2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
18975 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
01Residences by Armani/Casa
Lo studio che ha firmato le Petronas Towers, gli edifici più alti del mondo dal 1996 al 2004, ha dato a Sunny Isles Beach una torre fatta di due vele intrecciate che, nelle parole dell'architetto, «sembrano gonfiarsi e allargarsi salendo». Pelli Clarke Pelli l'ha progettata per Dezer Development e The Related Group, con gli interni di Armani/Casa Interior Design Studio, e l'architetto ne indica il completamento nel 2020.
Le dimensioni della torre si leggono nel registro. Con 308 residenze, la torre conta 19 vendite tra parti indipendenti nel 2025 e nel 2026, l'ultima a luglio 2026. Nel ruolo fiscale 2026 della Florida, l'elenco annuale in cui lo Stato registra valore e vendite di ogni immobile, la loro mediana è di 3,7 milioni di dollari, e 2 hanno raggiunto i 5 milioni. Sorge sul lato oceano di Collins Avenue, al 18975, a Sunny Isles Beach, e il registro statale dei condomini la iscrive come 18975 Collins Condo.
§ 02Residences by Armani/Casa
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§ 03Residences by Armani/Casa
Il promotore indica un fronte spiaggia di 91 m (300 piedi). A sud la torre confina con Ocean Three (18911 Collins Avenue, del 2003). A nord c'è il lotto del 19051 di Collins Avenue, oggi occupato da un edificio basso e destinato a una nuova torre già approvata, e poi Ocean Two (19111 Collins Avenue, del 2001).
Sunny Isles Beach è un comune della contea di Miami-Dade, distinto dalla città di Miami; nel 2025 la sua quota dell'imposta sugli immobili era di 1,7000 per mille. Nessuna fonte consultata documenta la vista mare per piano o per orientamento.
§ 04Residences by Armani/Casa
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Il progetto è di Pelli Clarke Pelli Architects, oggi Pelli Clarke & Partners, con Gregg E. Jones come progettista principale; architetto responsabile dell'esecuzione (architect of record) è Sieger Suarez Architects. In cima, le estremità smussate dei due volumi si aprono verso l'esterno. Lo studio indica come idea condivisa con Armani/Casa Interior Design Studio, che firma gli interni, «la bellezza della semplicità».
Enzo Enea, con la sua Enea GmbH, ha disegnato il paesaggio e le pareti verdi. Le strutture sono di CHM Structural Engineers, gli impianti di Steven Feller P.E., e l'impresa di costruzione è Coastal Construction. Sulle cifre le fonti divergono: 60 piani, 198 m (649 piedi) e 72.835 m² (784.000 piedi quadrati) per l'architetto, 55 piani e 194,7 m (639 piedi) per il CTBUH. Gli altri architetti della costa sono raccolti in L'architettura della costa.
§ 05Residences by Armani/Casa
Il promotore descrive appartamenti da due a sei camere da letto, con terrazze dotate di cucina esterna. Le planimetrie delle singole unità e gli attici non compaiono nelle fonti consultate. La contea registra superfici abitabili tra 100 e 496 m² (da 1.080 a 5.336 piedi quadrati), con una mediana di 229 m² (2.468 piedi quadrati), escluse le 14 particelle accessorie da 19 m² (209 piedi quadrati). Contea e promotore misurano con regole diverse, e le loro cifre non si confrontano direttamente.
Servizi. Secondo il promotore gli spazi comuni superano i 3.250 m² (35.000 piedi quadrati) su due piani. Comprendono una sala riservata, un ristorante, una sala sigari, una cantina, una piscina riscaldata, spa, fitness, cinema e una sala club. Il nome dell'edificio serve qui solo a identificarlo: questa pagina non descrive i servizi di alcun marchio.
§ 06Residences by Armani/Casa
Il mercato non ha una definizione unica di casa di lusso, e questo sito fissa la soglia a una vendita registrata da 5 milioni di dollari in su. Il Dipartimento delle Entrate della Florida (DOR) classifica ogni atto registrato come vendita tra parti indipendenti oppure no. Nel ruolo 2026 trentaquattro atti della torre portano una data del 2025 o del 2026; 19 rispondono alla definizione, 15 nel 2025 e 4 nel 2026, l'ultimo a luglio.
01
Prezzo mediano:
3,7 milioni di dollari.
02
Minimo e massimo:
0,85 milioni e 5,8 milioni di dollari.
03
Vendite da 5 milioni in su:
2, con una mediana di 5,4 milioni.
04
Prezzo al metro quadro:
da circa 16.800 a 20.400 dollari di superficie abitabile registrata, con una mediana di circa 18.300 (da 1.561 a 1.893 dollari al piede quadrato, mediana 1.699).
Il confronto. Nel ruolo 2026 il numero più alto di vendite da 5 milioni in su a un solo indirizzo di condominio è 15. L'hanno raggiunto Turnberry Ocean Club, torre della stessa epoca, e la torre sud di The Estates at Acqualina. In tutta la città, 13 indirizzi di condominio hanno registrato almeno una vendita di questo livello, e 18 hanno almeno un'unità stimata 5 milioni o più.
Per just value mediano la torre è nona tra le 44 del registro del sito, quasi alla pari con Porsche Design Tower: 3,16 milioni contro i 3,14 di qui. Il prezzo al metro quadro è la mediana di tutte le vendite tra parti indipendenti di ciascun edificio:
| Edificio | Vendite da 5 milioni in su | Mediana di queste vendite | Prezzo al metro quadro (al piede quadrato) |
|---|---|---|---|
| Residences by Armani/Casa | 2 su 19 | 5,4 milioni | circa 18.300 dollari (1.699) |
| Porsche Design Tower | 2 su 12 | 9,1 milioni | circa 13.100 dollari (1.214) |
| Turnberry Ocean Club | 15 su 15 | 5,6 milioni | circa 20.600 dollari (1.913) |
| The Ritz-Carlton Residences | 5 su 18 | 6,15 milioni | circa 23.600 dollari (2.189) |
Come leggere i numeri. In una torre di 308 residenze, queste 19 vendite sono un minimo. Il ruolo conserva solo le due vendite più recenti di ogni unità, e i rogiti di lunghi contratti firmati durante la costruzione possono restare fuori dal codice delle vendite indipendenti. I portali di annunci, Zillow compreso, mostrano i prezzi chiesti dai venditori, non prezzi registrati. Il sito non mostra numeri di unità né proprietari.
Il just value delle unità, la stima fiscale del perito della contea e non un prezzo, arriva a 10,86 milioni di dollari; sommato sulle 322 particelle fa 972,4 milioni, e 4 residenze sono stimate 5 milioni o più. Il 14,3% delle unità ha l'esenzione per residenza principale, un minimo per la quota di case abitate dai loro proprietari.
§ 07Residences by Armani/Casa
Illustrazione
Spese condominiali. Il bilancio dell'associazione dei proprietari non risulta da alcuna fonte pubblica. Prima di un'offerta conviene chiedere al venditore gli ultimi due bilanci preventivi, il piano delle riserve e le polizze assicurative dell'edificio. Conviene informarsi anche sulle spese straordinarie (special assessment), i versamenti aggiuntivi che l'associazione delibera per uno scopo preciso.
Imposta sugli immobili. Nel 2025 l'aliquota complessiva a Sunny Isles Beach era di 16,7227 per mille, cioè 16,72 dollari ogni 1.000 dollari di valore imponibile, circa l'1,67% l'anno. Su un'abitazione che non è la residenza principale del proprietario in Florida (homestead), con un valore accertato ai fini fiscali (assessed value) di 5 milioni di dollari, l'imposta è di circa 83.600 dollari l'anno.
Il just value può discostarsi dal prezzo pagato; per questa torre la mediana del ruolo 2026 è di 3,14 milioni di dollari. Dopo un acquisto, il valore accertato si ricalcola sul pieno valore di mercato al 1° gennaio successivo.
Se l'abitazione non è la residenza principale del proprietario in Florida, il valore accertato può crescere al massimo del 10% l'anno ai fini delle imposte non scolastiche. Il 3 novembre 2026 gli elettori hanno approvato l'Emendamento 3, che dal ruolo 2027 abbassa il limite al 5%; al 9 novembre 2026 si attendeva ancora il risultato certificato dallo Stato. L'esenzione per residenza principale spetta solo a chi, in buona fede, fa dell'abitazione la propria residenza permanente in Florida, requisito che chi è negli Stati Uniti con un visto temporaneo non può soddisfare.
Costi d'acquisto. Nella contea di Miami-Dade l'imposta di bollo della Florida sull'atto di trasferimento (documentary stamp tax) è di 0,60 dollari ogni 100 dollari di prezzo, circa 22.200 dollari su 3,7 milioni, il prezzo mediano della torre. Quale delle due parti la paghi lo stabilisce il contratto di compravendita. La sovrimposta di Miami-Dade di 0,45 dollari ogni 100 qui non si applica, perché la legge dello Stato considera l'appartamento in condominio un'abitazione unifamiliare, che ne è esente.
Con un mutuo si aggiungono un'imposta di bollo di 0,35 dollari ogni 100 dollari finanziati e un'imposta sui beni immateriali (intangible tax) di 2 dollari ogni 1.000.
§ 08Residences by Armani/Casa
Dopo il crollo di Surfside, nel 2021, la Florida impone due controlli agli edifici in condominio con tre o più piani abitabili.
La situazione qui. Al 9 novembre 2026 nessuno dei due archivi SIRS del DBPR, il dipartimento statale che vigila sui condomini, riporta uno studio per 18975 Collins Condo, la cui associazione è registrata come «18975 Collins Condo Assn Inc». Una voce mancante non prova che lo studio non sia stato fatto. Per legge doveva essere pronto entro il 31 dicembre 2025, o entro il 31 dicembre 2026 se abbinato all'ispezione periodica: dovrebbe quindi esistere, e va chiesto al venditore. Il Comune di Sunny Isles Beach, sulla pagina del suo ufficio edilizio, non riporta un elenco delle ispezioni periodiche edificio per edificio.
Che cosa spetta a chi compra in rivendita. Il venditore consegna al compratore, a proprie spese, il regolamento di condominio (declaration of condominium), l'atto costitutivo, lo statuto e le norme interne, il rendiconto annuale e il bilancio preventivo. Aggiunge il documento di domande e risposte e il modulo sulla gestione dell'associazione. Nel pacchetto entrano anche lo studio più recente delle riserve, o una dichiarazione che non è stato redatto, e la sintesi della relazione dell'ispezione periodica, se prevista. Se il promotore ha ceduto il controllo ai proprietari dopo il 1° luglio 2023, si aggiunge la relazione d'ispezione alla consegna dell'edificio (turnover inspection report).
Dalla consegna il compratore ha 7 giorni per recedere, senza contare sabati, domeniche e festivi. Il diritto non spetta se il contratto attesta che i documenti sono arrivati più di 7 giorni prima della firma, e si estingue alla chiusura della compravendita (closing). Chi compra dal promotore ha 15 giorni per recedere.
§ 09Residences by Armani/Casa
L'edificio stesso resta fuori dall'area dell'1% l'anno su entrambe le mappe della FEMA, l'agenzia federale per le emergenze. Con le mappe del 2027, però, passa dal rischio minimo al rischio moderato, e fra la torre e il mare compare una fascia di allagamento poco profondo.
Le mappe attuali, in vigore dall'11 settembre 2009, collocano l'edificio in zona X non ombreggiata, a rischio alluvionale minimo. Verso la spiaggia il lotto passa in zona AE, l'area con probabilità di allagamento dell'1% l'anno, con una quota di piena di riferimento di 2,7 m (9 piedi).
Più vicino all'acqua comincia la zona VE, la fascia colpita dalle onde di tempesta e soggetta alle regole edilizie più severe, con circa 3 m (10 piedi). La quota di piena di riferimento (base flood elevation) è l'altezza che l'acqua dovrebbe raggiungere in una piena con probabilità dell'1% l'anno, misurata dal livello di riferimento della mappa (NGVD29 sulle mappe attuali). Non è la profondità dell'acqua sopra il terreno. In zona AE chi concede un mutuo di norma pretende l'assicurazione contro le alluvioni.
Le mappe riviste, in vigore dal 19 febbraio 2027, collocano l'edificio in zona X ombreggiata, con una probabilità di allagamento dello 0,2% l'anno, e il lato spiaggia del lotto in zona VE. Fra le due c'è una zona AO, cioè di allagamento poco profondo, dove il numero indicato è la profondità attesa dell'acqua sul terreno, 0,9 m (3 piedi).
Le quote della zona VE vanno da 2,7 m a circa 3 m (9 e 10 piedi), riferite a un altro livello (NAVD88) e non confrontabili direttamente con quelle di oggi. La zona VE comincia a circa 50 m a est del punto dell'edificio, contro i circa 100 m di oggi: circa 50 m più vicino. Tutte le zone qui indicate sono letture del National Flood Hazard Layer della FEMA, non determinazioni ufficiali.
Per la mareggiata, l'acqua di mare spinta a terra da un uragano, l'indirizzo ricade nella zona B della contea di Miami-Dade (Storm Surge Planning Zone B), come tutta Sunny Isles Beach e Golden Beach. La contea la considera esposta con uragani di categoria 2 o superiore, ma ordina le evacuazioni secondo la traiettoria e la mareggiata prevista di ciascuna tempesta, non solo secondo la categoria.
Assicurazione contro le alluvioni. Il programma nazionale di assicurazione contro le alluvioni (NFIP) copre al massimo 250.000 dollari per un edificio residenziale e 100.000 dollari per i beni contenuti. La polizza che un'associazione di condominio stipula per l'edificio arriva a 250.000 dollari per unità: con le 308 unità del registro, 77 milioni di dollari per questa torre. Per abitazioni di questo valore, ciò che supera i limiti dell'NFIP si assicura sul mercato privato.
Citizens, l'assicuratore di ultima istanza sostenuto dallo Stato della Florida, non può emettere la polizza del singolo proprietario (unit owner's policy) se ricostruire l'unità a nuovo, tra abitazione e beni contenuti, costa 700.000 dollari o più. Il tetto sale a 1 milione di dollari nelle contee in cui l'autorità statale di vigilanza sulle assicurazioni rileva una concorrenza insufficiente. Conta il costo di ricostruzione, non il prezzo d'acquisto, e la polizza dell'associazione per l'edificio è una questione distinta. Un agente assicurativo può dire se una determinata unità vi rientra.
§ 10Residences by Armani/Casa
Illustrazione
Per chi compra dall'estero contano soprattutto tre regole, ciascuna con le sue condizioni. Quando il venditore è una persona straniera ai fini fiscali statunitensi (foreign person), il compratore deve di norma trattenere il 15% del prezzo e versarlo all'IRS, il fisco federale, secondo la norma nota come FIRPTA. Un non residente senza cittadinanza statunitense che possiede direttamente un immobile negli Stati Uniti è esposto all'imposta federale di successione. La terza regola è della Florida.
La legge della Florida del 2023 sulla proprietà straniera riguarda chi è domiciliato in Cina, Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, Siria o sotto il regime venezuelano di Nicolás Maduro e non è cittadino statunitense né titolare della green card. Ne limita gli acquisti vicino a installazioni militari e infrastrutture critiche e, per chi è domiciliato in Cina, in tutta la Florida, con un'unica, ristretta eccezione per una sola abitazione.
Su questa costa quell'eccezione è l'unica via. La legge considera una struttura solo se recintata, protetta da barriere o sorvegliata, e due strutture con questi requisiti si trovano entro 10 miglia da ogni indirizzo. L'aeroporto internazionale Fort Lauderdale-Hollywood è protetto secondo il programma federale di sicurezza aeroportuale, Port Everglades secondo le norme federali di sicurezza portuale; entrambi distano circa 6–10 miglia.
Nelle vicinanze ci sono altre due strutture dei tipi che la legge elenca: il depuratore North District di Miami-Dade, a circa 1–4 miglia, e l'aeroporto North Perry, a circa 6–10. L'installazione militare più vicina, a Dania Beach, dista invece circa 8–12 miglia, più delle 5 miglia richieste dall'eccezione.
Chi rientra nella legge, Cina compresa, può quindi comprare qui un solo immobile residenziale, fino a 2 acri (0,8 ettari), a proprio nome. Deve avere un visto statunitense valido non limitato al turismo, oppure documenti ufficiali di asilo, e registrare l'immobile presso il Department of Commerce della Florida entro 30 giorni. Le società e gli altri enti soggetti alla legge non possono comprare qui. Ogni regola è esposta per esteso nella guida Comprare in Florida dall'estero; sono informazioni generali, non una consulenza legale o fiscale.
Per affittare l'abitazione per sei mesi o meno servono, tra gli altri requisiti, una licenza comunale per affitti brevi per ogni unità e il consenso scritto dell'associazione o una copia del suo statuto. I documenti del condominio possono limitare ulteriormente gli affitti, e dicono anche se l'associazione debba approvare il compratore, se una società possa essere intestataria e quale sia la durata minima delle locazioni. Per questa torre le fonti pubbliche non lo riportano.
Residences by Armani/Casa
Le 19 vendite tra parti indipendenti del 2025 e del 2026 vanno da 0,85 milioni a 5,8 milioni di dollari, con una mediana di 3,7 milioni. Le 2 da 5 milioni in su hanno una mediana di 5,4 milioni. I prezzi degli annunci sono richieste, non vendite registrate.
Circa 18.300 dollari al metro quadro (1.699 al piede quadrato), mediana delle 19 vendite tra parti indipendenti.
18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160, iscritto come 18975 Collins Condo. È nel comune di Sunny Isles Beach, contea di Miami-Dade, non nella città di Miami.
Pelli Clarke Pelli, oggi Pelli Clarke & Partners, con Sieger Suarez Architects come architetto responsabile dell'esecuzione. Gli interni sono di Armani/Casa Interior Design Studio, il paesaggio di Enzo Enea.
198 metri (649 piedi) su 60 piani secondo l'architetto, con 308 residenze.
Il promotore descrive appartamenti da due a sei camere da letto, con terrazze e cucine esterne. La contea registra superfici da 100 a 496 m² (da 1.080 a 5.336 piedi quadrati); planimetrie dettagliate non compaiono nelle fonti consultate.
Le fonti consultate non ne descrivono. L'unità più grande del ruolo misura 496 m² (5.336 piedi quadrati).
Nessuna fonte pubblica riporta il bilancio. Chi compra in rivendita ha diritto al bilancio preventivo e al rendiconto annuale, che mostrano le quote, le riserve e le eventuali spese straordinarie.
Al 9 novembre 2026 nessuno dei due archivi statali ne riportava uno, il che non prova che non esista; chi compra in rivendita ha diritto allo studio, o a una dichiarazione che non è stato redatto, a spese del venditore.
Le regole sugli animali stanno nel regolamento di condominio, che nessuna fonte pubblica riproduce: conviene chiederlo prima di un'offerta. Gli animali di assistenza sono ammessi in ogni caso, come richiede la legge.
Questo sito non pubblica recensioni né testimonianze. Un consulente può verificare il registro pubblico citato più sotto: registro dei condomini, vendite registrate, archivi SIRS e mappa della FEMA.
Le norme comunali non limitano la frequenza degli affitti di un'unità in condominio. I documenti del condominio possono limitarla e fissare una durata minima, ma non risultano da fonti pubbliche.
§ 11Fotografie
03
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
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La visita si fissa tramite un broker con licenza, e da lontano si può cominciare con una visita in video. Prima del sopralluogo conviene leggere gli ultimi due bilanci, lo studio delle riserve, se esiste, e le norme del regolamento su affitti, animali domestici e approvazione del compratore.
Andrey Rossin, broker immobiliare con licenza della Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licenza di broker BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Ruolo fiscale definitivo 2026 della Florida per Miami-Dade (file del 16 ottobre 2026), con tutti gli indirizzi di condominio della città; registro dei condomini e archivi SIRS del DBPR (9 novembre 2026); FEMA, National Flood Hazard Layer, pannello 12086C0153L, e livello delle mappe riviste (Pending NFHL), pannello 12086C0153M (studio 15-04-4157S); contea di Miami-Dade, zone di pianificazione per la mareggiata (livello GIS, aggiornamento 2023), e pagina sugli uragani del Comune di Sunny Isles Beach; Florida Statutes 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 e 627.351; aliquote del Property Appraiser di Miami-Dade; Internal Revenue Code (26 U.S.C.), sezioni 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 e 2104; 44 CFR 61.6; norme comunali sugli affitti brevi e pagina dell'ufficio edilizio; CTBUH; pagina del progetto di Pelli Clarke & Partners. Le dichiarazioni del promotore sono indicate come tali; ogni foto della torre su questa pagina riporta autore e licenza, e nessun logo del promotore è riprodotto. Fonti complete, con le date: Metodo e fonti; correzioni: Registro delle correzioni.
Collins Avenue
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
15701 Collins Ave
The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach: cinque attici sovrapposti, 18 vendite registrate, mediana 4,475 milioni di dollari. Costi e la nuova zona AO.
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16901 Collins Ave
Jade Signature, la torre di Herzog & de Meuron: 19 vendite registrate, mediana 4,25 milioni di dollari. Costi, controlli strutturali e rischio alluvionale.
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17141 Collins Ave
Muse, la torre di Carlos Ott a Sunny Isles Beach: 68 residenze, 7 vendite registrate, mediana 4,8 milioni di dollari. Dal 2027 l'edificio esce dalla zona AE.
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17475 Collins Ave
Chateau Beach Residences, la torre di Kobi Karp: 81 residenze, 10 vendite da 1,22 a 14,85 milioni di dollari, mediana 3,975 milioni. Costi e controlli.
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17749 Collins Ave
The Mansions at Acqualina: terrazze con piscina o spa, 7 vendite da 5 milioni di dollari in su, mediana 7,0 milioni. Dal 2027 la zona alluvionale AE.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences, albergo e residenze sotto una cupola: 19 vendite registrate, mediana 3,396 milioni di dollari. Prezzo al metro quadro, costi.
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17901 Collins Ave
Acqualina Estates, iscritta come 777 Via Acqualina: 15 vendite da 5 milioni di dollari in su, il numero più alto di Sunny Isles Beach. Mediana 10,2 milioni.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
17975 Collins Ave
888 Via Acqualina, l'edificio completato più alto di Sunny Isles Beach: due unità per piano, 8 vendite da 5 milioni in su, mediana 9,925 milioni di dollari.
Photo: Avi Werde via Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
18201 Collins Ave
Trump Royale, nel complesso Trump Grande: 382 unità, 26 vendite registrate, mediana 1,39 milioni di dollari, una sola oltre i 5 milioni. Costi e controlli.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club, Sunny Isles Beach: 15 vendite da 5,0 a 7,7 milioni di dollari, mediana 5,6 milioni. La torre di Carlos Zapata, costi e controlli.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
18555 Collins Ave
Porsche Design Tower: l'ascensore per le auto, 132 unità, 12 vendite registrate, mediana 4,1 milioni di dollari. Attici, costi, nuova zona alluvionale AO.
