2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
17141 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
01Muse
Карлос Отт (Carlos Ott), автор парижского театра «Опера Бастилия», спроектировал на этом отрезке Санни-Айлс-Бич две соседние башни: Jade Ocean, сданную в 2009 году, и рядом с ней Muse, которую налоговая ведомость датирует 2018 годом. Muse стоит на океанской стороне Collins Avenue, в доме 17141; в реестре кондоминиумов штата дом записан как Muse, A Condo.
Застройщик — Property Markets Group (PMG) вместе с S2 Development, а с Оттом работало бюро The Sieger Suarez Architectural Partnership. Застройщик называет 68 квартир, ведомость 2026 года — 62. Квартир мало — мало и сделок: за 2025 и 2026 годы записано 7 сделок между независимыми сторонами — продавцом и покупателем, не связанными друг с другом, на рыночных условиях, последняя — в июне 2026 года. Медиана — 4,8 млн долларов, и 2 сделки дороже 5 млн.
§ 02Muse
Photo: Rob Olivera, CC BY 2.0, via Wikimedia Commons — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
§ 03Muse
К югу стоит Jade Ocean Condo (17121 Collins Avenue) — более ранняя башня того же Отта, к северу — Ocean Four Condo (17201 Collins Avenue), сданный в 2006 году. Участок Muse, по данным архитектора, — около 0,34 га (0,85 акра) на 68 квартир.
Для налогов башня относится к Санни-Айлс-Бич — отдельному городу в округе Майами-Дейд, а не к Майами (Miami). Собственная ставка налога у города в 2025 году — 1,7000 милла, то есть 1,70 доллара с каждой тысячи долларов стоимости. Что видно из квартир на разных этажах и сторонах, публичные документы не описывают.
§ 04Muse
Иллюстрация
Автором проекта CTBUH называет бюро Carlos Ott Architect, архитектором по документам (architect of record) — The Sieger Suarez Architectural Partnership; застройщик называет проект совместной работой Карлоса Отта и Sieger Suarez. Парижская «Опера Бастилия» (Opéra Bastille) Отта открылась 13 июля 1989 года. Каркас Muse целиком бетонный.
Основные цифры дома зависят от источника. CTBUH даёт 197,8 м (649 футов), 47 этажей и 2018 год сдачи. В карточке архитектора — 194,2 м (637 футов), 50 этажей, 68 квартир на участке около 0,34 га (0,85 акра) и 2019 год. В таблице данных застройщика — 49 этажей, а на той же странице — 50 этажей и «почти 650 футов» над песком. Кто делал интерьеры и ландшафт, в использованных источниках не названо; нет там и описания замысла. О других архитекторах побережья — на странице Архитектура побережья.
§ 05Muse
По данным округа, ни одна квартира здесь не меньше 186 м² (2000 кв. футов): жилая площадь — от 190 до 606 м² (2042–6524 кв. фута), медиана — 297 м² (3195 кв. футов). Площади застройщика, где их приводят, считаются по другим правилам, а его планировок в использованных источниках не нашлось, поэтому типов планировок на странице нет.
Из общих пространств застройщик называет террасу с бассейном, фитнес-центр и спа. Лобби и услуг для жильцов использованные источники не описывают.
§ 06Muse
Где начинается элитное жильё, рынок не договорился; справочник ведёт отсчёт от зарегистрированной сделки в 5 млн долларов. Налоговый департамент Флориды помечает каждую зарегистрированную сделку: прошла ли она между независимыми сторонами. По этому адресу в ведомости 2026 года одиннадцать сделок за 2025 и 2026 годы. Семь из них — между независимыми сторонами: 4 в 2025 году, 3 в 2026-м, последняя — в июне 2026 года.
На фоне соседей. Больше всего сделок от 5 млн долларов за этот период — по 15 — у южной башни The Estates at Acqualina и у Turnberry Ocean Club. Хотя бы одну такую сделку записали 13 адресов кондоминиумов Санни-Айлс-Бич, а квартиры с оценкой от 5 млн есть по 18 адресам.
По медианной справедливой стоимости Muse — шестой из 44 домов в реестре справочника. Jade Signature, сданный в тот же год, оценён округом так же, но квартир в нём 192. Из домов похожего размера в Chateau Beach 81 квартира, в The Mansions at Acqualina — 84; у The Mansions 7 сделок от 5 млн и медианная справедливая стоимость 5,71 млн долларов. По медианной цене метра — по всем сделкам между независимыми сторонами в каждом доме — Muse стоит между Jade Signature и Chateau Beach:
| Дом | Сделок от 5 млн долларов | Медиана этих сделок | Цена метра, медиана всех сделок |
|---|---|---|---|
| Muse (этот дом) | 2 из 7 | $5,9 млн | около $16 700 ($1548 за кв. фут) |
| Jade Signature | 6 из 19 | $9,8 млн | около $18 300 ($1703 за кв. фут) |
| The Mansions at Acqualina | 7 из 7 | $7,0 млн | около $16 400 ($1519 за кв. фут) |
| Chateau Beach | 3 из 10 | $6,8 млн | около $14 100 ($1314 за кв. фут) |
Как читать эти цифры. Счёт сделок здесь может быть только занижен: ведомость хранит лишь две последние сделки по каждой квартире. Закрытие сделки (closing) по договору, подписанному ещё на этапе строительства, может и вовсе не получить кода независимой сделки. Цены в объявлениях на порталах, в том числе на Zillow, назначают продавцы, а в ведомость они не попадают. Номера квартир и имена владельцев сайт не называет ни на одной странице.
Налоговая оценка. По ведомости 2026 года самая высокая справедливая стоимость одной квартиры — 11,76 млн долларов, всех 62 квартир вместе — 265,4 млн, и 8 квартир оценены в 5 млн и дороже. Это оценки, а не цены. Льгота homestead оформлена на 14,5% квартир — это нижняя граница доли квартир, где живут сами владельцы.
§ 07Muse
Иллюстрация
Налог на недвижимость. В 2025 году совокупная ставка налога на недвижимость в Санни-Айлс-Бич составляла 16,7227 милла — 16,72 доллара с каждой 1000 долларов налогооблагаемой стоимости, или около 1,67% в год. Для квартиры, которая не служит владельцу основным жильём во Флориде (homestead) и оценена в 5 млн долларов, это около 83 600 долларов в год.
Справедливая стоимость (just value) — рыночная оценка оценщика округа; с уплаченной ценой она может не совпадать. Медианная справедливая стоимость в этом доме по ведомости 2026 года — 3,66 млн долларов. С ближайшего 1 января после покупки объект оценивают заново, по полной рыночной стоимости.
Ограничение роста оценки. Если жильё не служит владельцу основным домом во Флориде, его оценочная стоимость для всех частей налога, кроме школьной, может расти не более чем на 10% в год. С налоговой ведомости 2027 года предел снижается до 5%: 3 ноября 2026 года избиратели Флориды одобрили поправку 3 (Amendment 3), но утверждённых итогов штат на 9 ноября 2026 года ещё не опубликовал. Льгота homestead положена только владельцу, который добросовестно сделал это жильё своим постоянным домом во Флориде; человек, который живёт в США по временной визе, этому условию не отвечает.
Взносы ассоциации (HOA). Размер взносов неизвестен: бюджета ассоциации в публичных источниках найти не удалось. До предложения о покупке стоит запросить у продавца два последних бюджета, план резервов и страховые полисы здания, а заодно спросить о целевых сборах (special assessment) — дополнительных платежах, которые ассоциация утверждает на конкретную цель.
При покупке. Гербовый сбор Флориды (documentary stamp tax) берётся с акта передачи права собственности (deed): в округе Майами-Дейд — 0,60 доллара с каждых 100 долларов цены; при медианной цене сделки в этом доме, 4,8 млн долларов, это около 28 800 долларов. Кто его платит, продавец или покупатель, решает договор купли-продажи. Дополнительный сбор округа Майами-Дейд — 0,45 доллара с каждых 100 долларов — здесь не взимается: закон штата относит квартиру в кондоминиуме к жилью на одну семью (single-family residence), а такие сделки от него освобождены.
Покупка в кредит добавляет два платежа. Гербовый сбор с долгового обязательства и ипотеки (note and mortgage) — 0,35 доллара с каждых 100 долларов кредита. Налог на нематериальные активы (intangible tax) — разовый налог штата на долг, обеспеченный ипотекой, — 2 доллара с каждой 1000 долларов кредита.
§ 08Muse
После обрушения жилого дома в Серфсайде в 2021 году Флорида обязала кондоминиумы высотой от трёх жилых этажей проходить две проверки.
Что показывают реестры. На 9 ноября 2026 года ни в одной из двух баз исследований резервов Департамента предпринимательского и профессионального регулирования Флориды (DBPR) нет записи ни о кондоминиуме Muse, A Condo, ни о его ассоциации (Muse Condo Assn Inc). Отсутствие записи не доказывает, что исследования нет. По закону его полагалось провести до 31 декабря 2025 года, а при совмещении с обязательным обследованием конструкций — до 31 декабря 2026 года. Значит, исследование должно существовать, и его стоит запросить у продавца. Перечня обязательных обследований по отдельным зданиям на странице строительного надзора Санни-Айлс-Бич нет.
Что продавец обязан передать покупателю. При перепродаже продавец за свой счёт передаёт покупателю декларацию кондоминиума (declaration of condominium), учредительный документ ассоциации (articles), её устав (bylaws) и правила, годовую финансовую отчётность и бюджет. К ним прилагаются лист вопросов и ответов ассоциации (question-and-answer sheet) и памятка штата о правах владельцев и порядке управления ассоциацией (governance form). В тот же пакет входят последнее исследование резервов или заявление о том, что его не проводили, и сводка отчёта об обязательном обследовании, если оно применимо. Если застройщик передал управление ассоциацией владельцам после 1 июля 2023 года, добавляется и отчёт об инспекции при передаче управления (turnover inspection report).
Получив документы, покупатель может отказаться от договора в течение 7 дней, не считая выходных и официальных праздников. Этого права нет, если в договоре записано, что документы получены более чем за 7 дней до подписания; в любом случае оно прекращается в момент закрытия сделки. При покупке у застройщика срок отказа — 15 дней.
§ 09Muse
Сегодня здание стоит в зоне, которую заливает наводнение с вероятностью 1% в год; по картам, вступающим в силу 19 февраля 2027 года, оно окажется в зоне минимального риска. Действующие карты FEMA вступили в силу 11 сентября 2009 года (лист 12086C0161L). В точке здания они показывают зону AE с базовой отметкой затопления (base flood elevation, BFE) 8 футов (2,4 м); для здания в такой зоне ипотечный кредитор обычно требует страховку от наводнения.
Ближе к пляжу участок остаётся в зоне AE, но уже с отметкой 10 футов (3,0 м). Примерно в 100 м к востоку от точки здания начинается зона VE с той же отметкой: туда при шторме бьют волны, и правила строительства там самые строгие. Базовая отметка затопления — расчётная высота, до которой поднимется вода при наводнении с вероятностью 1% в год. Её отсчитывают от исходного уровня карты (на действующих картах — NGVD29), и это не глубина воды над землёй.
Пересмотренные карты (лист 12086C0161M) переводят здание в зону X без заливки — минимальный риск. Пляжная сторона участка остаётся в зоне VE, теперь с отметкой 11 футов от более нового уровня (NAVD88), и с нынешней её напрямую не сравнить. Граница зоны VE подходит примерно на 50 м ближе: к 50 м от точки здания вместо 100 м (точность — около 5 м). Зоны прочитаны по Национальному слою зон затопления FEMA (National Flood Hazard Layer); это чтение карты, а не официальное определение зоны.
Как весь Санни-Айлс-Бич и Голден-Бич, адрес лежит в зоне B плана штормового нагона округа Майами-Дейд (Storm Surge Planning Zone). Нагон — морскую воду, которую ураган выталкивает на берег, — здесь ждут при ураганах категории 2 и сильнее. Эвакуацию округ объявляет по траектории и прогнозу нагона каждого шторма, а не только по его категории.
Страхование от наводнения. Федеральная программа страхования от наводнений (NFIP) покрывает до 250 000 долларов за жилое здание и до 100 000 долларов за имущество. Полис ассоциации кондоминиума на здание может достигать 250 000 долларов на каждую квартиру: для 63 квартир по реестру кондоминиумов это 15,75 млн долларов. Для квартир такой стоимости покрытие сверх лимитов NFIP покупают у частных страховщиков.
Страхование от урагана. Citizens — государственный страховщик Флориды «последней инстанции»: он берёт риск, когда частные компании отказываются. Полис владельца квартиры (unit owner's policy) в кондоминиуме Citizens не оформляет, если совокупная восстановительная стоимость жилья и имущества в нём составляет 700 000 долларов или больше. В округах, где страховой регулятор штата признал конкуренцию недостаточной, порог — 1 млн долларов. Считается именно восстановительная стоимость, а не цена покупки; полис ассоциации на здание — отдельный вопрос. Подойдёт ли под эти правила конкретная квартира, скажет страховой агент.
§ 10Muse
Иллюстрация
Покупателю из-за рубежа здесь важны три правила, и у каждого свои условия. Первое — федеральное правило FIRPTA: если продавец — иностранное лицо, покупатель, как правило, обязан удержать 15% цены и перечислить эту сумму налоговой службе США (IRS). Второе — федеральный налог на наследство: ему подлежит недвижимость в США, которой напрямую владеет человек без гражданства США и без постоянного места жительства в стране.
Третье — закон Флориды 2023 года об иностранном владении. Он касается тех, кто постоянно проживает в Китае, России, Иране, Северной Корее, на Кубе, в Сирии или под властью венесуэльского режима Николаса Мадуро и не имеет ни гражданства США, ни грин-карты. Таким покупателям закон ограничивает сделки рядом с военными объектами и критической инфраструктурой, а живущим в Китае — по всей Флориде. Исключение одно и узкое: единственное жильё.
На этом побережье это исключение — единственный путь к покупке. Закон учитывает объект, только если тот огорожен, закрыт или охраняется. Международный аэропорт Fort Lauderdale-Hollywood и морской порт Port Everglades огорожены, доступ туда контролируется по федеральным правилам безопасности, и оба лежат в 6–10 милях — в пределах 10 миль от любого адреса здесь. В том же радиусе — очистные сооружения North District округа Майами-Дейд (примерно 1–4 мили) и аэропорт North Perry (6–10 миль). Ближайший военный объект, в городе Дания-Бич (Dania Beach), — примерно в 8–12 милях, дальше 5 миль, которых требует исключение.
Поэтому покупатель из любой из семи стран, включая Китай, может купить здесь только один жилой объект на участке до 2 акров (около 0,8 га) и только на собственное имя. Ему нужна действующая виза США, не туристическая, или официальные документы о предоставлении убежища. Покупку регистрируют в Министерстве торговли Флориды (Florida Department of Commerce) в течение 30 дней. Компании и другие организации, на которые распространяется закон, покупать здесь не могут. Каждое правило подробно разобрано в путеводителе по покупке из-за рубежа; здесь — общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.
Для аренды на шесть месяцев и меньше нужны, среди прочего, городская лицензия на краткосрочную аренду для каждой квартиры и письменное согласие ассоциации или копия её устава; документы кондоминиума могут ограничивать аренду и строже. Одобряет ли ассоциация покупателя, может ли собственником быть компания и есть ли минимальный срок аренды, решают документы кондоминиума. Для Muse этих сведений в публичных источниках не найдено.
Muse
По ведомости штата за 2026 год, 7 сделок между независимыми сторонами за 2025 и 2026 годы прошли по ценам от 3,16 млн до 6,37 млн долларов, медиана — 4,8 млн. У двух сделок от 5 млн медиана — 5,8975 млн. Выборка мала, поэтому медиана здесь лишь ориентир; цены в объявлениях — цифры продавцов.
Около 16 700 долларов за м² (1548 за кв. фут) — это медиана 7 сделок между независимыми сторонами.
17141 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160; кондоминиум записан как Muse, A Condo. Дом стоит в округе Майами-Дейд (Miami-Dade), но в черте города Санни-Айлс-Бич, а не города Майами.
Property Markets Group вместе с S2 Development — по данным застройщика. Башню спроектировал Карлос Отт, архитектором по документам было бюро The Sieger Suarez Architectural Partnership.
197,8 м (649 футов) и 47 этажей по подсчёту CTBUH.
В первичных источниках пентхаусы не описаны. Самая большая жилая площадь в налоговой ведомости — 606 м² (6524 кв. фута), самая крупная сделка между независимыми сторонами за период — 6,37 млн долларов.
Застройщик называет террасу с бассейном, фитнес-центр и спа. Лобби и работу персонала использованные источники не описывают.
Бюджета в публичных источниках нет. Покупатель при перепродаже вправе получить бюджет и годовую финансовую отчётность, а по ним видны взносы, резервы и целевые сборы, если они есть.
Записи в базах DBPR на 9 ноября 2026 года нет. Пустая строка не доказывает, что исследования нет: при перепродаже продавец обязан передать покупателю само исследование или заявление о том, что его не проводили.
Правила о животных записаны в декларации кондоминиума, которой нет в публичных источниках; её стоит запросить до предложения о покупке. Животных-помощников эти правила допускают всегда — этого требует закон.
Сегодняшние карты помещают здание в зону AE. По пересмотренным картам FEMA, которые вступают в силу 19 февраля 2027 года, его точка переходит в зону X без заливки. Как это скажется на полисе здания и требованиях кредитора, скажет страховой агент ассоциации.
Городское постановление о краткосрочной аренде частоту аренды квартир в кондоминиуме не ограничивает. Ограничить её и задать минимальный срок могут документы кондоминиума; в публичных источниках их найти не удалось.
Отзывов страница не приводит. Проверить можно публичные записи, на которые она ссылается: реестр кондоминиумов, зарегистрированные сделки, базы исследований резервов и карту FEMA.
Показ организует лицензированный брокер, а покупателю за рубежом первый визит может заменить видеопоказ. До просмотра стоит прочитать два последних бюджета ассоциации, исследование резервов (если оно есть) и правила декларации об аренде, домашних животных и одобрении покупателя. Животных-помощников эти правила допускают всегда — этого требует закон.
Андрей Россин, брокер по недвижимости с лицензией штата Флорида, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, лицензия брокера BK3069599 (проверить в реестре штата) · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com · офис: 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160
Налоговый департамент Флориды, итоговая налоговая ведомость 2026 года по округу Майами-Дейд, файл от 16 октября 2026 года: сделки, оценки, площади, homestead, в том числе выборка по всем адресам кондоминиумов Санни-Айлс-Бич. Реестр кондоминиумов штата и базы исследований резервов DBPR, на 9 ноября 2026 года. Национальный слой зон затопления FEMA, лист 12086C0161L, и слой пересмотренных карт, вступающих в силу 19 февраля 2027 года, лист 12086C0161M (исследование 15-04-4157S); границы участков округа Майами-Дейд и OpenStreetMap — для точки здания и порядка домов. Зоны штормового нагона округа Майами-Дейд (слой ГИС, обновление 2023 года) и страница города Санни-Айлс-Бич об ураганах.
Законы Флориды, статьи 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 и 627.351. Таблица ставок налога оценщика округа Майами-Дейд. Налоговый кодекс США (26 U.S.C.), разделы 1445, 2001, 2102 и 2104; Свод федеральных правил, 44 CFR 61.6. Правила Санни-Айлс-Бич о краткосрочной аренде и страница городского строительного надзора. CTBUH Skyscraper Center; страница проекта на сайте Sieger Suarez; таблица данных застройщика на сайте Property Markets Group; сайт Парижской оперы; сайт Fortune International Group (Jade Ocean).
Слова застройщика и архитектора помечены как их заявления. У каждой фотографии дома указаны автор и лицензия; логотип и рендеры застройщика не воспроизводятся. Полный список источников с датами — на странице Метод и источники, исправления — в журнале исправлений.
Collins Avenue
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
15701 Collins Ave
The Ritz-Carlton Residences (Ритц-Карлтон Санни-Айлс), 15701 Collins Avenue: башня Arquitectonica, 210 квартир, 18 сделок, медиана 4,48 млн долларов.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
16901 Collins Ave
Jade Signature (Джейд Сигнечер), 16901 Collins Avenue: 57 этажей Herzog & de Meuron, 192 квартиры, 19 сделок в 2025–2026 годах, 6 из них от 5 млн.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
17475 Collins Ave
Chateau Beach Residences (Шато Бич), Санни-Айлс-Бич: 33 этажа Kobi Karp, 81 квартира, 10 сделок в 2025–2026 годах, медиана 3,98 млн долларов.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
17749 Collins Ave
The Mansions at Acqualina (Меншенс Акваллина), 17749 Collins Avenue: 7 сделок от 5 млн долларов, медиана 7 млн; с 2027 года дом в зоне затопления AE.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences (Акваллина), 17875 Collins Avenue: квартиры и гостиница в одной башне. 19 сделок, медиана 3,4 млн долларов, от 5 млн — лишь 2.
Photo: Avi Werde on Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
17901 Collins Ave
Южная башня The Estates at Acqualina (Эстейтс Акваллина), 17901 Collins Avenue: 15 сделок от 5 млн долларов за полтора года, медиана 10,2 млн.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
17975 Collins Ave
Самая высокая из достроенных башен Санни-Айлс-Бич, 17975 Collins Avenue: по две квартиры на этаж, 8 сделок от 5 млн долларов, медиана 9,93 млн.
Photo: Avi Werde via Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
18201 Collins Ave
Trump Royale (Трамп Рояль), 18201 Collins Avenue: башня Trump Grande, 382 квартиры; 26 сделок в 2025–2026 годах, медиана 1,39 млн долларов.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club Residences (Тернберри Оушен Клаб), 18501 Collins Avenue: 15 сделок от 5 млн долларов с января 2025 года, медиана 5,6 млн.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
18555 Collins Ave
Porsche Design Tower (Порше Дизайн Тауэр), 18555 Collins Avenue: 132 квартиры и лифт Dezervator; 12 сделок с 2025 года, медиана 4,1 млн долларов.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa (Армани Каза), 18975 Collins Avenue: башня Pelli Clarke Pelli, 308 квартир; 19 сделок в 2025–2026 годах, медиана 3,7 млн долларов.
Следующая башня
Chateau Beach Residences
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Лицензия
