2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
19575 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: B137 / Wikimedia Commons, CC0 — cropped and edited (restored with AI; sky adjusted) · Licenza · Fonte
01Regalia
A Regalia ogni unità occupa un piano intero, e una terrazza ondulata le gira tutto attorno. Il ruolo fiscale 2026, l'elenco annuale in cui la Florida registra valore e vendite di ogni immobile, conta a Sunny Isles Beach 13 indirizzi di condominio con almeno una vendita da 5 milioni di dollari in su. Fra questi, Regalia ha la mediana più alta: 11,8 milioni di dollari. Poggia su 4 vendite tra parti indipendenti, concluse tra marzo 2025 e febbraio 2026, e nessuna è scesa sotto i 10,0 milioni.
Sono 39 residenze in tutto, in una torre disegnata da Arquitectonica e completata nel 2014 al 19575 di Collins Avenue. È l'ultima in condominio sul lato oceano di Sunny Isles Beach: oltre il confine comunale, a nord, comincia Golden Beach.
§ 02Regalia
Photo: Jimmy Baikovicius, "Regalia | 210829-8559-jikatu", Flickr, CC BY-SA 2.0 — cropped and edited (restored with AI) · Licenza · Fonte
§ 03Regalia
A sud la torre confina con Ocean One (19333 Collins Avenue, del 1999); a nord i grattacieli finiscono, ed entro circa 90 metri, al confine comunale, comincia Golden Beach, una cittadina di lotti per case unifamiliari. Sunny Isles Beach è un comune della contea di Miami-Dade, in Florida, distinto dalla città di Miami, e nel 2025 la sua quota dell'imposta sugli immobili era di 1,7000 per mille.
Secondo il promotore e l'architetto, ogni unità occupa un piano intero con vista a 360 gradi. La vista dei singoli piani e le regole di accesso alla spiaggia non sono documentate nelle fonti consultate: l'una e le altre si giudicano durante la visita.
§ 04Regalia
Illustrazione
Il progetto è di Arquitectonica, e il CTBUH, l'organismo internazionale che censisce i grattacieli, non indica un architetto responsabile dell'esecuzione distinto. Lo studio parla di «una scultura che renda la sensazione delle onde e della brezza del mare».
L'idea si legge nei piani. Una terrazza ondulata gira attorno a ciascuno come una veranda in ombra percorribile, che protegge le vetrate dal sole, e i parapetti in vetro formano fasce orizzontali che cambiano da un piano all'altro.
La struttura, interamente in calcestruzzo, è opera degli ingegneri Donnell, DuQuesne & Albaisa; gli impianti sono di Steven Feller P.E., il paesaggio di Urban Landscape, Inc., e l'impresa generale è Charleveille Development Corp. Per Regalia, Arquitectonica elenca un SARA Design Award of Merit, un riconoscimento degli International Property Awards come miglior edificio residenziale alto e una menzione d'onore della Developers & Builders Alliance del 2007.
Tra le opere dello studio a Miami figura The Atlantis, nota per la corte aperta sul cielo. Il progettista degli interni non compare nelle fonti consultate; gli altri progetti della costa sono in L'architettura della costa.
§ 05Regalia
Il promotore descrive tre tipi di residenza, e il più insolito sta in basso:
01
Unità a piano intero:
4 camere, 5 bagni e un bagno di servizio in 512 m² (5.515 piedi quadrati), con una terrazza perimetrale di 195 m² (2.100 piedi quadrati).
02
Attico su due piani:
5 camere, 6 bagni e un bagno di servizio in 884 m² (9.515 piedi quadrati), con una terrazza di 325 m² (3.500 piedi quadrati).
03
«Beach house» su due livelli:
ai piani 3 e 4, rivolta all'oceano, con una piccola piscina privata su una terrazza di 604 m² (6.500 piedi quadrati).
Il ruolo fiscale assegna 464 m² (4.992 piedi quadrati) a 37 delle 39 unità e al massimo 854 m² (9.193 piedi quadrati) alle altre. È una cifra quasi uniforme, per cui il prezzo al metro quadro indicato più sotto è solo orientativo. Contea e promotore misurano con regole diverse, e le loro cifre non si confrontano direttamente. L'altezza dei soffitti non è stata trovata.
§ 06Regalia
Il mercato non ha una definizione unica di casa di lusso, e questo sito fissa la soglia a una vendita registrata da 5 milioni di dollari in su. Il Dipartimento delle Entrate della Florida (DOR) chiama «tra parti indipendenti» una vendita a condizioni di mercato tra un venditore e un compratore senza legami fra loro. Nel ruolo 2026 cinque atti di vendita della torre portano una data del 2025 o del 2026; 4 rispondono alla definizione, tutti tra marzo 2025 e febbraio 2026.
01
Prezzo mediano:
11,8 milioni di dollari; su quattro vendite, una sola vendita nuova può spostarlo sensibilmente.
02
Minimo e massimo:
10,0 milioni e 19,9 milioni di dollari.
03
Prezzo al metro quadro, indicativo:
da circa 21.600 a 28.900 dollari, con una mediana di circa 22.600 (da 2.003 a 2.684 dollari al piede quadrato, mediana 2.103), per la ragione detta sopra.
Il confronto. Dei 13 indirizzi di condominio di Sunny Isles Beach con almeno una vendita tra parti indipendenti da 5 milioni in su, Regalia ha la mediana più alta. Il numero più alto di queste vendite, 15 ciascuna, spetta alla torre sud di The Estates at Acqualina e a Turnberry Ocean Club. In tutto, 18 indirizzi di condominio della città hanno almeno un'unità stimata 5 milioni o più.
I vicini più simili sono le due torri Estates. Nella tabella il prezzo al metro quadro è la mediana di tutte le vendite tra parti indipendenti di ciascun edificio:
| Edificio | Vendite da 5 milioni in su | Mediana di queste vendite | Prezzo al metro quadro (al piede quadrato) |
|---|---|---|---|
| Regalia | 4 su 4 | 11,8 milioni | circa 22.600 dollari (2.103) |
| The Estates at Acqualina, torre sud | 15 su 15 | 10,2 milioni | circa 26.400 dollari (2.454) |
| The Estates at Acqualina, torre nord | 8 su 8 | 9,93 milioni | circa 25.300 dollari (2.350) |
| Turnberry Ocean Club | 15 su 15 | 5,6 milioni | circa 20.600 dollari (1.913) |
| Jade Signature | 6 su 19 | 9,83 milioni | circa 18.300 dollari (1.703) |
Regalia vende ogni residenza a un prezzo più alto di entrambe le torri Estates, ma al metro quadro costa meno: una cifra che la superficie quasi uniforme del ruolo rende soltanto indicativa.
Come leggere i numeri. Anche questo breve elenco è un minimo: il ruolo conserva solo le due vendite più recenti di ogni unità, e i rogiti di lunghi contratti firmati durante la costruzione possono restare fuori dal codice delle vendite indipendenti. I portali di annunci, Zillow compreso, mostrano i prezzi chiesti dai venditori, non quelli registrati. Il sito non mostra numeri di unità né proprietari.
Il just value delle unità, la stima fiscale del perito della contea e non un prezzo, va da 8,27 milioni a 22,27 milioni di dollari. Delle 39 unità, 11 (il 28,2%) hanno l'esenzione per residenza principale: un minimo, per la quota di case abitate dai loro proprietari.
§ 07Regalia
Illustrazione
Imposta sugli immobili. Nel 2025 l'aliquota complessiva a Sunny Isles Beach era di 16,7227 per mille, cioè 16,72 dollari ogni 1.000 dollari di valore imponibile, circa l'1,67% l'anno. Su un'abitazione che non è la residenza principale del proprietario in Florida (homestead), con un valore accertato ai fini fiscali (assessed value) di 5 milioni di dollari, l'imposta è di circa 83.600 dollari l'anno.
Il just value può discostarsi dal prezzo pagato; per questa torre la mediana del ruolo 2026 è di 8,46 milioni di dollari. Dopo un acquisto, il valore accertato si ricalcola sul pieno valore di mercato al 1° gennaio successivo.
Se l'abitazione non è la residenza principale del proprietario in Florida, il valore accertato può crescere al massimo del 10% l'anno ai fini delle imposte non scolastiche. Il 3 novembre 2026 gli elettori hanno approvato l'Emendamento 3, che dal ruolo 2027 abbassa il limite al 5%; al 9 novembre 2026 si attendeva ancora il risultato certificato dallo Stato. L'esenzione per residenza principale spetta solo a chi, in buona fede, fa dell'abitazione la propria residenza permanente in Florida. Chi si trova negli Stati Uniti con un visto temporaneo non può soddisfare questo requisito.
Spese condominiali. Il bilancio dell'associazione dei proprietari non risulta da alcuna fonte pubblica. Prima di un'offerta conviene chiedere al venditore gli ultimi due bilanci preventivi, il piano delle riserve e le polizze assicurative dell'edificio. Conviene anche informarsi sulle spese straordinarie (special assessment), i versamenti aggiuntivi che l'associazione delibera per uno scopo preciso.
Costi d'acquisto. Nella contea di Miami-Dade l'imposta di bollo della Florida sull'atto di trasferimento (documentary stamp tax) è di 0,60 dollari ogni 100 dollari di prezzo, circa 70.800 dollari su 11,8 milioni, il prezzo mediano della torre. Quale delle due parti la paghi lo stabilisce il contratto di compravendita. La sovrimposta di Miami-Dade di 0,45 dollari ogni 100 qui non si applica, perché la legge dello Stato considera l'appartamento in condominio un'abitazione unifamiliare, che ne è esente.
Con un mutuo si aggiungono un'imposta di bollo di 0,35 dollari ogni 100 dollari finanziati e un'imposta sui beni immateriali (intangible tax) di 2 dollari ogni 1.000.
§ 08Regalia
Dopo il crollo di Surfside, nel 2021, la Florida impone due controlli agli edifici in condominio con tre o più piani abitabili.
La situazione qui. I due archivi SIRS del DBPR, il dipartimento statale che vigila sui condomini, elencano uno studio per il condominio Regalia Condo. Prima del luglio 2025 è intestato all'associazione «Regalia on the Ocean Condominium», dal luglio 2025 a «Regalia on the Beach Condo Assn Inc». L'elenco prova il deposito, non il contenuto. Il Comune di Sunny Isles Beach, sulla pagina del suo ufficio edilizio, non riporta un elenco delle ispezioni periodiche edificio per edificio.
Che cosa spetta a chi compra in rivendita. Il venditore consegna al compratore, a proprie spese, il regolamento di condominio (declaration of condominium), l'atto costitutivo, lo statuto e le norme interne dell'associazione, il rendiconto annuale e il bilancio preventivo. Vi aggiunge il documento di domande e risposte e il modulo sulla gestione predisposti dall'associazione. Nel pacchetto entrano anche lo studio più recente delle riserve, o una dichiarazione che non è stato redatto, e la sintesi della relazione dell'ispezione periodica, se prevista. Se il promotore ha ceduto il controllo ai proprietari dopo il 1° luglio 2023, si aggiunge la relazione d'ispezione alla consegna dell'edificio (turnover inspection report).
Dalla consegna il compratore ha 7 giorni per recedere, senza contare sabati, domeniche e festivi. Il diritto non spetta se il contratto attesta che i documenti sono arrivati più di 7 giorni prima della firma, e si estingue alla chiusura della compravendita (closing). Chi compra dal promotore ha 15 giorni per recedere.
§ 09Regalia
L'edificio stesso resta fuori dall'area allagabile all'1% l'anno, oggi e con le mappe del 2027; è la spiaggia davanti a cambiare. Le mappe attuali della FEMA, l'agenzia federale per le emergenze, sono in vigore dall'11 settembre 2009 e collocano l'edificio in zona X non ombreggiata, a rischio alluvionale minimo.
Verso la spiaggia il lotto passa in zona AE, l'area con probabilità di allagamento dell'1% l'anno, dove chi concede un mutuo di norma pretende l'assicurazione contro le alluvioni. Circa 70 m a est del punto dell'edificio comincia la zona VE, la fascia colpita dalle onde di tempesta e soggetta alle regole edilizie più severe. Entrambe hanno una quota di piena di riferimento di circa 3 m (10 piedi, livello NGVD29).
La quota di piena di riferimento (base flood elevation) è l'altezza che l'acqua dovrebbe raggiungere in una piena con probabilità dell'1% l'anno, misurata dal livello di riferimento della mappa. Non è la profondità dell'acqua sopra il terreno. Tutte le zone qui indicate sono letture del National Flood Hazard Layer della FEMA, non determinazioni ufficiali.
Le mappe riviste, in vigore dal 19 febbraio 2027, collocano l'edificio in zona X non ombreggiata e il lato spiaggia del lotto in zona VE; la fascia AE che oggi le separa scompare. Il limite della zona VE passa da circa 70 m a circa 30 m a est del punto stimato dell'edificio: circa 40 m più vicino, con un margine di circa 5 m. La quota diventa 3,7 m (12 piedi), ma riferita a un altro livello (NAVD88), e non si confronta direttamente con quella del 2009.
Per la mareggiata, l'acqua di mare spinta a terra da un uragano, l'indirizzo ricade nella zona B della contea di Miami-Dade (Storm Surge Planning Zone B), come tutta Sunny Isles Beach e Golden Beach. La contea la considera esposta con uragani di categoria 2 o superiore, ma ordina le evacuazioni secondo la traiettoria e la mareggiata prevista di ciascuna tempesta, non solo secondo la categoria.
Assicurazione contro le alluvioni. Il programma nazionale di assicurazione contro le alluvioni (NFIP) copre al massimo 250.000 dollari per un edificio residenziale e 100.000 dollari per i beni contenuti. La polizza che un'associazione di condominio stipula per l'edificio arriva a 250.000 dollari per unità: con le 39 unità del registro, 9,75 milioni di dollari per questa torre. Per abitazioni di questo valore, ciò che supera i limiti dell'NFIP si assicura sul mercato privato.
Citizens, l'assicuratore di ultima istanza sostenuto dallo Stato della Florida, ha un tetto per gli appartamenti in condominio. Non può emettere la polizza del singolo proprietario (unit owner's policy) se ricostruire l'unità a nuovo, tra abitazione e beni contenuti, costa 700.000 dollari o più. Il tetto sale a 1 milione di dollari nelle contee in cui l'autorità statale di vigilanza sulle assicurazioni rileva una concorrenza insufficiente. Conta il costo di ricostruzione, non il prezzo d'acquisto, e la polizza dell'associazione per l'edificio è una questione distinta. Un agente assicurativo può dire se una determinata unità vi rientra.
§ 10Regalia
Illustrazione
Per chi compra dall'estero contano soprattutto tre regole, ciascuna con le sue condizioni. Quando il venditore è una persona straniera ai fini fiscali statunitensi (foreign person), il compratore deve di norma trattenere il 15% del prezzo e versarlo all'IRS, il fisco federale, secondo la norma nota come FIRPTA. Un non residente senza cittadinanza statunitense che possiede direttamente un immobile negli Stati Uniti è esposto all'imposta federale di successione. La terza regola è della Florida.
La legge della Florida del 2023 sulla proprietà straniera riguarda chi è domiciliato in Cina, Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, Siria o sotto il regime venezuelano di Nicolás Maduro e non è cittadino statunitense né titolare della green card. Ne limita gli acquisti vicino a installazioni militari e infrastrutture critiche e, per chi è domiciliato in Cina, in tutta la Florida, con un'unica, ristretta eccezione per una sola abitazione.
Su questa costa quell'eccezione è l'unica via. La legge considera una struttura solo se recintata, protetta da barriere o sorvegliata, e due strutture con questi requisiti si trovano entro 10 miglia da ogni indirizzo. L'aeroporto internazionale Fort Lauderdale-Hollywood è protetto secondo il programma federale di sicurezza aeroportuale, Port Everglades secondo le norme federali di sicurezza portuale; entrambi distano circa 6–10 miglia.
Nelle vicinanze ci sono altre due strutture dei tipi che la legge elenca: il depuratore North District di Miami-Dade, a circa 1–4 miglia, e l'aeroporto North Perry, a circa 6–10. L'installazione militare più vicina, a Dania Beach, dista invece circa 8–12 miglia, più delle 5 miglia richieste dall'eccezione.
Chi rientra nella legge, Cina compresa, può quindi comprare qui un solo immobile residenziale, fino a 2 acri (0,8 ettari), a proprio nome. Deve avere un visto statunitense valido non limitato al turismo, oppure documenti ufficiali di asilo, e registrare l'immobile presso il Department of Commerce della Florida entro 30 giorni. Le società e gli altri enti soggetti alla legge non possono comprare qui. Ogni regola è esposta per esteso nella guida Comprare in Florida dall'estero; sono informazioni generali, non una consulenza legale o fiscale.
Per affittare l'abitazione per sei mesi o meno servono, tra gli altri requisiti, una licenza comunale per affitti brevi per ogni unità e il consenso scritto dell'associazione o una copia del suo statuto. I documenti del condominio possono limitare ulteriormente gli affitti, e dicono anche se l'associazione debba approvare il compratore, se una società possa essere intestataria e quale sia la durata minima delle locazioni. Per questa torre le fonti pubbliche non lo riportano.
Regalia
Le 4 vendite tra parti indipendenti registrate tra marzo 2025 e febbraio 2026 vanno da 10,0 milioni a 19,9 milioni di dollari, con una mediana di 11,8 milioni, circa 22.600 dollari al metro quadro (ruolo fiscale 2026). Quattro vendite sono un campione piccolo, e i prezzi chiesti oggi negli annunci sono un dato diverso da quelli pagati.
19575 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160; il registro statale dei condomini riporta invece il 19505. L'edificio è nella contea di Miami-Dade, ma non nella città di Miami.
Il CTBUH indica Regalia Beach Developers come proprietario e promotore. Il progetto è di Arquitectonica, e l'impresa generale è stata Charleveille Development Corp. Secondo la stampa di settore la torre è stata completata a maggio 2014, e le prime vendite si sono chiuse a giugno 2014.
Sì: il promotore descrive un attico su due piani con 5 camere, 884 m² (9.515 piedi quadrati) e una terrazza di 325 m² (3.500 piedi quadrati).
Servizi e spazi comuni non risultano da una fonte primaria consultata, perché il sito del promotore è oggi un dominio in vendita. L'unica piscina documentata è quella, piccola e privata, della beach house su due livelli ai piani 3 e 4. Servizi attuali e personale vanno chiesti all'associazione.
Nessuna fonte pubblica riporta il bilancio. Chi compra in rivendita ha diritto al bilancio preventivo e al rendiconto annuale, che mostrano le quote, le riserve e le eventuali spese straordinarie.
Le regole sugli animali stanno nel regolamento di condominio e nelle norme interne, che nessuna fonte pubblica riproduce: vanno chieste prima dell'offerta. Gli animali di assistenza sono ammessi in ogni caso, come richiede la legge.
Le norme comunali sugli affitti brevi non limitano la frequenza degli affitti di un'unità in condominio. Eventuali limiti di frequenza e una durata minima stanno nei documenti del condominio, che non risultano da fonti pubbliche.
Le fonti consultate per questa pagina non riportano contenziosi, e gli archivi dei tribunali non sono stati interrogati. La risposta sta nel documento di domande e risposte dell'associazione, che chi compra in rivendita riceve.
Questo sito non pubblica recensioni né testimonianze. Un consulente può però verificare il registro pubblico citato più sotto: il registro dei condomini, le vendite registrate, l'elenco SIRS e la mappa della FEMA.
La visita si fissa tramite un broker con licenza, e da lontano si può cominciare con una visita in video. Prima del sopralluogo conviene leggere gli ultimi due bilanci, il SIRS e le norme del regolamento di condominio su affitti, animali domestici e approvazione del compratore, e chiedere l'elenco dei servizi comuni.
Andrey Rossin, broker immobiliare con licenza della Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licenza di broker BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Ruolo fiscale definitivo 2026 della Florida per Miami-Dade (file del 16 ottobre 2026: vendite, valori, superfici, esenzioni), con un'interrogazione di tutti gli indirizzi di condominio di Sunny Isles Beach; registro dei condomini e archivi SIRS del DBPR (9 novembre 2026); FEMA, National Flood Hazard Layer, pannello 12086C0153L, e livello delle mappe riviste (Pending NFHL), pannello 12086C0153M (studio 15-04-4157S); contea di Miami-Dade, zone di pianificazione per la mareggiata (livello GIS, aggiornamento 2023), e pagina sugli uragani del Comune di Sunny Isles Beach; confini comunali del censimento statunitense (Golden Beach); OpenStreetMap, per il punto dell'edificio e le distanze del capitolo 692; Florida Statutes 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 e 627.351; aliquote del Property Appraiser di Miami-Dade; Internal Revenue Code (26 U.S.C.), sezioni 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 e 2104; 44 CFR 61.6; norme comunali di Sunny Isles Beach sugli affitti brevi e pagina dell'ufficio edilizio; CTBUH; sito di Arquitectonica; stampa di settore sul completamento. Le dichiarazioni del promotore e dell'architetto sono indicate come tali; ogni foto della torre su questa pagina riporta autore e licenza. Fonti complete, con le date: Metodo e fonti; correzioni: Registro delle correzioni.
Collins Avenue
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