2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
17475 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
01Chateau Beach Residences
I balconi sinuosi di Chateau Beach Residences, spiega Kobi Karp, seguono il ritmo delle onde; il costruttore, Coastal Construction, preferisce paragonarne le curve a quelle delle dune. La torre di 33 piani sorge sul lato oceano di Collins Avenue, al 17475, a Sunny Isles Beach, e conta 81 residenze. Il costruttore ne indica il completamento nel 2015, e il registro statale dei condomini la iscrive come Chateau Beach, a Condo.
Con 81 residenze le vendite sono poche, e ogni atto sposta le cifre. Nel 2025 e nel 2026 l'edificio ha registrato 10 vendite tra parti indipendenti, l'ultima a giugno 2026, con una mediana di 3,975 milioni; 3 hanno raggiunto i 5 milioni di dollari o più. «Tra parti indipendenti» è il codice che il ruolo fiscale 2026 della Florida, l'elenco annuale in cui lo Stato registra valore e vendite di ogni immobile, assegna a una vendita fra parti senza legami, a condizioni di mercato.
§ 02Chateau Beach Residences
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
§ 03Chateau Beach Residences
Chateau Beach sta fra terreni liberi su entrambi i lati, sul lato oceano di Collins Avenue. A sud confina con due lotti di proprietà comunale (17451 e 17425 Collins Avenue) e poi con Ocean Point Beach Club Condo (17375 Collins Avenue, del 2000). A nord c'è un lotto libero (17501 Collins Avenue), che figura nell'elenco comunale dei progetti approvati, e poi The Pinnacle (17555 Collins Avenue, del 1998).
Sunny Isles Beach è un comune della contea di Miami-Dade, distinto dalla città di Miami; nel 2025 la sua quota dell'imposta sugli immobili era di 1,7000 per mille. Nessuna fonte consultata documenta la vista mare per piano o per orientamento, né l'accesso alla spiaggia.
§ 04Chateau Beach Residences
Illustrazione
Il progetto è di Kobi Karp Architecture & Interior Design, studio di Miami che presenta Chateau Beach Residences nel proprio portfolio. Lo studio racconta una forma ispirata al movimento e alla fluidità della costa. Ne nasce un volume scultoreo con balconi sinuosi che riprendono il ritmo delle onde; architetto e promotore descrivono entrambi ampie facciate in vetro e terrazze continue.
Gli interni sono di Fanny Haim & Associates, anch'esso di Miami, e l'impresa generale è Coastal Construction. Tra gli altri progetti dello studio figurano Panorama Tower e Palazzo del Sol, e Kobi Karp pubblica anche una casa unifamiliare a Golden Beach. Il paesaggista non compare nelle fonti consultate. Gli altri progetti della costa sono raccolti in L'architettura della costa.
§ 05Chateau Beach Residences
Le planimetrie e la brochure del promotore non compaiono nelle fonti consultate, e questa pagina non riporta tipologie. Le superfici registrate aiutano però a leggere l'ampiezza dei prezzi: la contea registra superfici abitabili tra 136 e 841 m² (da 1.465 a 9.051 piedi quadrati), con una mediana di 251 m² (2.703 piedi quadrati). Le superfici del promotore, dove citate altrove, si misurano con regole diverse.
Servizi. Gli spazi comuni somigliano più a una casa privata che a un resort. Il costruttore elenca una sala vini, un bar per sigari, un centro benessere interno, un centro fitness e una terrazza per il relax, con interni di Fanny Haim & Associates. Le fonti consultate non descrivono piscina, atrio o servizi dell'edificio.
§ 06Chateau Beach Residences
Il mercato non ha una definizione unica di casa di lusso, e questo sito fissa la soglia a una vendita registrata da 5 milioni di dollari in su. Il Dipartimento delle Entrate della Florida (DOR) codifica ogni atto registrato come vendita tra parti indipendenti oppure no. Dei 12 atti della torre datati 2025 o 2026 nel ruolo 2026, 10 rispondono alla definizione, divisi in parti uguali: 5 nel 2025 e 5 nel 2026, l'ultimo a giugno.
01
Prezzo mediano:
3,975 milioni di dollari.
02
Minimo e massimo:
1,22 milioni e 14,85 milioni di dollari.
03
Vendite da 5 milioni in su:
3, con una mediana di 6,8 milioni.
04
Prezzo al metro quadro:
da circa 6.300 a 19.700 dollari di superficie abitabile registrata, con una mediana di circa 14.100 (da 589 a 1.829 dollari al piede quadrato, mediana 1.314).
Il confronto. Gli indirizzi più attivi della costa a quel livello, la torre sud di The Estates at Acqualina e Turnberry Ocean Club, hanno registrato 15 vendite da 5 milioni in su nel ruolo 2026. In tutta Sunny Isles Beach, 13 indirizzi di condominio hanno registrato almeno una vendita di questo livello, e 18 hanno almeno un'unità stimata 5 milioni o più.
Per just value mediano la torre è decima tra le 44 del registro del sito. Fra le torri di taglia simile, anche Muse ha meno di 100 unità, e The Mansions at Acqualina, con 84, ha registrato 7 vendite da 5 milioni in su contro le 3 di qui. Il prezzo al metro quadro è la mediana di tutte le vendite tra parti indipendenti di ciascun edificio:
| Edificio | Vendite da 5 milioni in su | Mediana di queste vendite | Prezzo al metro quadro (al piede quadrato) |
|---|---|---|---|
| Chateau Beach | 3 su 10 | 6,8 milioni | circa 14.100 dollari (1.314) |
| The Mansions at Acqualina | 7 su 7 | 7,0 milioni | circa 16.400 dollari (1.519) |
| Muse | 2 su 7 | 5,9 milioni | circa 16.700 dollari (1.548) |
| Jade Signature | 6 su 19 | 9,8 milioni | circa 18.300 dollari (1.703) |
Come leggere i numeri. Il conteggio è un minimo. Il ruolo conserva solo le due vendite più recenti di ogni unità, e i rogiti di lunghi contratti firmati durante la costruzione possono restare fuori dal codice delle vendite indipendenti. I portali di annunci, Zillow compreso, mostrano i prezzi chiesti dai venditori, non prezzi registrati. Il sito non mostra numeri di unità né proprietari.
Il just value più alto tra le unità, la stima fiscale del perito della contea e non un prezzo, arriva a 12,38 milioni di dollari. Sommate, le stime delle 81 unità danno 257,1 milioni, e 10 unità sono stimate 5 milioni o più. La vendita più alta, 14,85 milioni, supera il just value più alto. L'11,1% delle unità ha l'esenzione per residenza principale, un minimo per la quota di case abitate dai loro proprietari.
§ 07Chateau Beach Residences
Illustrazione
Spese condominiali. Il bilancio dell'associazione dei proprietari non risulta da alcuna fonte pubblica, e le quote qui non sono note. Prima di un'offerta conviene chiedere al venditore gli ultimi due bilanci preventivi, il piano delle riserve e le polizze assicurative dell'edificio.
Imposta sugli immobili. Nel 2025 l'aliquota complessiva a Sunny Isles Beach era di 16,7227 per mille, cioè 16,72 dollari ogni 1.000 dollari di valore imponibile, circa l'1,67% l'anno. Su un'abitazione che non è la residenza principale del proprietario in Florida (homestead), con un valore accertato ai fini fiscali (assessed value) di 5 milioni di dollari, l'imposta è di circa 83.600 dollari l'anno.
Il just value può discostarsi dal prezzo pagato; per questa torre la mediana del ruolo 2026 è di 2,92 milioni di dollari. Dopo un acquisto, il valore accertato si ricalcola sul pieno valore di mercato al 1° gennaio successivo.
Se l'abitazione non è la residenza principale del proprietario in Florida, il valore accertato può crescere al massimo del 10% l'anno ai fini delle imposte non scolastiche. Il 3 novembre 2026 gli elettori hanno approvato l'Emendamento 3, che dal ruolo 2027 abbassa il limite al 5%; al 9 novembre 2026 si attendeva ancora il risultato certificato dallo Stato. L'esenzione per residenza principale spetta solo a chi, in buona fede, fa dell'abitazione la propria residenza permanente in Florida, requisito che chi è negli Stati Uniti con un visto temporaneo non può soddisfare.
Costi d'acquisto. Nella contea di Miami-Dade l'imposta di bollo della Florida sull'atto di trasferimento (documentary stamp tax) è di 0,60 dollari ogni 100 dollari di prezzo, circa 23.850 dollari su 3,975 milioni, il prezzo mediano della torre. Quale delle due parti la paghi lo stabilisce il contratto di compravendita. La sovrimposta di Miami-Dade di 0,45 dollari ogni 100 qui non si applica, perché la legge dello Stato considera l'appartamento in condominio un'abitazione unifamiliare, che ne è esente.
Con un mutuo si aggiungono un'imposta di bollo di 0,35 dollari ogni 100 dollari finanziati e un'imposta sui beni immateriali (intangible tax) di 2 dollari ogni 1.000.
§ 08Chateau Beach Residences
Dopo il crollo di Surfside, nel 2021, la Florida impone due controlli agli edifici in condominio con tre o più piani abitabili.
La situazione qui. I due archivi SIRS del DBPR, il dipartimento statale che vigila sui condomini, elencano uno studio per questo edificio. Prima del luglio 2025 figura come «Chateau Beach Condominium», dal luglio 2025 a nome della Chateau Beach Condo Assn Inc. L'elenco prova il deposito, non il contenuto. Il Comune di Sunny Isles Beach, sulla pagina del suo ufficio edilizio, non riporta un elenco delle ispezioni periodiche edificio per edificio.
Che cosa spetta a chi compra in rivendita. Il venditore consegna al compratore, a proprie spese, il regolamento di condominio (declaration of condominium), l'atto costitutivo, lo statuto e le norme interne, il rendiconto annuale e il bilancio preventivo. Aggiunge il documento di domande e risposte e il modulo sulla gestione dell'associazione. Nel pacchetto entrano anche lo studio più recente delle riserve, o una dichiarazione che non è stato redatto, e la sintesi della relazione dell'ispezione periodica, se prevista. Se il promotore ha ceduto il controllo ai proprietari dopo il 1° luglio 2023, si aggiunge la relazione d'ispezione alla consegna dell'edificio (turnover inspection report).
Dalla consegna il compratore ha 7 giorni per recedere, senza contare sabati, domeniche e festivi. Il diritto non spetta se il contratto attesta che i documenti sono arrivati più di 7 giorni prima della firma, e si estingue alla chiusura della compravendita (closing). Chi compra dal promotore ha 15 giorni per recedere.
§ 09Chateau Beach Residences
L'edificio stesso sta fuori dall'area dell'1% l'anno su entrambe le mappe, e con quelle del 2027 il suo rischio scende da moderato a minimo, anche se la zona delle onde si avvicina. Le mappe attuali della FEMA, l'agenzia federale per le emergenze, sono in vigore dall'11 settembre 2009 e collocano l'edificio in zona X ombreggiata, con una probabilità di allagamento dello 0,2% l'anno.
Verso la spiaggia il lotto passa in zona AE, l'area con probabilità di allagamento dell'1% l'anno, con una quota di piena di riferimento di 2,4 m (8 piedi). Qui chi concede un mutuo di norma pretende l'assicurazione contro le alluvioni. Più vicino all'acqua comincia la zona VE, la fascia colpita dalle onde di tempesta e soggetta alle regole edilizie più severe, con circa 3 m (10 piedi).
La quota di piena di riferimento (base flood elevation) è l'altezza che l'acqua dovrebbe raggiungere in una piena con probabilità dell'1% l'anno, misurata dal livello di riferimento della mappa (NGVD29 sulle mappe attuali). Non è la profondità dell'acqua sopra il terreno.
Le mappe riviste, in vigore dal 19 febbraio 2027, collocano l'edificio in zona X non ombreggiata, a rischio minimo, e il lato spiaggia del lotto in zona VE; la fascia AE che oggi le separa scompare. La quota della zona VE diventa 3,7 m (12 piedi), ma riferita a un altro livello (NAVD88), e non si confronta direttamente con quella di oggi. Il limite della zona VE si avvicina di circa 50 m: da circa 110 m a circa 60 m a est del punto dell'edificio. Tutte le zone qui indicate sono letture del National Flood Hazard Layer della FEMA, non determinazioni ufficiali.
Per la mareggiata, l'acqua di mare spinta a terra da un uragano, l'indirizzo ricade nella zona B della contea di Miami-Dade (Storm Surge Planning Zone B), come tutta Sunny Isles Beach e Golden Beach. La contea la considera esposta con uragani di categoria 2 o superiore, ma ordina le evacuazioni secondo la traiettoria e la mareggiata prevista di ciascuna tempesta, non solo secondo la categoria.
Assicurazione contro le alluvioni. Il programma nazionale di assicurazione contro le alluvioni (NFIP) copre al massimo 250.000 dollari per un edificio residenziale e 100.000 dollari per i beni contenuti. La polizza che un'associazione di condominio stipula per l'edificio arriva a 250.000 dollari per unità: con le 81 unità del registro, 20,25 milioni di dollari per questa torre. Per abitazioni di questo valore, ciò che supera i limiti dell'NFIP si assicura sul mercato privato.
Citizens, l'assicuratore di ultima istanza sostenuto dallo Stato della Florida, non può emettere la polizza del singolo proprietario (unit owner's policy) se ricostruire l'unità a nuovo, tra abitazione e beni contenuti, costa 700.000 dollari o più. Il tetto sale a 1 milione di dollari nelle contee in cui l'autorità statale di vigilanza sulle assicurazioni rileva una concorrenza insufficiente. Conta il costo di ricostruzione, non il prezzo d'acquisto, e la polizza dell'associazione per l'edificio è una questione distinta. Un agente assicurativo può dire se una determinata unità vi rientra.
§ 10Chateau Beach Residences
Illustrazione
Per chi compra dall'estero contano soprattutto tre regole, ciascuna con le sue condizioni. Quando il venditore è una persona straniera ai fini fiscali statunitensi (foreign person), il compratore deve di norma trattenere il 15% del prezzo e versarlo all'IRS, il fisco federale, secondo la norma nota come FIRPTA. Un non residente senza cittadinanza statunitense che possiede direttamente un immobile negli Stati Uniti è esposto all'imposta federale di successione. La terza regola è della Florida.
La legge della Florida del 2023 sulla proprietà straniera riguarda chi è domiciliato in Cina, Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, Siria o sotto il regime venezuelano di Nicolás Maduro e non è cittadino statunitense né titolare della green card. Ne limita gli acquisti vicino a installazioni militari e infrastrutture critiche e, per chi è domiciliato in Cina, in tutta la Florida, con un'unica, ristretta eccezione per una sola abitazione.
Su questa costa quell'eccezione è l'unica via. La legge considera una struttura solo se recintata, protetta da barriere o sorvegliata, e due strutture con questi requisiti si trovano entro 10 miglia da ogni indirizzo. L'aeroporto internazionale Fort Lauderdale-Hollywood è protetto secondo il programma federale di sicurezza aeroportuale, Port Everglades secondo le norme federali di sicurezza portuale; entrambi distano circa 6–10 miglia.
Nelle vicinanze ci sono altre due strutture dei tipi che la legge elenca: il depuratore North District di Miami-Dade, a circa 1–4 miglia, e l'aeroporto North Perry, a circa 6–10. L'installazione militare più vicina, a Dania Beach, dista invece circa 8–12 miglia, più delle 5 miglia richieste dall'eccezione.
Chi rientra nella legge, Cina compresa, può quindi comprare qui un solo immobile residenziale, fino a 2 acri (0,8 ettari), a proprio nome. Deve avere un visto statunitense valido non limitato al turismo, oppure documenti ufficiali di asilo, e registrare l'immobile presso il Department of Commerce della Florida entro 30 giorni. Le società e gli altri enti soggetti alla legge non possono comprare qui. Ogni regola è esposta per esteso nella guida Comprare in Florida dall'estero; sono informazioni generali, non una consulenza legale o fiscale.
Per affittare l'abitazione per sei mesi o meno servono, tra gli altri requisiti, una licenza comunale per affitti brevi per ogni unità e il consenso scritto dell'associazione o una copia del suo statuto. I documenti del condominio possono limitare ulteriormente gli affitti, e dicono anche se l'associazione debba approvare il compratore, se una società possa essere intestataria e quale sia la durata minima delle locazioni. Per questa torre le fonti pubbliche non lo riportano.
Chateau Beach Residences
Le 10 vendite tra parti indipendenti del 2025 e del 2026 vanno da 1,22 milioni a 14,85 milioni di dollari, con una mediana di 3,975 milioni. Le 3 da 5 milioni in su hanno una mediana di 6,8 milioni. Gli annunci riportano prezzi richiesti, che sono un dato diverso.
Circa 14.100 dollari al metro quadro (1.314 al piede quadrato), mediana delle 10 vendite tra parti indipendenti.
17475 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160, iscritto come Chateau Beach, a Condo. È nel comune di Sunny Isles Beach, contea di Miami-Dade, non nella città di Miami.
Coastal Construction l'ha costruita per Chateau Group su progetto di Kobi Karp. Il costruttore indica il 2015 come anno di completamento; il ruolo fiscale registra il 2016.
33 piani e 81 residenze: il numero è lo stesso per il promotore, il registro statale dei condomini e il ruolo fiscale.
Le fonti consultate non ne descrivono. L'unità più grande del ruolo misura 841 m² (9.051 piedi quadrati).
Il costruttore elenca un centro fitness, un centro benessere interno e una terrazza per il relax. Le fonti consultate non descrivono una piscina; l'associazione può confermare i servizi attuali.
Fanny Haim & Associates di Miami, secondo il costruttore. L'edificio è di Kobi Karp Architecture.
Nessuna fonte pubblica riporta il bilancio. Chi compra in rivendita ha diritto al bilancio preventivo e al rendiconto annuale, che mostrano le quote, le riserve e le eventuali spese straordinarie.
Le regole sugli animali stanno nel regolamento di condominio, che nessuna fonte pubblica riproduce: conviene chiederlo prima di un'offerta. Gli animali di assistenza sono ammessi in ogni caso, come richiede la legge.
Questo sito non pubblica recensioni né testimonianze. Un consulente può verificare il registro pubblico citato più sotto: registro dei condomini, vendite registrate, elenco SIRS e mappa della FEMA.
Le norme comunali sugli affitti brevi non limitano la frequenza degli affitti di un'unità in condominio; i documenti del condominio, che non risultano da fonti pubbliche, possono limitarla e fissare una durata minima.
La visita si fissa tramite un broker con licenza; da lontano, una visita in video può fare le veci del primo sopralluogo. Qui lo studio delle riserve è depositato, e il venditore dovrebbe poterlo fornire insieme agli ultimi due bilanci e alle norme del regolamento di condominio su affitti, animali domestici e approvazione del compratore.
Andrey Rossin, broker immobiliare con licenza della Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licenza di broker BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Ruolo fiscale definitivo 2026 della Florida per Miami-Dade (file del 16 ottobre 2026), con tutti gli indirizzi di condominio della città; registro dei condomini e archivi SIRS del DBPR (9 novembre 2026); FEMA, National Flood Hazard Layer, pannello 12086C0153L, e livello delle mappe riviste (Pending NFHL), pannello 12086C0153M (studio 15-04-4157S); contea di Miami-Dade, zone di pianificazione per la mareggiata (livello GIS, aggiornamento 2023), e pagina sugli uragani del Comune di Sunny Isles Beach; Florida Statutes 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 e 627.351; aliquote del Property Appraiser di Miami-Dade; Internal Revenue Code (26 U.S.C.), sezioni 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 e 2104; 44 CFR 61.6; norme comunali sugli affitti brevi e pagina dell'ufficio edilizio; pagina del progetto di Kobi Karp Architecture, le cui immagini hanno nomi di file che rimandano a Golden Dusk Photography, non indicato come autore; pagina del progetto del costruttore. Le dichiarazioni del promotore sono indicate come tali; ogni foto della torre su questa pagina riporta autore e licenza, e nessun logo del promotore è riprodotto. Fonti complete, con le date: Metodo e fonti; correzioni: Registro delle correzioni.
Collins Avenue
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
15701 Collins Ave
The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach: cinque attici sovrapposti, 18 vendite registrate, mediana 4,475 milioni di dollari. Costi e la nuova zona AO.
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16901 Collins Ave
Jade Signature, la torre di Herzog & de Meuron: 19 vendite registrate, mediana 4,25 milioni di dollari. Costi, controlli strutturali e rischio alluvionale.
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17141 Collins Ave
Muse, la torre di Carlos Ott a Sunny Isles Beach: 68 residenze, 7 vendite registrate, mediana 4,8 milioni di dollari. Dal 2027 l'edificio esce dalla zona AE.
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17749 Collins Ave
The Mansions at Acqualina: terrazze con piscina o spa, 7 vendite da 5 milioni di dollari in su, mediana 7,0 milioni. Dal 2027 la zona alluvionale AE.
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17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences, albergo e residenze sotto una cupola: 19 vendite registrate, mediana 3,396 milioni di dollari. Prezzo al metro quadro, costi.
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17901 Collins Ave
Acqualina Estates, iscritta come 777 Via Acqualina: 15 vendite da 5 milioni di dollari in su, il numero più alto di Sunny Isles Beach. Mediana 10,2 milioni.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
17975 Collins Ave
888 Via Acqualina, l'edificio completato più alto di Sunny Isles Beach: due unità per piano, 8 vendite da 5 milioni in su, mediana 9,925 milioni di dollari.
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18201 Collins Ave
Trump Royale, nel complesso Trump Grande: 382 unità, 26 vendite registrate, mediana 1,39 milioni di dollari, una sola oltre i 5 milioni. Costi e controlli.
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18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club, Sunny Isles Beach: 15 vendite da 5,0 a 7,7 milioni di dollari, mediana 5,6 milioni. La torre di Carlos Zapata, costi e controlli.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
18555 Collins Ave
Porsche Design Tower: l'ascensore per le auto, 132 unità, 12 vendite registrate, mediana 4,1 milioni di dollari. Attici, costi, nuova zona alluvionale AO.
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18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa, le due vele di Pelli Clarke Pelli: 308 residenze, 19 vendite registrate, mediana 3,7 milioni di dollari. Costi e controlli.
Torre successiva
The Mansions at Acqualina
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