills): 16,72 dólares por cada 1000 de valor imponible, alrededor del 1,67 % anual. Sobre una residencia tasada en 5 millones de dólares que no sea la residencia principal (homestead) de su propietario en Florida, eso supone unos 83 600 dólares al año.
El valor justo puede diferir del precio pagado; su mediana en Jade Signature, según el padrón de 2026, es de 3,66 millones de dólares. Tras una compra, la tasación se ajusta al valor de mercado pleno el 1 de enero siguiente.
Topes de tasación. Para una residencia que no es la residencia principal de su propietario en Florida, el valor tasado a efectos de los impuestos no escolares puede subir como máximo un 10 % al año. La Enmienda 3, que los votantes de Florida aprobaron el 3 de noviembre de 2026, baja ese tope al 5 % a partir del padrón de 2027; el escrutinio certificado por el estado seguía pendiente el 9 de noviembre de 2026. La exención de residencia principal corresponde solo a quien hace de la vivienda, de buena fe, su residencia permanente en Florida. Quien está en Estados Unidos con una visa temporal no puede cumplir ese requisito.
Cuotas del condominio. Las cuotas del condominio (expensas, cuota de administración o de mantenimiento, según el país) las fija el presupuesto de la asociación, que no consta en ninguna fuente pública. Antes de hacer una oferta, conviene pedir al vendedor los dos últimos presupuestos, el plan de reservas y las pólizas de seguro del edificio. Vale la pena preguntar también por las derramas: pagos extraordinarios que la asociación aprueba para un fin concreto.
Al comprar. En el condado de Miami-Dade, el impuesto de sellos documentales (documentary stamp tax) sobre la escritura es de 0,60 dólares por cada 100 dólares del precio: unos 25 500 dólares con la mediana de este edificio, 4,25 millones. Quién lo paga lo decide el contrato de compraventa. El recargo adicional de Miami-Dade, de 0,45 dólares por cada 100, no se aplica aquí: la ley estatal considera la unidad de condominio una residencia unifamiliar, y esta queda exenta.
Si la compra se financia, se suman el impuesto de sellos sobre la hipoteca (0,35 dólares por cada 100 dólares del préstamo) y el impuesto estatal sobre intangibles (2 dólares por cada 1000 del préstamo).
§ 08Jade Signature
La legislación que siguió al derrumbe de Surfside, en 2021, impone dos controles a todo condominio de tres o más pisos habitables.
En Jade Signature. Al 9 de noviembre de 2026, ninguna de las dos bases de estudios de reservas del DBPR, el regulador estatal de condominios, registra el condominio ni su asociación, Jade Signature Condo Assn Inc. Las bases solo muestran formularios completos, tal como se presentaron. Una ausencia no prueba que el estudio no se haya hecho ni constituye un incumplimiento.
Por ley, el estudio debía estar listo a más tardar el 31 de diciembre de 2025, o el 31 de diciembre de 2026 si se combinaba con la inspección estructural obligatoria. Debería existir, por tanto, y conviene pedírselo al vendedor. La página de seguridad de edificios de la ciudad no publica una lista de inspecciones por edificio.
En una reventa. El vendedor debe entregar al comprador, a su cargo, los documentos del condominio: el reglamento (declaration of condominium), el acta constitutiva, los estatutos y las normas de la asociación, el estado financiero anual y el presupuesto.
Se suman el estudio de reservas más reciente, o una constancia de que no se hizo, y el resumen del informe de la inspección estructural obligatoria cuando corresponda. Si el desarrollador cedió el control a los propietarios después del 1 de julio de 2023, entrega también el informe de inspección de traspaso. Completan la lista la hoja de preguntas y respuestas y el formulario sobre la gobernanza de la asociación (governance form).
Una vez recibidos, el comprador tiene 7 días para desistir, sin contar fines de semana ni feriados. Ese derecho no existe si el contrato deja constancia de que recibió los documentos más de 7 días antes de la firma, y se extingue con el cierre (closing). En una compra al desarrollador, el plazo para desistir es de 15 días.
§ 09Jade Signature
En los dos mapas de FEMA, el vigente y el que entra en vigor en 2027, la torre queda fuera del área con un 1 % de probabilidad anual de inundación. Los mapas vigentes, que rigen desde el 11 de septiembre de 2009, la sitúan en la zona X sin sombrear, de riesgo mínimo.
Hacia el mar, el riesgo crece por franjas. Primero viene una zona X sombreada, con un 0,2 % de probabilidad anual de inundación; le sigue la zona AE, la del 1 % anual, con una cota de inundación base de 2,4 metros (8 pies). En la playa empieza la zona VE, con 3 metros (10 pies): la franja donde golpea el oleaje de tormenta, con las reglas de construcción más estrictas. En la zona AE, el banco que da una hipoteca suele exigir seguro de inundación.
La cota de inundación base (base flood elevation, BFE) es la altura que se espera que alcance el agua en una inundación con un 1 % de probabilidad anual. Se mide sobre el nivel de referencia del mapa, NGVD29 en los mapas vigentes, y no es la profundidad del agua sobre el terreno.
Los mapas revisados, vigentes desde el 19 de febrero de 2027, mantienen el edificio en la zona X sin sombrear y la playa en la zona VE. Allí la cota es de 3 metros (10 pies), medida sobre un nivel de referencia más reciente, NAVD88. Entre el edificio y la playa, esos mapas dibujan una franja de zona AO, de inundación poco profunda, donde FEMA indica la profundidad de agua esperada: aquí, 0,9 metros (3 pies).
La línea de la zona VE se acerca unos 50 metros: queda a unos 50 metros al este del punto que marca el edificio en el mapa, frente a unos 100 metros hoy. Todo esto es una lectura de la capa nacional de riesgo de inundación de FEMA (National Flood Hazard Layer), no una determinación oficial de zona.
La dirección está, como todo Sunny Isles Beach y Golden Beach, en la zona B de planificación por marejada ciclónica (Storm Surge Planning Zone) de Miami-Dade, expuesta al mar que empujan hacia tierra los huracanes de categoría 2 o superior. Las evacuaciones no dependen solo de la categoría: el condado las ordena según la trayectoria y la marejada prevista de cada tormenta.
Seguro de inundación. El programa nacional de seguro contra inundaciones (NFIP) cubre hasta 250 000 dólares por edificio residencial y 100 000 por contenido. La póliza del edificio de una asociación de condominio puede llegar a 250 000 dólares multiplicados por el número de unidades: con las 192 unidades del condominio inscrito, 48 millones de dólares. Con residencias de estos valores, la cobertura por encima de los límites del NFIP se contrata en el mercado privado.
Seguro contra huracanes. Citizens, la aseguradora de último recurso que respalda el estado de Florida, no puede emitir la póliza del propietario de una unidad de condominio cuyo costo de reposición, sumando vivienda y contenido, sea de 700 000 dólares o más. En los condados donde el regulador estatal de seguros constate que falta competencia, el límite sube a 1 millón. Cuenta el costo de reconstruir y reequipar la unidad, no el precio de compra, y la póliza de la asociación para el edificio es un asunto aparte. Un agente de seguros puede indicar si una unidad concreta reúne los requisitos.
§ 10Jade Signature
Ilustración
Para quien compra desde el exterior pesan sobre todo tres reglas, cada una con sus condiciones. La primera, la retención FIRPTA, rige cuando el vendedor es extranjero a efectos fiscales de Estados Unidos (foreign person): por regla general, el comprador debe retener el 15 % del precio para el IRS, la agencia tributaria federal. La segunda alcanza a quien, sin ser residente ni ciudadano estadounidense, posee un inmueble en Estados Unidos de forma directa: queda expuesto al impuesto federal sobre sucesiones.
La tercera es la ley de Florida de 2023 sobre propiedad extranjera. Alcanza a las personas domiciliadas en China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Siria o bajo el régimen venezolano de Nicolás Maduro; quedan fuera los ciudadanos estadounidenses y los residentes permanentes con green card. La ley limita sus compras cerca de instalaciones militares y de infraestructura crítica, y las de los domiciliados en China en cualquier lugar de Florida, con una sola excepción, estrecha, para una única vivienda.
En esta costa, esa excepción es la única vía. La ley cuenta una infraestructura crítica solo si está cercada, con barreras o vigilada. Dos instalaciones cercanas lo están con certeza: el aeropuerto Fort Lauderdale-Hollywood International, sujeto a un programa federal de seguridad aeroportuaria, y Port Everglades, sujeto a las normas federales de seguridad portuaria. Ambos quedan a entre 6 y 10 millas de cualquier punto de la costa, dentro del radio de 10 millas que fija la ley.
El aeropuerto North Perry está a esa misma distancia, y la planta de aguas residuales North District de Miami-Dade, a entre 1 y 4 millas. La instalación militar más cercana, en Dania Beach, queda a entre 8 y 12 millas, más allá de las 5 millas que exige la excepción de la ley. Por eso, una persona alcanzada por la ley solo puede comprar aquí una propiedad residencial de hasta 2 acres (0,81 ha), a su nombre.
Necesita, además, una visa estadounidense vigente que no sea solo de turismo, o documentación oficial de asilo, y debe registrar la propiedad ante el Departamento de Comercio de Florida dentro de los 30 días siguientes. Las sociedades y demás entidades alcanzadas por la ley no pueden comprar aquí. La guía del sitio sobre compras desde el exterior expone cada regla completa; esto es información general, no asesoramiento legal ni fiscal.
Para alquilar, las estancias de seis meses o menos requieren, entre otros requisitos, una licencia municipal de alquiler de corta duración para cada unidad y el consentimiento escrito de la asociación o una copia de sus estatutos. Los documentos del condominio pueden restringir aún más los alquileres. Esos mismos documentos fijan si la asociación debe aprobar al comprador, si una sociedad puede ser titular y cuál es el plazo mínimo de alquiler. No se encontraron en fuentes públicas.
Jade Signature
Las 19 ventas entre partes independientes de 2025 y 2026 que registra el padrón de 2026 fueron de 1,83 millones a 28,64 millones de dólares, con una mediana de 4,25 millones. Las 6 de 5 millones o más tuvieron una mediana de 9,825 millones. Lo que piden los anuncios es otra cosa.
Unos 18 300 dólares por metro cuadrado (1703 por pie cuadrado): la mediana de las 19 ventas entre partes independientes.
La torre está en el 16901 de Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160, en el condado de Miami-Dade, dentro de la ciudad de Sunny Isles Beach y no de la ciudad de Miami. El condominio está inscrito como Jade Signature, a Condo.
Fortune International Group, a través de la sociedad cliente Sunny Isles Beach Associates, LLC, según el desarrollador y el arquitecto. Herzog & de Meuron diseñó la torre y Suffolk Construction la construyó.
Según el arquitecto, 198 metros (649 pies) y 57 pisos; según el CTBUH, 193,9 metros (636 pies). Tiene 192 unidades.
El desarrollador describe un penthouse superior de 1083 m² (11 661 pies cuadrados) que ocupa el piso 56 y parte del 57, con techos de 3,7 metros (12 pies) y piscina privada. La venta registrada más alta de 2025 y 2026 fue de 28,64 millones de dólares.
El desarrollador nombra una piscina a la que se llega directamente desde el vestíbulo, y un restaurante y un spa en la cinta curva del edificio. Las fuentes consultadas no mencionan gimnasio ni café; la asociación puede dar su lista actual.
El presupuesto no consta en ninguna fuente pública. Quien compra en reventa tiene derecho a recibirlo junto con el estado financiero anual, que muestran las cuotas, las reservas y cualquier derrama.
Ninguna de las dos bases estatales lo registraba el 9 de noviembre de 2026, lo que no prueba que no exista. Quien compra en reventa tiene derecho a recibir, a cargo del vendedor, el estudio o una constancia de que no se hizo.
Las reglas sobre mascotas están en el reglamento del condominio, que ninguna fuente pública reproduce; conviene pedirlo antes de hacer una oferta. La ley obliga, en todo caso, a admitir los animales de asistencia.
Esta página no es una reseña ni recoge testimonios. Lo que un asesor puede comprobar es el registro público citado abajo: el registro de condominios, las ventas registradas, las bases de estudios de reservas y el mapa de FEMA.
La ordenanza municipal de alquiler de corta duración no limita cuántas veces se alquila una unidad de condominio. Cualquier límite de frecuencia o plazo mínimo vendría de los documentos del condominio, que no constan en fuentes públicas.
§ 11Fotografías
03
Un corredor con licencia coordina las visitas, y quien compra desde el exterior puede hacer la primera en un recorrido por video.
Antes conviene leer tres documentos: los dos últimos presupuestos de la asociación, el estudio de reservas y lo que dice el reglamento sobre alquileres, mascotas y aprobación del comprador. Las normas sobre mascotas admiten siempre los animales de asistencia, como exige la ley.
Andrey Rossin, corredor inmobiliario con licencia en Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licencia de corredor de Florida BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Departamento de Ingresos de Florida, padrón fiscal definitivo de 2026 para Miami-Dade (datos del 16 de octubre de 2026: ventas, valores, superficies habitables y exenciones), incluida la consulta de todas las direcciones de condominio de Sunny Isles Beach. DBPR, registro de condominios y bases de estudios de reservas (al 9 de noviembre de 2026). FEMA, capa nacional de riesgo de inundación, panel 12086C0161L, y capa de mapas revisados, panel 12086C0161M (estudio 15-04-4157S). Condado de Miami-Dade, zonas de planificación por marejada ciclónica (capa SIG, actualización de 2023); Ciudad de Sunny Isles Beach, página de huracanes. Estatutos de Florida 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 y 627.351. Tasador de Propiedades de Miami-Dade, tabla de tasas. Código de Rentas Internas de Estados Unidos (26 U.S.C.), secciones 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 y 2104 (impuesto sobre sucesiones); 44 CFR 61.6. Ciudad de Sunny Isles Beach, normas de alquiler vacacional y página de seguridad de edificios. CTBUH Skyscraper Center; página del proyecto de Herzog & de Meuron; American Architecture Awards de The Chicago Athenaeum; premio Pritzker de Arquitectura; Raymond Jungles. Los datos del desarrollador se identifican como tales. Las fotos de Jade Signature indican autor y licencia; no se reproduce ningún logo del desarrollador. Fuentes con fechas: Método y fuentes; correcciones: registro de correcciones.
Collins Avenue
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15701 Collins Ave
The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach: 18 ventas desde 2025, 5 de 5 millones de dólares o más con mediana de 6,15 millones, y la zona AO del mapa de FEMA de 2027.
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17141 Collins Ave
Muse Residences, de Carlos Ott: 7 ventas desde 2025 en Sunny Isles Beach, mediana de 4,8 millones de dólares, y fuera de la zona AE en el mapa de FEMA de 2027.
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17475 Collins Ave
Chateau Beach Residences, de Kobi Karp: 81 residencias, 10 ventas desde 2025 de 1,22 a 14,85 millones de dólares y estudio de reservas presentado.
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17749 Collins Ave
The Mansions at Acqualina: 7 ventas desde febrero de 2025, todas de 5 millones de dólares o más, mediana de 7,0 millones, y el paso a zona AE en el mapa de FEMA de 2027.
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17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences: hotel y residencias en un mismo condominio de Sunny Isles Beach. 19 ventas desde 2025, mediana de 3,4 millones de dólares.
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17901 Collins Ave
Estates at Acqualina, torre sur (777 Via Acqualina): 15 ventas desde 2025, todas de 5 millones de dólares o más, mediana de 10,2 millones. Costos, reservas e inundación.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Licencia
17975 Collins Ave
Estates at Acqualina, torre norte (888 Via Acqualina): la más alta terminada de Sunny Isles Beach; 8 ventas desde julio de 2025, todas de 5 millones o más, mediana de 9,9 millones.
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18201 Collins Ave
Trump Royale, torre del conjunto Trump Grande en Sunny Isles Beach: 26 ventas desde 2025 con mediana de 1,39 millones de dólares; una sola de 5 millones o más.
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18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club: 15 ventas desde 2025, todas de 5 millones de dólares o más; ninguna torre de Sunny Isles Beach suma más. Mediana: 5,6 millones.
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18555 Collins Ave
Porsche Design Tower, Sunny Isles Beach: un ascensor sube el auto hasta la puerta. 12 ventas desde 2025, mediana de 4,1 millones de dólares, zona AO en 2027.
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18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa, de Pelli Clarke & Partners: 308 residencias, 19 ventas desde 2025, mediana de 3,7 millones de dólares y un estudio de reservas por pedir.
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