Bentley Residences

A imprensa e a ficha do arquiteto falam em 216 unidades de três a cinco quartos. A incorporadora afirma que as unidades terão garagens para três ou quatro carros, alcançadas pelo elevador de veículos que ela patenteou. Plantas, interiores e acabamentos não foram encontrados em fonte pública, e esta página não mostra imagens de divulgação.

Até a conclusão do prédio, toda descrição das residências é declaração da incorporadora, não registro. O condado só vai registrar as áreas construídas depois da conclusão.

Imposto predial. Em 2025, a alíquota total em Sunny Isles Beach foi de 16,7227 mills, ou US$ 16,72 para cada US$ 1.000 de valor tributável, cerca de 1,67% ao ano. Um imóvel avaliado em US$ 5 milhões que não seja a residência principal do dono na Flórida (homestead) pagaria cerca de US$ 83,6 mil por ano. Depois da compra, o imóvel é reavaliado pelo valor de mercado pleno em 1º de janeiro do ano seguinte. A estimativa de mercado do avaliador do condado, o valor justo (just value), pode diferir do preço pago; nenhuma residência daqui está ainda no cadastro de 2026, em que o terreno aparece como vago.

Limites de reajuste. Fora do homestead, o valor avaliado para os impostos não escolares pode subir no máximo 10% ao ano. A Emenda 3, aprovada pelos eleitores em 3 de novembro de 2026, reduz o teto para 5% a partir do cadastro de 2027; a certificação estadual ainda estava pendente em 9 de novembro de 2026. A isenção de homestead exige que o proprietário faça do imóvel, de boa-fé, sua residência permanente na Flórida, o que quem está nos EUA com visto temporário não consegue cumprir.

Taxa de condomínio (HOA). Ainda não existe associação: nenhum orçamento foi adotado, e as taxas não são conhecidas. Antes de assinar, pergunte à incorporadora o que seus documentos de divulgação fixam para taxas, reservas e seguro. Pergunte também pelas taxas extras (special assessments), pagamentos adicionais que a associação vota para um fim específico.

Na escritura. Em Miami-Dade, o imposto de selo da Flórida sobre a escritura (documentary stamp tax) é de US$ 0,60 por US$ 100 do preço: cerca de US$ 30 mil num preço de US$ 5 milhões. O contrato define quem o paga. A sobretaxa de Miami-Dade, de US$ 0,45 por US$ 100, não se aplica, porque a lei estadual trata a unidade de condomínio como residência unifamiliar, isenta. Numa compra financiada, somam-se o imposto de selo sobre a hipoteca, de US$ 0,35 por US$ 100 do empréstimo, e o imposto sobre intangíveis (intangible tax), tributo estadual sobre o próprio empréstimo, de US$ 2 por US$ 1.000.

Três regras pesam mais para quem compra do exterior, e cada uma tem suas condições. Quando o vendedor é estrangeiro para o fisco americano (foreign person), o comprador em geral precisa reter 15% do preço e repassá-los ao IRS, a Receita Federal americana; é a regra conhecida como FIRPTA. Quem não é residente nem cidadão americano e tem imóvel nos Estados Unidos diretamente em seu nome fica sujeito ao imposto federal sobre a herança (estate tax).

A terceira regra é a lei da Flórida de 2023 sobre propriedade estrangeira. Ela alcança quem tem domicílio na China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, Síria ou na Venezuela sob o regime de Nicolás Maduro e não é cidadão americano nem titular de green card. Para essas pessoas, a lei restringe compras perto de instalações militares e de infraestrutura crítica; para quem tem domicílio na China, em todo o estado, com uma única exceção, estreita, para um imóvel residencial.

Nesta costa, essa exceção é a única porta de entrada. A lei conta apenas as instalações cercadas, protegidas por barreiras ou vigiadas, e duas que cumprem o critério ficam a menos de 10 milhas de qualquer endereço daqui. O Aeroporto Internacional Fort Lauderdale-Hollywood (programa federal de segurança aeroportuária) e o Port Everglades (regras federais de segurança portuária) ficam a cerca de 6 a 10 milhas.

Perto ficam ainda duas instalações dos tipos listados na lei: a estação de tratamento de esgoto North District, de Miami-Dade, a cerca de 1 a 4 milhas, e o aeroporto North Perry, a cerca de 6 a 10. A instalação militar mais próxima, em Dania Beach, está a cerca de 8 a 12 milhas, além das 5 milhas que a exceção da lei exige.

Por isso, quem a lei alcança, mesmo com domicílio na China, só pode comprar aqui um único imóvel residencial de até 2 acres (0,8 ha), em nome próprio. Precisa ter visto americano válido que não seja de turismo, ou documentação oficial de asilo, e registrar a compra no Departamento de Comércio da Flórida em até 30 dias. Empresas e outras entidades abrangidas pela lei não podem comprar aqui.

Cada regra está detalhada no guia de compra do exterior. Estas são informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.

Para alugar por seis meses ou menos, exigem-se, entre outros requisitos, licença municipal de locação de curta temporada para cada unidade e o consentimento escrito da associação ou uma cópia do seu estatuto. Os documentos do condomínio podem restringir ainda mais o aluguel e dirão se a associação precisa aprovar o comprador, se uma empresa pode ser a titular do imóvel e qual é o prazo mínimo de locação. Aqui, esses documentos ainda não foram registrados.