2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
18401 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Иллюстрация
01Bentley Residences
Какую из трёх опубликованных высот ни взять, Bentley Residences уже стоит первой в списке CTBUH по Санни-Айлс-Бич — как здание, которое строится. В конце июля 2026 года бетонный каркас, по данным прессы, дошёл примерно до 13-го этажа; закончить дом застройщик рассчитывает в 2028 году.
Башня кондоминиума поднимается в доме 18401 на океанской стороне Collins Avenue в Санни-Айлс-Бич. Строит её Dezer Development, спроектировало бюро Sieger Suarez Architects вместе с дизайнерами Bentley Motors, генеральный подрядчик — Coastal Construction. Проект — в городском списке одобренных (карта PZ059D от 9 марта 2026 года). Сделок пока нет: в налоговой ведомости 2026 года участок числится незастроенным.
§ 02Bentley Residences
Иллюстрация
§ 03Bentley Residences
Соседи участка охватывают семь десятилетий побережья. К северу стоит Turnberry Ocean Club Residences (18501 Collins Avenue), сданный в 2020–2021 годах. К югу, за небольшим незастроенным участком, — Sahara Beach Club Condo (18335 Collins Avenue), кондоминиум-мотель 1953 года. Участок Bentley, по данным архитектора, — около 0,96 га (2,36 акра).
Адрес относится к Санни-Айлс-Бич — отдельному городу в округе Майами-Дейд, а не к Майами (Miami) и не к Майами-Бич (Miami Beach). Собственная ставка налога у города в 2025 году — 1,7000 милла, то есть 1,70 доллара с каждой тысячи долларов стоимости. Виды из квартир станут известны лишь после постройки.
§ 04Bentley Residences
Иллюстрация
Автор проекта и архитектор по документам — Sieger Suarez Architects. Со стороны Bentley над башней работали Бретт Бойделл (Brett Boydell), руководитель совместных дизайн-проектов марки, и Крис Кук (Chris Cooke). Фасад, по описанию designboom, покрыт ромбовидным рисунком. Конструкции рассчитывала CHM Structural Engineers, инженерные системы — Power Design.
О высоте источники спорят. Карточка архитектора, составленная по проекту 2019 года, даёт 226 м (741,5 фута), 62 этажа и 216 квартир на 0,96 га (2,36 акра); CTBUH — 227,1 м (745 футов) и 60 этажей, пресса — 716 футов. Страница берёт цифру архитектора, но первой в списке CTBUH башня остаётся при любой. Авторы интерьеров и ландшафта в использованных источниках не названы. О других архитекторах побережья — на странице Архитектура побережья.
§ 05Bentley Residences
Машину в Bentley Residences, по замыслу застройщика, будут ставить прямо в квартире: он сообщает о гаражах на три или четыре машины, куда автомобиль поднимает лифт по запатентованной застройщиком системе. По данным архитектора и прессы, квартир будет 216, с тремя–пятью спальнями. Планировок, интерьеров и отделки в публичных источниках нет.
До сдачи любое описание квартир — слова застройщика, а не записи; жилую площадь округ запишет только потом.
§ 06Bentley Residences
Зарегистрированных сделок по адресу 18401 Collins Avenue нет: участок в ведомости 2026 года числится незастроенным, а цен застройщика страница не публикует. Ближайший ориентир — по соседству. По ведомости 2026 года Turnberry Ocean Club записал 15 сделок от 5 млн долларов с медианой 5,6 млн. Все они прошли между независимыми сторонами, то есть между несвязанными продавцом и покупателем на рыночных условиях.
Больше нет ни у одного адреса кондоминиумов Санни-Айлс-Бич, столько же — только у южной башни The Estates at Acqualina. Хотя бы одну такую сделку записали 13 адресов кондоминиумов города, квартиры с оценкой от 5 млн есть по 18. Когда башню сдадут, страница останется по тому же адресу и пополнится записанными сделками.
§ 07
Покупка у застройщика совершается раньше, чем появится дом, и по его документам. Что он обязан раскрыть до продажи, определяет статья 718.503 законов Флориды; отказаться от договора с застройщиком можно в течение 15 дней, при перепродаже — в течение 7.
Задатки защищает статья 718.202. Если на момент подписания договора строительство здания в основном не завершено, первые 10% цены застройщик обязан внести на эскроу (escrow) — счёт, на котором деньги до закрытия сделки (closing) держит независимый агент. Агентом может быть банк, сберегательная ассоциация, адвокат, допущенный к практике во Флориде, лицензированный брокер, страховщик права собственности (title insurer) или кредитор с собственным капиталом больше 5 млн долларов. До закрытия сделки деньги уходят со счёта только в двух случаях: возврат покупателю после надлежащего отказа или передача застройщику, если договор нарушил покупатель.
Платежи сверх 10% идут на отдельный эскроу-счёт. Тратить их на строительство застройщик может, только если это сказано в договоре жирным шрифтом на первой странице, над подписью покупателя, и только на фактические строительные расходы — никогда на маркетинг или комиссии за продажу. Договор, нарушающий эти правила, покупатель вправе расторгнуть и вернуть задатки с процентами. До разрешения на ввод в эксплуатацию названные застройщиком сроки, отделка и планировки — лишь его слова.
§ 08Bentley Residences
Налог на недвижимость. В 2025 году совокупная ставка налога на недвижимость в Санни-Айлс-Бич составляла 16,7227 милла — 16,72 доллара с каждой 1000 долларов налогооблагаемой стоимости, или около 1,67% в год. Для квартиры, которая не служит владельцу основным жильём во Флориде (homestead) и оценена в 5 млн долларов, это около 83 600 долларов в год.
Справедливая стоимость (just value) — рыночная оценка оценщика округа; с уплаченной ценой она может не совпадать. Квартир этой башни в ведомости 2026 года ещё нет. С ближайшего 1 января после покупки объект оценивают заново, по полной рыночной стоимости.
Ограничение роста оценки. Если жильё не служит владельцу основным домом во Флориде, его оценочная стоимость для всех частей налога, кроме школьной, может расти не более чем на 10% в год. С налоговой ведомости 2027 года предел снижается до 5%: 3 ноября 2026 года избиратели Флориды одобрили поправку 3 (Amendment 3), но утверждённых итогов штат на 9 ноября 2026 года ещё не опубликовал. Льгота homestead положена только владельцу, который добросовестно сделал это жильё своим постоянным домом во Флориде; человек, который живёт в США по временной визе, этому условию не отвечает.
Взносы ассоциации (HOA). Ассоциации и бюджета пока нет, и взносы неизвестны. До подписания договора стоит узнать, что о взносах, резервах, страховании и целевых сборах (special assessment) — дополнительных платежах на конкретную цель — сказано в документах застройщика.
При покупке. Гербовый сбор Флориды (documentary stamp tax) берётся с акта передачи права собственности (deed): в округе Майами-Дейд — 0,60 доллара с каждых 100 долларов цены, то есть около 30 000 долларов с цены в 5 млн. Кто его платит, продавец или покупатель, решает договор купли-продажи. Дополнительный сбор округа Майами-Дейд — 0,45 доллара с каждых 100 долларов — с квартиры не взимается: закон штата относит квартиру в кондоминиуме к жилью на одну семью (single-family residence), а такие сделки от него освобождены.
Покупка в кредит добавляет два платежа. Гербовый сбор с долгового обязательства и ипотеки (note and mortgage) — 0,35 доллара с каждых 100 долларов кредита. Налог на нематериальные активы (intangible tax) — разовый налог штата на долг, обеспеченный ипотекой, — 2 доллара с каждой 1000 долларов кредита.
§ 09Bentley Residences
После обрушения жилого дома в Серфсайде в 2021 году Флорида обязала кондоминиумы высотой от трёх жилых этажей проходить две проверки.
Что показывают реестры. На 9 ноября 2026 года в реестре Департамента предпринимательского и профессионального регулирования Флориды (DBPR) нет кондоминиума по адресу 18401 Collins, а значит, нет и ассоциации, которая могла бы подать исследование резервов. Сами базы исследований резервов напрямую запросить не удалось; их заменяет проверка реестра.
Что продавец будет обязан передать покупателю. При будущих перепродажах продавец за свой счёт передаёт покупателю декларацию кондоминиума (declaration of condominium), учредительный документ ассоциации (articles), её устав (bylaws) и правила, годовую финансовую отчётность и бюджет. К ним прилагаются лист вопросов и ответов ассоциации (question-and-answer sheet) и памятка штата о правах владельцев и порядке управления ассоциацией (governance form). В тот же пакет входят последнее исследование резервов или заявление о том, что его не проводили, и сводка отчёта об обязательном обследовании, если оно применимо. Если застройщик передал управление ассоциацией владельцам после 1 июля 2023 года, добавляется и отчёт об инспекции при передаче управления (turnover inspection report).
Получив документы, покупатель может отказаться от договора в течение 7 дней, не считая выходных и официальных праздников. Этого права нет, если в договоре записано, что документы получены более чем за 7 дней до подписания; в любом случае оно прекращается в момент закрытия сделки. При покупке у застройщика срок отказа — 15 дней.
§ 10Bentley Residences
Иллюстрация
Пересмотренные карты 2027 года выводят середину участка из зоны, которую заливает наводнение с вероятностью 1% в год. Контура башни в OpenStreetMap ещё нет, поэтому зоны прочитаны в середине участка. Действующие карты FEMA вступили в силу 11 сентября 2009 года (лист 12086C0153L) и показывают здесь зону AE с базовой отметкой затопления (base flood elevation, BFE) 9 футов (2,7 м). Для здания в такой зоне ипотечный кредитор обычно требует страховку от наводнения.
Ближе к пляжу участок остаётся в зоне AE, но с отметкой 11 футов (3,4 м). Примерно в 100 м к востоку от середины участка начинается зона VE с отметкой 13 футов (4,0 м): туда при шторме бьют волны, и правила строительства там самые строгие. Базовая отметка затопления — расчётная высота, до которой поднимется вода при наводнении с вероятностью 1% в год. Её отсчитывают от исходного уровня карты (на действующих картах — NGVD29), и это не глубина воды над землёй.
Пересмотренные карты, которые вступают в силу 19 февраля 2027 года (лист 12086C0153M), переводят середину участка в зону X с заливкой: вероятность затопления 0,2% в год, умеренный риск. Пляжная сторона остаётся в зоне VE с отметкой 10 футов от более нового уровня (NAVD88), и с нынешней её напрямую не сравнить. Граница зоны VE подходит примерно на 50 м ближе: к 50 м от середины участка вместо 100 м (точность — около 5 м).
Зоны прочитаны по Национальному слою зон затопления FEMA (National Flood Hazard Layer); это чтение карты, а не официальное определение зоны.
Как весь Санни-Айлс-Бич и Голден-Бич, адрес лежит в зоне B плана штормового нагона округа Майами-Дейд (Storm Surge Planning Zone). Нагон — морскую воду, которую ураган выталкивает на берег, — здесь ждут при ураганах категории 2 и сильнее. Эвакуацию округ объявляет по траектории и прогнозу нагона каждого шторма, а не только по его категории.
Страхование от наводнения. Федеральная программа страхования от наводнений (NFIP) покрывает до 250 000 долларов за жилое здание и до 100 000 долларов за имущество. Полис ассоциации кондоминиума на здание может достигать 250 000 долларов на каждую квартиру: если 216 заявленных квартир будут зарегистрированы как один кондоминиум, это 54 млн долларов. Для квартир такой стоимости покрытие сверх лимитов NFIP покупают у частных страховщиков.
Страхование от урагана. Citizens — государственный страховщик Флориды «последней инстанции»: он берёт риск, когда частные компании отказываются. Полис владельца квартиры (unit owner's policy) в кондоминиуме Citizens не оформляет, если совокупная восстановительная стоимость жилья и имущества в нём составляет 700 000 долларов или больше. В округах, где страховой регулятор штата признал конкуренцию недостаточной, порог — 1 млн долларов. Считается именно восстановительная стоимость, а не цена покупки; полис ассоциации на здание — отдельный вопрос. Подойдёт ли под эти правила конкретная квартира, скажет страховой агент.
§ 11Bentley Residences
Покупателю из-за рубежа здесь важны три правила, и у каждого свои условия. Первое — федеральное правило FIRPTA: если продавец — иностранное лицо, покупатель, как правило, обязан удержать 15% цены и перечислить эту сумму налоговой службе США (IRS). Второе — федеральный налог на наследство: ему подлежит недвижимость в США, которой напрямую владеет человек без гражданства США и без постоянного места жительства в стране.
Третье — закон Флориды 2023 года об иностранном владении. Он касается тех, кто постоянно проживает в Китае, России, Иране, Северной Корее, на Кубе, в Сирии или под властью венесуэльского режима Николаса Мадуро и не имеет ни гражданства США, ни грин-карты. Таким покупателям закон ограничивает сделки рядом с военными объектами и критической инфраструктурой, а живущим в Китае — по всей Флориде. Исключение одно и узкое: единственное жильё.
На этом побережье это исключение — единственный путь к покупке. Закон учитывает объект, только если тот огорожен, закрыт или охраняется. Международный аэропорт Fort Lauderdale-Hollywood и морской порт Port Everglades огорожены, доступ туда контролируется по федеральным правилам безопасности, и оба лежат в 6–10 милях — в пределах 10 миль от любого адреса здесь. В том же радиусе — очистные сооружения North District округа Майами-Дейд (примерно 1–4 мили) и аэропорт North Perry (6–10 миль). Ближайший военный объект, в городе Дания-Бич (Dania Beach), — примерно в 8–12 милях, дальше 5 миль, которых требует исключение.
Поэтому покупатель из любой из семи стран, включая Китай, может купить здесь только один жилой объект на участке до 2 акров (около 0,8 га) и только на собственное имя. Ему нужна действующая виза США, не туристическая, или официальные документы о предоставлении убежища. Покупку регистрируют в Министерстве торговли Флориды (Florida Department of Commerce) в течение 30 дней. Компании и другие организации, на которые распространяется закон, покупать здесь не могут. Каждое правило подробно разобрано в путеводителе по покупке из-за рубежа; здесь — общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.
Для аренды на шесть месяцев и меньше нужны, среди прочего, городская лицензия на краткосрочную аренду для каждой квартиры и письменное согласие ассоциации или копия её устава; документы кондоминиума могут ограничивать аренду и строже. Одобряет ли ассоциация покупателя, может ли собственником быть компания и есть ли минимальный срок аренды, решают документы кондоминиума. Для Bentley Residences они ещё не зарегистрированы, и в публичных источниках этих сведений нет.
Bentley Residences
Застройщик называет 2028 год, CTBUH — 2027-й. В конце июля 2026 года бетонный каркас, по данным прессы, был примерно на уровне 13-го этажа. До разрешения на ввод в эксплуатацию это лишь слова застройщика.
Архитектор называет 226 м (741,5 фута) и 62 этажа, CTBUH — 227,1 м (745 футов) и 60 этажей, пресса — 716 футов; при любой из этих цифр это самое высокое здание в списке CTBUH по Санни-Айлс-Бич — как строящаяся башня.
Сделок здесь нет, цен застройщика страница не публикует. У соседнего Turnberry Ocean Club по ведомости 2026 года 15 сделок от 5 млн долларов между независимыми сторонами, медиана — 5,6 млн, около 20 600 долларов за м² (1913 за кв. фут).
Застройщик — Dezer Development, подрядчик — Coastal Construction, проект — Sieger Suarez Architects с дизайнерами Bentley Motors Бреттом Бойделлом и Крисом Куком.
По данным прессы и архитектора, 216 квартир с тремя–пятью спальнями; по словам застройщика, у квартир есть гаражи на три или четыре машины, куда автомобиль поднимает лифт. Планировок и автора интерьеров в публичных источниках нет.
Источники их не описывают и говорят о квартирах с тремя–пятью спальнями.
18401 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160. Это округ Майами-Дейд (Miami-Dade), но город Санни-Айлс-Бич, а не Майами и не Майами-Бич.
Ассоциации и бюджета пока нет; проект бюджета застройщик обязан передать вместе с документами для покупателей, и от договора можно отказаться в течение 15 дней после их получения.
Правила запишут в декларацию кондоминиума, которая пока не опубликована. Животных-помощников эти правила обязаны допускать всегда.
Ограничения установит декларация; для каждой квартиры, которую сдают на шесть месяцев и меньше, город требует лицензию на краткосрочную аренду.
У фотографий на странице указаны автор и лицензия; эта страница не обзор и отзывов не приводит. Консультант может проверить публичные записи, на которые она ссылается: карту одобренных проектов, реестр DBPR, ведомость и карты FEMA.
Показы в Bentley Residences устраивает лицензированный брокер по недвижимости, а из-за рубежа первым визитом может стать видеопрогулка.
Без ассоциации нет ни бюджетов, ни исследования резервов, поэтому первыми читают документы застройщика по статье 718.503 с правилами об аренде и домашних животных. Животных-помощников эти правила допускают всегда — этого требует закон.
Андрей Россин, брокер по недвижимости с лицензией штата Флорида, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, лицензия брокера BK3069599 (проверить в реестре штата) · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com · офис: 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160
Налоговый департамент Флориды, итоговая налоговая ведомость 2026 года по округу Майами-Дейд, файл от 16 октября 2026 года, в том числе выборка по всем адресам кондоминиумов Санни-Айлс-Бич. Реестр кондоминиумов штата и базы исследований резервов DBPR, на 9 ноября 2026 года. Национальный слой зон затопления FEMA, лист 12086C0153L, и слой пересмотренных карт, вступающих в силу 19 февраля 2027 года, лист 12086C0153M (исследование 15-04-4157S); границы участков округа Майами-Дейд. Зоны штормового нагона округа Майами-Дейд (слой ГИС, обновление 2023 года) и страница города Санни-Айлс-Бич об ураганах.
Законы Флориды, статьи 553.899, 718.112, 718.202, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 и 627.351. Таблица ставок налога оценщика округа Майами-Дейд. Налоговый кодекс США (26 U.S.C.), разделы 1445, 2001, 2102 и 2104; Свод федеральных правил, 44 CFR 61.6. Правила Санни-Айлс-Бич о краткосрочной аренде и страница городского строительного надзора. Город Санни-Айлс-Бич, карта одобренных проектов PZ059D (9 марта 2026 года). CTBUH Skyscraper Center; сайт Sieger Suarez; Florida YIMBY (август 2026 года); designboom (фасад в оригинале: «diamond-patterned façade»).
Слова застройщика помечены. У каждой фотографии указаны автор и лицензия; логотип и рендеры застройщика не воспроизводятся. Полный список источников с датами — на странице Метод и источники, исправления — в журнале исправлений.
Collins Avenue
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
15701 Collins Ave
The Ritz-Carlton Residences (Ритц-Карлтон Санни-Айлс), 15701 Collins Avenue: башня Arquitectonica, 210 квартир, 18 сделок, медиана 4,48 млн долларов.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
16901 Collins Ave
Jade Signature (Джейд Сигнечер), 16901 Collins Avenue: 57 этажей Herzog & de Meuron, 192 квартиры, 19 сделок в 2025–2026 годах, 6 из них от 5 млн.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
17141 Collins Ave
Muse (Мьюз Резиденс), Санни-Айлс-Бич: башня Карлоса Отта и Sieger Suarez на участке в 0,34 га; 7 сделок в 2025–2026 годах, медиана 4,8 млн долларов.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
17475 Collins Ave
Chateau Beach Residences (Шато Бич), Санни-Айлс-Бич: 33 этажа Kobi Karp, 81 квартира, 10 сделок в 2025–2026 годах, медиана 3,98 млн долларов.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
17749 Collins Ave
The Mansions at Acqualina (Меншенс Акваллина), 17749 Collins Avenue: 7 сделок от 5 млн долларов, медиана 7 млн; с 2027 года дом в зоне затопления AE.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences (Акваллина), 17875 Collins Avenue: квартиры и гостиница в одной башне. 19 сделок, медиана 3,4 млн долларов, от 5 млн — лишь 2.
Photo: Avi Werde on Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
17901 Collins Ave
Южная башня The Estates at Acqualina (Эстейтс Акваллина), 17901 Collins Avenue: 15 сделок от 5 млн долларов за полтора года, медиана 10,2 млн.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
17975 Collins Ave
Самая высокая из достроенных башен Санни-Айлс-Бич, 17975 Collins Avenue: по две квартиры на этаж, 8 сделок от 5 млн долларов, медиана 9,93 млн.
Photo: Avi Werde via Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
18201 Collins Ave
Trump Royale (Трамп Рояль), 18201 Collins Avenue: башня Trump Grande, 382 квартиры; 26 сделок в 2025–2026 годах, медиана 1,39 млн долларов.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club Residences (Тернберри Оушен Клаб), 18501 Collins Avenue: 15 сделок от 5 млн долларов с января 2025 года, медиана 5,6 млн.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
18555 Collins Ave
Porsche Design Tower (Порше Дизайн Тауэр), 18555 Collins Avenue: 132 квартиры и лифт Dezervator; 12 сделок с 2025 года, медиана 4,1 млн долларов.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa (Армани Каза), 18975 Collins Avenue: башня Pelli Clarke Pelli, 308 квартир; 19 сделок в 2025–2026 годах, медиана 3,7 млн долларов.
Следующая башня
Turnberry Ocean Club Residences
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
