2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
17141 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
01Muse
L'architetto dell'Opéra Bastille di Parigi, Carlos Ott, ha disegnato su questo tratto di Sunny Isles Beach due torri vicine. La prima è Jade Ocean, completata nel 2009; accanto c'è Muse, che il ruolo fiscale della Florida, l'elenco annuale in cui lo Stato registra valore e vendite di ogni immobile, data al 2018. Muse sorge sul lato oceano di Collins Avenue, al 17141, e il registro statale dei condomini la iscrive come Muse, a Condo.
I promotori sono Property Markets Group e S2 Development, e The Sieger Suarez Architectural Partnership ha lavorato con Ott. Il promotore presenta 68 residenze, il ruolo 2026 ne conta 62. Poche residenze, poche vendite: nel 2025 e nel 2026 se ne registrano 7 tra parti indipendenti, cioè fra parti senza legami e a condizioni di mercato, l'ultima a giugno 2026. La loro mediana è di 4,8 milioni di dollari, e 2 hanno raggiunto i 5 milioni.
§ 02Muse
Photo: Rob Olivera, CC BY 2.0, via Wikimedia Commons — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
§ 03Muse
La torre occupa il lato oceano di Collins Avenue, tra Jade Ocean (17121 Collins Avenue), la torre precedente di Ott, a sud e Ocean Four (17201 Collins Avenue, del 2006) a nord. Il lotto, secondo l'architetto, misura 0,34 ettari (0,85 acri) per 68 unità.
Ai fini fiscali la torre sta nel comune di Sunny Isles Beach, contea di Miami-Dade, distinto dalla città di Miami; nel 2025 la sua quota dell'imposta sugli immobili era di 1,7000 per mille. Nessuna fonte consultata documenta la vista mare per piano o per orientamento.
§ 04Muse
Illustrazione
Per il CTBUH il progetto architettonico è di Carlos Ott Architect, mentre l'architetto responsabile dell'esecuzione (architect of record) è The Sieger Suarez Architectural Partnership; il promotore, Property Markets Group (PMG), presenta il lavoro come una collaborazione tra i due. L'Opéra Bastille di Ott è stata inaugurata il 13 luglio 1989. La struttura di Muse è interamente in calcestruzzo.
Sulle cifre di Muse le fonti divergono molto. Il CTBUH indica 197,8 m (649 piedi), 47 piani e il completamento nel 2018. La scheda dell'architetto riporta 194,2 m (637 piedi), 50 piani, 68 unità su 0,34 ettari (0,85 acri) e il 2019. La scheda del promotore dà 49 piani, mentre la stessa pagina parla di 50 piani e di quasi 650 piedi sopra la sabbia.
Interni e paesaggio non compaiono nelle fonti consultate, né è stata trovata una dichiarazione degli architetti sull'idea del progetto. Il resto della costa, studio per studio, è in L'architettura della costa.
§ 05Muse
Nel registro della contea nessuna unità scende sotto i 186 m² (2.000 piedi quadrati). Le superfici abitabili vanno da 190 a 606 m² (da 2.042 a 6.524 piedi quadrati), con una mediana di 297 m² (3.195 piedi quadrati). Le superfici del promotore, dove citate altrove, si misurano con regole diverse, e le sue planimetrie non compaiono nelle fonti consultate: questa pagina non riporta tipologie.
Servizi. Il promotore elenca una terrazza con piscina, un centro fitness e una spa. Le fonti consultate non descrivono l'atrio né i servizi dell'edificio.
§ 06Muse
Il mercato non ha una definizione unica di casa di lusso, e questo sito fissa la soglia a una vendita registrata da 5 milioni di dollari in su. Il Dipartimento delle Entrate della Florida (DOR) assegna a ogni atto registrato un codice che dice se si tratta di una vendita «tra parti indipendenti». Nel ruolo 2026 undici atti della torre portano una data del 2025 o del 2026; 7 rispondono alla definizione, 4 nel 2025 e 3 nel 2026, l'ultimo a giugno.
01
Prezzo mediano:
4,8 milioni di dollari.
02
Minimo e massimo:
3,16 milioni e 6,37 milioni di dollari.
03
Vendite da 5 milioni in su:
2, con una mediana di 5,8975 milioni.
04
Prezzo al metro quadro:
da circa 12.800 a 21.100 dollari di superficie abitabile registrata, con una mediana di circa 16.700 (da 1.189 a 1.957 dollari al piede quadrato, mediana 1.548).
Il confronto. Gli indirizzi di condominio più attivi di Sunny Isles Beach da 5 milioni in su, la torre sud di The Estates at Acqualina e Turnberry Ocean Club, hanno registrato 15 vendite ciascuno nel ruolo 2026. In tutta la città, 13 indirizzi di condominio hanno registrato almeno una vendita di questo livello, e 18 hanno almeno un'unità stimata 5 milioni o più.
Per just value mediano Muse è sesta tra le 44 torri del registro del sito. Jade Signature, dello stesso anno, ha lo stesso just value mediano su 192 unità. Fra gli edifici di taglia simile, Chateau Beach ha 81 unità e The Mansions at Acqualina 84; The Mansions ha registrato 7 vendite da 5 milioni in su e ha un just value mediano di 5,71 milioni. Al metro quadro, mediana di tutte le vendite tra parti indipendenti di ciascun edificio, Muse sta fra Jade Signature e Chateau Beach:
| Edificio | Vendite da 5 milioni in su | Mediana di queste vendite | Prezzo al metro quadro (al piede quadrato) |
|---|---|---|---|
| Muse | 2 su 7 | 5,9 milioni | circa 16.700 dollari (1.548) |
| Jade Signature | 6 su 19 | 9,8 milioni | circa 18.300 dollari (1.703) |
| The Mansions at Acqualina | 7 su 7 | 7,0 milioni | circa 16.400 dollari (1.519) |
| Chateau Beach | 3 su 10 | 6,8 milioni | circa 14.100 dollari (1.314) |
Come leggere i numeri. Il conteggio è un minimo. Il ruolo conserva solo le due vendite più recenti di ogni unità, e i rogiti di lunghi contratti firmati durante la costruzione possono restare fuori dal codice delle vendite indipendenti. I portali di annunci, Zillow compreso, mostrano i prezzi chiesti dai venditori, non prezzi registrati. Il sito non mostra numeri di unità né proprietari.
Il just value più alto tra le unità, la stima fiscale del perito della contea e non un prezzo, arriva a 11,76 milioni di dollari. Sommate, le stime delle 62 unità danno 265,4 milioni, e 8 unità sono stimate 5 milioni o più. Il 14,5% delle unità ha l'esenzione per residenza principale, un minimo per la quota di case abitate dai loro proprietari.
§ 07Muse
Illustrazione
Spese condominiali. Il bilancio dell'associazione dei proprietari non risulta da alcuna fonte pubblica, e le quote non sono note. Prima di un'offerta conviene chiedere al venditore gli ultimi due bilanci preventivi, il piano delle riserve e le polizze assicurative dell'edificio. Conviene informarsi anche sulle spese straordinarie (special assessment), i versamenti aggiuntivi che l'associazione delibera per uno scopo preciso.
Imposta sugli immobili. Nel 2025 l'aliquota complessiva a Sunny Isles Beach era di 16,7227 per mille, cioè 16,72 dollari ogni 1.000 dollari di valore imponibile, circa l'1,67% l'anno. Su un'abitazione che non è la residenza principale del proprietario in Florida (homestead), con un valore accertato ai fini fiscali (assessed value) di 5 milioni di dollari, l'imposta è di circa 83.600 dollari l'anno.
Il just value può discostarsi dal prezzo pagato; per questa torre la mediana del ruolo 2026 è di 3,66 milioni di dollari. Dopo un acquisto, il valore accertato si ricalcola sul pieno valore di mercato al 1° gennaio successivo.
Se l'abitazione non è la residenza principale del proprietario in Florida, il valore accertato può crescere al massimo del 10% l'anno ai fini delle imposte non scolastiche. Il 3 novembre 2026 gli elettori hanno approvato l'Emendamento 3, che dal ruolo 2027 abbassa il limite al 5%; al 9 novembre 2026 si attendeva ancora il risultato certificato dallo Stato. L'esenzione per residenza principale spetta solo a chi, in buona fede, fa dell'abitazione la propria residenza permanente in Florida, requisito che chi è negli Stati Uniti con un visto temporaneo non può soddisfare.
Costi d'acquisto. Nella contea di Miami-Dade l'imposta di bollo della Florida sull'atto di trasferimento (documentary stamp tax) è di 0,60 dollari ogni 100 dollari di prezzo, circa 28.800 dollari su 4,8 milioni, il prezzo mediano della torre. Quale delle due parti la paghi lo stabilisce il contratto di compravendita. La sovrimposta di Miami-Dade di 0,45 dollari ogni 100 qui non si applica, perché la legge dello Stato considera l'appartamento in condominio un'abitazione unifamiliare, che ne è esente.
Con un mutuo si aggiungono un'imposta di bollo di 0,35 dollari ogni 100 dollari finanziati e un'imposta sui beni immateriali (intangible tax) di 2 dollari ogni 1.000.
§ 08Muse
Dopo il crollo di Surfside, nel 2021, la Florida impone due controlli agli edifici in condominio con tre o più piani abitabili.
La situazione qui. Al 9 novembre 2026 nessuno dei due archivi SIRS del DBPR, il dipartimento statale che vigila sui condomini, riporta uno studio per Muse, a Condo, la cui associazione è registrata come «Muse Condo Assn Inc». Una voce mancante non prova che lo studio non sia stato fatto. Per legge doveva essere pronto entro il 31 dicembre 2025, o entro il 31 dicembre 2026 se abbinato all'ispezione periodica: dovrebbe quindi esistere, e va chiesto al venditore. Il Comune di Sunny Isles Beach, sulla pagina del suo ufficio edilizio, non riporta un elenco delle ispezioni periodiche edificio per edificio.
Che cosa spetta a chi compra in rivendita. Il venditore consegna al compratore, a proprie spese, il regolamento di condominio (declaration of condominium), l'atto costitutivo, lo statuto e le norme interne, il rendiconto annuale e il bilancio preventivo. Aggiunge il documento di domande e risposte e il modulo sulla gestione dell'associazione. Nel pacchetto entrano anche lo studio più recente delle riserve, o una dichiarazione che non è stato redatto, e la sintesi della relazione dell'ispezione periodica, se prevista. Se il promotore ha ceduto il controllo ai proprietari dopo il 1° luglio 2023, si aggiunge la relazione d'ispezione alla consegna dell'edificio (turnover inspection report).
Dalla consegna il compratore ha 7 giorni per recedere, senza contare sabati, domeniche e festivi. Il diritto non spetta se il contratto attesta che i documenti sono arrivati più di 7 giorni prima della firma, e si estingue alla chiusura della compravendita (closing). Chi compra dal promotore ha 15 giorni per recedere.
§ 09Muse
Oggi l'edificio sta dentro l'area con probabilità di allagamento dell'1% l'anno; dal 19 febbraio 2027 ne esce.
Le mappe attuali della FEMA, l'agenzia federale per le emergenze, sono in vigore dall'11 settembre 2009 e collocano l'edificio in zona AE, dove chi concede un mutuo di norma pretende l'assicurazione contro le alluvioni. La quota di piena di riferimento è di 2,4 m (8 piedi). Verso la spiaggia il lotto resta in zona AE, ma con circa 3 m (10 piedi). Poi passa in zona VE, la fascia colpita dalle onde di tempesta e soggetta alle regole edilizie più severe, con la stessa quota di 10 piedi.
La quota di piena di riferimento (base flood elevation) è l'altezza che l'acqua dovrebbe raggiungere in una piena con probabilità dell'1% l'anno, misurata dal livello di riferimento della mappa (NGVD29 sulle mappe attuali). Non è la profondità dell'acqua sopra il terreno.
Le mappe riviste spostano l'edificio dalla zona AE alla zona X non ombreggiata, a rischio minimo, e lasciano il lato spiaggia del lotto in zona VE. Qui la quota di piena di riferimento è di 3,4 m (11 piedi), ma riferita a un altro livello (NAVD88), e non si confronta direttamente con quella di oggi. La zona VE comincia a circa 50 m a est del punto dell'edificio, contro i circa 100 m di oggi: circa 50 m più vicino. Tutte le zone qui indicate sono letture del National Flood Hazard Layer della FEMA, non determinazioni ufficiali.
Per la mareggiata, l'acqua di mare spinta a terra da un uragano, l'indirizzo ricade nella zona B della contea di Miami-Dade (Storm Surge Planning Zone B), come tutta Sunny Isles Beach e Golden Beach. La contea la considera esposta con uragani di categoria 2 o superiore, ma ordina le evacuazioni secondo la traiettoria e la mareggiata prevista di ciascuna tempesta, non solo secondo la categoria.
Assicurazione contro le alluvioni. Il programma nazionale di assicurazione contro le alluvioni (NFIP) copre al massimo 250.000 dollari per un edificio residenziale e 100.000 dollari per i beni contenuti. La polizza che un'associazione di condominio stipula per l'edificio arriva a 250.000 dollari per unità: con le 63 unità del registro, 15,75 milioni di dollari per questa torre. Per abitazioni di questo valore, ciò che supera i limiti dell'NFIP si assicura sul mercato privato.
Citizens, l'assicuratore di ultima istanza sostenuto dallo Stato della Florida, non può emettere la polizza del singolo proprietario (unit owner's policy) se ricostruire l'unità a nuovo, tra abitazione e beni contenuti, costa 700.000 dollari o più. Il tetto sale a 1 milione di dollari nelle contee in cui l'autorità statale di vigilanza sulle assicurazioni rileva una concorrenza insufficiente. Conta il costo di ricostruzione, non il prezzo d'acquisto, e la polizza dell'associazione per l'edificio è una questione distinta. Un agente assicurativo può dire se una determinata unità vi rientra.
§ 10Muse
Illustrazione
Per chi compra dall'estero contano soprattutto tre regole, ciascuna con le sue condizioni. Quando il venditore è una persona straniera ai fini fiscali statunitensi (foreign person), il compratore deve di norma trattenere il 15% del prezzo e versarlo all'IRS, il fisco federale, secondo la norma nota come FIRPTA. Un non residente senza cittadinanza statunitense che possiede direttamente un immobile negli Stati Uniti è esposto all'imposta federale di successione. La terza regola è della Florida.
La legge della Florida del 2023 sulla proprietà straniera riguarda chi è domiciliato in Cina, Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, Siria o sotto il regime venezuelano di Nicolás Maduro e non è cittadino statunitense né titolare della green card. Ne limita gli acquisti vicino a installazioni militari e infrastrutture critiche e, per chi è domiciliato in Cina, in tutta la Florida, con un'unica, ristretta eccezione per una sola abitazione.
Su questa costa quell'eccezione è l'unica via. La legge considera una struttura solo se recintata, protetta da barriere o sorvegliata, e due strutture con questi requisiti si trovano entro 10 miglia da ogni indirizzo. L'aeroporto internazionale Fort Lauderdale-Hollywood è protetto secondo il programma federale di sicurezza aeroportuale, Port Everglades secondo le norme federali di sicurezza portuale; entrambi distano circa 6–10 miglia.
Nelle vicinanze ci sono altre due strutture dei tipi che la legge elenca: il depuratore North District di Miami-Dade, a circa 1–4 miglia, e l'aeroporto North Perry, a circa 6–10. L'installazione militare più vicina, a Dania Beach, dista invece circa 8–12 miglia, più delle 5 miglia richieste dall'eccezione.
Chi rientra nella legge, Cina compresa, può quindi comprare qui un solo immobile residenziale, fino a 2 acri (0,8 ettari), a proprio nome. Deve avere un visto statunitense valido non limitato al turismo, oppure documenti ufficiali di asilo, e registrare l'immobile presso il Department of Commerce della Florida entro 30 giorni. Le società e gli altri enti soggetti alla legge non possono comprare qui. Ogni regola è esposta per esteso nella guida Comprare in Florida dall'estero; sono informazioni generali, non una consulenza legale o fiscale.
Per affittare l'abitazione per sei mesi o meno servono, tra gli altri requisiti, una licenza comunale per affitti brevi per ogni unità e il consenso scritto dell'associazione o una copia del suo statuto. I documenti del condominio possono limitare ulteriormente gli affitti, e dicono anche se l'associazione debba approvare il compratore, se una società possa essere intestataria e quale sia la durata minima delle locazioni. Per questa torre le fonti pubbliche non lo riportano.
Muse
Le 7 vendite tra parti indipendenti del 2025 e del 2026 vanno da 3,16 milioni a 6,37 milioni di dollari, con una mediana di 4,8 milioni. Le 2 da 5 milioni in su hanno una mediana di 5,8975 milioni. I prezzi degli annunci sono richieste, non vendite.
Circa 16.700 dollari al metro quadro (1.548 al piede quadrato), mediana delle 7 vendite tra parti indipendenti.
17141 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160, iscritto come Muse, a Condo. È nel comune di Sunny Isles Beach, contea di Miami-Dade, non nella città di Miami.
Property Markets Group con S2 Development, secondo il promotore. Carlos Ott ha firmato il progetto, con The Sieger Suarez Architectural Partnership come architetto responsabile dell'esecuzione.
Secondo il CTBUH 197,8 metri (649 piedi), su 47 piani.
Le fonti consultate non ne descrivono. L'unità più grande del ruolo misura 606 m² (6.524 piedi quadrati).
Il promotore elenca una terrazza con piscina, un centro fitness e una spa. Le fonti consultate non descrivono l'atrio né il personale.
Nessuna fonte pubblica riporta il bilancio. Chi compra in rivendita ha diritto al bilancio preventivo e al rendiconto annuale, che mostrano le quote, le riserve e le eventuali spese straordinarie.
Al 9 novembre 2026 nessuno dei due archivi statali ne riportava uno, il che non prova che non esista; chi compra in rivendita ha diritto allo studio, o a una dichiarazione che non è stato redatto, a spese del venditore.
Le regole sugli animali stanno nel regolamento di condominio, che nessuna fonte pubblica riproduce: conviene chiederlo prima di un'offerta. Gli animali di assistenza sono ammessi in ogni caso, come richiede la legge.
Le mappe attuali collocano l'edificio in zona AE; con le mappe riviste della FEMA, in vigore dal 19 febbraio 2027, il suo punto passa in zona X non ombreggiata. L'agente assicurativo dell'associazione può dire che cosa cambi per la polizza dell'edificio e per chi concede un mutuo.
Sulla frequenza le norme comunali sugli affitti brevi tacciono: non limitano quante volte si affitta un'unità in condominio. Possono farlo i documenti del condominio, insieme a una durata minima, e non risultano da fonti pubbliche.
Questo sito non pubblica recensioni né testimonianze. Un consulente può verificare il registro pubblico citato più sotto: registro dei condomini, vendite registrate, archivi SIRS e mappa della FEMA.
La visita si fissa tramite un broker con licenza, e da lontano si può cominciare con una visita in video. Conviene arrivare al sopralluogo avendo già letto gli ultimi due bilanci, lo studio delle riserve, se esiste, e le norme del regolamento di condominio su affitti, animali domestici e approvazione del compratore.
Andrey Rossin, broker immobiliare con licenza della Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licenza di broker BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Ruolo fiscale definitivo 2026 della Florida per Miami-Dade (file del 16 ottobre 2026), con tutti gli indirizzi di condominio della città; registro dei condomini e archivi SIRS del DBPR (9 novembre 2026); FEMA, National Flood Hazard Layer, pannello 12086C0161L, e livello delle mappe riviste (Pending NFHL), pannello 12086C0161M (studio 15-04-4157S); contea di Miami-Dade, zone di pianificazione per la mareggiata (livello GIS, aggiornamento 2023), e pagina sugli uragani del Comune di Sunny Isles Beach; Florida Statutes 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 e 627.351; aliquote del Property Appraiser di Miami-Dade; Internal Revenue Code (26 U.S.C.), sezioni 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 e 2104; 44 CFR 61.6; norme comunali sugli affitti brevi e pagina dell'ufficio edilizio; CTBUH; pagina del progetto di The Sieger Suarez Architectural Partnership; scheda del promotore. Le dichiarazioni del promotore sono indicate come tali; ogni foto della torre su questa pagina riporta autore e licenza, e nessun logo del promotore è riprodotto. Fonti complete, con le date: Metodo e fonti; correzioni: Registro delle correzioni.
Collins Avenue
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
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Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
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Chateau Beach Residences
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