2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
17475 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
01Chateau Beach Residences
Kobi Karp desenhou o Chateau Beach Residences com varandas sinuosas que repetem o ritmo das ondas; para a construtora, a Coastal Construction, as curvas seguem a forma das dunas da praia. A torre de 33 andares fica do lado da praia da Collins Avenue, no número 17475, em Sunny Isles Beach, e tem 81 unidades. A construtora dá 2015 como ano de conclusão, e, no registro estadual, o condomínio consta como Chateau Beach, a Condo.
Com 81 unidades, o registro é curto, e cada venda mexe nos números. Em 2025 e 2026, o prédio teve 10 vendas entre partes independentes, a última em junho de 2026, com mediana de US$ 3,975 milhões; 3 delas chegaram a US$ 5 milhões ou mais. Venda entre partes independentes é o código que o cadastro estadual de 2026 dá à venda entre partes sem vínculo e a preço de mercado.
§ 02Chateau Beach Residences
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§ 03Chateau Beach Residences
O Chateau Beach tem terreno livre dos dois lados. Ao sul há dois lotes de propriedade municipal (17451 e 17425 Collins Avenue) e, depois deles, o Ocean Point Beach Club Condo (17375 Collins Avenue), de 2000. Ao norte há um terreno vago no 17501 Collins Avenue, que consta da lista de empreendimentos aprovados da prefeitura (Approved Developments), e em seguida o The Pinnacle (17555 Collins Avenue), de 1998.
A torre fica em Sunny Isles Beach, cidade própria do condado de Miami-Dade, fora do município de Miami; em 2025, a alíquota da prefeitura foi de 1,7000 mill (US$ 1,70 por US$ 1.000 de valor tributável). Nenhuma fonte documenta a vista para o mar por andar ou fachada.
§ 04Chateau Beach Residences
Ilustração
O projeto é do escritório Kobi Karp Architecture & Interior Design, de Miami, que mantém o Chateau Beach Residences no próprio portfólio. O arquiteto descreve uma forma “inspirada no movimento e na fluidez do litoral”, com um “volume escultórico e varandas sinuosas” que repetem o ritmo das ondas (tradução livre). Arquiteto e incorporadora descrevem grandes fachadas de vidro e terraços contínuos.
Os interiores são da Fanny Haim & Associates, de Miami, e a obra coube à Coastal Construction. Entre outros projetos, o escritório de Kobi Karp cita o Panorama Tower e o Palazzo del Sol, e seu portfólio inclui uma casa em Golden Beach. O paisagista não aparece em nenhuma fonte consultada. Para os demais projetos da orla, ver Arquitetura da costa.
§ 05Chateau Beach Residences
As plantas e o material de venda da incorporadora não foram encontrados nas fontes consultadas, e esta página não traz tipos de planta. O condado registra áreas privativas de 136 a 841 m² (1.465 a 9.051 pés quadrados), com mediana de 251 m² (2.703 pés quadrados). As áreas da incorporadora, quando citadas em outros lugares, seguem regras diferentes.
As áreas comuns lembram mais uma casa particular do que um resort. A construtora lista adega com salão, bar de charutos, espaço de bem-estar fechado, academia e deck de descanso, com interiores creditados à Fanny Haim & Associates. As fontes consultadas não descrevem piscina, lobby nem serviços do prédio.
§ 06Chateau Beach Residences
O mercado não tem uma definição única de imóvel de luxo; aqui, “imóveis de luxo” quer dizer unidades com venda registrada de US$ 5 milhões ou mais no cadastro estadual de 2026. O Departamento de Receita da Flórida (DOR) marca cada escritura registrada como venda entre partes independentes ou não. Das 12 escrituras do prédio datadas de 2025 e 2026, 10 têm esse código, divididas por igual: 5 em 2025 e 5 em 2026, a última em junho de 2026.
01
Preço mediano:
US$ 3,975 milhões.
02
Faixa:
de US$ 1,22 milhão a US$ 14,85 milhões.
03
Vendas de US$ 5 milhões ou mais:
3, com mediana de US$ 6,8 milhões.
04
Preço por área:
de US$ 6,3 mil a US$ 19,7 mil por m² de área privativa registrada, mediana de US$ 14,1 mil (de US$ 589 a US$ 1.829 por pé quadrado, mediana de US$ 1.314).
Ao lado dos vizinhos. Os endereços mais movimentados da costa nesse patamar registraram 15 vendas independentes de US$ 5 milhões ou mais no cadastro de 2026: a torre sul do The Estates at Acqualina e o Turnberry Ocean Club. Ao todo, 13 endereços de condomínio de Sunny Isles Beach registraram ao menos uma venda desse tipo, e 18 têm ao menos uma unidade avaliada nesse patamar.
Pelo valor justo mediano (just value, a estimativa de mercado do avaliador do condado), o Chateau Beach é o 10º entre as 44 torres do registro deste site. Entre as de porte parecido, o Muse também tem menos de 100 unidades, e o The Mansions at Acqualina, com 84, registrou 7 vendas de US$ 5 milhões ou mais, contra 3 aqui. O metro quadrado é a mediana de todas as vendas independentes de cada prédio:
| Prédio | Vendas de US$ 5 milhões ou mais | Mediana dessas vendas | Preço por m² (por pé quadrado) |
|---|---|---|---|
| Chateau Beach | 3 de 10 | US$ 6,8 milhões | cerca de US$ 14,1 mil (US$ 1.314) |
| The Mansions at Acqualina | 7 de 7 | US$ 7 milhões | cerca de US$ 16,4 mil (US$ 1.519) |
| Muse | 2 de 7 | US$ 5,9 milhões | cerca de US$ 16,7 mil (US$ 1.548) |
| Jade Signature | 6 de 19 | US$ 9,8 milhões | cerca de US$ 18,3 mil (US$ 1.703) |
Os limites da conta. A contagem é um piso. O cadastro guarda só as duas vendas mais recentes de cada unidade, e escrituras de contratos longos de compra na planta podem ficar fora do código. Portais de anúncios, como o Zillow, mostram o preço pedido pelo vendedor, não o preço registrado. Nenhuma página do site publica número de unidade ou nome de proprietário.
Os valores justos do avaliador do condado chegam a US$ 12,38 milhões e somam US$ 257,1 milhões nas 81 unidades; 10 delas ficam em US$ 5 milhões ou mais. É uma avaliação, não um preço, e a maior venda registrada, de US$ 14,85 milhões, supera o maior valor justo. A isenção de homestead cobre 11,1% das unidades, um piso para a parcela em que os próprios donos moram.
§ 07Chateau Beach Residences
Ilustração
Imposto predial. Em 2025, a alíquota total em Sunny Isles Beach foi de 16,7227 mills, ou US$ 16,72 para cada US$ 1.000 de valor tributável, cerca de 1,67% ao ano. Um imóvel avaliado em US$ 5 milhões que não seja a residência principal do dono na Flórida (homestead) pagaria cerca de US$ 83,6 mil por ano.
O valor justo do avaliador do condado pode diferir do preço pago; neste prédio, sua mediana no cadastro de 2026 é de US$ 2,92 milhões. Depois da compra, o imóvel é reavaliado pelo valor de mercado pleno em 1º de janeiro do ano seguinte.
Fora do homestead, o valor avaliado para os impostos não escolares pode subir no máximo 10% ao ano. A Emenda 3, aprovada pelos eleitores da Flórida em 3 de novembro de 2026, reduz esse teto para 5% a partir do cadastro de 2027; a certificação do resultado pelo estado ainda estava pendente em 9 de novembro de 2026. A isenção de homestead vale apenas para o proprietário que faz do imóvel, de boa-fé, sua residência permanente na Flórida; quem está nos Estados Unidos com visto temporário não cumpre esse requisito.
Taxa de condomínio (HOA). O orçamento da associação não foi encontrado em fonte pública, e a taxa não se conhece aqui. Antes de uma proposta, vale pedir ao vendedor os dois últimos orçamentos, o plano de reservas e as apólices de seguro do edifício.
Na escritura. Em Miami-Dade, o imposto de selo da Flórida sobre a escritura (documentary stamp tax) é de US$ 0,60 por US$ 100 do preço, cerca de US$ 23.850 numa compra de US$ 3,975 milhões, a mediana deste prédio. O contrato define quem o paga. A sobretaxa de Miami-Dade, de US$ 0,45 por US$ 100, não se aplica, porque a lei estadual trata a unidade de condomínio como residência unifamiliar, isenta da sobretaxa. Numa compra financiada, somam-se o imposto de selo sobre a hipoteca, de US$ 0,35 por US$ 100 do empréstimo, e o imposto sobre intangíveis (intangible tax), tributo estadual sobre o próprio empréstimo, de US$ 2 por US$ 1.000.
§ 08Chateau Beach Residences
Desde 2021, quando um prédio desabou em Surfside, a lei da Flórida exige duas verificações em todo prédio de condomínio com três ou mais andares habitáveis.
Neste prédio. As duas bases do DBPR, o órgão estadual que regula condomínios, listam um estudo do prédio. Na anterior a julho de 2025, ele aparece como “Chateau Beach Condominium”; na posterior, em nome da “Chateau Beach Condo Assn Inc”. A listagem mostra que o estudo foi comunicado, mas não diz o que ele concluiu. A página de segurança predial da prefeitura não traz lista de inspeções prédio a prédio.
O que o comprador de revenda recebe. O vendedor entrega ao comprador, à própria custa, a declaração de condomínio (declaration of condominium), o documento que institui o condomínio e suas regras, com o ato constitutivo da associação, o estatuto e o regulamento interno. Entram também a demonstração financeira anual, o orçamento, a folha de perguntas e respostas e o formulário de governança (governance form) da associação.
O pacote traz ainda o SIRS mais recente, ou a declaração de que nenhum foi feito, e o resumo do relatório da inspeção estrutural obrigatória, quando houver. Se a incorporadora passou o controle do prédio aos proprietários depois de 1º de julho de 2023, inclui também o relatório da vistoria de transferência (turnover inspection).
Com os documentos em mãos, o comprador tem 7 dias para desistir, sem contar fins de semana e feriados. O direito não existe se o contrato registrar que os documentos chegaram mais de 7 dias antes da assinatura, e termina no fechamento da compra (closing). Na compra direta da incorporadora, o prazo de desistência é de 15 dias.
§ 09Chateau Beach Residences
Nos dois mapas da FEMA, a torre fica fora da área de inundação de 1% ao ano, e os mapas revisados baixam o seu próprio risco de moderado para mínimo, mesmo com a zona de ondas mais perto. Nos mapas em vigor desde 11 de setembro de 2009, o edifício está na Zona X sombreada, com 0,2% de chance de inundação por ano.
Rumo à praia, o terreno entra na Zona AE, a área de 1% ao ano, com cota de inundação de referência de 2,4 m (8 pés). Mais perto da água fica a Zona VE, onde batem as ondas de tempestade e valem as regras de construção mais rígidas, com 3 m (10 pés). Na Zona AE, o banco que financia costuma exigir seguro contra inundação.
A cota de inundação de referência (base flood elevation) é a altura que a água deve alcançar numa cheia com 1% de chance em qualquer ano, medida a partir do nível de referência do mapa (NGVD29, nos mapas atuais). Não é a profundidade da água sobre o terreno.
Os mapas revisados, que entram em vigor em 19 de fevereiro de 2027, põem o edifício na Zona X não sombreada, de risco mínimo, e o lado da praia do terreno na Zona VE; a faixa AE desaparece. A nova Zona VE tem cota de 3,7 m (12 pés), num referencial mais novo (NAVD88), e as duas cotas não se comparam diretamente. Ela começa a cerca de 60 m a leste do ponto do edifício, contra uns 110 m hoje: uns 50 m mais perto. São leituras da camada nacional da FEMA (National Flood Hazard Layer), não determinações oficiais.
No mapa de planejamento do condado (Storm Surge Planning Zones), o endereço está na Zona B de maré de tempestade, a água do mar que um furacão empurra para a terra. Toda Sunny Isles Beach e Golden Beach estão nessa zona, que o condado considera sujeita à maré a partir de furacões de categoria 2. As evacuações são ordenadas pela trajetória e pela maré prevista de cada tempestade, não apenas pela categoria.
O programa federal de seguro contra inundação (NFIP) cobre até US$ 250 mil por edifício residencial e US$ 100 mil de conteúdo. A apólice que uma associação de condomínio contrata para o edifício pode chegar a US$ 250 mil por unidade, o que daria US$ 20,25 milhões com as 81 unidades do registro estadual. Em imóveis desses valores, a cobertura acima dos limites do NFIP vem do mercado privado.
No seguro contra vendaval, a Citizens, seguradora de último recurso mantida pelo estado da Flórida, não emite a apólice do proprietário de unidade (unit owner’s policy) quando o custo de reposição da unidade e do conteúdo, somados, chega a US$ 700 mil ou mais. Nos condados em que o regulador estadual de seguros constata concorrência insuficiente, o limite é de US$ 1 milhão. Conta o custo de reposição, não o preço de compra; a apólice da associação, que cobre o edifício, segue regras próprias. Um corretor de seguros pode dizer se determinada unidade se qualifica.
§ 10Chateau Beach Residences
Ilustração
Três regras pesam mais para quem compra do exterior, e cada uma tem suas condições. Quando o vendedor é estrangeiro para o fisco americano (foreign person), o comprador em geral precisa reter 15% do preço e repassá-los ao IRS, a Receita Federal americana; é a regra conhecida como FIRPTA. Quem não é residente nem cidadão americano e tem imóvel nos Estados Unidos diretamente em seu nome fica sujeito ao imposto federal sobre a herança (estate tax).
A terceira regra é a lei da Flórida de 2023 sobre propriedade estrangeira. Ela alcança quem tem domicílio na China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, Síria ou na Venezuela sob o regime de Nicolás Maduro e não é cidadão americano nem titular de green card. Para essas pessoas, a lei restringe compras perto de instalações militares e de infraestrutura crítica; para quem tem domicílio na China, em todo o estado, com uma única exceção, estreita, para um imóvel residencial.
Nesta costa, essa exceção é a única porta de entrada. A lei conta apenas as instalações cercadas, protegidas por barreiras ou vigiadas, e duas que cumprem o critério ficam a menos de 10 milhas de qualquer endereço daqui. O Aeroporto Internacional Fort Lauderdale-Hollywood (programa federal de segurança aeroportuária) e o Port Everglades (regras federais de segurança portuária) ficam a cerca de 6 a 10 milhas.
Perto ficam ainda duas instalações dos tipos listados na lei: a estação de tratamento de esgoto North District, de Miami-Dade, a cerca de 1 a 4 milhas, e o aeroporto North Perry, a cerca de 6 a 10. A instalação militar mais próxima, em Dania Beach, está a cerca de 8 a 12 milhas, além das 5 milhas que a exceção da lei exige.
Por isso, quem a lei alcança, mesmo com domicílio na China, só pode comprar aqui um único imóvel residencial de até 2 acres (0,8 ha), em nome próprio. Precisa ter visto americano válido que não seja de turismo, ou documentação oficial de asilo, e registrar a compra no Departamento de Comércio da Flórida em até 30 dias. Empresas e outras entidades abrangidas pela lei não podem comprar aqui.
Cada regra está detalhada no guia de compra do exterior. Estas são informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.
Para alugar por seis meses ou menos, exigem-se, entre outros requisitos, licença municipal de locação de curta temporada para cada unidade e o consentimento escrito da associação ou uma cópia do seu estatuto. Os documentos do condomínio podem restringir ainda mais o aluguel e dizem se a associação precisa aprovar o comprador, se uma empresa pode ser a titular do imóvel e qual é o prazo mínimo de locação. Neste prédio, nenhum desses pontos aparece em fontes públicas.
Chateau Beach Residences
As 10 vendas entre partes independentes de 2025 e 2026 foram de US$ 1,22 milhão a US$ 14,85 milhões, com mediana de US$ 3,975 milhões (DOR, cadastro de 2026). As 3 de US$ 5 milhões ou mais tiveram mediana de US$ 6,8 milhões. Os preços pedidos hoje são do vendedor e ficam fora deste registro.
Cerca de US$ 14,1 mil por m² (US$ 1.314 por pé quadrado), a mediana de 10 vendas entre partes independentes.
Na 17475 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160, registrado como Chateau Beach, a Condo. Fica no condado de Miami-Dade, dentro da cidade de Sunny Isles Beach, e não do município de Miami.
A Coastal Construction, para o Chateau Group, com projeto de Kobi Karp. A construtora dá 2015 como ano de conclusão; o cadastro estadual registra 2016.
São 33 andares e 81 unidades, número em que concordam a incorporadora, o registro estadual e o cadastro.
Nenhuma é descrita nas fontes consultadas. A maior unidade do cadastro tem 841 m² (9.051 pés quadrados).
A construtora lista academia, espaço de bem-estar fechado e deck de descanso. Nenhuma piscina aparece nas fontes consultadas; a associação pode confirmar as instalações atuais.
A Fanny Haim & Associates, de Miami, segundo a construtora. O prédio é projeto da Kobi Karp Architecture.
Nenhum orçamento foi encontrado em fonte pública. O comprador de revenda tem direito ao orçamento e à demonstração financeira anual, que mostram a taxa, as reservas e eventuais taxas extras.
As regras sobre animais ficam na declaração de condomínio, que nenhuma fonte pública reproduz; vale pedi-la antes da proposta. Animais de assistência são sempre admitidos, como a lei exige.
Esta página não é uma avaliação e não cita depoimentos. Um consultor pode conferir o registro público citado abaixo: o registro de condomínios, as vendas registradas, a listagem do SIRS e o mapa da FEMA.
A lei municipal de locação de curta temporada não limita quantas vezes uma unidade de condomínio é alugada. Os documentos do condomínio podem limitar a frequência e fixar um prazo mínimo; eles não foram encontrados em fonte pública.
A visita ao Chateau Beach Residences passa por um corretor licenciado; para quem não pode viajar, a primeira pode ser feita em vídeo. Aqui o estudo de reservas consta na base do estado, e o vendedor deve poder entregá-lo com os dois últimos orçamentos da associação e o que a declaração diz sobre locação, animais e aprovação do comprador. As regras sobre animais sempre admitem animais de assistência, como a lei exige.
Andrey Rossin, corretor de imóveis licenciado na Flórida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licença de broker BK3069599 (consulta pública do DBPR) · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Florida DOR, cadastro final de 2026 de Miami-Dade (dados de 16 de outubro de 2026), com consulta a todos os condomínios da cidade; DBPR, registro de condomínios e bases SIRS (consulta de 9 de novembro de 2026); FEMA, painel 12086C0153L e camada dos mapas revisados, painel 12086C0153M (estudo 15-04-4157S); condado de Miami-Dade, zonas de planejamento para maré de tempestade (camada GIS, atualização de 2023), e página da prefeitura de Sunny Isles Beach sobre furacões; Estatutos da Flórida 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 e 627.351; Miami-Dade Property Appraiser, tabela de alíquotas; Internal Revenue Code, 26 U.S.C. 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 e 2104 (imposto sobre a herança); 44 CFR 61.6; regras municipais de locação de curta temporada e página de segurança predial; página de projeto da Kobi Karp Architecture & Interior Design (os nomes dos arquivos de imagem apontam para a Golden Dusk Photography, sem crédito declarado); página de projeto da Coastal Construction. Declarações da incorporadora são identificadas. As fotos do edifício nesta página trazem autor e licença; nenhum logotipo da incorporadora é reproduzido. Lista completa com datas: página de método; correções: registro de correções.
Collins Avenue
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
15701 Collins Ave
Ritz-Carlton Residences, a torre mais ao sul de Sunny Isles Beach: 18 vendas desde 2025, 5 de US$ 5 milhões ou mais. Coberturas, custos e inundação.
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16901 Collins Ave
Jade Signature, a torre de Herzog & de Meuron em Sunny Isles: 19 vendas desde 2025, 6 de US$ 5 milhões ou mais, mediana de US$ 9,825 milhões nessa faixa.
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17141 Collins Ave
Muse Residences, de Carlos Ott: 7 vendas desde 2025, mediana de US$ 4,8 milhões. Em 2027, o prédio sai da zona de alto risco de inundação. Com fontes.
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17749 Collins Ave
Mansions at Acqualina: 7 vendas de US$ 5 milhões ou mais desde 2025, mediana de US$ 7 milhões. Plantas, custos e a nova zona de inundação AE de 2027.
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17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences, hotel e residências em Sunny Isles: 19 vendas desde 2025, mediana de US$ 3,396 milhões; inspeção estrutural até 2036 ou 2031.
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17901 Collins Ave
Acqualina Estates, torre sul: 15 vendas de US$ 5 milhões ou mais desde 2025, mediana de US$ 10,2 milhões. Custos, estrutura e inundação, com fontes.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Licença
17975 Collins Ave
888 Via Acqualina, o prédio concluído mais alto de Sunny Isles: 8 vendas de US$ 5 milhões ou mais em um ano, mediana de US$ 9,925 milhões. Com fontes.
Photo: Avi Werde via Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Licença
18201 Collins Ave
Trump Royale, no conjunto Trump Grande: 26 vendas desde 2025, mediana de US$ 1,39 milhão. Plantas, custos, inspeção estrutural até 2038 ou 2033 e inundação.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club Residences: 15 vendas de US$ 5 milhões ou mais desde 2025, mediana de US$ 5,6 milhões. Sky Club, custos e inundação, com fontes.
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18555 Collins Ave
Porsche Design Tower: o carro sobe até a garagem de cada unidade. 12 vendas desde 2025, mediana de US$ 4,1 milhões; nova zona de inundação AO em 2027.
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18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa, a torre do Pelli Clarke & Partners em Sunny Isles: 19 vendas desde 2025, mediana de US$ 3,7 milhões. Custos e inundação.
Próxima torre
The Mansions at Acqualina
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