Acqualina Resort & Residences

Le CTBUH attribue la conception à Robert M. Swedroe, et Swedroe Architecture se présente à la fois comme concepteur et comme architecte d'exécution de cette tour de 51 étages, achevée en 2006. Swedroe avait passé 12 ans comme architecte principal de conception chez Morris Lapidus, l'architecte du Fontainebleau.

Le livre « A Source of Community Pride: The Architecture of Sunny Isles Beach », d'Ellen J. Uguccioni, publié avec l'aval de la ville, lit la tour à travers le style Mediterranean Revival. L'auteure y relève des motifs et des matériaux qui rappellent cette tradition, des changements de couleur entre les travées qui allègent la masse de l'immeuble, et un dôme revêtu de carreaux taillés posés en recouvrement.

Sous le décor, une structure entièrement en béton (« all-concrete ») de 167,6 m (550 pieds), calculée par CHM Consulting Engineers ; Pavarini Construction Southeast a construit la tour et HJ Foundation, ses fondations. En 2014, selon la presse, Isabel Tragash, de STA Architectural Group, a redessiné les chambres de l'hôtel. Ni le décorateur d'origine ni le paysagiste n'ont été retrouvés. Le nombre de lots varie selon la source : 281 pour l'architecte, 284 au registre des copropriétés, 244 lots d'habitation au rôle. Les architectes des tours voisines figurent dans L'architecture de la côte.

Impôt foncier. En 2025, le taux cumulé de l'impôt foncier à Sunny Isles Beach était de 16,7227 millièmes (mills), soit 16,72 dollars pour 1 000 dollars de valeur imposable, environ 1,67 % par an. Pour un logement qui n'est pas la résidence principale de son propriétaire en Floride, une valeur d'évaluation (assessed value) de 5 millions de dollars donne un impôt d'environ 83 600 dollars par an. Après un achat, l'évaluation est ramenée à la pleine valeur de marché au 1er janvier suivant. L'évaluateur du comté estime cette valeur (la « just value »), qui peut s'écarter du prix payé ; sa médiane est ici de 2,64 millions de dollars au rôle de 2026.

Plafond d'évaluation. Hors résidence principale en Floride, la valeur d'évaluation retenue pour les taxes autres que scolaires ne peut pas augmenter de plus de 10 % par an. Le 3 novembre 2026, les électeurs de Floride ont approuvé l'amendement 3, qui ramène ce plafond à 5 % à partir du rôle de 2027 ; au 9 novembre 2026, l'État n'avait pas encore certifié le résultat. L'exonération de résidence principale (homestead) est réservée au propriétaire qui fait de bonne foi du logement sa résidence permanente en Floride : une personne présente aux États-Unis sous visa temporaire n'y a pas droit.

Charges de copropriété. Aucune source publique consultée ne donne le budget de l'association. Dans un immeuble mêlant hôtel et résidences, mieux vaut demander au vendeur, avant toute offre, les deux derniers budgets, le plan des réserves et les polices d'assurance de l'immeuble. Reste à s'informer des appels de fonds exceptionnels, ces versements que l'association vote pour un objet précis.

Frais d'acquisition. Dans le comté de Miami-Dade, le droit de timbre de Floride sur l'acte de vente (documentary stamp tax) est de 0,60 dollar par 100 dollars du prix. Au prix médian de l'immeuble, quelque 3,4 millions de dollars, il atteint environ 20 400 dollars. Le contrat de vente dit laquelle des deux parties l'acquitte. La surtaxe de 0,45 dollar par 100 dollars propre à Miami-Dade ne s'applique pas : la loi de l'État range le lot de copropriété parmi les logements unifamiliaux, qui en sont exonérés.

Un achat financé ajoute un droit de timbre de 0,35 dollar par 100 dollars empruntés et une taxe sur le prêt lui-même (intangible tax) de 2 dollars par 1 000 dollars.

Trois règles pèsent d'abord sur un achat depuis l'étranger, chacune avec ses conditions. Si le vendeur est une personne étrangère au sens du fisc américain (foreign person), l'acheteur doit en général retenir 15 % du prix et les verser à l'IRS, au titre de la règle fédérale FIRPTA. Un non-résident sans nationalité américaine qui détient un bien aux États-Unis en direct entre dans le champ de l'impôt fédéral sur les successions. La troisième règle est propre à la Floride.

Sa loi de 2023 sur la propriété étrangère vise les personnes domiciliées en Chine, en Russie, en Iran, en Corée du Nord, à Cuba, en Syrie ou sous le régime de Nicolás Maduro au Venezuela. Les citoyens américains et les titulaires d'une carte verte n'y sont pas soumis. Elle restreint les achats des personnes visées près des sites militaires et des infrastructures critiques et, pour celles domiciliées en Chine, dans toute la Floride, avec une seule exception, étroite, pour un logement unique.

Sur cette côte, seule cette exception ouvre la porte. La loi ne retient une installation que si elle est protégée par des clôtures, des barrières ou des postes de garde. Deux d'entre elles répondent à ce critère à moins de 10 milles de chaque adresse (un mille fait environ 1,6 km). L'aéroport Fort Lauderdale-Hollywood International relève du programme fédéral de sûreté aéroportuaire, Port Everglades des règles fédérales de sûreté portuaire ; tous deux sont à environ 6 à 10 milles.

Deux autres installations des catégories visées par la loi sont proches : la station d'épuration North District du comté de Miami-Dade, à environ 1 à 4 milles, et l'aéroport de North Perry, à 6 à 10 milles. L'installation militaire la plus proche, à Dania Beach, est à environ 8 à 12 milles, au-delà des 5 milles qu'exige l'exception.

Une personne visée ne peut donc acheter ici qu'un seul logement, sur 2 acres (0,8 hectare) au plus, en son nom propre. Il lui faut un visa américain en cours de validité, autre qu'un visa de tourisme, ou des documents officiels d'asile, et l'achat doit être déclaré au Florida Department of Commerce dans les 30 jours. Les sociétés et autres entités visées par la loi ne peuvent pas acheter ici.

Le guide consacré à l'achat depuis l'étranger reprend chaque règle en détail ; ces informations sont générales et ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal.

Une location de six mois ou moins exige notamment une licence municipale de location de courte durée pour chaque lot, ainsi que l'accord écrit de l'association ou une copie de ses statuts. Les documents de la copropriété peuvent restreindre davantage la location. Ce sont aussi eux qui disent si l'association doit agréer l'acheteur, si une société peut détenir le titre et quelle durée minimale de location s'applique ; ils ne figurent pas dans les sources publiques consultées.