2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
17901 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Avi Werde on Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Licence
01The Estates at Acqualina, tour sud
Deux adresses seulement, à Sunny Isles Beach, ont enregistré 15 ventes entre parties indépendantes de 5 millions de dollars ou plus entre janvier 2025 et juin 2026 : Turnberry Ocean Club et la tour sud de The Estates at Acqualina. Aucune copropriété de la ville n'en compte davantage, selon le rôle fiscal 2026 de l'État, registre annuel des biens soumis à l'impôt foncier.
La tour se dresse du côté océan de Collins Avenue, au 17901. Au registre des copropriétés de l'État, elle porte le nom de 777 Via Acqualina, qui est un nom de copropriété et non une adresse ; on la connaît aussi sous le nom d'Acqualina Estates. Développée par le Trump Group et achevée en 2022, elle s'élève à 196,9 m (646 pieds), et le rôle fiscal y recense 149 appartements.
§ 02The Estates at Acqualina, tour sud
| Élément | Donnée |
|---|---|
| Adresse | 17901 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160 |
| Nom au registre des copropriétés | 777 Via Acqualina (DBPR) ; règlement de copropriété enregistré le 23 décembre 2021 |
| Promoteur | Trump Group (selon le promoteur) |
| Gestion | Acqualina Resort & Residences (selon le promoteur) |
| Année de construction | 2022 au rôle fiscal (148 lots sur 149) et selon le CTBUH |
| Hauteur | 196,9 m (646 pi) ; 50 étages selon le Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH), 49 selon un communiqué de 2020 et le site de l'architecte |
| Lots | 149 au rôle 2026 ; 146 au registre des copropriétés ; 154 selon le promoteur |
| Ventes d'au moins 5 millions $ | 15 ventes indépendantes, de janvier 2025 à juin 2026 |
| Prix médian | 10,2 millions $, de 6,15 millions à 21,6 millions $ |
| Prix médian au m² habitable | environ 26 400 $ (2 454 $ le pi²) de surface du comté |
| Lots en résidence principale | 33 sur 149 (22 %) |
| Étude des réserves (SIRS) | déposée auprès de l'État (DBPR), au 9 novembre 2026 |
| Inspection structurelle obligatoire | pas encore due : au plus tard fin 2052, ou fin 2047 si la règle des 25 ans s'applique |
| Zone inondable FEMA | cartes de 2009 : X non hachurée à l'immeuble, puis X hachurée, AE et VE vers la plage ; cartes révisées de 2027 : X hachurée à l'immeuble, VE côté plage |
| Zone de submersion du comté | zone B du comté de Miami-Dade, exposée à la submersion à partir d'un ouragan de catégorie 2 |
§ 03The Estates at Acqualina, tour sud
Photo: Kev Cook, CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
Selon le promoteur, les deux tours de l'ensemble disposent ensemble de 153 m (502 pieds) de façade sur l'océan. La tour sud a pour voisine, au sud, Acqualina Resort & Residences (17875 Collins Avenue). Au nord, passé le bâtiment d'équipements commun, s'élève sa jumelle, la Boutique North Tower (17975 Collins Avenue), puis Trump International Beach Resort (18001 Collins Avenue). Sunny Isles Beach est une ville à part entière du comté de Miami-Dade, distincte de la ville de Miami ; son propre taux d'impôt foncier était de 1,7000 millième en 2025. Le millième (mill) représente un dollar d'impôt par tranche de mille dollars de valeur imposable.
Les sources consultées ne décrivent ni les conditions d'accès à la plage, ni la vue sur la mer selon l'orientation et l'étage. La vue se vérifie appartement par appartement, sur place ou lors d'une visite vidéo ; l'accès à la plage, dans le règlement de copropriété.
§ 04The Estates at Acqualina, tour sud
Les deux tours sont l'œuvre du Trump Group, promoteur. Le CTBUH attribue la conception à Cohen, Freedman, Encinosa & Associates (CFE Architects), qui se présente aussi comme architecte d'exécution. Un communiqué de 2020 repris sur le site du promoteur crédite pourtant la conception à STA Architectural Group, que d'autres sources associent aux intérieurs des appartements (Isabel Tragash et Jordan Dobrow, selon Florida Design). Les plans du permis de construire n'ont pas été consultés. Karl Lagerfeld a dessiné les halls d'entrée des deux tours.
La structure est entièrement en béton ; Keller a réalisé les fondations, Doka a fourni les coffrages. Le CTBUH cite deux entreprises générales, Coastal Construction et Suffolk Construction. Selon le promoteur, le contrat signé avec Coastal en octobre 2018 portait sur 600 millions de dollars pour les deux tours et le bâtiment d'équipements.
Entre les deux tours, la Villa Acqualina, bâtiment commun d'environ 4 180 m² (45 000 pi²) réservé aux résidents des deux tours, a été conçue sous la direction de Suchi Reddy (agence Reddymade). En activité depuis 1961, CFE a notamment réalisé Bellini Bal Harbour et Grand Bay Residences. Aucun paysagiste n'est nommé dans les sources consultées, et aucune déclaration d'intention de l'architecte n'a été retrouvée. Voir aussi : L'architecture de la côte.
§ 05The Estates at Acqualina, tour sud
Selon le promoteur, les plans vont de quatre à sept chambres : Vecchio (4 chambres, 5 salles de bains), Toscana (4 chambres, 6,5 salles de bains), Donatello et Milano (5 chambres, 7,5 salles de bains). Les appartements sont livrés prêts à meubler, avec 3,20 m (10 pieds 6 pouces) sous plafond.
Au-dessus, la « Platinum Collection » réunit des appartements avec piscine privée, dont Casa Di Oro (6 chambres) et Casa Di Oceana (5 chambres en duplex). L'un d'eux s'accompagne d'une cabana (pavillon) meublée, d'un garage de deux places et d'un second garage privé de quatre places. En 2020, le promoteur annonçait pour les lots restant à vendre des surfaces de 305 à 513 m² (3 287 à 5 522 pi²), ainsi qu'un penthouse en duplex de 844 m² (9 083 pi²).
Le rôle fiscal enregistre des surfaces habitables de 243 à 928 m² (2 616 à 9 993 pi²), pour une médiane de 324 m² (3 484 pi²) ; sa plus grande surface dépasse même celle du penthouse de la brochure. Le comté et le promoteur mesurent selon des règles différentes, et leurs surfaces ne se comparent pas directement.
Équipements communs. Selon le promoteur, la Villa Acqualina abrite notamment une patinoire, un bowling de quatre pistes, des simulateurs de Formule 1 et de golf, un cinéma et une cave à vin. S'y ajoutent un spa et une salle de sport d'environ 1 200 m² (13 000 pi²), une piscine à entrée progressive et une piscine à débordement, un simulateur de vagues FlowRider. On y trouve encore un terrain de football, des terrains de basket et de boccia, et un espace réservé aux chiens.
Acqualina Resort & Residences assure la gestion : voiturier, sécurité et conciergerie 24 heures sur 24, et une Rolls-Royce au service de l'immeuble. Le stock du promoteur est épuisé ; toute acquisition passe désormais par une revente.
§ 06The Estates at Acqualina, tour sud
Illustration
Le marché ne connaît pas de définition unique du logement de luxe ; ce site place le seuil à une vente enregistrée de 5 millions de dollars ou plus. Le Department of Revenue (DOR), l'administration fiscale de l'État, attribue à chaque acte un code qui dit s'il s'agit d'une vente entre parties indépendantes, c'est-à-dire conclue aux conditions du marché entre personnes sans lien. Sur les 22 actes enregistrés dans la tour en 2025 et 2026, tous codes confondus, 15 répondent à cette définition, tous d'au moins 5 millions de dollars.
01
Prix médian :
10,2 millions de dollars.
02
Fourchette :
de 6,15 millions à 21,6 millions de dollars.
03
Prix au mètre carré habitable (mesure du comté) :
médiane d'environ 26 400 dollars, de 23 200 à 30 400. En pied carré : médiane 2 454 dollars, de 2 153 à 2 823.
Les deux tours et leurs rivales. Au rôle de 2026, aucune adresse en copropriété de Sunny Isles Beach n'a enregistré davantage de ventes de 5 millions de dollars ou plus. Turnberry Ocean Club, au 18501 Collins Avenue, en compte autant, mais à une médiane de 5,6 millions. Dans toute la ville, 13 adresses ont enregistré au moins une telle vente, et 18 comptent un lot évalué à ce niveau.
Parmi les voisines, seule Regalia affiche une médiane plus élevée, et sur quatre ventes seulement. Au mètre carré, la tour sud prend la tête, sur la médiane de toutes les ventes indépendantes de chaque immeuble :
| Immeuble | Ventes de 5 millions $ ou plus | Médiane de ces ventes | Prix au m² (au pi²) |
|---|---|---|---|
| The Estates at Acqualina, tour sud | 15 sur 15 | 10,2 millions $ | environ 26 400 $ (2 454 $) |
| La jumelle nord | 8 sur 8 | 9,9 millions $ | environ 25 300 $ (2 350 $) |
| Regalia | 4 sur 4 | 11,8 millions $ | environ 22 600 $ (2 103 $) |
| Turnberry Ocean Club | 15 sur 15 | 5,6 millions $ | environ 20 600 $ (1 913 $) |
Ce que ces chiffres ne disent pas. Ce décompte est un plancher : le rôle ne conserve que les deux dernières ventes de chaque lot, et les actes qui concluent de longs contrats signés sur plan peuvent échapper au code des ventes indépendantes. Les prix demandés par les vendeurs ne sont pas des prix enregistrés. Aucun numéro de lot ni nom de propriétaire ne figure sur ce site.
Les valeurs fiscales. L'évaluateur du comté estime les lots de 3,45 millions à 33,99 millions de dollars, mais c'est une évaluation fiscale, non un prix. Trente-trois des 149 lots (22 %) bénéficient de l'exonération de résidence principale (homestead).
§ 07The Estates at Acqualina, tour sud
Impôt foncier. À Sunny Isles Beach, le taux cumulé de l'impôt foncier était en 2025 de 16,7227 millièmes (mills), soit 16,72 dollars pour 1 000 dollars de valeur imposable, environ 1,67 % par an. Pour un logement qui n'est pas la résidence principale de son propriétaire en Floride, chaque tranche de 5 millions de dollars de valeur d'évaluation (assessed value) coûte ainsi environ 83 600 dollars d'impôt par an.
Après un achat, l'évaluation est ramenée à la pleine valeur de marché au 1er janvier suivant. L'évaluateur du comté estime cette valeur (la « just value »), qui peut s'écarter du prix payé ; dans la tour sud, la just value médiane au rôle de 2026 est de 6,52 millions de dollars.
Plafond d'évaluation. Hors résidence principale en Floride, la valeur d'évaluation retenue pour les taxes autres que scolaires ne peut pas augmenter de plus de 10 % par an. Le 3 novembre 2026, les électeurs de Floride ont approuvé l'amendement 3, qui ramène ce plafond à 5 % à partir du rôle de 2027 ; au 9 novembre 2026, l'État n'avait pas encore certifié le résultat. L'exonération de résidence principale (homestead) est réservée au propriétaire qui fait de bonne foi du logement sa résidence permanente en Floride : une personne présente aux États-Unis sous visa temporaire n'y a pas droit.
Charges de copropriété. Le budget de l'association n'est pas publié. Avant toute offre, il convient de demander les deux derniers budgets, le plan des réserves et les polices d'assurance de l'immeuble, et de s'enquérir des appels de fonds exceptionnels, ces versements que l'association vote pour un objet précis. La loi de Floride y donne droit à l'acheteur en revente.
Frais d'acquisition. Dans le comté de Miami-Dade, le droit de timbre de Floride sur l'acte de vente (documentary stamp tax) est de 0,60 dollar par tranche de 100 dollars du prix, soit environ 61 200 dollars pour un achat à 10,2 millions. Le contrat de vente dit laquelle des deux parties l'acquitte. La surtaxe de 0,45 dollar par 100 dollars propre à Miami-Dade ne s'applique pas : la loi de l'État range le lot de copropriété parmi les logements unifamiliaux, qui en sont exonérés.
Un achat financé ajoute deux taxes assises sur le prêt hypothécaire : un droit de timbre de 0,35 dollar par 100 dollars et une taxe sur les actifs incorporels (intangible tax) de 2 dollars par 1 000 dollars empruntés.
§ 08The Estates at Acqualina, tour sud
Après l'effondrement d'un immeuble à Surfside en 2021, la Floride impose deux contrôles à toute copropriété de trois niveaux habitables ou plus.
01
Inspection structurelle obligatoire (milestone inspection) :
au plus tard le 31 décembre de l'année où le certificat d'occupation, l'autorisation d'habiter, atteint 30 ans, puis tous les 10 ans ; l'autorité locale peut ramener ce seuil à 25 ans près de l'eau salée. En partant de 2022, l'année de construction inscrite au rôle fiscal, l'échéance tombe fin 2052, ou fin 2047 avec ce seuil. C'est pourtant la date du certificat qui fait foi, et celui-ci ne figure pas dans les sources publiques consultées : l'échéance exacte peut donc différer.
02
Étude des réserves pour l'intégrité structurelle (structural integrity reserve study, SIRS) :
au moins tous les 10 ans, elle chiffre les réserves à constituer pour la toiture, la structure, la protection incendie, la plomberie, l'électricité, l'étanchéité, les fenêtres et les portes, et tout poste de plus de 25 000 dollars. Pour les budgets adoptés depuis le 31 décembre 2024, ces réserves ne peuvent plus être supprimées ni réduites par un vote.
Ce que montre le dossier de l'État. Au 9 novembre 2026, les deux bases SIRS du DBPR, l'autorité de tutelle des copropriétés, recensent une étude déposée par l'association « 777 Via Acqualina Condominium Association ». L'étude a donc été déclarée ; son contenu n'est pas connu ici. La page Building Safety de la ville ne publie pas de liste d'inspections immeuble par immeuble.
Ce que l'acheteur reçoit en revente. Le vendeur remet à l'acheteur, à ses frais, les textes qui régissent la copropriété : le règlement de copropriété (declaration of condominium), l'acte constitutif, les statuts et le règlement intérieur de l'association. S'y ajoutent les états financiers annuels et le budget, la fiche de questions-réponses et le formulaire de gouvernance de l'association.
Le dossier comprend aussi la plus récente étude des réserves, ou une déclaration attestant qu'aucune n'a été réalisée, et le résumé du rapport d'inspection structurelle obligatoire, s'il en existe un. Si le promoteur a transmis la gestion de l'immeuble aux copropriétaires après le 1er juillet 2023, le rapport d'inspection établi à cette remise complète l'ensemble.
À réception de ce dossier, l'acheteur dispose de 7 jours pour résilier le contrat, samedis, dimanches et jours fériés non comptés. Ce droit tombe si le contrat constate une remise plus de 7 jours avant sa signature, et il s'éteint à la signature de l'acte définitif (closing). Auprès du promoteur, le délai de rétractation est de 15 jours.
§ 09The Estates at Acqualina, tour sud
Illustration
Sur les cartes de la FEMA, l'agence fédérale de gestion des situations d'urgence, la tour reste hors de la zone inondable à 1 % par an, aujourd'hui comme après la révision de 2027. Les cartes actuelles la placent en zone X non hachurée, où le risque est minimal ; les cartes révisées, en zone X hachurée, où la probabilité d'inondation est de 0,2 % par an (risque modéré). La zone des vagues de tempête, elle, se rapproche nettement.
Les cartes actuelles, en vigueur depuis le 11 septembre 2009, montrent un dégradé vers la mer. Après la tour vient une bande de zone X hachurée, puis la zone AE, inondable à 1 % par an, avec une cote de crue de référence de 2,44 m (8 pieds) ; un prêteur y exige en général une assurance inondation. La zone VE, où frappent les vagues de tempête et où les règles de construction sont les plus strictes, monte ensuite à 3,05 m (10 pieds). Sa limite passe à environ 130 m à l'est du point de repère de l'immeuble ; ces cotes se rapportent au niveau de référence NGVD29.
La cote de crue de référence (base flood elevation, BFE) est la hauteur que l'eau devrait atteindre lors d'une crue qui a chaque année 1 % de probabilité de se produire. Elle se mesure depuis le niveau de référence de la carte : ce n'est pas une hauteur d'eau au-dessus du sol. Il s'agit d'une lecture de la couche de données de la FEMA (National Flood Hazard Layer), non d'une détermination officielle de zone inondable.
Sur les cartes révisées, qui entreront en vigueur le 19 février 2027, la bande AE disparaît : le côté plage de la parcelle passe directement en zone VE. Sa limite se rapproche à environ 50 m du point de repère, soit quelque 80 m plus près, à 5 m près, avec une cote de 3,66 m (12 pieds) rapportée au niveau NAVD88. Les cotes des deux cartes ne se comparent donc pas directement.
Reste la submersion marine, l'eau de mer qu'un ouragan pousse sur la côte. Comme tout Sunny Isles Beach et Golden Beach, l'adresse se trouve dans la zone B de planification de la submersion du comté de Miami-Dade (Storm Surge Planning Zone B). Le comté la juge exposée dès un ouragan de catégorie 2, mais ordonne les évacuations selon la trajectoire et la submersion prévue de chaque tempête, non selon sa seule catégorie.
Assurance inondation. Le programme fédéral d'assurance inondation (NFIP) couvre au plus 250 000 dollars pour un bâtiment résidentiel et 100 000 dollars pour son contenu. En copropriété, la police de l'immeuble souscrite par l'association peut atteindre 250 000 dollars multipliés par le nombre de lots. Pour des logements de cette valeur, la couverture au-delà des plafonds du NFIP s'achète auprès d'assureurs privés. Avec les 146 lots inscrits au registre des copropriétés, ce plafond théorique atteindrait 36,5 millions de dollars pour l'immeuble.
Citizens. Citizens est l'assureur de dernier recours adossé à l'État de Floride. Il ne peut pas émettre de police de propriétaire de lot (unit owner's policy) lorsque la valeur de remplacement à neuf du lot, logement et contenu cumulés, atteint 700 000 dollars ou plus. Le seuil passe à 1 million de dollars dans les comtés où le régulateur des assurances de l'État constate une concurrence insuffisante. L'éligibilité dépend de cette valeur de remplacement, non du prix d'achat ; la police de l'association pour l'immeuble est une question distincte. Un agent d'assurance peut dire si un lot donné y est admissible.
§ 10The Estates at Acqualina, tour sud
Trois règles pèsent d'abord sur un achat depuis l'étranger, chacune avec ses conditions. Si le vendeur est une personne étrangère au sens du fisc américain (foreign person), l'acheteur doit en règle générale retenir 15 % du prix au titre de la retenue FIRPTA et les verser à l'IRS, l'administration fiscale fédérale. Un non-résident sans nationalité américaine qui détient un bien aux États-Unis en direct, en son nom propre, entre dans le champ de l'impôt fédéral sur les successions. La troisième règle est la loi de Floride de 2023 sur la propriété étrangère.
Cette loi vise les personnes domiciliées en Chine, en Russie, en Iran, en Corée du Nord, à Cuba, en Syrie ou sous le régime de Nicolás Maduro au Venezuela. Les citoyens américains et les titulaires d'une carte verte n'y sont pas soumis. Elle restreint les achats des personnes visées près des sites militaires et des infrastructures critiques, et dans toute la Floride pour celles domiciliées en Chine, avec une seule exception, étroite, pour un logement unique.
Sur cette côte, seule cette exception ouvre la porte. La loi compte en milles (un mille fait environ 1,6 km), et chaque adresse se trouve à moins de 10 milles de l'aéroport Fort Lauderdale-Hollywood International et de Port Everglades, distants d'environ 6 à 10 milles. Elle ne retient une telle installation que si elle est protégée par des clôtures, des barrières ou des postes de garde ; ces deux-là sont clôturées et à accès contrôlé en vertu des règles fédérales de sûreté aéroportuaire et portuaire.
La station d'épuration North District du comté de Miami-Dade, à environ 1 à 4 milles, et l'aéroport de North Perry, à 6 à 10 milles, relèvent aussi des catégories d'infrastructures critiques que vise la loi.
L'installation militaire la plus proche, à Dania Beach, est à environ 8 à 12 milles, au-delà des 5 milles qu'exige l'exception prévue par la loi. Une personne visée, y compris domiciliée en Chine, ne peut donc acheter ici qu'un seul logement, sur 2 acres (0,8 hectare) au plus, en son nom propre. Elle doit détenir un visa américain en cours de validité qui ne soit pas un visa de tourisme, ou des documents officiels d'asile, et déclarer le bien au Florida Department of Commerce dans les 30 jours.
Les sociétés et autres entités visées par la loi ne peuvent pas acheter ici. Le guide consacré à l'achat depuis l'étranger reprend chaque règle en détail ; ces informations sont générales et ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal.
Une location de six mois ou moins exige notamment une licence municipale de location de courte durée pour chaque lot, ainsi que l'accord écrit de l'association ou une copie de ses statuts. Les documents de la copropriété peuvent restreindre davantage la location. Ce sont aussi eux qui disent si l'association doit agréer l'acheteur, si une société peut détenir le titre et quelle durée minimale de location s'applique ; ils ne figurent pas dans les sources publiques consultées.
The Estates at Acqualina, tour sud
Dans la tour sud, les 15 ventes indépendantes de janvier 2025 à juin 2026 vont de 6,15 millions à 21,6 millions de dollars, pour une médiane de 10,2 millions (rôle fiscal 2026 du Florida DOR). Ce que les vendeurs demandent aujourd'hui est une autre question que ce que les acheteurs ont payé.
La tour sud est au 17901 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160 ; sa copropriété est enregistrée sous le nom de 777 Via Acqualina. La tour nord est au 17975 Collins Avenue, enregistrée sous le nom de 888 Via Acqualina.
Le promoteur est le Trump Group, qui a aussi bâti Acqualina Resort & Residences et The Mansions at Acqualina. Le CTBUH cite Coastal Construction et Suffolk Construction comme entreprises générales et CFE Architects comme architecte de conception ; STA Architectural Group a signé les intérieurs des résidences.
La tour sud s'élève à 196,9 m (646 pieds) jusqu'à son sommet architectural, selon le CTBUH, et le rôle fiscal 2026 y recense 149 appartements.
Dans les ventes indépendantes enregistrées, environ 26 400 dollars le mètre carré en médiane (2 454 dollars le pied carré, dans une fourchette de 2 153 à 2 823 dollars), rapportés à la surface habitable inscrite au comté. Les brochures mesurent autrement : leurs prix au pied carré ne se comparent donc pas directement.
Ceux de la Villa Acqualina, commune aux deux tours, tels que le promoteur les énumère : une patinoire, un bowling, des simulateurs, un cinéma, une cave à vin, une salle de sport et un spa. Dehors s'ajoutent des piscines, un FlowRider, des terrains de sport et un parc pour chiens.
Le budget n'est pas publié. L'acheteur d'un bien en revente a droit au budget et aux états financiers annuels, qui font apparaître les charges, les réserves et les éventuels appels de fonds exceptionnels.
Oui : au 9 novembre 2026, les deux bases de l'État recensent une étude déposée par l'association, et l'acheteur en revente a droit à l'étude elle-même, aux frais du vendeur.
Le promoteur cite un parc pour chiens parmi les équipements. Les règles sur les animaux figurent dans la déclaration de copropriété et le règlement intérieur, qu'aucune source publique ne reproduit ; elles sont à demander avant l'offre. Les animaux d'assistance sont admis dans tous les cas, comme la loi l'exige.
L'ordonnance municipale sur la location de courte durée ne limite pas la fréquence des locations d'un lot en copropriété ; les documents de la copropriété peuvent fixer une fréquence et une durée minimale. Avant d'acheter pour louer, c'est le règlement de copropriété qu'il faut lire.
Cette page ne cite aucun témoignage. Le dossier en dit plus que n'importe quelle note : l'étude des réserves déclarée, le budget que le vendeur doit remettre et 15 ventes indépendantes en 18 mois, toutes d'au moins 5 millions de dollars.
Les visites s'organisent par l'intermédiaire d'un courtier agréé. Pour un acheteur établi à l'étranger, une visite vidéo peut tenir lieu de première visite.
Comme tout achat se fait désormais en revente, le vendeur peut fournir les pièces qui méritent d'être lues en premier. Ce sont les deux derniers budgets de l'association, l'étude des réserves (SIRS) et les clauses de la déclaration de copropriété sur la location, les animaux et l'agrément de l'acheteur. Les règles sur les animaux admettent toujours les animaux d'assistance, comme l'exige la loi.
Andrey Rossin, courtier immobilier agréé en Floride, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licence de courtier BK3069599 (registre public des licences de Floride) · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Florida Department of Revenue (Florida DOR) : rôle fiscal définitif 2026 de Miami-Dade, fichier du 16 octobre 2026 (ventes, valeurs, surfaces habitables, résidences principales), avec une requête sur toutes les adresses en copropriété de Sunny Isles Beach. Registre des copropriétés du DBPR et bases des études de réserves pour l'intégrité structurelle (SIRS), au 9 novembre 2026. Couche nationale des zones inondables de la FEMA (National Flood Hazard Layer, NFHL), carte 12086C0153L, et couche provisoire de la FEMA pour les cartes révisées, carte 12086C0153M (étude 15-04-4157S). Zones de submersion du comté de Miami-Dade (Storm Surge Planning Zones, couche SIG du comté, mise à jour 2023) et page ouragans de la ville de Sunny Isles Beach. Ville de Sunny Isles Beach : règles de location de courte durée. OpenStreetMap, pour l'ordre des immeubles et les distances du chapitre 692. Florida Statutes 553.899, 718.112, 718.503, 692.201 à 692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 et 627.351. Table des taux (millage) du Miami-Dade Property Appraiser. Internal Revenue Code, 26 U.S.C. 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 et 2104 (droits de succession) ; 44 CFR 61.6. CTBUH, Skyscraper Center ; pages de projet et de l'agence CFE Architects ; Florida Design. Les déclarations du promoteur sont signalées comme telles ; chaque photo de l'immeuble publiée ici indique son auteur et sa licence. Liste complète des sources, avec leurs dates : Méthode et sources ; corrections : journal des corrections.
Collins Avenue
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
15701 Collins Ave
La tour la plus au sud de la ville : 18 ventes en 2025 et 2026, médiane 4,48 millions, 23 600 dollars le m². Zone AO sur les cartes FEMA de 2027.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
16901 Collins Ave
La tour de Herzog & de Meuron sur la plage de Sunny Isles Beach : 19 ventes depuis 2025, 9,83 millions de médiane au-delà de 5 millions. Coûts, risques.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
17141 Collins Ave
Carlos Ott, l'architecte de l'Opéra Bastille, y loge 68 résidences sur 0,34 hectare : 7 ventes en 2025 et 2026, médiane 4,8 millions. Coûts, risques.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
17475 Collins Ave
La tour de Kobi Karp, 81 appartements sur 33 étages : 10 ventes en 2025 et 2026, médiane 3,98 millions, la plus haute à 14,85 millions. Coûts, risques.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
17749 Collins Ave
84 appartements, 7 ventes d'au moins 5 millions depuis février 2025, médiane 7,0 millions ; l'immeuble passe en zone AE sur les cartes FEMA de 2027.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons — cropped and edited (restored with AI) · Licence
17875 Collins Ave
Hôtel et résidences signés Robert M. Swedroe, ancien de l'agence Lapidus : 19 ventes depuis février 2025, médiane 3,4 millions. Coûts, contrôles, risques.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Licence
17975 Collins Ave
Le plus haut immeuble achevé de Sunny Isles Beach, deux appartements par étage au plus : 8 ventes d'au moins 5 millions, médiane 9,93 millions.
Photo: Avi Werde via Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Licence
18201 Collins Ave
382 lots au sein du complexe Trump Grande : 26 ventes en 2025 et 2026, médiane 1,39 million, une seule au-delà de 5 millions. Coûts, inondation, contrôles.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
18501 Collins Ave
15 ventes de janvier 2025 à mai 2026, toutes d'au moins 5 millions : aucune copropriété de Sunny Isles Beach n'en compte plus. Médiane 5,6 millions.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
18555 Collins Ave
Ici, les voitures montent jusqu'aux appartements. 12 ventes de janvier 2025 à juin 2026, médiane 4,1 millions ; zone AO sur les cartes FEMA de 2027.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
18975 Collins Ave
Deux voiles entrelacées signées Pelli Clarke & Partners, 308 résidences : 19 ventes en 2025 et 2026, médiane 3,7 millions. Architecture, coûts, risques.
Tour suivante
The Estates at Acqualina, tour nord (888 Via Acqualina)
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Licence
