2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
18201 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Avi Werde via Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
01Trump Royale
Trump Royale è la torre nord del complesso Trump Grande, tre edifici che il costruttore, Coastal Construction, colloca su 4,5 ettari (11 acri) e circa 305 m (1.000 piedi) di spiaggia. Ed è anche, a leggere il registro, l'altro volto della costa: qui si vende per lo più ben sotto la soglia dei 5 milioni di dollari.
Dezer Development l'ha costruita al 18201 di Collins Avenue, sul lato oceano, a Sunny Isles Beach. Il ruolo fiscale 2026 della Florida, l'elenco annuale in cui lo Stato registra valore e vendite di ogni immobile, le attribuisce il 2008 e il 2009 come anni di costruzione e vi conta 382 residenze. Il registro statale dei condomini la iscrive come Trump Royale, a Condo. Con tante residenze le vendite non mancano: nel 2025 e nel 2026 vi si contano 26 vendite tra parti indipendenti, l'ultima a giugno 2026. La mediana è di 1,39 milioni di dollari, e una sola delle 26 supera i 5 milioni.
§ 02Trump Royale
Photo: Leandro Neumann Ciuffo, CC BY 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
§ 03Trump Royale
A sud la torre confina con la gemella Trump Palace (18101 Collins Avenue, del 2006); il complesso comprende anche il Trump International Beach Resort. A nord la scala cambia: c'è un edificio basso plurifamiliare del 1951 (18325 Collins Avenue), poi il Sahara Beach Club (18335 Collins Avenue), un motel del 1953 diviso in unità di condominio. Più in là sale Bentley Residences, in costruzione al 18401 di Collins Avenue.
Ai fini fiscali la torre sta nel comune di Sunny Isles Beach, contea di Miami-Dade, distinto dalla città di Miami; nel 2025 la sua quota dell'imposta sugli immobili era di 1,7000 per mille. Nessuna fonte consultata documenta la vista mare per piano o per orientamento, né l'accesso alla spiaggia.
§ 04Trump Royale
Photo: Ken Lund, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
Il progetto è di The Sieger Suarez Architectural Partnership, che ha firmato l'intero complesso Trump Grande e ne è l'architetto responsabile dell'esecuzione. La scheda dello studio descrive tre torri alte 168 m (550 piedi), con 987 unità su 4,5 ettari (11 acri), costruite nel 2007. Il promotore descrive pilastri sul tetto che sporgono come vele e una terrazza a metà altezza; il costruttore, un atrio d'ingresso su tre piani, con una scala in vetro che sale al mezzanino.
Per Trump Royale le cifre cambiano con la fonte: 55 piani e 380 residenze per il promotore, 52 piani e 391 residenze, completate nel 2008, per il costruttore. Interni, paesaggio e idea del progetto non compaiono nelle fonti consultate. Le altre firme della costa sono in L'architettura della costa.
§ 05Trump Royale
Il promotore descrive appartamenti da una a quattro camere da letto, con ascensori privati e finestre dal pavimento al soffitto. Ai piani alti il costruttore elenca sette suite in torre con piscina privata a sfioro e 45 attici. Le planimetrie delle singole unità e una brochure non compaiono nelle fonti consultate.
La contea registra superfici abitabili tra 82 e 762 m² (da 881 a 8.203 piedi quadrati), con una mediana di 147 m² (1.577 piedi quadrati); le superfici del promotore, dove citate altrove, si misurano con regole diverse.
Servizi. Oltre all'atrio su tre piani e alla terrazza a metà altezza, le fonti consultate non descrivono servizi comuni, interni o personale dell'edificio.
§ 06Trump Royale
Il mercato non ha una definizione unica di casa di lusso, e questo sito fissa la soglia a una vendita registrata da 5 milioni di dollari in su. Il Dipartimento delle Entrate della Florida (DOR) separa ogni atto registrato tra vendite tra parti indipendenti e tutte le altre. Nel ruolo 2026 quarantaquattro atti della torre portano una data del 2025 o del 2026; 26 rispondono alla definizione, 18 nel 2025 e 8 nel 2026, l'ultimo a giugno.
01
Prezzo mediano:
1,39 milioni di dollari.
02
Minimo e massimo:
0,695 milioni e 5,6 milioni di dollari.
03
Vendite da 5 milioni in su:
1, a 5,6 milioni.
04
Prezzo al metro quadro:
da circa 7.700 a 19.500 dollari di superficie abitabile registrata, con una mediana di circa 9.500 (da 718 a 1.814 dollari al piede quadrato, mediana 885).
Il confronto. Nel ruolo 2026 il numero più alto di vendite da 5 milioni in su a un solo indirizzo di condominio è 15. Lo condividono la torre sud di The Estates at Acqualina e Turnberry Ocean Club, che sorge a nord, oltre i due edifici bassi e Bentley Residences. In tutta la città, 13 indirizzi di condominio hanno registrato almeno una vendita di questo livello, e 18 hanno almeno un'unità stimata 5 milioni o più.
Per just value mediano Trump Royale è ventiseiesima tra le 44 torri del registro del sito. La gemella Trump Palace è a 1,66 milioni, contro gli 1,00 milioni di qui, e Ocean Four, della stessa epoca, a 1,12 milioni. Le mediane sono su tutte le vendite tra parti indipendenti di ciascun edificio:
| Edificio | Vendite tra parti indipendenti | Di cui da 5 milioni in su | Prezzo mediano | Prezzo al metro quadro (al piede quadrato) |
|---|---|---|---|---|
| Trump Royale | 26 | 1 | 1,39 milioni | circa 9.500 dollari (885) |
| Ocean Four | 12 | 0 | 1,4 milioni | circa 8.600 dollari (801) |
| Turnberry Ocean Club | 15 | 15 | 5,6 milioni | circa 20.600 dollari (1.913) |
Come leggere i numeri. Anche 26 vendite sono un minimo. Il ruolo conserva solo le due vendite più recenti di ogni unità, e i rogiti di lunghi contratti firmati durante la costruzione possono restare fuori dal codice delle vendite indipendenti. I portali di annunci, Zillow compreso, mostrano i prezzi chiesti dai venditori, non prezzi registrati. Il sito non mostra numeri di unità né proprietari.
Il just value delle unità, la stima fiscale del perito della contea e non un prezzo, arriva a 6,09 milioni di dollari; sommato sulle 382 unità fa 466,0 milioni, e 4 sono stimate 5 milioni o più. Il 15,2% delle unità ha l'esenzione per residenza principale, un minimo per la quota di case abitate dai loro proprietari.
§ 07Trump Royale
Illustrazione
Spese condominiali. Il bilancio dell'associazione dei proprietari non risulta da alcuna fonte pubblica, e le quote qui non si possono indicare. Prima di un'offerta il venditore può fornire gli ultimi due bilanci preventivi, il piano delle riserve e le polizze assicurative dell'edificio.
Imposta sugli immobili. Nel 2025 l'aliquota complessiva a Sunny Isles Beach era di 16,7227 per mille, cioè 16,72 dollari ogni 1.000 dollari di valore imponibile, circa l'1,67% l'anno. Su un'abitazione che non è la residenza principale del proprietario in Florida (homestead), con un valore accertato ai fini fiscali (assessed value) di 5 milioni di dollari, l'imposta è di circa 83.600 dollari l'anno.
Il just value può discostarsi dal prezzo pagato; per questa torre la mediana del ruolo 2026 è di circa 1,0 milioni di dollari. Dopo un acquisto, il valore accertato si ricalcola sul pieno valore di mercato al 1° gennaio successivo.
Se l'abitazione non è la residenza principale del proprietario in Florida, il valore accertato può crescere al massimo del 10% l'anno ai fini delle imposte non scolastiche. Il 3 novembre 2026 gli elettori hanno approvato l'Emendamento 3, che dal ruolo 2027 abbassa il limite al 5%; al 9 novembre 2026 si attendeva ancora il risultato certificato dallo Stato. L'esenzione per residenza principale spetta solo a chi, in buona fede, fa dell'abitazione la propria residenza permanente in Florida, requisito che chi è negli Stati Uniti con un visto temporaneo non può soddisfare.
Costi d'acquisto. Nella contea di Miami-Dade l'imposta di bollo della Florida sull'atto di trasferimento (documentary stamp tax) è di 0,60 dollari ogni 100 dollari di prezzo, circa 8.340 dollari su 1,39 milioni, il prezzo mediano della torre. Quale delle due parti la paghi lo stabilisce il contratto di compravendita. La sovrimposta di Miami-Dade di 0,45 dollari ogni 100 qui non si applica, perché la legge dello Stato considera l'appartamento in condominio un'abitazione unifamiliare, che ne è esente.
Con un mutuo si aggiungono un'imposta di bollo di 0,35 dollari ogni 100 dollari finanziati e un'imposta sui beni immateriali (intangible tax) di 2 dollari ogni 1.000.
§ 08Trump Royale
Dopo il crollo di Surfside, nel 2021, la Florida impone due controlli agli edifici in condominio con tre o più piani abitabili.
La situazione qui. Al 9 novembre 2026 nessuno dei due archivi SIRS del DBPR, il dipartimento statale che vigila sui condomini, riporta uno studio per Trump Royale, a Condo, la cui associazione è registrata come «18201 Collins Avenue Condo Assn Inc». La gemella Trump Palace compare invece in entrambi. Una voce mancante non prova che lo studio non sia stato fatto, né indica un'irregolarità. Per legge doveva essere pronto entro il 31 dicembre 2025, o entro il 31 dicembre 2026 se abbinato all'ispezione periodica: dovrebbe quindi esistere, e va chiesto al venditore.
Il Comune di Sunny Isles Beach, sulla pagina del suo ufficio edilizio, non riporta un elenco delle ispezioni periodiche edificio per edificio.
Che cosa spetta a chi compra in rivendita. Il venditore consegna al compratore, a proprie spese, il regolamento di condominio (declaration of condominium), l'atto costitutivo, lo statuto e le norme interne, il rendiconto annuale e il bilancio preventivo. Aggiunge il documento di domande e risposte e il modulo sulla gestione dell'associazione. Nel pacchetto entrano anche lo studio più recente delle riserve, o una dichiarazione che non è stato redatto, e la sintesi della relazione dell'ispezione periodica, se prevista. Se il promotore ha ceduto il controllo ai proprietari dopo il 1° luglio 2023, si aggiunge la relazione d'ispezione alla consegna dell'edificio (turnover inspection report).
Dalla consegna il compratore ha 7 giorni per recedere, senza contare sabati, domeniche e festivi. Il diritto non spetta se il contratto attesta che i documenti sono arrivati più di 7 giorni prima della firma, e si estingue alla chiusura della compravendita (closing). Chi compra dal promotore ha 15 giorni per recedere.
§ 09Trump Royale
La torre resta fuori dall'area dell'1% l'anno su entrambe le mappe della FEMA, l'agenzia federale per le emergenze. Con le mappe del 2027 la zona delle onde si allontana di circa 30 m, anche se il rischio dell'edificio stesso sale da minimo a moderato.
Le mappe attuali, in vigore dall'11 settembre 2009, collocano l'edificio in zona X non ombreggiata, a rischio alluvionale minimo. Subito verso la spiaggia il lotto passa in una stretta fascia AE, l'area con probabilità di allagamento dell'1% l'anno, con una quota di piena di riferimento di 2,4 m (8 piedi). Segue la zona VE, la fascia delle onde di tempesta e delle regole edilizie più severe, con circa 3 m (10 piedi).
La quota di piena di riferimento (base flood elevation) è l'altezza che l'acqua dovrebbe raggiungere in una piena con probabilità dell'1% l'anno, misurata dal livello di riferimento della mappa (NGVD29 sulle mappe attuali). Non è la profondità dell'acqua sopra il terreno. In zona AE chi concede un mutuo di norma pretende l'assicurazione contro le alluvioni.
Le mappe riviste, in vigore dal 19 febbraio 2027, collocano l'edificio in zona X ombreggiata, con una probabilità di allagamento dello 0,2% l'anno, e il lato spiaggia del lotto in zona VE; la fascia AE che oggi le separa scompare. La quota diventa 3,7 m (12 piedi), ma riferita a un altro livello (NAVD88), e non si confronta direttamente con quella di oggi. Il limite della zona VE si sposta verso il mare, da circa 20 m a circa 50 m a est del punto dell'edificio. Tutte le zone qui indicate sono letture del National Flood Hazard Layer della FEMA, non determinazioni ufficiali.
Per la mareggiata, l'acqua di mare spinta a terra da un uragano, l'indirizzo ricade nella zona B della contea di Miami-Dade (Storm Surge Planning Zone B), come tutta Sunny Isles Beach e Golden Beach. La contea la considera esposta con uragani di categoria 2 o superiore, ma ordina le evacuazioni secondo la traiettoria e la mareggiata prevista di ciascuna tempesta, non solo secondo la categoria.
Assicurazione contro le alluvioni. Il programma nazionale di assicurazione contro le alluvioni (NFIP) copre al massimo 250.000 dollari per un edificio residenziale e 100.000 dollari per i beni contenuti. La polizza che un'associazione di condominio stipula per l'edificio arriva a 250.000 dollari per unità: con le 384 unità del registro, 96 milioni di dollari per questa torre. Per le abitazioni di valore più alto, ciò che supera i limiti dell'NFIP si assicura sul mercato privato.
Citizens, l'assicuratore di ultima istanza sostenuto dallo Stato della Florida, non può emettere la polizza del singolo proprietario (unit owner's policy) se ricostruire l'unità a nuovo, tra abitazione e beni contenuti, costa 700.000 dollari o più. Il tetto sale a 1 milione di dollari nelle contee in cui l'autorità statale di vigilanza sulle assicurazioni rileva una concorrenza insufficiente. Conta il costo di ricostruzione, non il prezzo d'acquisto, e la polizza dell'associazione per l'edificio è una questione distinta. Un agente assicurativo può dire se una determinata unità vi rientra.
§ 10Trump Royale
Illustrazione
Per chi compra dall'estero contano soprattutto tre regole, ciascuna con le sue condizioni. Quando il venditore è una persona straniera ai fini fiscali statunitensi (foreign person), il compratore deve di norma trattenere il 15% del prezzo e versarlo all'IRS, il fisco federale, secondo la norma nota come FIRPTA. Un non residente senza cittadinanza statunitense che possiede direttamente un immobile negli Stati Uniti è esposto all'imposta federale di successione. La terza regola è della Florida.
La legge della Florida del 2023 sulla proprietà straniera riguarda chi è domiciliato in Cina, Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, Siria o sotto il regime venezuelano di Nicolás Maduro e non è cittadino statunitense né titolare della green card. Ne limita gli acquisti vicino a installazioni militari e infrastrutture critiche e, per chi è domiciliato in Cina, in tutta la Florida, con un'unica, ristretta eccezione per una sola abitazione.
Su questa costa quell'eccezione è l'unica via. La legge considera una struttura solo se recintata, protetta da barriere o sorvegliata, e due strutture con questi requisiti si trovano entro 10 miglia da ogni indirizzo. L'aeroporto internazionale Fort Lauderdale-Hollywood è protetto secondo il programma federale di sicurezza aeroportuale, Port Everglades secondo le norme federali di sicurezza portuale; entrambi distano circa 6–10 miglia.
Nelle vicinanze ci sono altre due strutture dei tipi che la legge elenca: il depuratore North District di Miami-Dade, a circa 1–4 miglia, e l'aeroporto North Perry, a circa 6–10. L'installazione militare più vicina, a Dania Beach, dista invece circa 8–12 miglia, più delle 5 miglia richieste dall'eccezione.
Chi rientra nella legge, Cina compresa, può quindi comprare qui un solo immobile residenziale, fino a 2 acri (0,8 ettari), a proprio nome. Deve avere un visto statunitense valido non limitato al turismo, oppure documenti ufficiali di asilo, e registrare l'immobile presso il Department of Commerce della Florida entro 30 giorni. Le società e gli altri enti soggetti alla legge non possono comprare qui. Ogni regola è esposta per esteso nella guida Comprare in Florida dall'estero; sono informazioni generali, non una consulenza legale o fiscale.
Per affittare l'abitazione per sei mesi o meno servono, tra gli altri requisiti, una licenza comunale per affitti brevi per ogni unità e il consenso scritto dell'associazione o una copia del suo statuto. I documenti del condominio possono limitare ulteriormente gli affitti, e dicono anche se l'associazione debba approvare il compratore, se una società possa essere intestataria e quale sia la durata minima delle locazioni. Per questa torre le fonti pubbliche non lo riportano.
Trump Royale
Una torre in condominio al 18201 di Collins Avenue, nel complesso Trump Grande di Dezer Development, progettato da The Sieger Suarez Architectural Partnership. La gemella è Trump Palace; nel complesso c'è anche il Trump International Beach Resort.
Le 26 vendite tra parti indipendenti del 2025 e del 2026 vanno da 0,695 milioni a 5,6 milioni di dollari, con una mediana di 1,39 milioni; solo 1 arriva a 5 milioni o più. Gli annunci mostrano prezzi richiesti, non prezzi pagati.
Circa 9.500 dollari al metro quadro (885 al piede quadrato), mediana delle 26 vendite tra parti indipendenti.
18201 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160: nella contea di Miami-Dade, ma non nella città di Miami.
Dezer Development ne è stato il promotore, The Sieger Suarez Architectural Partnership l'ha progettata e Coastal Construction l'ha costruita, completandola nel 2008.
52 piani secondo il costruttore, e 382 residenze nel ruolo fiscale 2026.
Nel ruolo 2026 Trump Palace ha un just value mediano di 1,66 milioni di dollari, contro gli 1,00 milioni di Trump Royale. Lo studio delle riserve di Trump Palace figura in entrambi gli archivi statali; quello di Trump Royale non è stato trovato.
Il costruttore elenca 45 attici e sette suite in torre con piscina privata a sfioro. Nel ruolo la superficie più ampia è di 762 m² (8.203 piedi quadrati), e la vendita più alta del periodo è stata di 5,6 milioni di dollari.
Il costruttore descrive un atrio d'ingresso su tre piani con una scala in vetro, il promotore una terrazza a metà altezza. Le fonti consultate non descrivono palestra, piscina comune o servizi: l'elenco aggiornato lo fornisce l'associazione.
Questo sito non pubblica recensioni né testimonianze. Un consulente può verificare il registro pubblico citato più sotto: registro dei condomini, vendite registrate, archivi SIRS e mappa della FEMA.
La frequenza non è limitata dalle norme comunali sugli affitti brevi. I documenti del condominio possono limitarla e fissare una durata minima, ma non risultano da fonti pubbliche.
Nessuna fonte pubblica riporta il bilancio. Chi compra in rivendita ha diritto al bilancio preventivo e al rendiconto annuale, che mostrano le quote, le riserve e le eventuali spese straordinarie.
Le regole sugli animali stanno nel regolamento di condominio, che nessuna fonte pubblica riproduce: vanno chieste prima dell'offerta. Gli animali di assistenza sono ammessi in ogni caso, come richiede la legge.
§ 11Fotografie
03
La visita si fissa tramite un broker con licenza; da lontano si può cominciare in video. In una torre di quasi vent'anni conviene leggere prima gli ultimi due bilanci, lo studio delle riserve e le norme del regolamento su affitti, animali domestici e approvazione del compratore. Lo studio va chiesto per primo, perché presso lo Stato non ne risulta alcuno.
Andrey Rossin, broker immobiliare con licenza della Florida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licenza di broker BK3069599 · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Ruolo fiscale definitivo 2026 della Florida per Miami-Dade (file del 16 ottobre 2026), con tutti gli indirizzi di condominio della città; registro dei condomini e archivi SIRS del DBPR (9 novembre 2026); FEMA, National Flood Hazard Layer, pannello 12086C0153L, e livello delle mappe riviste (Pending NFHL), pannello 12086C0153M (studio 15-04-4157S); contea di Miami-Dade, zone di pianificazione per la mareggiata (livello GIS, aggiornamento 2023), e pagina sugli uragani del Comune di Sunny Isles Beach; Florida Statutes 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 e 627.351; aliquote del Property Appraiser di Miami-Dade; Internal Revenue Code (26 U.S.C.), sezioni 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 e 2104; 44 CFR 61.6; norme comunali sugli affitti brevi e pagina dell'ufficio edilizio; scheda di The Sieger Suarez Architectural Partnership per il complesso Trump Grande; pagina del progetto del costruttore. Le dichiarazioni del promotore sono indicate come tali; ogni foto della torre su questa pagina riporta autore e licenza, e nessun logo del promotore è riprodotto. Fonti complete, con le date: Metodo e fonti; correzioni: Registro delle correzioni.
Collins Avenue
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licenza
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The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach: cinque attici sovrapposti, 18 vendite registrate, mediana 4,475 milioni di dollari. Costi e la nuova zona AO.
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16901 Collins Ave
Jade Signature, la torre di Herzog & de Meuron: 19 vendite registrate, mediana 4,25 milioni di dollari. Costi, controlli strutturali e rischio alluvionale.
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17141 Collins Ave
Muse, la torre di Carlos Ott a Sunny Isles Beach: 68 residenze, 7 vendite registrate, mediana 4,8 milioni di dollari. Dal 2027 l'edificio esce dalla zona AE.
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17475 Collins Ave
Chateau Beach Residences, la torre di Kobi Karp: 81 residenze, 10 vendite da 1,22 a 14,85 milioni di dollari, mediana 3,975 milioni. Costi e controlli.
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17749 Collins Ave
The Mansions at Acqualina: terrazze con piscina o spa, 7 vendite da 5 milioni di dollari in su, mediana 7,0 milioni. Dal 2027 la zona alluvionale AE.
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17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences, albergo e residenze sotto una cupola: 19 vendite registrate, mediana 3,396 milioni di dollari. Prezzo al metro quadro, costi.
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Acqualina Estates, iscritta come 777 Via Acqualina: 15 vendite da 5 milioni di dollari in su, il numero più alto di Sunny Isles Beach. Mediana 10,2 milioni.
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17975 Collins Ave
888 Via Acqualina, l'edificio completato più alto di Sunny Isles Beach: due unità per piano, 8 vendite da 5 milioni in su, mediana 9,925 milioni di dollari.
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18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club, Sunny Isles Beach: 15 vendite da 5,0 a 7,7 milioni di dollari, mediana 5,6 milioni. La torre di Carlos Zapata, costi e controlli.
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18555 Collins Ave
Porsche Design Tower: l'ascensore per le auto, 132 unità, 12 vendite registrate, mediana 4,1 milioni di dollari. Attici, costi, nuova zona alluvionale AO.
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Torre successiva
Turnberry Ocean Club
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