2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
17141 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
01Muse
Carlos Ott, autor da Opéra Bastille, em Paris, projetou duas torres vizinhas neste trecho de Sunny Isles Beach: o Jade Ocean, concluído em 2009, e, ao lado, o Muse, que o cadastro estadual data de 2018. O Muse fica do lado da praia da Collins Avenue, no número 17141, e, no registro estadual, o condomínio consta como Muse, a Condo.
A Property Markets Group o incorporou com a S2 Development, e a The Sieger Suarez Architectural Partnership trabalhou com Ott. A incorporadora anuncia 68 unidades; o cadastro de 2026 lista 62. Poucas unidades, poucas vendas: 7 vendas entre partes independentes, isto é, entre partes sem vínculo e a preço de mercado, foram registradas em 2025 e 2026, a última em junho de 2026. A mediana foi de US$ 4,8 milhões, e 2 chegaram a US$ 5 milhões ou mais.
§ 02Muse
Photo: Rob Olivera, CC BY 2.0, via Wikimedia Commons — cropped and edited (restored with AI) · Licença
§ 03Muse
Ao sul está o Jade Ocean (17121 Collins Avenue), a torre anterior de Ott; ao norte, o Ocean Four (17201 Collins Avenue), de 2006. O arquiteto dá ao lote do Muse 0,85 acre para 68 unidades.
Para o fisco, a torre fica em Sunny Isles Beach, cidade própria do condado de Miami-Dade, e não no município de Miami; em 2025, a alíquota da prefeitura foi de 1,7000 mill (US$ 1,70 por US$ 1.000 de valor tributável). Nenhuma fonte documenta a vista para o mar por andar ou fachada.
§ 04Muse
Ilustração
O CTBUH atribui o projeto a Carlos Ott (Carlos Ott Architect) e aponta a The Sieger Suarez Architectural Partnership como arquiteta responsável (architect of record); a incorporadora apresenta a obra como uma colaboração entre os dois. A Opéra Bastille, de Ott, foi inaugurada em 13 de julho de 1989. A estrutura do Muse é toda em concreto.
Os números básicos mudam conforme a fonte. O CTBUH dá 197,8 m (649 pés), 47 andares e conclusão em 2018. A ficha do arquiteto dá 194,2 m (637 pés), 50 andares, 68 unidades em 0,85 acre e 2019. A ficha da incorporadora dá 49 andares, e a mesma página fala em 50 andares e quase 650 pés acima da areia. Nenhuma fonte consultada nomeia o autor dos interiores ou o paisagista, nem declara a intenção do projeto. Quem desenhou o restante desta faixa da costa está em Arquitetura da costa.
§ 05Muse
No registro do condado, nenhuma unidade daqui tem menos de 186 m² (2.000 pés quadrados). As áreas privativas vão de 190 a 606 m² (2.042 a 6.524 pés quadrados), com mediana de 297 m² (3.195 pés quadrados). As áreas da incorporadora, quando citadas em outros lugares, seguem regras diferentes, e as plantas dela não foram encontradas nas fontes consultadas; por isso esta página não traz tipos de planta.
Entre as áreas comuns, a incorporadora lista um deck de piscina, uma academia e um spa. As fontes consultadas não descrevem o lobby nem os serviços do prédio.
§ 06Muse
O mercado não tem uma definição única de imóvel de luxo; por convenção do site, “imóveis de luxo” são unidades com venda registrada de US$ 5 milhões ou mais no cadastro estadual de 2026. O Departamento de Receita da Flórida (DOR) marca cada escritura registrada como venda entre partes independentes ou não. Onze escrituras do prédio têm datas de 2025 e 2026; 7 têm esse código, 4 em 2025 e 3 em 2026, a última em junho de 2026.
01
Preço mediano:
US$ 4,8 milhões.
02
Faixa:
de US$ 3,16 milhões a US$ 6,37 milhões.
03
Vendas de US$ 5 milhões ou mais:
2, com mediana de US$ 5,8975 milhões.
04
Preço por área:
de US$ 12,8 mil a US$ 21,1 mil por m² de área privativa registrada, mediana de US$ 16,7 mil (de US$ 1.189 a US$ 1.957 por pé quadrado, mediana de US$ 1.548).
Ao lado dos vizinhos. No cadastro de 2026, os endereços de condomínio mais movimentados da cidade nesse patamar registraram 15 vendas cada um: a torre sul do The Estates at Acqualina e o Turnberry Ocean Club. Ao todo, 13 endereços de condomínio da cidade registraram ao menos uma venda desse tipo, e 18 têm ao menos uma unidade avaliada em US$ 5 milhões ou mais.
Pelo valor justo mediano (just value, a estimativa de mercado do avaliador do condado), o Muse é o 6º entre as 44 torres do registro deste site. O Jade Signature, do mesmo ano, tem o mesmo valor justo mediano, mas 192 unidades. Entre os prédios de porte parecido, o Chateau Beach tem 81 unidades e o The Mansions at Acqualina, 84; este registrou 7 vendas de US$ 5 milhões ou mais e tem valor justo mediano de US$ 5,71 milhões. No metro quadrado, pela mediana de todas as vendas independentes de cada prédio, o Muse fica entre o Jade Signature e o Chateau Beach:
| Prédio | Vendas de US$ 5 milhões ou mais | Mediana dessas vendas | Preço por m² (por pé quadrado) |
|---|---|---|---|
| Muse | 2 de 7 | US$ 5,9 milhões | cerca de US$ 16,7 mil (US$ 1.548) |
| Jade Signature | 6 de 19 | US$ 9,8 milhões | cerca de US$ 18,3 mil (US$ 1.703) |
| The Mansions at Acqualina | 7 de 7 | US$ 7 milhões | cerca de US$ 16,4 mil (US$ 1.519) |
| Chateau Beach | 3 de 10 | US$ 6,8 milhões | cerca de US$ 14,1 mil (US$ 1.314) |
Os limites da conta. A contagem é um piso. O cadastro guarda só as duas vendas mais recentes de cada unidade, e escrituras de contratos longos de compra na planta podem ficar fora do código. Portais de anúncios, como o Zillow, mostram o preço pedido pelo vendedor, não o preço registrado. Nenhuma página do site publica número de unidade ou nome de proprietário.
Os valores justos do avaliador do condado chegam a US$ 11,76 milhões e somam US$ 265,4 milhões nas 62 unidades; 8 delas ficam em US$ 5 milhões ou mais. É uma avaliação, não um preço. A isenção de homestead cobre 14,5% das unidades, um piso para a parcela em que os próprios donos moram.
§ 07Muse
Ilustração
Imposto predial. Em 2025, a alíquota total em Sunny Isles Beach foi de 16,7227 mills, ou US$ 16,72 para cada US$ 1.000 de valor tributável, cerca de 1,67% ao ano. Um imóvel avaliado em US$ 5 milhões que não seja a residência principal do dono na Flórida (homestead) pagaria cerca de US$ 83,6 mil por ano.
O valor justo do avaliador do condado pode diferir do preço pago; neste prédio, sua mediana no cadastro de 2026 é de US$ 3,66 milhões. Depois da compra, o imóvel é reavaliado pelo valor de mercado pleno em 1º de janeiro do ano seguinte.
Fora do homestead, o valor avaliado para os impostos não escolares pode subir no máximo 10% ao ano. A Emenda 3, aprovada pelos eleitores da Flórida em 3 de novembro de 2026, reduz esse teto para 5% a partir do cadastro de 2027; a certificação do resultado pelo estado ainda estava pendente em 9 de novembro de 2026. A isenção de homestead vale apenas para o proprietário que faz do imóvel, de boa-fé, sua residência permanente na Flórida; quem está nos Estados Unidos com visto temporário não cumpre esse requisito.
Taxa de condomínio (HOA). Nenhum orçamento da associação foi encontrado em fonte pública. Antes de uma proposta, vale pedir ao vendedor os dois últimos orçamentos, o plano de reservas e as apólices de seguro do edifício. Pergunte também por taxas extras (special assessments), pagamentos que a associação aprova em votação para um fim específico.
Na escritura. Em Miami-Dade, o imposto de selo da Flórida sobre a escritura (documentary stamp tax) é de US$ 0,60 por US$ 100 do preço, cerca de US$ 28,8 mil numa compra de US$ 4,8 milhões, a mediana deste prédio. O contrato define quem o paga. A sobretaxa de Miami-Dade, de US$ 0,45 por US$ 100, não se aplica, porque a lei estadual trata a unidade de condomínio como residência unifamiliar, isenta da sobretaxa. Numa compra financiada, somam-se o imposto de selo sobre a hipoteca, de US$ 0,35 por US$ 100 do empréstimo, e o imposto sobre intangíveis (intangible tax), tributo estadual sobre o próprio empréstimo, de US$ 2 por US$ 1.000.
§ 08Muse
Todo prédio de condomínio com três ou mais andares habitáveis passou a ter, depois do desabamento de Surfside em 2021, duas verificações obrigatórias na Flórida.
Neste prédio. Em 9 de novembro de 2026, nenhuma das duas bases do DBPR, o órgão estadual que regula condomínios, listava o condomínio ou a sua associação, “Muse Condo Assn Inc”. A ausência não prova que o estudo não foi feito. Pela lei, ele deveria estar concluído até 31 de dezembro de 2025, ou até 31 de dezembro de 2026 se feito junto com a inspeção estrutural obrigatória. Um estudo, portanto, deve existir: vale pedi-lo ao vendedor. A página de segurança predial da prefeitura não traz lista de inspeções prédio a prédio.
O que o comprador de revenda recebe. O vendedor entrega ao comprador, à própria custa, a declaração de condomínio (declaration of condominium), o documento que institui o condomínio e suas regras, com o ato constitutivo da associação, o estatuto e o regulamento interno. Entram também a demonstração financeira anual, o orçamento, a folha de perguntas e respostas e o formulário de governança (governance form) da associação.
O pacote traz ainda o SIRS mais recente, ou a declaração de que nenhum foi feito, e o resumo do relatório da inspeção estrutural obrigatória, quando houver. Se a incorporadora passou o controle do prédio aos proprietários depois de 1º de julho de 2023, inclui também o relatório da vistoria de transferência (turnover inspection).
Com os documentos em mãos, o comprador tem 7 dias para desistir, sem contar fins de semana e feriados. O direito não existe se o contrato registrar que os documentos chegaram mais de 7 dias antes da assinatura, e termina no fechamento da compra (closing). Na compra direta da incorporadora, o prazo de desistência é de 15 dias.
§ 09Muse
Hoje, o edifício está dentro da área de inundação de 1% ao ano; a partir de 19 de fevereiro de 2027, fica fora dela.
Nos mapas em vigor desde 11 de setembro de 2009, ele está na Zona AE, a área com 1% de chance de inundação em qualquer ano, onde o banco que financia costuma exigir seguro contra inundação. Ali, a cota de inundação de referência é de 2,4 m (8 pés). Rumo à praia, o terreno segue na Zona AE, com 3 m (10 pés), e entra depois na Zona VE, também com 10 pés, onde batem as ondas de tempestade e valem as regras de construção mais rígidas.
A cota de inundação de referência (base flood elevation) é a altura que a água deve alcançar numa cheia com 1% de chance em qualquer ano, medida a partir do nível de referência do mapa (NGVD29, nos mapas atuais). Não é a profundidade da água sobre o terreno.
Os mapas revisados passam o edifício para a Zona X não sombreada, de risco mínimo, e mantêm o lado da praia do terreno na Zona VE. A nova Zona VE tem cota de 3,4 m (11 pés), num referencial mais novo (NAVD88), e as duas cotas não se comparam diretamente. Ela começa a cerca de 50 m a leste do ponto do edifício, contra uns 100 m hoje, uns 50 m mais perto. São leituras da camada nacional da FEMA (National Flood Hazard Layer), não determinações oficiais.
No mapa de planejamento do condado (Storm Surge Planning Zones), o endereço está na Zona B de maré de tempestade, a água do mar que um furacão empurra para a terra. Toda Sunny Isles Beach e Golden Beach estão nessa zona, que o condado considera sujeita à maré a partir de furacões de categoria 2. As evacuações são ordenadas pela trajetória e pela maré prevista de cada tempestade, não apenas pela categoria.
O programa federal de seguro contra inundação (NFIP) cobre até US$ 250 mil por edifício residencial e US$ 100 mil de conteúdo. A apólice que uma associação de condomínio contrata para o edifício pode chegar a US$ 250 mil por unidade, o que daria US$ 15,75 milhões com as 63 unidades do registro estadual. Em imóveis desses valores, a cobertura acima dos limites do NFIP vem do mercado privado.
No seguro contra vendaval, a Citizens, seguradora de último recurso mantida pelo estado da Flórida, não emite a apólice do proprietário de unidade (unit owner’s policy) quando o custo de reposição da unidade e do conteúdo, somados, chega a US$ 700 mil ou mais. Nos condados em que o regulador estadual de seguros constata concorrência insuficiente, o limite é de US$ 1 milhão. Conta o custo de reposição, não o preço de compra; a apólice da associação, que cobre o edifício, segue regras próprias. Um corretor de seguros pode dizer se determinada unidade se qualifica.
§ 10Muse
Ilustração
Três regras pesam mais para quem compra do exterior, e cada uma tem suas condições. Quando o vendedor é estrangeiro para o fisco americano (foreign person), o comprador em geral precisa reter 15% do preço e repassá-los ao IRS, a Receita Federal americana; é a regra conhecida como FIRPTA. Quem não é residente nem cidadão americano e tem imóvel nos Estados Unidos diretamente em seu nome fica sujeito ao imposto federal sobre a herança (estate tax).
A terceira regra é a lei da Flórida de 2023 sobre propriedade estrangeira. Ela alcança quem tem domicílio na China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, Síria ou na Venezuela sob o regime de Nicolás Maduro e não é cidadão americano nem titular de green card. Para essas pessoas, a lei restringe compras perto de instalações militares e de infraestrutura crítica; para quem tem domicílio na China, em todo o estado, com uma única exceção, estreita, para um imóvel residencial.
Nesta costa, essa exceção é a única porta de entrada. A lei conta apenas as instalações cercadas, protegidas por barreiras ou vigiadas, e duas que cumprem o critério ficam a menos de 10 milhas de qualquer endereço daqui. O Aeroporto Internacional Fort Lauderdale-Hollywood (programa federal de segurança aeroportuária) e o Port Everglades (regras federais de segurança portuária) ficam a cerca de 6 a 10 milhas.
Perto ficam ainda duas instalações dos tipos listados na lei: a estação de tratamento de esgoto North District, de Miami-Dade, a cerca de 1 a 4 milhas, e o aeroporto North Perry, a cerca de 6 a 10. A instalação militar mais próxima, em Dania Beach, está a cerca de 8 a 12 milhas, além das 5 milhas que a exceção da lei exige.
Por isso, quem a lei alcança, mesmo com domicílio na China, só pode comprar aqui um único imóvel residencial de até 2 acres (0,8 ha), em nome próprio. Precisa ter visto americano válido que não seja de turismo, ou documentação oficial de asilo, e registrar a compra no Departamento de Comércio da Flórida em até 30 dias. Empresas e outras entidades abrangidas pela lei não podem comprar aqui.
Cada regra está detalhada no guia de compra do exterior. Estas são informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.
Para alugar por seis meses ou menos, exigem-se, entre outros requisitos, licença municipal de locação de curta temporada para cada unidade e o consentimento escrito da associação ou uma cópia do seu estatuto. Os documentos do condomínio podem restringir ainda mais o aluguel e dizem se a associação precisa aprovar o comprador, se uma empresa pode ser a titular do imóvel e qual é o prazo mínimo de locação. Neste prédio, nenhum desses pontos aparece em fontes públicas.
Muse
As 7 vendas entre partes independentes de 2025 e 2026 foram de US$ 3,16 milhões a US$ 6,37 milhões, com mediana de US$ 4,8 milhões (DOR, cadastro de 2026). As 2 de US$ 5 milhões ou mais tiveram mediana de US$ 5,8975 milhões. Os preços pedidos hoje são do vendedor e ficam fora deste registro.
Cerca de US$ 16,7 mil por m² (US$ 1.548 por pé quadrado), a mediana de 7 vendas entre partes independentes.
Na 17141 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160, registrado como Muse, a Condo. Fica no condado de Miami-Dade, dentro da cidade de Sunny Isles Beach, e não do município de Miami.
A Property Markets Group, com a S2 Development, segundo a incorporadora. Carlos Ott projetou a torre, e a The Sieger Suarez Architectural Partnership foi a arquiteta responsável.
São 197,8 m (649 pés) e 47 andares, pela contagem do CTBUH.
Nenhuma é descrita nas fontes consultadas. A maior unidade do cadastro tem 606 m² (6.524 pés quadrados).
A incorporadora lista deck de piscina, academia e spa. As fontes consultadas não descrevem o lobby nem a equipe do prédio.
Nenhum orçamento foi encontrado em fonte pública. O comprador de revenda tem direito ao orçamento e à demonstração financeira anual, que mostram a taxa, as reservas e eventuais taxas extras.
Nenhuma das bases estaduais o listava em 9 de novembro de 2026, o que não prova que não exista. O comprador de revenda tem direito ao estudo, ou à declaração de que nenhum foi feito, à custa do vendedor.
As regras sobre animais ficam na declaração de condomínio, que nenhuma fonte pública reproduz; vale pedi-la antes da proposta. Animais de assistência são sempre admitidos, como a lei exige.
Os mapas de hoje põem o edifício na Zona AE. Nos mapas revisados da FEMA, em vigor a partir de 19 de fevereiro de 2027, o ponto do edifício passa à Zona X não sombreada. O corretor de seguros da associação pode dizer como isso afeta a apólice do edifício e as exigências dos bancos.
A lei municipal de locação de curta temporada não limita quantas vezes uma unidade de condomínio é alugada. Os documentos do condomínio podem limitar essa frequência e fixar um prazo mínimo; eles não foram encontrados em fonte pública.
Esta página não cita depoimentos. Um consultor pode conferir o registro público citado abaixo: o registro de condomínios, as vendas registradas, as bases do SIRS e o mapa da FEMA.
A visita ao Muse se marca por meio de um corretor licenciado, e quem está no exterior pode começar por vídeo. Antes dela, vale ler os dois últimos orçamentos da associação, o SIRS e o que a declaração diz sobre locação, animais e aprovação do comprador. As regras sobre animais sempre admitem animais de assistência, como a lei exige.
Andrey Rossin, corretor de imóveis licenciado na Flórida, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC, licença de broker BK3069599 (consulta pública do DBPR) · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160 · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com
Florida DOR, cadastro final de 2026 de Miami-Dade (dados de 16 de outubro de 2026), com consulta a todos os condomínios da cidade; DBPR, registro de condomínios e bases SIRS (consulta de 9 de novembro de 2026); FEMA, painel 12086C0161L e camada dos mapas revisados, painel 12086C0161M (estudo 15-04-4157S); condado de Miami-Dade, zonas de planejamento para maré de tempestade (camada GIS, atualização de 2023), e página da prefeitura de Sunny Isles Beach sobre furacões; Estatutos da Flórida 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 e 627.351; Miami-Dade Property Appraiser, tabela de alíquotas; Internal Revenue Code, 26 U.S.C. 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 e 2104 (imposto sobre a herança); 44 CFR 61.6; regras municipais de locação de curta temporada e página de segurança predial; CTBUH; página de projeto da The Sieger Suarez Architectural Partnership; ficha da incorporadora. Declarações da incorporadora são identificadas. As fotos do edifício nesta página trazem autor e licença; nenhum logotipo da incorporadora é reproduzido. Lista completa com datas: página de método; correções: registro de correções.
Collins Avenue
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Licença
15701 Collins Ave
Ritz-Carlton Residences, a torre mais ao sul de Sunny Isles Beach: 18 vendas desde 2025, 5 de US$ 5 milhões ou mais. Coberturas, custos e inundação.
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16901 Collins Ave
Jade Signature, a torre de Herzog & de Meuron em Sunny Isles: 19 vendas desde 2025, 6 de US$ 5 milhões ou mais, mediana de US$ 9,825 milhões nessa faixa.
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17475 Collins Ave
Chateau Beach Residences, de Kobi Karp: 81 unidades em 33 andares, 10 vendas desde 2025, mediana de US$ 3,975 milhões. Custos e inundação, com fontes.
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17749 Collins Ave
Mansions at Acqualina: 7 vendas de US$ 5 milhões ou mais desde 2025, mediana de US$ 7 milhões. Plantas, custos e a nova zona de inundação AE de 2027.
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17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences, hotel e residências em Sunny Isles: 19 vendas desde 2025, mediana de US$ 3,396 milhões; inspeção estrutural até 2036 ou 2031.
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17901 Collins Ave
Acqualina Estates, torre sul: 15 vendas de US$ 5 milhões ou mais desde 2025, mediana de US$ 10,2 milhões. Custos, estrutura e inundação, com fontes.
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17975 Collins Ave
888 Via Acqualina, o prédio concluído mais alto de Sunny Isles: 8 vendas de US$ 5 milhões ou mais em um ano, mediana de US$ 9,925 milhões. Com fontes.
Photo: Avi Werde via Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Licença
18201 Collins Ave
Trump Royale, no conjunto Trump Grande: 26 vendas desde 2025, mediana de US$ 1,39 milhão. Plantas, custos, inspeção estrutural até 2038 ou 2033 e inundação.
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18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club Residences: 15 vendas de US$ 5 milhões ou mais desde 2025, mediana de US$ 5,6 milhões. Sky Club, custos e inundação, com fontes.
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18555 Collins Ave
Porsche Design Tower: o carro sobe até a garagem de cada unidade. 12 vendas desde 2025, mediana de US$ 4,1 milhões; nova zona de inundação AO em 2027.
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18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa, a torre do Pelli Clarke & Partners em Sunny Isles: 19 vendas desde 2025, mediana de US$ 3,7 milhões. Custos e inundação.
Próxima torre
Chateau Beach Residences
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