2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
15701 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
01The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
L'évaluateur du comté estime le plus haut appartement de The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach, à 29,3 millions de dollars. La vente la plus élevée de 2025 et 2026 atteint 7,4 millions, environ le quart : le registre ne dit donc encore rien du prix des penthouses.
Il montre en revanche le reste de l'immeuble. Le rôle fiscal 2026 de l'État, registre annuel des biens soumis à l'impôt foncier, compte 18 ventes entre parties indépendantes en 2025 et 2026, conclues aux conditions du marché entre personnes sans lien ; la dernière date de février 2026. Leur médiane est de 4,475 millions de dollars, et 5 atteignent 5 millions ou plus.
Fortune International Group et Chateau Group ont développé la tour, Arquitectonica l'a dessinée, et elle a été achevée en 2020 ; le rôle y inscrit 210 appartements. Au 15701 Collins Avenue, côté océan, c'est la plus méridionale des 44 tours du registre de ce site ; au registre des copropriétés de l'État, elle s'appelle 15701 Collins, a Condo.
§ 02The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
| Élément | Donnée |
|---|---|
| Adresse | 15701 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160 |
| Nom au registre des copropriétés | 15701 Collins, a Condo ; règlement de copropriété enregistré le 23 décembre 2019 |
| Promoteur | Fortune International Group et Chateau Group (selon le promoteur) |
| Année de construction | 2020 (promoteur et CTBUH) ; 2020 et 2021 au rôle fiscal |
| Hauteur | environ 198 m (650 pi) au-dessus du sable et 50 étages selon le promoteur et l'architecte ; 195,1 m (640 pi) et 52 étages selon le Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH) |
| Appartements | 212 selon la commercialisation ; 210 au registre des copropriétés et au rôle 2026 |
| Ventes enregistrées | 18 ventes indépendantes en 2025 et 2026 (13 en 2025, 5 en 2026) ; 5 d'au moins 5 millions $ |
| Prix médian | 4,475 millions $ (de 2,925 millions à 7,4 millions $) ; 6,15 millions $ pour les 5 ventes d'au moins 5 millions $ |
| Prix médian au m² | environ 23 600 $ (2 189 $ le pi²), surface habitable du comté |
| Lots évalués à 5 millions $ ou plus | 45 sur 210 au rôle 2026 |
| Lots en résidence principale | 11 % |
| Étude des réserves (SIRS) | déposée auprès de l'État (DBPR), au 9 novembre 2026 |
| Inspection structurelle obligatoire | pas encore due : au plus tard fin 2050, ou fin 2045 si la règle des 25 ans s'applique |
| Zone inondable FEMA | cartes de 2009 : X non hachurée à l'immeuble, puis AE et VE vers la plage ; cartes révisées de 2027 : AO (0,91 m, soit 3 pieds d'eau) à l'immeuble, VE côté plage |
| Zone de submersion du comté | zone B du comté de Miami-Dade, exposée à la submersion à partir d'un ouragan de catégorie 2 |
§ 03The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Photo: Jimmy Baikovicius (jikatu), CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
Au sud se tient The Tropicana (15645 Collins Avenue), une copropriété de 48 lots achevée en 1983, et au-delà la limite de la ville. Au nord se dresse l'immeuble inscrit au rôle sous le nom de TDR Tower III Condo (15811 Collins Avenue), achevé en 2009 et 2010. L'architecte attribue au terrain 0,9 hectare (2,2 acres), et le promoteur 76 m (250 pieds) de façade sur la plage.
L'adresse relève de la ville de Sunny Isles Beach, au comté de Miami-Dade, et non de la ville de Miami ; le taux d'impôt foncier propre à la ville était de 1,7000 millième en 2025. Le millième (mill) représente un dollar d'impôt par tranche de mille dollars de valeur imposable. Aucune source consultée ne documente la vue selon l'étage ou l'orientation.
§ 04The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Arquitectonica a dessiné la tour et en a été l'architecte d'exécution. Ses agences sœurs ont prolongé le travail à l'intérieur comme à l'extérieur : Arquitectonica Interiors pour le spa, les suites du spa et la salle de sport, ArquitectonicaGEO pour le paysage et les plages de piscine. Michele Bönan a conçu les intérieurs des appartements. Le promoteur décrit le parti comme « un retour à l'élégance classique, avec une touche contemporaine » ; aucune source consultée ne donne la déclaration de l'architecte lui-même.
L'architecte annonce 74 300 m² (800 000 pi²) sur le terrain et cinq appartements au plus par étage, avec un penthouse sur chacun des cinq derniers étages. Les espaces communs occupent les 1er, 4e et 32e étages, et un parking couvert accueille 416 voitures. Thornton Tomasetti a calculé la structure, JGP Engineering Group les installations techniques, et Suffolk Construction a construit la tour. Le promoteur et l'architecte donnent 50 étages et environ 650 pieds au-dessus du sable ; le CTBUH, 52 étages et 195,1 m (640 pieds). Les architectes des tours voisines figurent dans L'architecture de la côte.
§ 05The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Les cinq penthouses du promoteur, un sur chacun des cinq derniers étages, mesurent de 687 à 1 301 m² (7 400 à 14 000 pi²) selon ses chiffres, établis selon d'autres règles que ceux du comté. Sur les 210 appartements, le comté enregistre des surfaces habitables de 134 à 796 m² (1 447 à 8 569 pi²), pour une médiane de 199 m² (2 137 pi²). Les plans du promoteur n'ont pas été trouvés dans les sources consultées : cette page ne donne pas de plans par type.
Équipements communs. Le promoteur cite un club privé au 33e étage, un spa, des équipements de remise en forme, une piscine face à l'océan et une piscine du couchant ; l'architecte place l'étage supérieur des espaces communs au 32e. Le nom de l'immeuble ne sert ici qu'à l'identifier : cette page ne décrit les services d'aucune marque hôtelière.
§ 06The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Photo: Jimmy Baikovicius (jikatu), CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
Le marché ne connaît pas de définition unique du logement de luxe ; ce site place le seuil à une vente enregistrée de 5 millions de dollars ou plus. Le Department of Revenue (DOR), l'administration fiscale de l'État, attribue à chaque acte enregistré un code qui dit s'il s'agit d'une vente entre parties indépendantes. Au rôle de 2026, vingt-six actes à cette adresse sont datés de 2025 ou 2026 ; 18 répondent à cette définition, 13 en 2025 et 5 en 2026, la dernière en février 2026.
01
Prix médian :
4,475 millions de dollars.
02
Fourchette :
de 2,925 millions à 7,4 millions de dollars.
03
Ventes de 5 millions de dollars ou plus :
5, pour une médiane de 6,15 millions de dollars.
04
Prix au mètre carré habitable (mesure du comté) :
environ 17 600 à 28 800 dollars, médiane 23 600 environ ; au pied carré, de 1 637 à 2 673 dollars, médiane 2 189, pour les lots de 600 pieds carrés ou plus.
Comparer les chiffres. Au rôle de 2026, le plus grand nombre de ventes indépendantes de 5 millions ou plus à une même adresse en copropriété de Sunny Isles Beach est de 15. La tour sud des Estates at Acqualina le partage avec Turnberry Ocean Club, achevé lui aussi en 2020. Dans toute la ville, 13 adresses en copropriété ont enregistré au moins une telle vente, et 18 comptent au moins un lot évalué à ce niveau.
Par sa valeur fiscale médiane, la tour se classe 5e des 44 tours du registre de ce site ; Jade Signature est 7e et a enregistré 6 ventes de 5 millions ou plus. Au mètre carré, médiane de toutes les ventes indépendantes de chaque immeuble, la tour passe devant :
| Immeuble | Ventes de 5 millions $ ou plus | Médiane de ces ventes | Prix au m² (au pi²) |
|---|---|---|---|
| The Ritz-Carlton Residences | 5 sur 18 | 6,15 millions $ | environ 23 600 $ (2 189 $) |
| Turnberry Ocean Club | 15 sur 15 | 5,6 millions $ | environ 20 600 $ (1 913 $) |
| Jade Signature | 6 sur 19 | 9,8 millions $ | environ 18 300 $ (1 703 $) |
| Residences by Armani/Casa | 2 sur 19 | 5,4 millions $ | environ 18 300 $ (1 699 $) |
Ce que ces chiffres ne disent pas. Ces 18 ventes sont un plancher. Le rôle ne conserve que les deux dernières ventes de chaque lot, et les actes qui concluent de longs contrats signés sur plan peuvent échapper au code des ventes indépendantes. Les prix affichés sur les portails d'annonces, Zillow compris, sont ceux des vendeurs, non des prix enregistrés. Aucun numéro de lot ni nom de propriétaire ne figure sur ce site.
Les valeurs fiscales. L'évaluateur du comté estime les lots jusqu'à 29,3 millions de dollars ; les 210 appartements totalisent 873,4 millions, et 45 sont évalués à 5 millions ou plus. C'est une évaluation, non un prix. L'exonération de résidence principale (homestead) couvre 11 % des lots, plancher de la part des logements occupés par leur propriétaire.
§ 07The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Impôt foncier. En 2025, le taux cumulé de l'impôt foncier à Sunny Isles Beach était de 16,7227 millièmes (mills), soit 16,72 dollars pour 1 000 dollars de valeur imposable, environ 1,67 % par an. Pour un logement qui n'est pas la résidence principale de son propriétaire en Floride, une valeur d'évaluation (assessed value) de 5 millions de dollars donne un impôt d'environ 83 600 dollars par an. Après un achat, l'évaluation est ramenée à la pleine valeur de marché au 1er janvier suivant. L'évaluateur du comté estime cette valeur (la « just value »), qui peut s'écarter du prix payé ; sa médiane est ici de 3,85 millions de dollars au rôle de 2026.
Plafond d'évaluation. Hors résidence principale en Floride, la valeur d'évaluation retenue pour les taxes autres que scolaires ne peut pas augmenter de plus de 10 % par an. Le 3 novembre 2026, les électeurs de Floride ont approuvé l'amendement 3, qui ramène ce plafond à 5 % à partir du rôle de 2027 ; au 9 novembre 2026, l'État n'avait pas encore certifié le résultat. L'exonération de résidence principale (homestead) est réservée au propriétaire qui fait de bonne foi du logement sa résidence permanente en Floride : une personne présente aux États-Unis sous visa temporaire n'y a pas droit.
Charges de copropriété. Faute de budget publié, les charges ne sont pas connues ici ; aucun n'a été trouvé dans une source publique. Avant toute offre, le vendeur peut fournir les deux derniers budgets, le plan des réserves et les polices d'assurance de l'immeuble. Reste à s'informer des appels de fonds exceptionnels, ces versements que l'association vote pour un objet précis.
Frais d'acquisition. Dans le comté de Miami-Dade, le droit de timbre de Floride sur l'acte de vente (documentary stamp tax) est de 0,60 dollar par 100 dollars du prix. Au prix médian de l'immeuble, 4,475 millions de dollars, il atteint environ 26 850 dollars. Le contrat de vente dit laquelle des deux parties l'acquitte. La surtaxe de 0,45 dollar par 100 dollars propre à Miami-Dade ne s'applique pas : la loi de l'État range le lot de copropriété parmi les logements unifamiliaux, qui en sont exonérés.
Un achat financé ajoute un droit de timbre de 0,35 dollar par 100 dollars empruntés et une taxe sur le prêt lui-même (intangible tax) de 2 dollars par 1 000 dollars.
§ 08The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Après l'effondrement d'un immeuble à Surfside en 2021, la Floride impose deux contrôles à toute copropriété de trois niveaux habitables ou plus.
01
Inspection structurelle obligatoire (milestone inspection) :
au plus tard le 31 décembre de l'année où le certificat d'occupation atteint 30 ans, puis tous les 10 ans ; l'autorité locale peut ramener ce seuil à 25 ans près de l'eau salée. En partant de 2020, l'année de construction inscrite au rôle fiscal, l'échéance tombe fin 2050, ou fin 2045 avec ce seuil. C'est pourtant la date du certificat, absente des sources publiques consultées, qui fait foi : l'échéance exacte peut différer.
02
Étude des réserves pour l'intégrité structurelle (structural integrity reserve study, SIRS) :
au moins tous les 10 ans, elle chiffre les réserves à constituer pour la toiture, la structure, la protection incendie, la plomberie, l'électricité, l'étanchéité, les fenêtres et les portes, et tout poste de plus de 25 000 dollars. Pour les budgets adoptés depuis le 31 décembre 2024, ces réserves ne peuvent plus être supprimées ni réduites par un vote.
Ce que montre le dossier de l'État. Les deux bases SIRS du DBPR, l'autorité de tutelle des copropriétés, recensent une étude. Avant juillet 2025, elle figure sous le nom de « 15701 Collins Condominium Association, Inc. », puis sous celui de « 15701 Collins, a Condo ». Une inscription montre qu'une étude a été déclarée, non ce qu'elle a constaté. La page Building Safety de la ville ne publie pas de liste d'inspections immeuble par immeuble.
Ce que l'acheteur reçoit en revente. Le vendeur remet à l'acheteur, à ses frais, le règlement de copropriété (declaration of condominium), l'acte constitutif, les statuts et le règlement intérieur de l'association. S'y ajoutent les états financiers annuels et le budget, la fiche de questions-réponses et le formulaire de gouvernance de l'association.
Le dossier comprend aussi la plus récente étude des réserves, ou une déclaration attestant qu'aucune n'a été réalisée, et le résumé du rapport d'inspection structurelle obligatoire, s'il en existe un. Si le promoteur a transmis la gestion de l'immeuble aux copropriétaires après le 1er juillet 2023, le rapport d'inspection établi à cette remise complète l'ensemble.
À réception de ce dossier, l'acheteur dispose de 7 jours pour résilier le contrat, samedis, dimanches et jours fériés non comptés. Ce droit tombe si le contrat constate une remise plus de 7 jours avant sa signature, et il s'éteint à la signature de l'acte définitif (closing). Auprès du promoteur, le délai de rétractation est de 15 jours.
§ 09The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Illustration
À partir du 19 février 2027, les cartes révisées de la FEMA, l'agence fédérale des situations d'urgence, placent l'immeuble dans la zone à haut risque d'inondation. Elles amènent la zone des vagues à environ 30 m de son point de repère. L'immeuble s'y trouve en zone AO, d'inondation peu profonde, où le chiffre donné est la hauteur d'eau attendue : ici 0,91 m (3 pieds).
Sur les cartes actuelles, en vigueur depuis le 11 septembre 2009, l'immeuble est en zone X non hachurée, à risque minimal. Vers la plage, elles montrent la zone AE, inondable à 1 % par an, avec une cote de crue de référence de 2,44 m (8 pieds), puis la zone VE, à 3,05 m (10 pieds).
En zone VE frappent les vagues de tempête, et les règles de construction y sont les plus strictes. La cote de crue de référence (base flood elevation, BFE) est la hauteur que l'eau devrait atteindre lors d'une crue de probabilité annuelle de 1 %. Elle se mesure depuis le niveau de référence de la carte (NGVD29 sur les cartes actuelles) : ce n'est jamais une hauteur d'eau au-dessus du sol. En zone AE, un prêteur hypothécaire exige en général une assurance inondation.
Sur les cartes révisées, la zone VE est cotée à 3,66 m (12 pieds), depuis un niveau de référence plus récent (NAVD88) : les deux cotes ne se comparent pas directement. Elle commence à environ 30 m à l'est du point de repère de l'immeuble, contre quelque 90 m aujourd'hui, soit environ 60 m plus près. Ce sont des lectures de la couche de la FEMA (National Flood Hazard Layer), non des déterminations officielles de zone inondable.
Comme tout Sunny Isles Beach et Golden Beach, l'adresse se trouve dans la zone B de planification de la submersion du comté de Miami-Dade (Storm Surge Planning Zone B). La submersion marine, l'eau de mer qu'un ouragan pousse sur la côte, y menace dès la catégorie 2. Le comté ordonne toutefois les évacuations selon la trajectoire et la submersion prévue de chaque tempête, non selon sa seule catégorie.
Assurance inondation. Le programme fédéral d'assurance inondation (NFIP) couvre au plus 250 000 dollars pour un bâtiment résidentiel et 100 000 dollars pour son contenu. La police d'immeuble d'une copropriété peut atteindre 250 000 dollars multipliés par le nombre de lots, soit 52,5 millions de dollars pour les 210 lots inscrits au registre des copropriétés. À ces valeurs, la couverture au-delà des plafonds du NFIP s'achète auprès d'assureurs privés.
Assurance tempête. Citizens est l'assureur de dernier recours adossé à l'État de Floride. Il ne peut pas émettre de police de propriétaire de lot (unit owner's policy) lorsque la valeur de remplacement à neuf du lot, logement et contenu cumulés, atteint 700 000 dollars ou plus. Le seuil passe à 1 million de dollars dans les comtés où le régulateur des assurances de l'État constate une concurrence insuffisante. Seul compte le coût de reconstruction et de réaménagement du lot, non le prix payé ; la police de l'association pour l'immeuble est une question distincte. Un agent d'assurance peut dire si un lot donné est admissible.
§ 10The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Trois règles pèsent d'abord sur un achat depuis l'étranger, chacune avec ses conditions. Si le vendeur est une personne étrangère au sens du fisc américain (foreign person), l'acheteur doit en général retenir 15 % du prix et les verser à l'IRS, au titre de la règle fédérale FIRPTA. Un non-résident sans nationalité américaine qui détient un bien aux États-Unis en direct entre dans le champ de l'impôt fédéral sur les successions. La troisième règle est propre à la Floride.
Sa loi de 2023 sur la propriété étrangère vise les personnes domiciliées en Chine, en Russie, en Iran, en Corée du Nord, à Cuba, en Syrie ou sous le régime de Nicolás Maduro au Venezuela. Les citoyens américains et les titulaires d'une carte verte n'y sont pas soumis. Elle restreint les achats des personnes visées près des sites militaires et des infrastructures critiques et, pour celles domiciliées en Chine, dans toute la Floride, avec une seule exception, étroite, pour un logement unique.
Sur cette côte, seule cette exception ouvre la porte. La loi ne retient une installation que si elle est protégée par des clôtures, des barrières ou des postes de garde. Deux d'entre elles répondent à ce critère à moins de 10 milles de chaque adresse (un mille fait environ 1,6 km). L'aéroport Fort Lauderdale-Hollywood International relève du programme fédéral de sûreté aéroportuaire, Port Everglades des règles fédérales de sûreté portuaire ; tous deux sont à environ 6 à 10 milles.
Deux autres installations des catégories visées par la loi sont proches : la station d'épuration North District du comté de Miami-Dade, à environ 1 à 4 milles, et l'aéroport de North Perry, à 6 à 10 milles. L'installation militaire la plus proche, à Dania Beach, est à environ 8 à 12 milles, au-delà des 5 milles qu'exige l'exception.
Une personne visée ne peut donc acheter ici qu'un seul logement, sur 2 acres (0,8 hectare) au plus, en son nom propre. Il lui faut un visa américain en cours de validité, autre qu'un visa de tourisme, ou des documents officiels d'asile, et l'achat doit être déclaré au Florida Department of Commerce dans les 30 jours. Les sociétés et autres entités visées par la loi ne peuvent pas acheter ici.
Le guide consacré à l'achat depuis l'étranger reprend chaque règle en détail ; ces informations générales ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal.
Une location de six mois ou moins exige notamment une licence municipale de location de courte durée pour chaque lot, ainsi que l'accord écrit de l'association ou une copie de ses statuts. Les documents de la copropriété peuvent restreindre davantage la location. Ce sont aussi eux qui disent si l'association doit agréer l'acheteur, si une société peut détenir le titre et quelle durée minimale de location s'applique ; ils restent introuvables dans les sources publiques.
The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Au rôle fiscal 2026, les 18 ventes indépendantes de 2025 et 2026 vont de 2,925 millions à 7,4 millions de dollars, pour une médiane de 4,475 millions. Les 5 ventes de 5 millions ou plus ont une médiane de 6,15 millions. Les prix des annonces en cours sont une autre affaire.
Environ 23 600 dollars le mètre carré (2 189 dollars le pied carré) : c'est la médiane des 18 ventes indépendantes.
15701 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160, dans le comté de Miami-Dade mais hors de la ville de Miami. La copropriété est inscrite sous le nom de 15701 Collins, a Condo.
Arquitectonica l'a dessinée, Michele Bönan a conçu les intérieurs des appartements, et Suffolk Construction l'a construite pour Fortune International Group et Chateau Group. Elle a été achevée en 2020.
Environ 650 pieds au-dessus du sable sur 50 étages selon le promoteur ; le CTBUH donne 195,1 m (640 pieds) et 52 étages.
Le promoteur annonce cinq penthouses, un sur chacun des cinq derniers étages, de 687 à 1 301 m² (7 400 à 14 000 pi²). Aucune vente indépendante de plus de 7,4 millions de dollars n'a été enregistrée en 2025 et 2026 : le registre ne dit rien de leur prix.
L'architecte attribue à Arquitectonica Interiors le spa, les suites du spa et la salle de sport, et le promoteur cite une piscine face à l'océan et une piscine du couchant. Les sources consultées ne décrivent ni le hall ni l'accueil.
Aucun budget n'a été trouvé dans une source publique. En revente, l'acheteur a droit au budget et aux états financiers annuels, qui font apparaître les charges, les réserves et les éventuels appels de fonds exceptionnels.
Les règles figurent dans le règlement de copropriété, qu'aucune source publique consultée ne reproduit ; elles sont à demander avant l'offre. Les animaux d'assistance sont admis dans tous les cas, comme la loi l'exige.
Oui : sur les cartes révisées de la FEMA, applicables dès le 19 février 2027, le point de repère de l'immeuble passe de la zone X à la zone AO, avec 0,91 m (3 pieds) d'eau attendue. L'agent d'assurance de l'association peut dire ce que cela change pour la police de l'immeuble et les exigences des prêteurs.
Le règlement municipal sur la location de courte durée ne limite pas le nombre de locations d'un lot en copropriété. Les documents de la copropriété peuvent en limiter la fréquence et imposer une durée minimale ; ils restent introuvables dans les sources publiques.
Cette page ne cite aucun témoignage. Un conseiller peut vérifier le registre public cité plus bas : le registre des copropriétés, les ventes enregistrées, l'inscription SIRS et la carte de la FEMA.
§ 11Photographies
03
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
Photo: Jimmy Baikovicius (jikatu), CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
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Les visites au Ritz-Carlton de Sunny Isles Beach passent par un courtier immobilier agréé. Depuis l'étranger, une visite vidéo peut remplacer la première visite.
Les deux derniers budgets de l'association, la SIRS et les clauses du règlement sur la location, les animaux et l'agrément de l'acheteur se lisent de préférence avant de venir. Les animaux d'assistance restent admis dans tous les cas.
Andrey Rossin, courtier immobilier agréé en Floride, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licence de courtier BK3069599 (registre public des licences de Floride) · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Florida Department of Revenue (Florida DOR) : rôle fiscal définitif 2026 de Miami-Dade, fichier du 16 octobre 2026 (ventes, valeurs, surfaces habitables, résidences principales), avec une requête sur toutes les adresses en copropriété de Sunny Isles Beach. Registre des copropriétés du DBPR et bases des études de réserves pour l'intégrité structurelle (SIRS), au 9 novembre 2026. Couche nationale des zones inondables de la FEMA (National Flood Hazard Layer, NFHL), carte 12086C0161L, et couche provisoire de la FEMA pour les cartes révisées, carte 12086C0161M (étude 15-04-4157S). Zones de submersion du comté de Miami-Dade (Storm Surge Planning Zones, couche SIG du comté, mise à jour 2023) et page ouragans de la ville de Sunny Isles Beach. Ville de Sunny Isles Beach : règles de location de courte durée et page Building Safety. Florida Statutes 553.899, 718.112, 718.503, 692.201 à 692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 et 627.351. Table des taux (millage) du Miami-Dade Property Appraiser. Internal Revenue Code, 26 U.S.C. 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 et 2104 (droits de succession) ; 44 CFR 61.6. CTBUH, Skyscraper Center ; page de projet d'Arquitectonica. Les déclarations du promoteur sont signalées comme telles. Chaque photo de The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach, publiée ici indique son auteur et sa licence ; aucun logo du promoteur n'est reproduit. Liste complète des sources, avec leurs dates : Méthode et sources ; corrections : journal des corrections.
Collins Avenue
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
16901 Collins Ave
La tour de Herzog & de Meuron sur la plage de Sunny Isles Beach : 19 ventes depuis 2025, 9,83 millions de médiane au-delà de 5 millions. Coûts, risques.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
17141 Collins Ave
Carlos Ott, l'architecte de l'Opéra Bastille, y loge 68 résidences sur 0,34 hectare : 7 ventes en 2025 et 2026, médiane 4,8 millions. Coûts, risques.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
17475 Collins Ave
La tour de Kobi Karp, 81 appartements sur 33 étages : 10 ventes en 2025 et 2026, médiane 3,98 millions, la plus haute à 14,85 millions. Coûts, risques.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
17749 Collins Ave
84 appartements, 7 ventes d'au moins 5 millions depuis février 2025, médiane 7,0 millions ; l'immeuble passe en zone AE sur les cartes FEMA de 2027.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons — cropped and edited (restored with AI) · Licence
17875 Collins Ave
Hôtel et résidences signés Robert M. Swedroe, ancien de l'agence Lapidus : 19 ventes depuis février 2025, médiane 3,4 millions. Coûts, contrôles, risques.
Photo: Avi Werde on Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Licence
17901 Collins Ave
15 ventes d'au moins 5 millions depuis janvier 2025, médiane 10,2 millions. Architecture, Villa Acqualina, coûts, inondation, achat depuis l'étranger.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Licence
17975 Collins Ave
Le plus haut immeuble achevé de Sunny Isles Beach, deux appartements par étage au plus : 8 ventes d'au moins 5 millions, médiane 9,93 millions.
Photo: Avi Werde via Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Licence
18201 Collins Ave
382 lots au sein du complexe Trump Grande : 26 ventes en 2025 et 2026, médiane 1,39 million, une seule au-delà de 5 millions. Coûts, inondation, contrôles.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
18501 Collins Ave
15 ventes de janvier 2025 à mai 2026, toutes d'au moins 5 millions : aucune copropriété de Sunny Isles Beach n'en compte plus. Médiane 5,6 millions.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
18555 Collins Ave
Ici, les voitures montent jusqu'aux appartements. 12 ventes de janvier 2025 à juin 2026, médiane 4,1 millions ; zone AO sur les cartes FEMA de 2027.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
18975 Collins Ave
Deux voiles entrelacées signées Pelli Clarke & Partners, 308 résidences : 19 ventes en 2025 et 2026, médiane 3,7 millions. Architecture, coûts, risques.
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Jade Signature
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licence
