2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
18501 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
01Turnberry Ocean Club Residences
Au trentième étage de Turnberry Ocean Club Residences, le Sky Club, sur trois niveaux, porte deux piscines en porte-à-faux de 6,7 × 18,3 m (22 × 60 pieds) chacune. Selon l'architecte, le club se tient à environ 91 m (300 pieds) au-dessus du niveau de la mer. La tour occupe le côté océan, au 18501 Collins Avenue, à Sunny Isles Beach. Fontainebleau Development l'a achevée en 2020 ; elle atteint 197,8 m (649 pieds) de hauteur architecturale et compte 154 appartements en copropriété.
Ses ventes sont tout aussi singulières. De janvier 2025 à mai 2026, le rôle fiscal 2026 de l'État, registre annuel des biens soumis à l'impôt foncier, y relève 15 ventes entre parties indépendantes, conclues aux conditions du marché entre personnes sans lien. Toutes atteignent 5 millions de dollars ou plus. Parmi les copropriétés de la ville, seule la tour sud des Estates at Acqualina égale ce nombre.
§ 02Turnberry Ocean Club Residences
| Élément | Donnée |
|---|---|
| Adresse | 18501 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160 |
| Nom au rôle fiscal de l'État | Turnberry Ocean Club Condo ; règlement de copropriété enregistré le 7 octobre 2020 |
| Promoteur | Fontainebleau Development (site du promoteur) ; le CTBUH cite Turnberry Associates |
| Année de construction | 2020 au rôle fiscal pour 143 des 154 lots (11 datés de 2021) |
| Hauteur | 197,8 m (649 pi) de hauteur architecturale ; 52 étages selon le Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH), 54 selon la commercialisation |
| Appartements | 154 (registre de l'État, rôle fiscal et CTBUH concordants) |
| Ventes d'au moins 5 millions $ | 15 ventes indépendantes, de janvier 2025 à mai 2026 |
| Prix médian | 5,6 millions $ (de 5,0 millions à 7,7 millions $) |
| Prix médian au m² | environ 20 600 $ (1 913 $ le pi²), surface habitable du comté |
| Lots en résidence principale | 39 sur 154 (25,3 %) |
| Étude des réserves (SIRS) | déposée auprès de l'État (DBPR), au 9 novembre 2026 |
| Inspection structurelle obligatoire | pas encore due : au plus tard fin 2050, ou fin 2045 si la règle des 25 ans s'applique |
| Zone inondable FEMA | X non hachurée à l'immeuble ; VE côté plage de la parcelle (cartes de 2009 et cartes révisées de 2027) |
| Zone de submersion du comté | zone B du comté de Miami-Dade, exposée à la submersion à partir d'un ouragan de catégorie 2 |
§ 03Turnberry Ocean Club Residences
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
Au nord s'élève la Porsche Design Tower (18555 Collins Avenue). Au sud, les Bentley Residences sont en chantier au 18401 Collins Avenue ; au-delà se tiennent deux immeubles bas, le Sahara Beach Club (18335 Collins Avenue) et le 18325 Collins Avenue, puis Trump Royale (18201 Collins Avenue). Sunny Isles Beach est une ville à part entière du comté de Miami-Dade, distincte de la ville de Miami ; son propre taux d'impôt foncier était de 1,7000 millième en 2025. Le millième (mill) représente un dollar d'impôt par tranche de mille dollars de valeur imposable.
Le promoteur décrit des plans traversants, d'une façade à l'autre, avec vue directe sur l'océan et sur l'Intracoastal Waterway, le chenal navigable intérieur. Il annonce des « sunrise terraces », tournées vers le lever du soleil et équipées de cuisines d'été, et précise que les terrasses ouest donnent directement sur l'Intracoastal. Ce que voit un appartement donné depuis son étage n'est consigné dans aucun registre public.
§ 04Turnberry Ocean Club Residences
La page d'équipe du promoteur écrit que Carlos Zapata « utilise le verre comme un joaillier les diamants » (« uses glass like a jeweler uses diamonds »). Le CTBUH attribue la conception à Carlos Zapata Studio, à qui l'on doit aussi la Bitexco Financial Tower à Hô Chi Minh-Ville et le stade Soldier Field à Chicago. Swedroe Architecture, l'agence de Robert M. Swedroe, se présente comme architecte d'exécution, chargée des documents d'exécution.
DeSimone Consulting Engineering a calculé la structure, entièrement en béton (« all-concrete »), et Steven Feller P.E. a conçu les installations techniques. Le promoteur attribue les intérieurs à Janice Clausen (CCID) et le paysage à Richard Hallick (EDSA). Le CTBUH compte 52 étages, quand la commercialisation et les pages des architectes en annoncent 54.
Le Sky Club occupe les étages 30 à 32, et ses deux piscines en porte-à-faux mesurent 6,7 × 18,3 m (22 × 60 pieds), selon l'architecte. Swedroe situe le club à environ 91 m (300 pieds) au-dessus du niveau de la mer ; le promoteur donne environ 101 m (333 pieds) pour les piscines. Selon Swedroe, les appartements sont desservis par des paliers d'ascenseur privatifs (« private direct-entry elevator lobbies ») et entourés de balcons filants. À Golden Beach, Carlos Zapata a travaillé avec Altman Architects sur une maison en bord d'océan, au paysage de Raymond Jungles. Les agences du reste de la ligne d'horizon figurent dans L'architecture de la côte.
§ 05Turnberry Ocean Club Residences
Le promoteur publie quatre plans types, en surface intérieure :
01
Residence A :
3 chambres, 289 m² (3 110 pi²).
02
Residence B :
4 chambres, 337 m² (3 625 pi²).
03
Residence C :
4 chambres, 578 m² (6 225 pi²).
04
Tower Suite South :
6 chambres, 998,7 m² (10 750 pi²), ou 1 799 m² (19 365 pi²) terrasses comprises.
Le rôle fiscal enregistre des surfaces habitables de 241 à 895 m² (2 589 à 9 635 pi²), pour une médiane de 302 m² (3 252 pi²). Le comté et le promoteur mesurent selon des règles différentes : leurs chiffres ne se comparent pas directement.
Le promoteur annonce des hauteurs sous plafond de 3,05 à 3,66 m (10 à 12 pieds) et un bureau ou un logement de personnel dans chaque appartement. Les séjours des Sky Villas et des Tower Suites montent à 6,1 m (20 pieds).
Équipements et services. Selon le promoteur, les espaces communs dépassent 6 500 m² (70 000 pi²) sur six niveaux : spa, salle de sport et salle à manger privée aux niveaux du Sky Club, piscine à débordement au niveau du hall. S'y ajoutent 31 cabanas (pavillons) face à l'océan et des garages fermés et climatisés vendus séparément ; on ignore s'il en reste. Le service comprend voiturier et sécurité en permanence, une conciergerie multilingue, et l'accès au golf, aux courts de tennis et à la marina de Turnberry ainsi qu'à Fontainebleau Aviation.
§ 06Turnberry Ocean Club Residences
Illustration
Le marché ne connaît pas de définition unique du logement de luxe ; ce site place le seuil à une vente enregistrée de 5 millions de dollars ou plus. Le Department of Revenue (DOR), l'administration fiscale de l'État, code chaque acte enregistré en Floride selon qu'il s'agit ou non d'une vente entre parties indépendantes. Au rôle de 2026, 22 actes enregistrés à cette adresse sont datés de 2025 ou 2026 ; 15 sont des ventes indépendantes, toutes de 5 millions ou plus.
01
Prix médian :
5,6 millions de dollars.
02
Fourchette :
de 5,0 millions à 7,7 millions de dollars.
03
Prix au mètre carré habitable (mesure du comté) :
environ 19 000 à 25 500 dollars, médiane 20 600 environ ; au pied carré, de 1 769 à 2 368 dollars, médiane 1 913.
Comparer les chiffres. Au rôle de 2026, aucune adresse en copropriété de Sunny Isles Beach n'a enregistré davantage de telles ventes. Seul le 17901 Collins Avenue, la tour sud des Estates at Acqualina, égale ce nombre, à une médiane de 10,2 millions. En tout, 13 adresses en copropriété de la ville ont enregistré au moins une telle vente, et 18 comptent au moins un lot évalué à ce niveau. La Porsche Design Tower voisine a enregistré 12 ventes indépendantes, dont 2 de 5 millions ou plus.
Le prix au mètre carré du tableau est la médiane de toutes les ventes indépendantes de chaque immeuble, et pas seulement de celles de 5 millions ou plus :
| Immeuble | Ventes de 5 millions $ ou plus | Médiane de ces ventes | Prix au m² (au pi²) |
|---|---|---|---|
| Turnberry Ocean Club | 15 sur 15 | 5,6 millions $ | environ 20 600 $ (1 913 $) |
| The Estates at Acqualina, tour sud | 15 sur 15 | 10,2 millions $ | environ 26 400 $ (2 454 $) |
| Porsche Design Tower | 2 sur 12 | 9,1 millions $ | environ 13 100 $ (1 214 $) |
Ce que ces chiffres ne disent pas. Ce décompte est un plancher, non un total. Le rôle ne conserve que les deux dernières ventes de chaque lot, et les actes qui concluent de longs contrats signés sur plan peuvent échapper au code des ventes indépendantes. Les prix demandés pour les appartements à vendre du Turnberry Ocean Club sont ceux des vendeurs, non des prix enregistrés. Aucun numéro de lot ni nom de propriétaire ne figure sur ce site.
Les valeurs fiscales. L'évaluateur du comté estime les lots de 3,75 millions à 24,25 millions de dollars ; c'est une évaluation fiscale, non un prix. La vente la plus élevée n'atteint pas le tiers de la valeur fiscale la plus haute : le registre décrit les plans courants, non les plus grands logements. Trente-neuf lots (25,3 %) bénéficient de l'exonération de résidence principale (homestead), plancher de la part des logements occupés par leur propriétaire.
§ 07Turnberry Ocean Club Residences
Impôt foncier. En 2025, le taux cumulé de l'impôt foncier à Sunny Isles Beach était de 16,7227 millièmes (mills), soit 16,72 dollars pour 1 000 dollars de valeur imposable, environ 1,67 % par an. Pour un logement qui n'est pas la résidence principale de son propriétaire en Floride, une valeur d'évaluation (assessed value) de 5 millions de dollars donne un impôt d'environ 83 600 dollars par an. Après un achat, l'évaluation est ramenée à la pleine valeur de marché au 1er janvier suivant. L'évaluateur du comté estime cette valeur (la « just value »), qui peut s'écarter du prix payé ; sa médiane est ici de 5,03 millions de dollars au rôle de 2026.
Plafond d'évaluation. Hors résidence principale en Floride, la valeur d'évaluation retenue pour les taxes autres que scolaires ne peut pas augmenter de plus de 10 % par an. Le 3 novembre 2026, les électeurs de Floride ont approuvé l'amendement 3, qui ramène ce plafond à 5 % à partir du rôle de 2027 ; au 9 novembre 2026, l'État n'avait pas encore certifié le résultat. L'exonération de résidence principale (homestead) est réservée au propriétaire qui fait de bonne foi du logement sa résidence permanente en Floride : une personne présente aux États-Unis sous visa temporaire n'y a pas droit.
Charges de copropriété. Aucune source publique consultée ne donne le budget de l'association. Avant toute offre, il convient de demander au vendeur les deux derniers budgets, le plan des réserves et les polices d'assurance de l'immeuble. Reste à s'informer des appels de fonds exceptionnels, ces versements que l'association vote pour un objet précis.
Frais d'acquisition. Dans le comté de Miami-Dade, le droit de timbre de Floride sur l'acte de vente (documentary stamp tax) est de 0,60 dollar par 100 dollars du prix. Au prix médian de l'immeuble, 5,6 millions de dollars, il atteint environ 33 600 dollars. Le contrat de vente dit laquelle des deux parties l'acquitte. La surtaxe de 0,45 dollar par 100 dollars propre à Miami-Dade ne s'applique pas : la loi de l'État range le lot de copropriété parmi les logements unifamiliaux, qui en sont exonérés.
Un achat financé ajoute un droit de timbre de 0,35 dollar par 100 dollars empruntés et une taxe sur le prêt lui-même (intangible tax) de 2 dollars par 1 000 dollars.
§ 08Turnberry Ocean Club Residences
Après l'effondrement d'un immeuble à Surfside en 2021, la Floride impose deux contrôles à toute copropriété de trois niveaux habitables ou plus.
01
Inspection structurelle obligatoire (milestone inspection) :
au plus tard le 31 décembre de l'année où le certificat d'occupation atteint 30 ans, puis tous les 10 ans ; l'autorité locale peut ramener ce seuil à 25 ans près de l'eau salée. En partant de 2020, l'année de construction inscrite au rôle fiscal, l'échéance tombe fin 2050, ou fin 2045 avec ce seuil. C'est pourtant la date du certificat, absente des sources publiques consultées, qui fait foi : l'échéance exacte peut différer.
02
Étude des réserves pour l'intégrité structurelle (structural integrity reserve study, SIRS) :
au moins tous les 10 ans, elle chiffre les réserves à constituer pour la toiture, la structure, la protection incendie, la plomberie, l'électricité, l'étanchéité, les fenêtres et les portes, et tout poste de plus de 25 000 dollars. Pour les budgets adoptés depuis le 31 décembre 2024, ces réserves ne peuvent plus être supprimées ni réduites par un vote.
Ce que montre le dossier de l'État. L'association figure dans les deux bases SIRS du DBPR, l'autorité de tutelle des copropriétés, avant comme après juillet 2025. Une inscription montre qu'une étude a été déclarée, non ce qu'elle a constaté. La page Building Safety de la ville ne publie pas de liste d'inspections immeuble par immeuble.
Ce que l'acheteur reçoit en revente. Le vendeur remet à l'acheteur, à ses frais, le règlement de copropriété (declaration of condominium), l'acte constitutif, les statuts et le règlement intérieur de l'association. S'y ajoutent les états financiers annuels et le budget, la fiche de questions-réponses et le formulaire de gouvernance de l'association.
Le dossier comprend aussi la plus récente étude des réserves, ou une déclaration attestant qu'aucune n'a été réalisée, et le résumé du rapport d'inspection structurelle obligatoire, s'il en existe un. Si le promoteur a transmis la gestion de l'immeuble aux copropriétaires après le 1er juillet 2023, le rapport d'inspection établi à cette remise complète l'ensemble.
À réception de ce dossier, l'acheteur dispose de 7 jours pour résilier le contrat, samedis, dimanches et jours fériés non comptés. Ce droit tombe si le contrat constate une remise plus de 7 jours avant sa signature, et il s'éteint à la signature de l'acte définitif (closing). Auprès du promoteur, le délai de rétractation est de 15 jours.
§ 09Turnberry Ocean Club Residences
Illustration
Sur les deux cartes de la FEMA, l'agence fédérale des situations d'urgence, la tour se trouve en zone X non hachurée, à risque minimal, hors de la zone inondable à 1 % par an. Entre elle et la mer ne s'étend que la zone VE, où frappent les vagues de tempête et où les règles de construction sont les plus strictes.
Sur les cartes actuelles, en vigueur depuis le 11 septembre 2009, cette zone VE a une cote de crue de référence (base flood elevation, BFE) de 3,05 m (10 pieds). C'est la hauteur que l'eau devrait atteindre lors d'une crue de probabilité annuelle de 1 %, mesurée depuis le niveau de référence de la carte, ici NGVD29 ; ce n'est jamais une hauteur d'eau au-dessus du sol.
Les cartes révisées, applicables dès le 19 février 2027, maintiennent l'immeuble en zone X non hachurée et le côté plage de la parcelle en zone VE. Celle-ci reste cotée à 3,05 m (10 pieds), mais depuis un niveau de référence plus récent (NAVD88). Elle commence alors à environ 40 m à l'est du point de repère de l'immeuble, contre quelque 80 m aujourd'hui. Ce sont des lectures de la couche de la FEMA (National Flood Hazard Layer), non des déterminations officielles de zone inondable.
Comme tout Sunny Isles Beach et Golden Beach, l'adresse se trouve dans la zone B de planification de la submersion du comté de Miami-Dade (Storm Surge Planning Zone B). La submersion marine, l'eau de mer qu'un ouragan pousse sur la côte, y menace dès la catégorie 2. Le comté ordonne toutefois les évacuations selon la trajectoire et la submersion prévue de chaque tempête, non selon sa seule catégorie.
Assurance inondation. Le programme fédéral d'assurance inondation (NFIP) couvre au plus 250 000 dollars pour un bâtiment résidentiel et 100 000 dollars pour son contenu. La police d'immeuble d'une copropriété peut atteindre 250 000 dollars multipliés par le nombre de lots, soit 38,5 millions de dollars pour les 154 lots inscrits au registre des copropriétés. À ces valeurs, la couverture au-delà des plafonds du NFIP s'achète auprès d'assureurs privés.
Assurance tempête. Citizens est l'assureur de dernier recours adossé à l'État de Floride. Il ne peut pas émettre de police de propriétaire de lot (unit owner's policy) lorsque la valeur de remplacement à neuf du lot, logement et contenu cumulés, atteint 700 000 dollars ou plus. Le seuil passe à 1 million de dollars dans les comtés où le régulateur des assurances de l'État constate une concurrence insuffisante. Seul compte le coût de reconstruction et de réaménagement du lot, non le prix payé ; la police de l'association pour l'immeuble est une question distincte. Un agent d'assurance peut dire si un lot donné est admissible.
§ 10Turnberry Ocean Club Residences
Trois règles pèsent d'abord sur un achat depuis l'étranger, chacune avec ses conditions. Si le vendeur est une personne étrangère au sens du fisc américain (foreign person), l'acheteur doit en général retenir 15 % du prix et les verser à l'IRS, au titre de la règle fédérale FIRPTA. Un non-résident sans nationalité américaine qui détient un bien aux États-Unis en direct entre dans le champ de l'impôt fédéral sur les successions. La troisième règle est propre à la Floride.
Sa loi de 2023 sur la propriété étrangère vise les personnes domiciliées en Chine, en Russie, en Iran, en Corée du Nord, à Cuba, en Syrie ou sous le régime de Nicolás Maduro au Venezuela. Les citoyens américains et les titulaires d'une carte verte n'y sont pas soumis. Elle restreint les achats des personnes visées près des sites militaires et des infrastructures critiques et, pour celles domiciliées en Chine, dans toute la Floride, avec une seule exception, étroite, pour un logement unique.
Sur cette côte, seule cette exception ouvre la porte. La loi ne retient une installation que si elle est protégée par des clôtures, des barrières ou des postes de garde. Deux d'entre elles répondent à ce critère à moins de 10 milles de chaque adresse (un mille fait environ 1,6 km). L'aéroport Fort Lauderdale-Hollywood International relève du programme fédéral de sûreté aéroportuaire, Port Everglades des règles fédérales de sûreté portuaire ; tous deux sont à environ 6 à 10 milles.
Deux autres installations des catégories visées par la loi sont proches : la station d'épuration North District du comté de Miami-Dade, à environ 1 à 4 milles, et l'aéroport de North Perry, à 6 à 10 milles. L'installation militaire la plus proche, à Dania Beach, est à environ 8 à 12 milles, au-delà des 5 milles qu'exige l'exception.
Une personne visée ne peut donc acheter ici qu'un seul logement, sur 2 acres (0,8 hectare) au plus, en son nom propre. Il lui faut un visa américain en cours de validité, autre qu'un visa de tourisme, ou des documents officiels d'asile, et l'achat doit être déclaré au Florida Department of Commerce dans les 30 jours. Les sociétés et autres entités visées par la loi ne peuvent pas acheter ici.
Le guide consacré à l'achat depuis l'étranger reprend chaque règle en détail ; ces informations générales ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal.
Une location de six mois ou moins exige notamment une licence municipale de location de courte durée pour chaque lot, ainsi que l'accord écrit de l'association ou une copie de ses statuts. Les documents de la copropriété peuvent restreindre davantage la location. Ce sont aussi eux qui disent si l'association doit agréer l'acheteur, si une société peut détenir le titre et quelle durée minimale de location s'applique ; ils restent introuvables dans les sources publiques.
Turnberry Ocean Club Residences
Au rôle fiscal 2026, les 15 ventes indépendantes enregistrées de janvier 2025 à mai 2026 vont de 5,0 millions à 7,7 millions de dollars. Leur médiane est de 5,6 millions, soit 1 913 dollars le pied carré de surface habitable mesurée par le comté. Les prix demandés aujourd'hui sont une autre affaire que les prix payés.
Environ 20 600 dollars le mètre carré (1 913 dollars le pied carré) : c'est la médiane des 15 ventes indépendantes.
18501 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160. La tour relève du comté de Miami-Dade et de la ville de Sunny Isles Beach, non de la ville de Miami ; elle se dresse entre les Bentley Residences, en chantier au 18401, et la Porsche Design Tower.
Carlos Zapata Studio l'a dessiné et Swedroe Architecture en a été l'architecte d'exécution ; le site du promoteur nomme Fontainebleau Development. Le rôle fiscal date les appartements de 2020 et 2021.
197,8 m (649 pieds) sur 52 étages selon le CTBUH, pour 154 appartements.
Les plus grands logements du promoteur sont les Sky Villas et les Tower Suites, avec des séjours de 6,1 m (20 pieds) sous plafond, une piscine et un spa privatifs. Le plan Tower Suite South compte 6 chambres et 998,7 m² (10 750 pi²) intérieurs. Aucune vente indépendante de plus de 7,7 millions de dollars n'a été enregistrée de janvier 2025 à mai 2026 : le registre ne dit donc rien du prix de logements aussi vastes.
Aux niveaux du Sky Club, étages 30 à 32, à côté du spa et de la salle de sport. L'architecte décrit deux piscines en porte-à-faux de 6,7 × 18,3 m (22 × 60 pieds), que le promoteur appelle piscines « sunrise » et « sunset ». Une troisième, à débordement, se trouve au niveau du hall.
La tour occupe le côté océan de Collins Avenue, et sur les cartes de la FEMA la partie de la parcelle tournée vers la plage est en zone VE. Les règles d'usage de la plage n'ont pas été trouvées dans les sources publiques consultées ; elles sont à demander avec le règlement de copropriété.
Le budget de l'association n'a été trouvé dans aucune source publique : les charges ne sont donc pas connues ici. En revente, l'acheteur a droit, aux frais du vendeur, au budget et aux états financiers annuels.
Oui. Au 9 novembre 2026, les deux bases SIRS de l'État recensent une étude pour cette association. L'inscription n'en montre pas les conclusions, et l'acheteur en revente a droit à l'étude elle-même, aux frais du vendeur.
Les règles figurent dans le règlement de copropriété, qu'aucune source publique consultée ne reproduit ; elles sont à demander avant l'offre. Les animaux d'assistance sont admis dans tous les cas, comme la loi l'exige.
Le règlement municipal sur la location de courte durée ne limite pas le nombre de locations d'un lot en copropriété, mais chaque lot doit détenir une licence de la ville. Les documents de la copropriété peuvent restreindre davantage la location ; ils restent introuvables dans les sources publiques.
Les sources publiques consultées n'en citent aucun ; les registres judiciaires n'ont pas été consultés pour cette page. La fiche de questions-réponses de l'association, remise à l'acheteur en revente, y répond.
Cette page n'est pas un avis et ne cite aucun témoignage. Un conseiller peut vérifier le registre public cité plus bas : le registre des copropriétés, les ventes enregistrées, l'inscription SIRS et la carte de la FEMA.
Les visites au Turnberry Ocean Club passent par un courtier agréé. Pour un acheteur à l'étranger, la première visite peut se faire en vidéo.
Trois documents méritent d'être lus avant toute visite : les deux derniers budgets de l'association, la SIRS et les clauses du règlement sur la location, les animaux et l'agrément de l'acheteur. Les animaux d'assistance restent admis dans tous les cas.
Andrey Rossin, courtier immobilier agréé en Floride, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licence de courtier BK3069599 (registre public des licences de Floride) · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Florida Department of Revenue (Florida DOR) : rôle fiscal définitif 2026 de Miami-Dade, fichier du 16 octobre 2026 (ventes, valeurs, surfaces habitables, résidences principales), avec une requête sur toutes les adresses en copropriété de Sunny Isles Beach. Registre des copropriétés du DBPR et bases des études de réserves pour l'intégrité structurelle (SIRS), au 9 novembre 2026. Couche nationale des zones inondables de la FEMA (National Flood Hazard Layer, NFHL), carte 12086C0153L, et couche provisoire de la FEMA pour les cartes révisées (étude 15-04-4157S). Zones de submersion du comté de Miami-Dade (Storm Surge Planning Zones, couche SIG du comté, mise à jour 2023) et page ouragans de la ville de Sunny Isles Beach. Florida Statutes 553.899, 718.112, 718.503, 692.201 à 692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 et 627.351. Table des taux (millage) du Miami-Dade Property Appraiser. Internal Revenue Code, 26 U.S.C. 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 et 2104 (droits de succession) ; 44 CFR 61.6. CTBUH, Skyscraper Center ; pages de projet de Swedroe Architecture et de Carlos Zapata Studio. Les déclarations du promoteur sont signalées comme telles. Chaque photo de Turnberry Ocean Club Residences publiée ici indique son auteur et sa licence ; le logo et les images de synthèse du promoteur ne sont pas reproduits. Liste complète des sources, avec leurs dates : Méthode et sources ; corrections : journal des corrections.
Collins Avenue
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15701 Collins Ave
La tour la plus au sud de la ville : 18 ventes en 2025 et 2026, médiane 4,48 millions, 23 600 dollars le m². Zone AO sur les cartes FEMA de 2027.
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16901 Collins Ave
La tour de Herzog & de Meuron sur la plage de Sunny Isles Beach : 19 ventes depuis 2025, 9,83 millions de médiane au-delà de 5 millions. Coûts, risques.
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17141 Collins Ave
Carlos Ott, l'architecte de l'Opéra Bastille, y loge 68 résidences sur 0,34 hectare : 7 ventes en 2025 et 2026, médiane 4,8 millions. Coûts, risques.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
17475 Collins Ave
La tour de Kobi Karp, 81 appartements sur 33 étages : 10 ventes en 2025 et 2026, médiane 3,98 millions, la plus haute à 14,85 millions. Coûts, risques.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
17749 Collins Ave
84 appartements, 7 ventes d'au moins 5 millions depuis février 2025, médiane 7,0 millions ; l'immeuble passe en zone AE sur les cartes FEMA de 2027.
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17875 Collins Ave
Hôtel et résidences signés Robert M. Swedroe, ancien de l'agence Lapidus : 19 ventes depuis février 2025, médiane 3,4 millions. Coûts, contrôles, risques.
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17901 Collins Ave
15 ventes d'au moins 5 millions depuis janvier 2025, médiane 10,2 millions. Architecture, Villa Acqualina, coûts, inondation, achat depuis l'étranger.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Licence
17975 Collins Ave
Le plus haut immeuble achevé de Sunny Isles Beach, deux appartements par étage au plus : 8 ventes d'au moins 5 millions, médiane 9,93 millions.
Photo: Avi Werde via Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Licence
18201 Collins Ave
382 lots au sein du complexe Trump Grande : 26 ventes en 2025 et 2026, médiane 1,39 million, une seule au-delà de 5 millions. Coûts, inondation, contrôles.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
18555 Collins Ave
Ici, les voitures montent jusqu'aux appartements. 12 ventes de janvier 2025 à juin 2026, médiane 4,1 millions ; zone AO sur les cartes FEMA de 2027.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
18975 Collins Ave
Deux voiles entrelacées signées Pelli Clarke & Partners, 308 résidences : 19 ventes en 2025 et 2026, médiane 3,7 millions. Architecture, coûts, risques.
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Porsche Design Tower
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
