2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
15701 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
01The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Il perito della contea stima l'unità più alta di The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach, 29,3 milioni di dollari. La vendita più alta registrata nel 2025 e nel 2026 si ferma a 7,4 milioni, circa un quarto: sul prezzo dei cinque attici sovrapposti in cima alla torre, uno per piano, il registro finora non dice nulla.
Il resto della torre, invece, il registro lo mostra. Il ruolo fiscale 2026 della Florida, l'elenco annuale in cui lo Stato registra valore e vendite di ogni immobile, vi conta 18 vendite tra parti indipendenti nel 2025 e nel 2026; l'ultima è di febbraio 2026. La mediana è di 4,475 milioni, e 5 hanno raggiunto i 5 milioni di dollari. Promossa da Fortune International Group e Chateau Group e disegnata da Arquitectonica, la torre è stata completata nel 2020 con 210 unità nel ruolo. Al 15701 di Collins Avenue, sul lato oceano, è la più meridionale delle 44 torri del registro del sito.
§ 02The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
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§ 03The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
La torre occupa il lato oceano di Collins Avenue dove Sunny Isles Beach comincia. A sud confina con The Tropicana (15645 Collins Avenue), un condominio del 1983 di 48 unità, oltre il quale passa il confine comunale. A nord c'è il condominio che il ruolo chiama TDR Tower III Condo (15811 Collins Avenue, del 2009–2010).
Il lotto, secondo l'architetto, misura 0,9 ettari (2,2 acri); il promotore indica 76 m (250 piedi) di spiaggia. Sunny Isles Beach è un comune della contea di Miami-Dade, distinto dalla città di Miami; nel 2025 la sua quota dell'imposta sugli immobili era di 1,7000 per mille. Nessuna fonte consultata documenta la vista mare per piano o per orientamento.
§ 04The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Photo: Jimmy Baikovicius (jikatu), CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
Il progetto è di Arquitectonica, che ne è anche l'architetto responsabile dell'esecuzione. I suoi studi gemelli lo hanno portato dentro e fuori: Arquitectonica Interiors ha disegnato spa, suite della spa e centro fitness, ArquitectonicaGEO il paesaggio e le terrazze delle piscine. Michele Bönan ha disegnato gli interni delle residenze. Il promotore descrive l'idea come un ritorno all'eleganza classica con un tratto contemporaneo; dagli architetti non è stata trovata una dichiarazione.
Secondo lo studio l'edificio misura 74.300 m² (800.000 piedi quadrati); ogni piano ospita al massimo cinque residenze, e ciascuno dei cinque piani più alti un solo attico. L'architetto colloca gli spazi comuni al 1°, al 4° e al 32° piano e indica un parcheggio coperto per 416 auto. Le strutture sono di Thornton Tomasetti, ingegneri responsabili, gli impianti di JGP Engineering Group, e l'impresa di costruzione è Suffolk Construction.
Sulle cifre le fonti divergono: 50 piani e circa 650 piedi sopra la sabbia per il promotore e l'architetto, 52 piani e 195,1 m (640 piedi) per il CTBUH. Il confronto con le altre torri della costa è in L'architettura della costa.
§ 05The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Secondo il promotore i cinque attici, uno per piano negli ultimi cinque piani, misurano da 687 a 1.301 m² (da 7.400 a 14.000 piedi quadrati). Su tutte le 210 unità la contea registra superfici abitabili tra 134 e 796 m² (da 1.447 a 8.569 piedi quadrati), con una mediana di 199 m² (2.137 piedi quadrati). Contea e promotore misurano con regole diverse, e le loro cifre non si confrontano direttamente. Le planimetrie delle singole unità non compaiono nelle fonti consultate.
Servizi. Il promotore elenca un club privato al 33° piano (l'architetto colloca l'ultimo piano dei servizi al 32°), una spa, un centro fitness e due piscine, una sul lato oceano e una sul lato del tramonto. Il nome dell'edificio serve qui solo a identificarlo: questa pagina non descrive i servizi di alcun marchio alberghiero.
§ 06The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Il mercato non ha una definizione unica di casa di lusso, e questo sito fissa la soglia a una vendita registrata da 5 milioni di dollari in su. Il Dipartimento delle Entrate della Florida (DOR) assegna a ogni atto registrato un codice che dice se si tratta di una vendita «tra parti indipendenti». Nel ruolo 2026 ventisei atti della torre portano una data del 2025 o del 2026; 18 rispondono alla definizione, 13 nel 2025 e 5 nel 2026, l'ultima a febbraio.
01
Prezzo mediano:
4,475 milioni di dollari.
02
Minimo e massimo:
2,925 milioni e 7,4 milioni di dollari.
03
Vendite da 5 milioni in su:
5, con una mediana di 6,15 milioni.
04
Prezzo al metro quadro:
da circa 17.600 a 28.800 dollari di superficie abitabile registrata, con una mediana di circa 23.600 (da 1.637 a 2.673 dollari al piede quadrato, mediana 2.189), calcolati sulle unità di almeno 600 piedi quadrati.
Il confronto. Nel ruolo 2026 il numero più alto di vendite da 5 milioni in su a un solo indirizzo di condominio è 15. Lo condividono la torre sud di The Estates at Acqualina e Turnberry Ocean Club, completata anch'essa nel 2020. In tutta la città 13 indirizzi di condominio hanno registrato almeno una vendita di questo livello, e 18 hanno almeno un'unità stimata 5 milioni o più.
Per just value mediano la torre è quinta tra le 44 del registro del sito; Jade Signature è settima e registra 6 vendite da 5 milioni in su. Al metro quadro, mediana di tutte le vendite tra parti indipendenti di ciascun edificio, questa torre sta più in alto:
| Edificio | Vendite da 5 milioni in su | Mediana di queste vendite | Prezzo al metro quadro (al piede quadrato) |
|---|---|---|---|
| The Ritz-Carlton Residences | 5 su 18 | 6,15 milioni | circa 23.600 dollari (2.189) |
| Turnberry Ocean Club | 15 su 15 | 5,6 milioni | circa 20.600 dollari (1.913) |
| Jade Signature | 6 su 19 | 9,8 milioni | circa 18.300 dollari (1.703) |
| Residences by Armani/Casa | 2 su 19 | 5,4 milioni | circa 18.300 dollari (1.699) |
Come leggere i numeri. Queste 18 vendite sono un minimo. Il ruolo conserva solo le due vendite più recenti di ogni unità, e i rogiti di lunghi contratti firmati durante la costruzione possono restare fuori dal codice delle vendite indipendenti. I portali di annunci, Zillow compreso, mostrano i prezzi chiesti dai venditori, non prezzi registrati. Il sito non mostra numeri di unità né proprietari.
Il just value delle unità, la stima fiscale del perito della contea e non un prezzo, arriva a 29,3 milioni di dollari; sommato sulle 210 unità fa 873,4 milioni, e 45 sono stimate 5 milioni o più. L'11% delle unità ha l'esenzione per residenza principale, un minimo per la quota di case abitate dai loro proprietari.
§ 07The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Illustrazione
Imposta sugli immobili. Nel 2025 l'aliquota complessiva a Sunny Isles Beach era di 16,7227 per mille, cioè 16,72 dollari ogni 1.000 dollari di valore imponibile, circa l'1,67% l'anno. Su un'abitazione che non è la residenza principale del proprietario in Florida (homestead), con un valore accertato ai fini fiscali (assessed value) di 5 milioni di dollari, l'imposta è di circa 83.600 dollari l'anno.
Il just value può discostarsi dal prezzo pagato; per questa torre la mediana del ruolo 2026 è di 3,85 milioni di dollari. Dopo un acquisto, il valore accertato si ricalcola sul pieno valore di mercato al 1° gennaio successivo.
Se l'abitazione non è la residenza principale del proprietario in Florida, il valore accertato può crescere al massimo del 10% l'anno ai fini delle imposte non scolastiche. Il 3 novembre 2026 gli elettori hanno approvato l'Emendamento 3, che dal ruolo 2027 abbassa il limite al 5%; al 9 novembre 2026 si attendeva ancora il risultato certificato dallo Stato. L'esenzione per residenza principale spetta solo a chi, in buona fede, fa dell'abitazione la propria residenza permanente in Florida, requisito che chi è negli Stati Uniti con un visto temporaneo non può soddisfare.
Spese condominiali. Nessuna fonte pubblica riporta il bilancio, e le quote qui non sono note. Prima di un'offerta si possono chiedere al venditore gli ultimi due bilanci preventivi, il piano delle riserve e le polizze assicurative dell'edificio. Conviene informarsi anche sulle spese straordinarie (special assessment), i versamenti aggiuntivi che l'associazione delibera per uno scopo preciso.
Costi d'acquisto. Nella contea di Miami-Dade l'imposta di bollo della Florida sull'atto di trasferimento (documentary stamp tax) è di 0,60 dollari ogni 100 dollari di prezzo, circa 26.850 dollari su 4,475 milioni, il prezzo mediano della torre. Quale delle due parti la paghi lo stabilisce il contratto di compravendita. La sovrimposta di Miami-Dade di 0,45 dollari ogni 100 qui non si applica, perché la legge dello Stato considera l'appartamento in condominio un'abitazione unifamiliare, che ne è esente.
Con un mutuo si aggiungono un'imposta di bollo di 0,35 dollari ogni 100 dollari finanziati e un'imposta sui beni immateriali (intangible tax) di 2 dollari ogni 1.000.
§ 08The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Dopo il crollo di Surfside, nel 2021, la Florida impone due controlli agli edifici in condominio con tre o più piani abitabili.
La situazione qui. I due archivi SIRS del DBPR, il dipartimento statale che vigila sui condomini, elencano uno studio. Prima del luglio 2025 figura a nome della 15701 Collins Condominium Association, Inc., dal luglio 2025 sotto il nome del condominio, 15701 Collins, a Condo. L'elenco prova il deposito, non il contenuto. Il Comune di Sunny Isles Beach, sulla pagina del suo ufficio edilizio, non riporta un elenco delle ispezioni periodiche edificio per edificio.
Che cosa spetta a chi compra in rivendita. Il venditore consegna al compratore, a proprie spese, il regolamento di condominio (declaration of condominium), l'atto costitutivo, lo statuto e le norme interne, il rendiconto annuale e il bilancio preventivo. Aggiunge il documento di domande e risposte e il modulo sulla gestione dell'associazione. Nel pacchetto entrano anche lo studio più recente delle riserve, o una dichiarazione che non è stato redatto, e la sintesi della relazione dell'ispezione periodica, se prevista. Se il promotore ha ceduto il controllo ai proprietari dopo il 1° luglio 2023, si aggiunge la relazione d'ispezione alla consegna dell'edificio (turnover inspection report).
Dalla consegna il compratore ha 7 giorni per recedere, senza contare sabati, domeniche e festivi. Il diritto non spetta se il contratto attesta che i documenti sono arrivati più di 7 giorni prima della firma, e si estingue alla chiusura della compravendita (closing). Chi compra dal promotore ha 15 giorni per recedere.
§ 09The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Dal 19 febbraio 2027 le mappe riviste collocano l'edificio in zona AO, nell'area ad alto rischio alluvionale della FEMA, l'agenzia federale per le emergenze, e portano la zona delle onde a circa 30 m dal suo punto. È un'area di allagamento poco profondo: nella zona AO la FEMA non indica una quota ma la profondità attesa dell'acqua sopra il terreno, qui 0,9 m (3 piedi).
Le mappe attuali, in vigore dall'11 settembre 2009, lo collocano invece in zona X non ombreggiata, a rischio alluvionale minimo. Verso la spiaggia il lotto passa in zona AE, l'area con probabilità di allagamento dell'1% l'anno, con una quota di piena di riferimento di 2,4 m (8 piedi). Segue la zona VE, la fascia delle onde di tempesta e delle regole edilizie più severe, con circa 3 m (10 piedi).
La quota di piena di riferimento (base flood elevation) è l'altezza che l'acqua dovrebbe raggiungere in una piena con probabilità dell'1% l'anno, misurata dal livello di riferimento della mappa (NGVD29 sulle mappe attuali). Non è la profondità dell'acqua sopra il terreno. In zona AE chi concede un mutuo di norma pretende l'assicurazione contro le alluvioni.
Sulle mappe riviste la quota della zona VE diventa 3,7 m (12 piedi), riferita però a un altro livello (NAVD88), e le due quote non si confrontano direttamente. La zona comincia a circa 30 m a est del punto dell'edificio, contro i circa 90 m di oggi: circa 60 m più vicino. Tutte le zone qui indicate sono letture del National Flood Hazard Layer della FEMA, non determinazioni ufficiali.
Per la mareggiata, l'acqua di mare spinta a terra da un uragano, l'indirizzo ricade nella zona B della contea di Miami-Dade (Storm Surge Planning Zone B), come tutta Sunny Isles Beach e Golden Beach. La contea la considera esposta con uragani di categoria 2 o superiore, ma ordina le evacuazioni secondo la traiettoria e la mareggiata prevista di ciascuna tempesta, non solo secondo la categoria.
Assicurazione contro le alluvioni. Il programma nazionale di assicurazione contro le alluvioni (NFIP) copre al massimo 250.000 dollari per un edificio residenziale e 100.000 dollari per i beni contenuti. La polizza che un'associazione di condominio stipula per l'edificio arriva a 250.000 dollari per unità: con le 210 unità del registro, 52,5 milioni di dollari per questa torre. Per abitazioni di questo valore, ciò che supera i limiti dell'NFIP si assicura sul mercato privato.
Citizens, l'assicuratore di ultima istanza sostenuto dallo Stato della Florida, non può emettere la polizza del singolo proprietario (unit owner's policy) se ricostruire l'unità a nuovo, tra abitazione e beni contenuti, costa 700.000 dollari o più. Il tetto sale a 1 milione di dollari nelle contee in cui l'autorità statale di vigilanza sulle assicurazioni rileva una concorrenza insufficiente. Conta il costo di ricostruzione, non il prezzo d'acquisto, e la polizza dell'associazione per l'edificio è una questione distinta. Un agente assicurativo può dire se una determinata unità vi rientra.
§ 10The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Illustrazione
Per chi compra dall'estero contano soprattutto tre regole, ciascuna con le sue condizioni. Quando il venditore è una persona straniera ai fini fiscali statunitensi (foreign person), il compratore deve di norma trattenere il 15% del prezzo e versarlo all'IRS, il fisco federale, secondo la norma nota come FIRPTA. Un non residente senza cittadinanza statunitense che possiede direttamente un immobile negli Stati Uniti è esposto all'imposta federale di successione. La terza regola è della Florida.
La legge della Florida del 2023 sulla proprietà straniera riguarda chi è domiciliato in Cina, Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, Siria o sotto il regime venezuelano di Nicolás Maduro e non è cittadino statunitense né titolare della green card. Ne limita gli acquisti vicino a installazioni militari e infrastrutture critiche e, per chi è domiciliato in Cina, in tutta la Florida, con un'unica, ristretta eccezione per una sola abitazione.
Su questa costa quell'eccezione è l'unica via. La legge considera una struttura solo se recintata, protetta da barriere o sorvegliata, e due strutture con questi requisiti si trovano entro 10 miglia da ogni indirizzo. L'aeroporto internazionale Fort Lauderdale-Hollywood è protetto secondo il programma federale di sicurezza aeroportuale, Port Everglades secondo le norme federali di sicurezza portuale; entrambi distano circa 6–10 miglia.
Nelle vicinanze ci sono altre due strutture dei tipi che la legge elenca: il depuratore North District di Miami-Dade, a circa 1–4 miglia, e l'aeroporto North Perry, a circa 6–10. L'installazione militare più vicina, a Dania Beach, dista invece circa 8–12 miglia, più delle 5 miglia richieste dall'eccezione.
Chi rientra nella legge, Cina compresa, può quindi comprare qui un solo immobile residenziale, fino a 2 acri (0,8 ettari), a proprio nome. Deve avere un visto statunitense valido non limitato al turismo, oppure documenti ufficiali di asilo, e registrare l'immobile presso il Department of Commerce della Florida entro 30 giorni. Le società e gli altri enti soggetti alla legge non possono comprare qui. Ogni regola è esposta per esteso nella guida Comprare in Florida dall'estero; sono informazioni generali, non una consulenza legale o fiscale.
Per affittare l'abitazione per sei mesi o meno servono, tra gli altri requisiti, una licenza comunale per affitti brevi per ogni unità e il consenso scritto dell'associazione o una copia del suo statuto. I documenti del condominio possono limitare ulteriormente gli affitti, e dicono anche se l'associazione debba approvare il compratore, se una società possa essere intestataria e quale sia la durata minima delle locazioni. Per questa torre le fonti pubbliche non lo riportano.
The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Le 18 vendite tra parti indipendenti del 2025 e del 2026 vanno da 2,925 milioni a 7,4 milioni di dollari, con una mediana di 4,475 milioni. Le 5 da 5 milioni in su hanno una mediana di 6,15 milioni. Gli annunci riportano prezzi richiesti, che sono un dato diverso.
Circa 23.600 dollari al metro quadro (2.189 al piede quadrato), mediana delle 18 vendite tra parti indipendenti.
15701 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160: comune di Sunny Isles Beach, contea di Miami-Dade, non la città di Miami. Nel registro dei condomini figura come 15701 Collins, a Condo.
Il progetto è di Arquitectonica, gli interni delle residenze di Michele Bönan; Suffolk Construction l'ha costruita per Fortune International Group e Chateau Group, nel 2020.
Circa 650 piedi sopra la sabbia su 50 piani, secondo il promotore; il CTBUH indica 195,1 metri (640 piedi) e 52 piani.
Il promotore elenca cinque attici, uno per piano negli ultimi cinque piani, da 687 a 1.301 m² (da 7.400 a 14.000 piedi quadrati). Nessuna vendita del periodo ha superato i 7,4 milioni di dollari: sul loro prezzo il registro non dice nulla.
L'architetto attribuisce ad Arquitectonica Interiors spa, suite della spa e centro fitness; il promotore cita una piscina sul lato oceano e una sul lato del tramonto. Le fonti consultate non descrivono l'atrio né il personale di accoglienza.
Nessuna fonte pubblica riporta il bilancio. Chi compra in rivendita ha diritto al bilancio preventivo e al rendiconto annuale, che mostrano le quote, le riserve e le eventuali spese straordinarie.
Le regole sugli animali stanno nel regolamento di condominio, che nessuna fonte pubblica riproduce: vanno chieste prima dell'offerta. Gli animali di assistenza sono ammessi in ogni caso, come richiede la legge.
Dal 19 febbraio 2027, sulle mappe riviste della FEMA, il punto dell'edificio passa dalla zona X alla zona AO, con 0,9 m (3 piedi) d'acqua attesa. L'agente assicurativo dell'associazione può dire che cosa cambi per la polizza dell'edificio e per chi concede un mutuo.
Le norme comunali sugli affitti brevi non limitano la frequenza degli affitti di un'unità in condominio; i documenti del condominio, che non risultano da fonti pubbliche, possono limitarla e imporre una durata minima.
Questo sito non pubblica recensioni né testimonianze. Un consulente può verificare il registro pubblico citato più sotto: registro dei condomini, vendite registrate, elenco SIRS e mappa della FEMA.
§ 11Fotografie
03
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
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Le visite a The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach si fissano tramite un broker immobiliare con licenza. Chi compra dall'estero può cominciare con una visita in video al posto del primo sopralluogo.
Gli ultimi due bilanci dell'associazione, il SIRS e le norme del regolamento su affitti, animali domestici e approvazione del compratore si leggono meglio prima della visita. Le regole sugli animali ammettono sempre, come vuole la legge, gli animali di assistenza.
Andrey Rossin, broker immobiliare con licenza della Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licenza di broker BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Ruolo fiscale definitivo 2026 della Florida per Miami-Dade (file del 16 ottobre 2026), con tutti gli indirizzi di condominio della città; registro dei condomini e archivi SIRS del DBPR (9 novembre 2026); FEMA, National Flood Hazard Layer, pannello 12086C0161L, e livello delle mappe riviste (Pending NFHL), pannello 12086C0161M (studio 15-04-4157S); contea di Miami-Dade, zone di pianificazione per la mareggiata (livello GIS, aggiornamento 2023), e pagina sugli uragani del Comune di Sunny Isles Beach; Florida Statutes 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 e 627.351; aliquote del Property Appraiser di Miami-Dade; Internal Revenue Code (26 U.S.C.), sezioni 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 e 2104; 44 CFR 61.6; norme comunali sugli affitti brevi e pagina dell'ufficio edilizio; CTBUH; pagina del progetto di Arquitectonica. Le dichiarazioni del promotore sono indicate come tali; ogni foto della torre su questa pagina riporta autore e licenza, e nessun logo del promotore è riprodotto. Fonti complete, con le date: Metodo e fonti; correzioni: Registro delle correzioni.
Collins Avenue
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16901 Collins Ave
Jade Signature, la torre di Herzog & de Meuron: 19 vendite registrate, mediana 4,25 milioni di dollari. Costi, controlli strutturali e rischio alluvionale.
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17141 Collins Ave
Muse, la torre di Carlos Ott a Sunny Isles Beach: 68 residenze, 7 vendite registrate, mediana 4,8 milioni di dollari. Dal 2027 l'edificio esce dalla zona AE.
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17475 Collins Ave
Chateau Beach Residences, la torre di Kobi Karp: 81 residenze, 10 vendite da 1,22 a 14,85 milioni di dollari, mediana 3,975 milioni. Costi e controlli.
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17749 Collins Ave
The Mansions at Acqualina: terrazze con piscina o spa, 7 vendite da 5 milioni di dollari in su, mediana 7,0 milioni. Dal 2027 la zona alluvionale AE.
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17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences, albergo e residenze sotto una cupola: 19 vendite registrate, mediana 3,396 milioni di dollari. Prezzo al metro quadro, costi.
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17901 Collins Ave
Acqualina Estates, iscritta come 777 Via Acqualina: 15 vendite da 5 milioni di dollari in su, il numero più alto di Sunny Isles Beach. Mediana 10,2 milioni.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
17975 Collins Ave
888 Via Acqualina, l'edificio completato più alto di Sunny Isles Beach: due unità per piano, 8 vendite da 5 milioni in su, mediana 9,925 milioni di dollari.
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18201 Collins Ave
Trump Royale, nel complesso Trump Grande: 382 unità, 26 vendite registrate, mediana 1,39 milioni di dollari, una sola oltre i 5 milioni. Costi e controlli.
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18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club, Sunny Isles Beach: 15 vendite da 5,0 a 7,7 milioni di dollari, mediana 5,6 milioni. La torre di Carlos Zapata, costi e controlli.
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18555 Collins Ave
Porsche Design Tower: l'ascensore per le auto, 132 unità, 12 vendite registrate, mediana 4,1 milioni di dollari. Attici, costi, nuova zona alluvionale AO.
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18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa, le due vele di Pelli Clarke Pelli: 308 residenze, 19 vendite registrate, mediana 3,7 milioni di dollari. Costi e controlli.
Torre successiva
Jade Signature
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