2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
17975 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
01The Estates at Acqualina, torre nord (888 Via Acqualina)
Con 204,8 metri (672 piedi), la torre nord di The Estates at Acqualina è l'edificio completato più alto di Sunny Isles Beach. Lo dice il CTBUH, l'organismo internazionale che censisce i grattacieli. Eppure è una torre di poche porte, con al massimo due unità per piano servite da ascensori privati. Il promotore, il Trump Group, la chiama Boutique Tower o North Tower; il registro statale dei condomini la iscrive come 888 Via Acqualina.
Completata nel 2023, sorge sul lato oceano di Collins Avenue, al 17975. Il ruolo fiscale 2026 della Florida, l'elenco annuale in cui lo Stato registra valore e vendite di ogni immobile, vi conta 8 vendite tra parti indipendenti tra luglio 2025 e giugno 2026. Sono tutte da 5 milioni di dollari in su, con una mediana di 9,9 milioni.
§ 02The Estates at Acqualina, torre nord (888 Via Acqualina)
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
§ 03The Estates at Acqualina, torre nord (888 Via Acqualina)
A sud, oltre la villa dei servizi comuni, sorge la torre sud, sua gemella (17901 Collins Avenue, completata nel 2022). A nord si trovano il Trump International Beach Resort (18001 Collins Avenue), un condominio alberghiero del 2003, e poi Trump Palace (18101 Collins Avenue). Sunny Isles Beach è un comune della contea di Miami-Dade, distinto dalla città di Miami; nel 2025 la sua quota dell'imposta sugli immobili era di 1,7000 per mille, parte dell'aliquota complessiva indicata più avanti.
L'accesso alla spiaggia e la vista mare delle singole unità non sono documentati nelle fonti consultate; vanno verificati sui documenti del condominio e sul posto.
§ 04The Estates at Acqualina, torre nord (888 Via Acqualina)
Illustrazione
Come la gemella sud, la torre è stata promossa dal Trump Group. Per il CTBUH il progetto architettonico è di Cohen, Freedman, Encinosa & Associates (CFE Architects), che sulla propria pagina dedicata a The Estates at Acqualina si presenta anche come architetto responsabile dell'esecuzione (architect of record). Un comunicato del 2020, ripubblicato sul sito del promotore, attribuisce invece il progetto a STA Architectural Group.
Come per la torre sud, questa pagina riferisce quell'attribuzione agli interni delle residenze. Il CTBUH assegna a Karl Lagerfeld l'atrio d'ingresso, e il promotore gli attribuisce quelli di entrambe le torri.
La struttura è interamente in calcestruzzo: fondazioni di Keller, casseforme di Doka, costruzione di Coastal Construction e Suffolk Construction. Con 204,8 metri (672 piedi) e 52 piani, la torre è seconda nell'elenco del CTBUH per Sunny Isles Beach, dietro Bentley Residences, ancora in costruzione. Tra i progetti di CFE figurano Bellini Bal Harbour e Grand Bay Residences. Nessuna fonte consultata nomina il paesaggista o riporta una dichiarazione degli architetti sull'idea del progetto.
Sul numero delle unità le fonti non concordano: 94 per il promotore, 91 per il CTBUH, 86 nel registro dei condomini, 83 nel ruolo fiscale. Il quadro degli architetti della costa è in L'architettura della costa.
§ 05The Estates at Acqualina, torre nord (888 Via Acqualina)
Le planimetrie pubblicate dal promotore per la Boutique Tower sono Amalfi e Ravello, due unità per piano, con una zona giorno lunga 17,4 m (57 piedi) cucina compresa. Nella Platinum Collection figura Casa Di Coba: 7 camere da letto, 9 bagni e 6 bagni di servizio, piscina privata e garage privato per 4 auto. Per le residenze di The Estates at Acqualina il promotore dichiara soffitti di 3,20 m (10 piedi e 6 pollici).
I dati della contea confermano che qui le unità sono meno numerose e più grandi. Le superfici abitabili registrate vanno da 258 a 970 m² (da 2.780 a 10.444 piedi quadrati), con una mediana di 395 m² (4.247 piedi quadrati), contro i 324 m² (3.484 piedi quadrati) della torre sud. Contea e promotore misurano con regole diverse, e le loro cifre non si confrontano direttamente.
Servizi. Secondo il promotore la torre nord condivide con la sud la villa dei servizi, di circa 4.180 m² (45.000 piedi quadrati), e gli spazi esterni. La pagina della torre sud ne elenca servizi, palestra e piscine; per la nord non è stato trovato un elenco a parte. Ha però un luogo suo, un bar in stile proibizionismo (speakeasy) riservato a chi abita nella Boutique Tower e ai suoi ospiti. Le unità, riferisce ancora il promotore, sono tutte vendute: ogni acquisto è ormai una rivendita.
§ 06The Estates at Acqualina, torre nord (888 Via Acqualina)
Il mercato non ha una definizione unica di casa di lusso, e questo sito fissa la soglia a una vendita registrata da 5 milioni di dollari in su. Il Dipartimento delle Entrate della Florida (DOR) chiama «tra parti indipendenti» una vendita a condizioni di mercato tra un venditore e un compratore senza legami fra loro. Nel ruolo 2026 dieci atti di vendita della torre portano una data del 2025 o del 2026; 8 rispondono alla definizione, tutti da 5 milioni in su e concentrati tra luglio 2025 e giugno 2026.
01
Prezzo mediano:
9,9 milioni di dollari.
02
Minimo e massimo:
6,1 milioni e 13,15 milioni di dollari.
03
Prezzo al metro quadro:
da circa 15.500 a 33.300 dollari di superficie abitabile registrata, con una mediana di circa 25.300 (da 1.436 a 3.096 dollari al piede quadrato, mediana 2.350).
Il confronto. Il numero più alto di vendite da 5 milioni in su registrato da un indirizzo di condominio di Sunny Isles Beach è 15, alla pari tra la torre sud e Turnberry Ocean Club. In tutta la città, solo 13 indirizzi di condominio hanno registrato almeno una vendita di questo livello, e 18 hanno almeno un'unità stimata 5 milioni o più.
Fra le torri più simili la nord sta nel mezzo; il prezzo al metro quadro è la mediana di tutte le vendite tra parti indipendenti di ciascun edificio:
| Edificio | Vendite da 5 milioni in su | Mediana di queste vendite | Prezzo al metro quadro (al piede quadrato) |
|---|---|---|---|
| 888 Via Acqualina, torre nord | 8 su 8 | 9,9 milioni | circa 25.300 dollari (2.350) |
| La torre sud | 15 su 15 | 10,2 milioni | circa 26.400 dollari (2.454) |
| Regalia | 4 su 4 | 11,8 milioni | circa 22.600 dollari (2.103) |
| Jade Signature | 6 su 19 | 9,8 milioni | circa 18.300 dollari (1.703) |
Come leggere i numeri. Otto vendite sono un campione ridotto, e il conteggio è un minimo. Il ruolo conserva solo le due vendite più recenti di ogni unità, e i rogiti di lunghi contratti firmati durante la costruzione possono restare fuori dal codice delle vendite indipendenti. I portali di annunci, Zillow compreso, mostrano i prezzi chiesti dai venditori, non quelli registrati. Il sito non mostra numeri di unità né proprietari.
Il just value delle unità, la stima fiscale del perito della contea e non un prezzo, va da 2,72 milioni a 20,28 milioni di dollari. Delle 83 unità, venti (il 24,1%) hanno l'esenzione per residenza principale: un minimo, per la quota di case abitate dai loro proprietari.
§ 07The Estates at Acqualina, torre nord (888 Via Acqualina)
Illustrazione
Imposta sugli immobili. Nel 2025 l'aliquota complessiva a Sunny Isles Beach era di 16,7227 per mille, cioè 16,72 dollari ogni 1.000 dollari di valore imponibile, circa l'1,67% l'anno. Su un'abitazione che non è la residenza principale del proprietario in Florida (homestead), con un valore accertato ai fini fiscali (assessed value) di 5 milioni di dollari, l'imposta è di circa 83.600 dollari l'anno.
Il just value può discostarsi dal prezzo pagato; per questa torre la mediana del ruolo 2026 è di 6,82 milioni di dollari. Dopo un acquisto, il valore accertato si ricalcola sul pieno valore di mercato al 1° gennaio successivo.
Se l'abitazione non è la residenza principale del proprietario in Florida, il valore accertato può crescere al massimo del 10% l'anno ai fini delle imposte non scolastiche. Il 3 novembre 2026 gli elettori hanno approvato l'Emendamento 3, che dal ruolo 2027 abbassa il limite al 5%; al 9 novembre 2026 si attendeva ancora il risultato certificato dallo Stato. L'esenzione per residenza principale spetta solo a chi, in buona fede, fa dell'abitazione la propria residenza permanente in Florida. Chi si trova negli Stati Uniti con un visto temporaneo non può soddisfare questo requisito.
Spese condominiali. Il bilancio dell'associazione dei proprietari non risulta da alcuna fonte pubblica, e le quote non sono note. Prima di un'offerta conviene chiedere al venditore gli ultimi due bilanci preventivi, il piano delle riserve e le polizze assicurative dell'edificio.
Costi d'acquisto. Nella contea di Miami-Dade l'imposta di bollo della Florida sull'atto di trasferimento (documentary stamp tax) è di 0,60 dollari ogni 100 dollari di prezzo, circa 59.550 dollari su 9,925 milioni, il prezzo mediano della torre. Quale delle due parti la paghi lo stabilisce il contratto di compravendita. La sovrimposta di Miami-Dade di 0,45 dollari ogni 100 qui non si applica, perché la legge dello Stato considera l'appartamento in condominio un'abitazione unifamiliare, che ne è esente.
Con un mutuo si aggiungono un'imposta di bollo di 0,35 dollari ogni 100 dollari finanziati e un'imposta sui beni immateriali (intangible tax) di 2 dollari ogni 1.000.
§ 08The Estates at Acqualina, torre nord (888 Via Acqualina)
Dopo il crollo di Surfside, nel 2021, la Florida impone due controlli agli edifici in condominio con tre o più piani abitabili.
La situazione qui. I due archivi SIRS del DBPR, il dipartimento statale che vigila sui condomini, elencano uno studio depositato dall'associazione «888 Via Acqualina Condo Assn, Inc», prima e dopo il luglio 2025. L'elenco prova il deposito, non il contenuto. Il Comune di Sunny Isles Beach, sulla pagina del suo ufficio edilizio, non riporta un elenco delle ispezioni periodiche edificio per edificio.
Che cosa spetta a chi compra in rivendita. Il venditore consegna al compratore, a proprie spese, il regolamento di condominio (declaration of condominium), l'atto costitutivo, lo statuto e le norme interne, il rendiconto annuale e il bilancio preventivo. Aggiunge il documento di domande e risposte e il modulo sulla gestione dell'associazione. Nel pacchetto entrano anche lo studio più recente delle riserve, o una dichiarazione che non è stato redatto, e la sintesi della relazione dell'ispezione periodica, se prevista. Se il promotore ha ceduto il controllo ai proprietari dopo il 1° luglio 2023, si aggiunge la relazione d'ispezione alla consegna dell'edificio (turnover inspection report).
Dalla consegna il compratore ha 7 giorni per recedere, senza contare sabati, domeniche e festivi. Il diritto non spetta se il contratto attesta che i documenti sono arrivati più di 7 giorni prima della firma, e si estingue alla chiusura della compravendita (closing). Chi compra dal promotore ha 15 giorni per recedere.
§ 09The Estates at Acqualina, torre nord (888 Via Acqualina)
Su entrambe le mappe della FEMA l'edificio resta fuori dall'area allagabile all'1% l'anno, ma con quelle del 2027 passa da rischio minimo a rischio moderato. Le mappe attuali della FEMA, l'agenzia federale per le emergenze, sono in vigore dall'11 settembre 2009 e collocano l'edificio in zona X non ombreggiata, a rischio alluvionale minimo.
Verso la spiaggia il lotto passa in zona X ombreggiata, con una probabilità di allagamento dello 0,2% l'anno, poi in zona AE. È l'area con probabilità dell'1% l'anno, dove chi concede un mutuo di norma pretende l'assicurazione contro le alluvioni; qui la quota di piena di riferimento è di 2,4 m (8 piedi). Sulla battigia comincia la zona VE, la fascia colpita dalle onde di tempesta e soggetta alle regole edilizie più severe, con circa 3 m (10 piedi).
La quota di piena di riferimento (base flood elevation) è l'altezza che l'acqua dovrebbe raggiungere in una piena con probabilità dell'1% l'anno, misurata dal livello di riferimento della mappa. Non è la profondità dell'acqua sopra il terreno.
Le mappe riviste, in vigore dal 19 febbraio 2027, collocano l'edificio in zona X ombreggiata e il lato spiaggia del lotto in zona VE; la fascia AE che oggi le separa scompare. La quota di piena di riferimento della zona VE diventa 3,7 m (12 piedi), ma riferita a un altro livello (NAVD88), e non si confronta direttamente con quella di oggi (NGVD29). La zona delle onde comincia allora a circa 60 m a est del punto dell'edificio, contro i circa 130 m di oggi. Tutte le zone qui indicate sono letture del National Flood Hazard Layer della FEMA, non determinazioni ufficiali.
Per la mareggiata, l'acqua di mare spinta a terra da un uragano, l'indirizzo ricade nella zona B della contea di Miami-Dade (Storm Surge Planning Zone B), come tutta Sunny Isles Beach e Golden Beach. La contea la considera esposta con uragani di categoria 2 o superiore, ma ordina le evacuazioni secondo la traiettoria e la mareggiata prevista di ciascuna tempesta, non solo secondo la categoria.
Assicurazione contro le alluvioni. Il programma nazionale di assicurazione contro le alluvioni (NFIP) copre al massimo 250.000 dollari per un edificio residenziale e 100.000 dollari per i beni contenuti. La polizza che un'associazione di condominio stipula per l'edificio arriva a 250.000 dollari per unità: con le 86 unità del registro, 21,5 milioni di dollari per questa torre. Per abitazioni di questo valore, ciò che supera i limiti dell'NFIP si assicura sul mercato privato.
Citizens, l'assicuratore di ultima istanza sostenuto dallo Stato della Florida, non può emettere la polizza del singolo proprietario (unit owner's policy) se ricostruire l'unità a nuovo, tra abitazione e beni contenuti, costa 700.000 dollari o più. Il tetto sale a 1 milione di dollari nelle contee in cui l'autorità statale di vigilanza sulle assicurazioni rileva una concorrenza insufficiente. Conta il costo di ricostruzione, non il prezzo d'acquisto, e la polizza dell'associazione per l'edificio è una questione distinta. Un agente assicurativo può dire se una determinata unità vi rientra.
§ 10The Estates at Acqualina, torre nord (888 Via Acqualina)
Illustrazione
Per chi compra dall'estero contano soprattutto tre regole, ciascuna con le sue condizioni. Quando il venditore è una persona straniera ai fini fiscali statunitensi (foreign person), il compratore deve di norma trattenere il 15% del prezzo e versarlo all'IRS, il fisco federale, secondo la norma nota come FIRPTA. Un non residente senza cittadinanza statunitense che possiede direttamente un immobile negli Stati Uniti è esposto all'imposta federale di successione. La terza regola è della Florida.
La legge della Florida del 2023 sulla proprietà straniera riguarda chi è domiciliato in Cina, Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, Siria o sotto il regime venezuelano di Nicolás Maduro e non è cittadino statunitense né titolare della green card. Ne limita gli acquisti vicino a installazioni militari e infrastrutture critiche e, per chi è domiciliato in Cina, in tutta la Florida, con un'unica, ristretta eccezione per una sola abitazione.
Su questa costa quell'eccezione è l'unica via. La legge considera una struttura solo se recintata, protetta da barriere o sorvegliata, e due strutture con questi requisiti si trovano entro 10 miglia da ogni indirizzo. L'aeroporto internazionale Fort Lauderdale-Hollywood è protetto secondo il programma federale di sicurezza aeroportuale, Port Everglades secondo le norme federali di sicurezza portuale; entrambi distano circa 6–10 miglia.
Nelle vicinanze ci sono altre due strutture dei tipi che la legge elenca: il depuratore North District di Miami-Dade, a circa 1–4 miglia, e l'aeroporto North Perry, a circa 6–10. L'installazione militare più vicina, a Dania Beach, dista invece circa 8–12 miglia, più delle 5 miglia richieste dall'eccezione.
Chi rientra nella legge, Cina compresa, può quindi comprare qui un solo immobile residenziale, fino a 2 acri (0,8 ettari), a proprio nome. Deve avere un visto statunitense valido non limitato al turismo, oppure documenti ufficiali di asilo, e registrare l'immobile presso il Department of Commerce della Florida entro 30 giorni. Le società e gli altri enti soggetti alla legge non possono comprare qui. Ogni regola è esposta per esteso nella guida Comprare in Florida dall'estero; sono informazioni generali, non una consulenza legale o fiscale.
Per affittare l'abitazione per sei mesi o meno servono, tra gli altri requisiti, una licenza comunale per affitti brevi per ogni unità e il consenso scritto dell'associazione o una copia del suo statuto. I documenti del condominio possono limitare ulteriormente gli affitti, e dicono anche se l'associazione debba approvare il compratore, se una società possa essere intestataria e quale sia la durata minima delle locazioni. Per questa torre le fonti pubbliche non lo riportano.
The Estates at Acqualina, torre nord (888 Via Acqualina)
Le 8 vendite tra parti indipendenti registrate tra luglio 2025 e giugno 2026 vanno da 6,1 milioni a 13,15 milioni di dollari, con una mediana di 9,9 milioni (ruolo fiscale 2026). Al piede quadrato di superficie registrata dalla contea la mediana è di 2.350 dollari; le 15 vendite della torre sud hanno una mediana di 10,2 milioni.
Circa 25.300 dollari al metro quadro (2.350 al piede quadrato), mediana di otto vendite tra parti indipendenti, che vanno da circa 15.500 a 33.300 dollari al metro quadro. Le brochure misurano con altre regole, e le loro cifre non si confrontano direttamente.
17975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160; 888 Via Acqualina è il nome con cui il condominio è iscritto nel registro statale. La torre sud è al 17901 Collins Avenue, iscritta come 777 Via Acqualina.
Il promotore è il Trump Group. Il CTBUH indica CFE Architects come progettista e Coastal Construction con Suffolk Construction come imprese principali; ruolo fiscale e CTBUH danno entrambi il 2023 come anno di completamento.
Secondo il CTBUH sale a 204,8 metri (672 piedi) su 52 piani, ed è l'edificio completato più alto del suo elenco per Sunny Isles Beach. Il ruolo 2026 registra 83 unità, al massimo due per piano secondo il promotore.
No. The Estates at Acqualina è formata da due torri in condominio, iscritte nel registro statale come 777 Via Acqualina e 888 Via Acqualina, e ogni vendita contata qui è di un appartamento.
La casa più grande pubblicata dal promotore è Casa Di Coba, nella Platinum Collection: 7 camere, 9 bagni e 6 bagni di servizio, con piscina privata e garage privato per 4 auto. Nel ruolo la superficie più ampia è di 970 m² (10.444 piedi quadrati), e la vendita più alta del periodo è stata di 13,15 milioni di dollari.
Nessuna fonte pubblica riporta il bilancio. Chi compra in rivendita ha diritto al bilancio preventivo e al rendiconto annuale, che mostrano le quote, le riserve e le eventuali spese straordinarie.
Le regole sugli animali stanno nel regolamento di condominio e nelle norme interne, che nessuna fonte pubblica riproduce: vanno chieste prima dell'offerta. Gli animali di assistenza sono ammessi in ogni caso, come richiede la legge.
Questo sito non pubblica recensioni né testimonianze. Un consulente può però verificare il registro pubblico citato più sotto: il registro dei condomini, le vendite registrate, l'elenco SIRS e la mappa della FEMA.
Le norme comunali sugli affitti brevi non limitano la frequenza degli affitti di un'unità in condominio. Eventuali limiti di frequenza e una durata minima stanno nei documenti del condominio, che non risultano da fonti pubbliche.
§ 11Fotografie
02
La visita a 888 Via Acqualina si fissa tramite un broker con licenza, e da lontano si può cominciare con una visita in video. Ogni acquisto qui è una rivendita, e i documenti da leggere prima li ha il venditore: gli ultimi due bilanci, il SIRS depositato e le norme del regolamento su affitti, animali domestici e approvazione del compratore.
Andrey Rossin, broker immobiliare con licenza della Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licenza di broker BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Ruolo fiscale definitivo 2026 della Florida per Miami-Dade (file del 16 ottobre 2026: vendite, valori, superfici abitabili, esenzioni), con tutti gli indirizzi di condominio della città; registro dei condomini e archivi SIRS del DBPR (9 novembre 2026); FEMA, National Flood Hazard Layer, pannello 12086C0153L, e livello delle mappe riviste (Pending NFHL, studio 15-04-4157S); contea di Miami-Dade, zone di pianificazione per la mareggiata (livello GIS, aggiornamento 2023), e pagina sugli uragani del Comune di Sunny Isles Beach; Florida Statutes 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 e 627.351; aliquote del Property Appraiser di Miami-Dade; Internal Revenue Code (26 U.S.C.), sezioni 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 e 2104; 44 CFR 61.6; norme comunali sugli affitti brevi; CTBUH; siti del promotore e di CFE Architects. Le dichiarazioni del promotore sono indicate come tali, e le superfici delle sue brochure non sono usate per alcuna cifra; ogni foto della torre su questa pagina riporta autore e licenza. Fonti complete, con le date: Metodo e fonti; correzioni: Registro delle correzioni.
Collins Avenue
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The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach: cinque attici sovrapposti, 18 vendite registrate, mediana 4,475 milioni di dollari. Costi e la nuova zona AO.
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Muse, la torre di Carlos Ott a Sunny Isles Beach: 68 residenze, 7 vendite registrate, mediana 4,8 milioni di dollari. Dal 2027 l'edificio esce dalla zona AE.
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Chateau Beach Residences, la torre di Kobi Karp: 81 residenze, 10 vendite da 1,22 a 14,85 milioni di dollari, mediana 3,975 milioni. Costi e controlli.
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17749 Collins Ave
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Acqualina Resort & Residences, albergo e residenze sotto una cupola: 19 vendite registrate, mediana 3,396 milioni di dollari. Prezzo al metro quadro, costi.
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17901 Collins Ave
Acqualina Estates, iscritta come 777 Via Acqualina: 15 vendite da 5 milioni di dollari in su, il numero più alto di Sunny Isles Beach. Mediana 10,2 milioni.
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18201 Collins Ave
Trump Royale, nel complesso Trump Grande: 382 unità, 26 vendite registrate, mediana 1,39 milioni di dollari, una sola oltre i 5 milioni. Costi e controlli.
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18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club, Sunny Isles Beach: 15 vendite da 5,0 a 7,7 milioni di dollari, mediana 5,6 milioni. La torre di Carlos Zapata, costi e controlli.
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18555 Collins Ave
Porsche Design Tower: l'ascensore per le auto, 132 unità, 12 vendite registrate, mediana 4,1 milioni di dollari. Attici, costi, nuova zona alluvionale AO.
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Residences by Armani/Casa, le due vele di Pelli Clarke Pelli: 308 residenze, 19 vendite registrate, mediana 3,7 milioni di dollari. Costi e controlli.
Torre successiva
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