Trump Royale

The Sieger Suarez Architectural Partnership a dessiné le complexe Trump Grande et en a été l'architecte d'exécution. Sa fiche du complexe indique trois tours de 168 m (550 pieds), 987 logements sur 4,5 hectares (11 acres), achevées en 2007. Le promoteur décrit des piliers de toiture « qui se projettent comme des voiles » (« that jut out like sails ») et une terrasse à mi-hauteur. Le constructeur décrit un hall avec un atrium de trois niveaux et un escalier de verre menant à la mezzanine.

Pour Trump Royale elle-même, les chiffres varient selon la source : le promoteur annonce 55 étages et 380 appartements, le constructeur 52 étages, 391 appartements et un achèvement en 2008. Aucune source consultée ne nomme d'architecte d'intérieur ni de paysagiste, ni n'énonce l'idée du projet. L'architecture de la côte situe la tour parmi les œuvres des architectes voisins.

Impôt foncier. En 2025, le taux cumulé de l'impôt foncier à Sunny Isles Beach était de 16,7227 millièmes (mills), soit 16,72 dollars pour 1 000 dollars de valeur imposable, environ 1,67 % par an. Pour un logement qui n'est pas la résidence principale de son propriétaire en Floride, une valeur d'évaluation (assessed value) de 5 millions de dollars donne un impôt d'environ 83 600 dollars par an. Après un achat, l'évaluation est ramenée à la pleine valeur de marché au 1er janvier suivant. L'évaluateur du comté estime cette valeur (la « just value »), qui peut s'écarter du prix payé ; sa médiane est ici de 1,0 million de dollars au rôle de 2026.

Plafond d'évaluation. Hors résidence principale en Floride, la valeur d'évaluation retenue pour les taxes autres que scolaires ne peut pas augmenter de plus de 10 % par an. Le 3 novembre 2026, les électeurs de Floride ont approuvé l'amendement 3, qui ramène ce plafond à 5 % à partir du rôle de 2027 ; au 9 novembre 2026, l'État n'avait pas encore certifié le résultat. L'exonération de résidence principale (homestead) est réservée au propriétaire qui fait de bonne foi du logement sa résidence permanente en Floride : une personne présente aux États-Unis sous visa temporaire n'y a pas droit.

Charges de copropriété. Aucun budget de l'association n'a été trouvé dans une source publique : les charges ne peuvent donc pas être indiquées ici. Avant toute offre, le vendeur peut fournir les deux derniers budgets, le plan des réserves et les polices d'assurance de l'immeuble.

Frais d'acquisition. Dans le comté de Miami-Dade, le droit de timbre de Floride sur l'acte de vente (documentary stamp tax) est de 0,60 dollar par 100 dollars du prix. Au prix médian de l'immeuble, 1,39 million de dollars, il atteint environ 8 340 dollars. Le contrat de vente dit laquelle des deux parties l'acquitte. La surtaxe de 0,45 dollar par 100 dollars propre à Miami-Dade ne s'applique pas : la loi de l'État range le lot de copropriété parmi les logements unifamiliaux, qui en sont exonérés.

Un achat financé ajoute un droit de timbre de 0,35 dollar par 100 dollars empruntés et une taxe sur le prêt lui-même (intangible tax) de 2 dollars par 1 000 dollars.

Trois règles pèsent d'abord sur un achat depuis l'étranger, chacune avec ses conditions. Si le vendeur est une personne étrangère au sens du fisc américain (foreign person), l'acheteur doit en général retenir 15 % du prix et les verser à l'IRS, au titre de la règle fédérale FIRPTA. Un non-résident sans nationalité américaine qui détient un bien aux États-Unis en direct entre dans le champ de l'impôt fédéral sur les successions. La troisième règle est propre à la Floride.

Sa loi de 2023 sur la propriété étrangère vise les personnes domiciliées en Chine, en Russie, en Iran, en Corée du Nord, à Cuba, en Syrie ou sous le régime de Nicolás Maduro au Venezuela. Les citoyens américains et les titulaires d'une carte verte n'y sont pas soumis. Elle restreint les achats des personnes visées près des sites militaires et des infrastructures critiques et, pour celles domiciliées en Chine, dans toute la Floride, avec une seule exception, étroite, pour un logement unique.

Sur cette côte, seule cette exception ouvre la porte. La loi ne retient une installation que si elle est protégée par des clôtures, des barrières ou des postes de garde. Deux d'entre elles répondent à ce critère à moins de 10 milles de chaque adresse (un mille fait environ 1,6 km). L'aéroport Fort Lauderdale-Hollywood International relève du programme fédéral de sûreté aéroportuaire, Port Everglades des règles fédérales de sûreté portuaire ; tous deux sont à environ 6 à 10 milles.

Deux autres installations des catégories visées par la loi sont proches : la station d'épuration North District du comté de Miami-Dade, à environ 1 à 4 milles, et l'aéroport de North Perry, à 6 à 10 milles. L'installation militaire la plus proche, à Dania Beach, est à environ 8 à 12 milles, au-delà des 5 milles qu'exige l'exception.

Une personne visée ne peut donc acheter ici qu'un seul logement, sur 2 acres (0,8 hectare) au plus, en son nom propre. Il lui faut un visa américain en cours de validité, autre qu'un visa de tourisme, ou des documents officiels d'asile, et l'achat doit être déclaré au Florida Department of Commerce dans les 30 jours. Les sociétés et autres entités visées par la loi ne peuvent pas acheter ici.

Le guide consacré à l'achat depuis l'étranger reprend chaque règle en détail ; ces informations générales ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal.

Une location de six mois ou moins exige notamment une licence municipale de location de courte durée pour chaque lot, ainsi que l'accord écrit de l'association ou une copie de ses statuts. Les documents de la copropriété peuvent restreindre davantage la location. Ce sont aussi eux qui disent si l'association doit agréer l'acheteur, si une société peut détenir le titre et quelle durée minimale de location s'applique ; ils restent introuvables dans les sources publiques.