2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
17475 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
01Chateau Beach Residences
Извилистые балконы Chateau Beach Residences, по словам архитектора Коби Карпа (Kobi Karp), повторяют ритм волн, а генподрядчик Coastal Construction говорит, что изгибы здания следуют очертаниям пляжных дюн. Эта 33-этажная башня на 81 квартиру стоит на океанской стороне Collins Avenue, в доме 17475, в Санни-Айлс-Бич. Сдана она, по данным генподрядчика, в 2015 году; в реестре кондоминиумов штата дом записан как Chateau Beach, A Condo.
При 81 квартире записей немного, и каждая сделка заметно сдвигает цифры. За 2025 и 2026 годы здесь записано 10 сделок между независимыми сторонами, последняя — в июне 2026 года; медиана — 3,975 млн долларов, 3 сделки дороже 5 млн. «Между независимыми сторонами» — так налоговая ведомость штата за 2026 год помечает сделку продавца и покупателя, не связанных друг с другом, на рыночных условиях.
§ 02Chateau Beach Residences
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
§ 03Chateau Beach Residences
По обе стороны от Chateau Beach — незастроенная земля. К югу лежат два участка, принадлежащих городу (17451 и 17425 Collins Avenue), за ними — Ocean Point Beach Club Condo (17375 Collins Avenue), сданный в 2000 году. К северу — пустой участок 17501 Collins Avenue, который значится в городском списке одобренных проектов (Approved Developments), а за ним The Pinnacle Condo (17555 Collins Avenue), сданный в 1998 году.
Адрес относится к Санни-Айлс-Бич — отдельному городу в округе Майами-Дейд, а не к Майами (Miami). Собственная ставка налога у города в 2025 году — 1,7000 милла, то есть 1,70 доллара с каждой тысячи долларов стоимости. Какие виды на океан открываются с разных этажей и сторон, публичные документы не описывают.
§ 04Chateau Beach Residences
Иллюстрация
Башню спроектировало майамское бюро Kobi Karp Architecture, и Chateau Beach Residences есть в его собственном портфолио. Бюро пишет, что форма здания «inspired by the movement and fluidity of the surrounding coastline» — рождена движением и текучестью береговой линии, а скульптурный объём и извилистые балконы повторяют ритм океанских волн. Генподрядчик сравнивает те же изгибы с пляжными дюнами. Большие стеклянные фасады и плавные линии террас описывают и бюро, и застройщик.
Интерьеры делала майамская студия Fanny Haim & Associates, генеральным подрядчиком была Coastal Construction. Среди других своих работ бюро называет Panorama Tower и Palazzo del Sol; на его сайте опубликован и дом в Голден-Бич. Автор ландшафта в использованных источниках не назван. О других архитекторах побережья — на странице Архитектура побережья.
§ 05Chateau Beach Residences
Планировок и буклета застройщика в использованных источниках не нашлось, поэтому типов планировок на странице нет. Жилая площадь квартир по данным округа — от 136 до 841 м² (1465–9051 кв. фут), медиана — 251 м² (2703 кв. фута). Площади застройщика, где их приводят, считаются по другим правилам.
Общие пространства здесь больше похожи на частный дом, чем на курорт. Генподрядчик называет винный лаунж, сигарный бар, крытый велнес-центр, фитнес-центр и террасу для отдыха, а их интерьеры — работу Fanny Haim & Associates. Бассейна, лобби и услуг для жильцов использованные источники не описывают.
§ 06Chateau Beach Residences
Где начинается элитное жильё, рынок не договорился; справочник ведёт отсчёт от зарегистрированной сделки в 5 млн долларов. Налоговый департамент Флориды помечает каждую зарегистрированную сделку: прошла ли она между независимыми сторонами. По этому адресу в ведомости 2026 года 12 сделок за 2025 и 2026 годы. Десять из них — между независимыми сторонами, поровну за каждый год: 5 в 2025-м и 5 в 2026-м, последняя — в июне 2026 года.
На фоне соседей. Больше всего сделок от 5 млн долларов за этот период — по 15 — у южной башни The Estates at Acqualina и у Turnberry Ocean Club. Хотя бы одну такую сделку записали 13 адресов кондоминиумов Санни-Айлс-Бич, а квартиры с оценкой от 5 млн есть по 18 адресам.
По медианной справедливой стоимости Chateau Beach — десятый из 44 домов в реестре справочника. Близки к нему по размеру Muse, где, как и здесь, меньше 100 квартир, и The Mansions at Acqualina с 84 квартирами. В The Mansions записано 7 сделок от 5 млн долларов, здесь — 3. Цена метра в таблице — медиана всех сделок между независимыми сторонами в каждом доме:
| Дом | Сделок от 5 млн долларов | Медиана этих сделок | Цена метра, медиана всех сделок |
|---|---|---|---|
| Chateau Beach (этот дом) | 3 из 10 | $6,8 млн | около $14 100 ($1314 за кв. фут) |
| The Mansions at Acqualina | 7 из 7 | $7,0 млн | около $16 400 ($1519 за кв. фут) |
| Muse | 2 из 7 | $5,9 млн | около $16 700 ($1548 за кв. фут) |
| Jade Signature | 6 из 19 | $9,8 млн | около $18 300 ($1703 за кв. фут) |
Из четырёх домов в таблице у Chateau Beach самая низкая цена метра, а разброс сделок — от 1,22 млн до 14,85 млн — показывает, насколько разные квартиры собраны под одной крышей.
Как читать эти цифры. Десять сделок — нижняя граница, а не полный счёт. Ведомость хранит только две последние сделки по каждой квартире, а закрытие сделки (closing) по договору, подписанному ещё на этапе строительства, может не получить кода независимой сделки. Цены в объявлениях на порталах, в том числе на Zillow, назначают продавцы, и в налоговой ведомости их нет. Номеров квартир и имён владельцев на сайте нет — ни здесь, ни на других страницах.
Налоговая оценка. По ведомости 2026 года самая высокая справедливая стоимость одной квартиры — 12,38 млн долларов, всех 81 квартиры вместе — 257,1 млн, и 10 квартир оценены в 5 млн и дороже. Это оценки, а не цены: самая крупная сделка, 14,85 млн, выше самой высокой оценки. Льгота homestead оформлена на 11,1% квартир — это нижняя граница доли квартир, где живут сами владельцы.
§ 07Chateau Beach Residences
Иллюстрация
Налог на недвижимость. В 2025 году совокупная ставка налога на недвижимость в Санни-Айлс-Бич составляла 16,7227 милла — 16,72 доллара с каждой 1000 долларов налогооблагаемой стоимости, или около 1,67% в год. Для квартиры, которая не служит владельцу основным жильём во Флориде (homestead) и оценена в 5 млн долларов, это около 83 600 долларов в год.
Справедливая стоимость (just value) — рыночная оценка оценщика округа; с уплаченной ценой она может не совпадать. Медианная справедливая стоимость в этом доме по ведомости 2026 года — 2,92 млн долларов. С ближайшего 1 января после покупки объект оценивают заново, по полной рыночной стоимости.
Ограничение роста оценки. Если жильё не служит владельцу основным домом во Флориде, его оценочная стоимость для всех частей налога, кроме школьной, может расти не более чем на 10% в год. С налоговой ведомости 2027 года предел снижается до 5%: 3 ноября 2026 года избиратели Флориды одобрили поправку 3 (Amendment 3), но утверждённых итогов штат на 9 ноября 2026 года ещё не опубликовал. Льгота homestead положена только владельцу, который добросовестно сделал это жильё своим постоянным домом во Флориде; человек, который живёт в США по временной визе, этому условию не отвечает.
Взносы ассоциации (HOA). Бюджета ассоциации в публичных источниках нет, поэтому размер взносов неизвестен. До предложения о покупке стоит запросить два последних бюджета, план резервов и страховые полисы здания.
При покупке. Гербовый сбор Флориды (documentary stamp tax) берётся с акта передачи права собственности (deed): в округе Майами-Дейд — 0,60 доллара с каждых 100 долларов цены; при медианной цене сделки в этом доме, 3,975 млн долларов, это около 23 850 долларов. Кто его платит, продавец или покупатель, решает договор купли-продажи. Дополнительный сбор округа Майами-Дейд — 0,45 доллара с каждых 100 долларов — здесь не взимается: закон штата относит квартиру в кондоминиуме к жилью на одну семью (single-family residence), а такие сделки от него освобождены.
Покупка в кредит добавляет два платежа. Гербовый сбор с долгового обязательства и ипотеки (note and mortgage) — 0,35 доллара с каждых 100 долларов кредита. Налог на нематериальные активы (intangible tax) — разовый налог штата на долг, обеспеченный ипотекой, — 2 доллара с каждой 1000 долларов кредита.
§ 08Chateau Beach Residences
После обрушения жилого дома в Серфсайде в 2021 году Флорида обязала кондоминиумы высотой от трёх жилых этажей проходить две проверки.
Что показывают реестры. Ассоциация значится в обеих базах исследований резервов Департамента предпринимательского и профессионального регулирования Флориды (DBPR): до июля 2025 года — как «Chateau Beach Condominium», после — как «Chateau Beach Condo Assn Inc». Запись подтверждает, что исследование подано, но не говорит, что в нём найдено. Перечня обязательных обследований по отдельным зданиям на странице строительного надзора Санни-Айлс-Бич нет.
Что продавец обязан передать покупателю. При перепродаже продавец за свой счёт передаёт покупателю декларацию кондоминиума (declaration of condominium), учредительный документ ассоциации (articles), её устав (bylaws) и правила, годовую финансовую отчётность и бюджет. К ним прилагаются лист вопросов и ответов ассоциации (question-and-answer sheet) и памятка штата о правах владельцев и порядке управления ассоциацией (governance form). В тот же пакет входят последнее исследование резервов или заявление о том, что его не проводили, и сводка отчёта об обязательном обследовании, если оно применимо. Если застройщик передал управление ассоциацией владельцам после 1 июля 2023 года, добавляется и отчёт об инспекции при передаче управления (turnover inspection report).
Получив документы, покупатель может отказаться от договора в течение 7 дней, не считая выходных и официальных праздников. Этого права нет, если в договоре записано, что документы получены более чем за 7 дней до подписания; в любом случае оно прекращается в момент закрытия сделки. При покупке у застройщика срок отказа — 15 дней.
§ 09Chateau Beach Residences
Обе карты FEMA, действующая и новая, оставляют само здание вне зоны, которую заливает наводнение с вероятностью 1% в год; новая даже снижает риск в его точке с умеренного до минимального, хотя волновая зона подходит ближе. Действующие карты вступили в силу 11 сентября 2009 года (лист 12086C0153L). В точке здания они показывают зону X с заливкой — вероятность затопления 0,2% в год, умеренный риск.
Ближе к пляжу участок переходит в зону AE с базовой отметкой затопления (base flood elevation, BFE) 8 футов (2,4 м): вероятность затопления там 1% в год, и ипотечный кредитор обычно требует страховку от наводнения. Ещё ближе к воде — зона VE с отметкой 10 футов (3,0 м), куда при шторме бьют волны и где правила строительства самые строгие. Базовая отметка затопления — расчётная высота, до которой поднимется вода при наводнении с вероятностью 1% в год. Её отсчитывают от исходного уровня карты (на действующих картах — NGVD29), и это не глубина воды над землёй.
Пересмотренные карты, которые вступают в силу 19 февраля 2027 года (лист 12086C0153M), помещают здание в зону X без заливки — минимальный риск, — а пляжную сторону участка в зону VE; полосы зоны AE между ними на новых картах нет. Отметка новой зоны VE — 12 футов от более нового уровня (NAVD88), и с нынешней её напрямую не сравнить. Граница зоны VE подходит примерно на 50 м ближе: к 60 м от точки здания вместо 110 м (точность — около 5 м). Зоны прочитаны по Национальному слою зон затопления FEMA (National Flood Hazard Layer); это чтение карты, а не официальное определение зоны.
Как весь Санни-Айлс-Бич и Голден-Бич, адрес лежит в зоне B плана штормового нагона округа Майами-Дейд (Storm Surge Planning Zone). Нагон — морскую воду, которую ураган выталкивает на берег, — здесь ждут при ураганах категории 2 и сильнее. Эвакуацию округ объявляет по траектории и прогнозу нагона каждого шторма, а не только по его категории.
Страхование от наводнения. Федеральная программа страхования от наводнений (NFIP) покрывает до 250 000 долларов за жилое здание и до 100 000 долларов за имущество. Полис ассоциации кондоминиума на здание может достигать 250 000 долларов на каждую квартиру: для 81 квартиры по реестру кондоминиумов это 20,25 млн долларов. Для квартир такой стоимости покрытие сверх лимитов NFIP покупают у частных страховщиков.
Страхование от урагана. Citizens — государственный страховщик Флориды «последней инстанции»: он берёт риск, когда частные компании отказываются. Полис владельца квартиры (unit owner's policy) в кондоминиуме Citizens не оформляет, если совокупная восстановительная стоимость жилья и имущества в нём составляет 700 000 долларов или больше. В округах, где страховой регулятор штата признал конкуренцию недостаточной, порог — 1 млн долларов. Считается именно восстановительная стоимость, а не цена покупки; полис ассоциации на здание — отдельный вопрос. Подойдёт ли под эти правила конкретная квартира, скажет страховой агент.
§ 10Chateau Beach Residences
Иллюстрация
Покупателю из-за рубежа здесь важны три правила, и у каждого свои условия. Первое — федеральное правило FIRPTA: если продавец — иностранное лицо, покупатель, как правило, обязан удержать 15% цены и перечислить эту сумму налоговой службе США (IRS). Второе — федеральный налог на наследство: ему подлежит недвижимость в США, которой напрямую владеет человек без гражданства США и без постоянного места жительства в стране.
Третье — закон Флориды 2023 года об иностранном владении. Он касается тех, кто постоянно проживает в Китае, России, Иране, Северной Корее, на Кубе, в Сирии или под властью венесуэльского режима Николаса Мадуро и не имеет ни гражданства США, ни грин-карты. Таким покупателям закон ограничивает сделки рядом с военными объектами и критической инфраструктурой, а живущим в Китае — по всей Флориде. Исключение одно и узкое: единственное жильё.
На этом побережье это исключение — единственный путь к покупке. Закон учитывает объект, только если тот огорожен, закрыт или охраняется. Международный аэропорт Fort Lauderdale-Hollywood и морской порт Port Everglades огорожены, доступ туда контролируется по федеральным правилам безопасности, и оба лежат в 6–10 милях — в пределах 10 миль от любого адреса здесь. В том же радиусе — очистные сооружения North District округа Майами-Дейд (примерно 1–4 мили) и аэропорт North Perry (6–10 миль). Ближайший военный объект, в городе Дания-Бич (Dania Beach), — примерно в 8–12 милях, дальше 5 миль, которых требует исключение.
Поэтому покупатель из любой из семи стран, включая Китай, может купить здесь только один жилой объект на участке до 2 акров (около 0,8 га) и только на собственное имя. Ему нужна действующая виза США, не туристическая, или официальные документы о предоставлении убежища. Покупку регистрируют в Министерстве торговли Флориды (Florida Department of Commerce) в течение 30 дней. Компании и другие организации, на которые распространяется закон, покупать здесь не могут. Каждое правило подробно разобрано в путеводителе по покупке из-за рубежа; здесь — общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.
Для аренды на шесть месяцев и меньше нужны, среди прочего, городская лицензия на краткосрочную аренду для каждой квартиры и письменное согласие ассоциации или копия её устава; документы кондоминиума могут ограничивать аренду и строже. Одобряет ли ассоциация покупателя, может ли собственником быть компания и есть ли минимальный срок аренды, решают документы кондоминиума. Для Chateau Beach этих сведений в публичных источниках не найдено.
Chateau Beach Residences
По ведомости штата за 2026 год, 10 сделок между независимыми сторонами за 2025 и 2026 годы прошли по ценам от 1,22 млн до 14,85 млн долларов, медиана — 3,975 млн. У трёх сделок от 5 млн медиана — 6,8 млн. Цены в текущих объявлениях — цифры продавцов, и в эти записи они не входят.
Около 14 100 долларов за м² (1314 за кв. фут) — это медиана 10 сделок между независимыми сторонами.
17475 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160, на океанской стороне; кондоминиум записан как Chateau Beach, A Condo. Дом стоит в округе Майами-Дейд (Miami-Dade), но в черте города Санни-Айлс-Бич, а не города Майами.
Coastal Construction построила его для Chateau Group по проекту Kobi Karp Architecture. Год сдачи генподрядчик называет 2015-й, налоговая ведомость — 2016-й.
33 этажа и 81 квартира — это число одинаково называют застройщик, реестр штата и налоговая ведомость.
В первичных источниках пентхаусы не описаны. Самая большая жилая площадь в налоговой ведомости — 841 м² (9051 кв. фут), самая крупная сделка между независимыми сторонами за период — 14,85 млн долларов.
Генподрядчик называет фитнес-центр, крытый велнес-центр и террасу для отдыха. Бассейна использованные источники не описывают; актуальный перечень может подтвердить ассоциация.
Майамская студия Fanny Haim & Associates — со слов строителя. Само здание спроектировало бюро Kobi Karp Architecture.
Бюджета в публичных источниках нет. Покупатель при перепродаже вправе получить бюджет и годовую финансовую отчётность, а по ним видны взносы, резервы и целевые сборы, если они есть.
Правила о животных устанавливает декларация кондоминиума. В публичных источниках этих правил нет, поэтому их стоит запросить до предложения о покупке. Животных-помощников они допускают всегда — этого требует закон.
Эта страница — справочник, а не обзор, и отзывов она не приводит. Проверить можно другое — публичные записи, на которые она ссылается: реестр кондоминиумов, зарегистрированные сделки, запись об исследовании резервов и карту FEMA.
Городское постановление о краткосрочной аренде частоту аренды квартир в кондоминиуме не ограничивает. Ограничить её и задать минимальный срок могут документы кондоминиума; в публичных источниках их найти не удалось.
Показ организует лицензированный брокер; покупателю за рубежом первый визит может заменить видеопоказ. Исследование резервов здесь подано, поэтому продавец должен суметь показать его вместе с двумя последними бюджетами ассоциации и правилами декларации об аренде, домашних животных и одобрении покупателя. Животных-помощников эти правила допускают всегда — этого требует закон.
Андрей Россин, брокер по недвижимости с лицензией штата Флорида, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, лицензия брокера BK3069599 (проверить в реестре штата) · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com · офис: 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160
Налоговый департамент Флориды, итоговая налоговая ведомость 2026 года по округу Майами-Дейд, файл от 16 октября 2026 года: сделки, оценки, площади, homestead, в том числе выборка по всем адресам кондоминиумов Санни-Айлс-Бич. Реестр кондоминиумов штата и базы исследований резервов DBPR, на 9 ноября 2026 года. Национальный слой зон затопления FEMA, лист 12086C0153L, и слой пересмотренных карт, вступающих в силу 19 февраля 2027 года, лист 12086C0153M (исследование 15-04-4157S); границы участков округа Майами-Дейд и OpenStreetMap — для точки здания и порядка участков. Зоны штормового нагона округа Майами-Дейд (слой ГИС, обновление 2023 года) и страница города Санни-Айлс-Бич об ураганах.
Законы Флориды, статьи 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 и 627.351. Таблица ставок налога оценщика округа Майами-Дейд. Налоговый кодекс США (26 U.S.C.), разделы 1445, 2001, 2102 и 2104; Свод федеральных правил, 44 CFR 61.6. Правила Санни-Айлс-Бич о краткосрочной аренде и страница городского строительного надзора. Сайт Coastal Construction; сайт Kobi Karp Architecture (в оригинале: «sculptural form and sinuous balconies reflect the natural rhythm of ocean waves», «expansive glass façades»; имена файлов снимков на этом сайте указывают на Golden Dusk Photography, подписи автора там нет).
Слова генподрядчика и архитектора помечены. У каждой фотографии дома указаны автор и лицензия; логотип и рендеры застройщика не воспроизводятся. Полный список источников с датами — на странице Метод и источники, исправления — в журнале исправлений.
Collins Avenue
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
15701 Collins Ave
The Ritz-Carlton Residences (Ритц-Карлтон Санни-Айлс), 15701 Collins Avenue: башня Arquitectonica, 210 квартир, 18 сделок, медиана 4,48 млн долларов.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
16901 Collins Ave
Jade Signature (Джейд Сигнечер), 16901 Collins Avenue: 57 этажей Herzog & de Meuron, 192 квартиры, 19 сделок в 2025–2026 годах, 6 из них от 5 млн.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
17141 Collins Ave
Muse (Мьюз Резиденс), Санни-Айлс-Бич: башня Карлоса Отта и Sieger Suarez на участке в 0,34 га; 7 сделок в 2025–2026 годах, медиана 4,8 млн долларов.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
17749 Collins Ave
The Mansions at Acqualina (Меншенс Акваллина), 17749 Collins Avenue: 7 сделок от 5 млн долларов, медиана 7 млн; с 2027 года дом в зоне затопления AE.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences (Акваллина), 17875 Collins Avenue: квартиры и гостиница в одной башне. 19 сделок, медиана 3,4 млн долларов, от 5 млн — лишь 2.
Photo: Avi Werde on Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
17901 Collins Ave
Южная башня The Estates at Acqualina (Эстейтс Акваллина), 17901 Collins Avenue: 15 сделок от 5 млн долларов за полтора года, медиана 10,2 млн.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
17975 Collins Ave
Самая высокая из достроенных башен Санни-Айлс-Бич, 17975 Collins Avenue: по две квартиры на этаж, 8 сделок от 5 млн долларов, медиана 9,93 млн.
Photo: Avi Werde via Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
18201 Collins Ave
Trump Royale (Трамп Рояль), 18201 Collins Avenue: башня Trump Grande, 382 квартиры; 26 сделок в 2025–2026 годах, медиана 1,39 млн долларов.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club Residences (Тернберри Оушен Клаб), 18501 Collins Avenue: 15 сделок от 5 млн долларов с января 2025 года, медиана 5,6 млн.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
18555 Collins Ave
Porsche Design Tower (Порше Дизайн Тауэр), 18555 Collins Avenue: 132 квартиры и лифт Dezervator; 12 сделок с 2025 года, медиана 4,1 млн долларов.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa (Армани Каза), 18975 Collins Avenue: башня Pelli Clarke Pelli, 308 квартир; 19 сделок в 2025–2026 годах, медиана 3,7 млн долларов.
Следующая башня
The Mansions at Acqualina
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
