Bentley Residences

La presse et la fiche de l'architecte annoncent 216 lots de trois à cinq chambres. Selon le promoteur, les appartements comprennent des garages de trois ou quatre voitures, desservis par l'ascenseur à voitures dont il détient le brevet. Les plans, les intérieurs et les finitions n'ont été trouvés dans aucune source publique, et cette page ne montre aucune image de synthèse.

Tant que l'immeuble n'est pas achevé, toute description des appartements est une déclaration du promoteur, non un fait enregistré. Le comté n'inscrira les surfaces habitables qu'après l'achèvement.

Impôt foncier. En 2025, le taux cumulé de l'impôt foncier à Sunny Isles Beach était de 16,7227 millièmes (mills), soit 16,72 dollars pour 1 000 dollars de valeur imposable, environ 1,67 % par an. Pour un logement qui n'est pas la résidence principale de son propriétaire en Floride, une valeur d'évaluation (assessed value) de 5 millions de dollars donne un impôt d'environ 83 600 dollars par an.

Après un achat, l'évaluation est ramenée à la pleine valeur de marché au 1er janvier suivant. L'évaluateur du comté estime cette valeur (la « just value »), qui peut s'écarter du prix payé ; aucun appartement d'ici ne figure encore au rôle de 2026, où la parcelle est inscrite comme non bâtie.

Plafond d'évaluation. Hors résidence principale en Floride, la valeur d'évaluation retenue pour les taxes autres que scolaires ne peut pas augmenter de plus de 10 % par an. Le 3 novembre 2026, les électeurs de Floride ont approuvé l'amendement 3, qui ramène ce plafond à 5 % à partir du rôle de 2027 ; au 9 novembre 2026, l'État n'avait pas encore certifié le résultat. L'exonération de résidence principale (homestead) est réservée au propriétaire qui fait de bonne foi du logement sa résidence permanente en Floride : une personne présente aux États-Unis sous visa temporaire n'y a pas droit.

Charges de copropriété. Aucune association n'existe encore : aucun budget n'a été adopté et les charges ne sont pas connues. Avant de signer, il convient de demander au promoteur ce que ses documents d'information prévoient pour les charges, les réserves et les assurances. Reste à s'informer des appels de fonds exceptionnels, ces versements que l'association vote pour un objet précis.

Frais d'acquisition. Dans le comté de Miami-Dade, le droit de timbre de Floride sur l'acte de vente (documentary stamp tax) est de 0,60 dollar par 100 dollars du prix, soit environ 30 000 dollars pour un prix de 5 millions. Le contrat de vente dit laquelle des deux parties l'acquitte. La surtaxe de 0,45 dollar par 100 dollars propre à Miami-Dade ne s'applique pas : la loi de l'État range le lot de copropriété parmi les logements unifamiliaux, qui en sont exonérés.

Un achat financé ajoute un droit de timbre de 0,35 dollar par 100 dollars empruntés et une taxe sur le prêt lui-même (intangible tax) de 2 dollars par 1 000 dollars.

Trois règles pèsent d'abord sur un achat depuis l'étranger, chacune avec ses conditions. Si le vendeur est une personne étrangère au sens du fisc américain (foreign person), l'acheteur doit en général retenir 15 % du prix et les verser à l'IRS, au titre de la règle fédérale FIRPTA. Un non-résident sans nationalité américaine qui détient un bien aux États-Unis en direct entre dans le champ de l'impôt fédéral sur les successions. La troisième règle est propre à la Floride.

Sa loi de 2023 sur la propriété étrangère vise les personnes domiciliées en Chine, en Russie, en Iran, en Corée du Nord, à Cuba, en Syrie ou sous le régime de Nicolás Maduro au Venezuela. Les citoyens américains et les titulaires d'une carte verte n'y sont pas soumis. Elle restreint les achats des personnes visées près des sites militaires et des infrastructures critiques et, pour celles domiciliées en Chine, dans toute la Floride, avec une seule exception, étroite, pour un logement unique.

Sur cette côte, seule cette exception ouvre la porte. La loi ne retient une installation que si elle est protégée par des clôtures, des barrières ou des postes de garde. Deux d'entre elles répondent à ce critère à moins de 10 milles de chaque adresse (un mille fait environ 1,6 km). L'aéroport Fort Lauderdale-Hollywood International relève du programme fédéral de sûreté aéroportuaire, Port Everglades des règles fédérales de sûreté portuaire ; tous deux sont à environ 6 à 10 milles.

Deux autres installations des catégories visées par la loi sont proches : la station d'épuration North District du comté de Miami-Dade, à environ 1 à 4 milles, et l'aéroport de North Perry, à 6 à 10 milles. L'installation militaire la plus proche, à Dania Beach, est à environ 8 à 12 milles, au-delà des 5 milles qu'exige l'exception.

Une personne visée ne peut donc acheter ici qu'un seul logement, sur 2 acres (0,8 hectare) au plus, en son nom propre. Il lui faut un visa américain en cours de validité, autre qu'un visa de tourisme, ou des documents officiels d'asile, et l'achat doit être déclaré au Florida Department of Commerce dans les 30 jours. Les sociétés et autres entités visées par la loi ne peuvent pas acheter ici.

Le guide consacré à l'achat depuis l'étranger reprend chaque règle en détail ; ces informations générales ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal.

Une location de six mois ou moins exige notamment une licence municipale de location de courte durée pour chaque lot, ainsi que l'accord écrit de l'association ou une copie de ses statuts. Les documents de la copropriété pourront restreindre davantage la location. Ce sont aussi eux qui diront si l'association doit agréer l'acheteur, si une société peut détenir le titre et quelle durée minimale de location s'applique ; ils ne sont pas encore enregistrés.