The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach

К югу стоит The Tropicana Condo (15645 Collins Avenue) — кондоминиум 1983 года на 48 квартир, а за ним проходит граница города. К северу — дом 2009–2010 годов, записанный в ведомости как TDR Tower III Condo (15811 Collins Avenue). Участок, по данным архитектора, занимает около 0,9 га (2,2 акра), а к пляжу, по словам застройщика, выходит полосой 76 м (250 футов).

Адрес относится к Санни-Айлс-Бич — отдельному городу в округе Майами-Дейд, а не к Майами (Miami). Собственная ставка налога у города в 2025 году — 1,7000 милла, то есть 1,70 доллара с каждой тысячи долларов стоимости. Что видно из квартир на разных этажах и сторонах, публичные документы не описывают.

С 19 февраля 2027 года пересмотренные карты FEMA вводят здание в зону высокого риска затопления, а волновая зона подходит к его точке на карте примерно на 30 м. На новых картах здание лежит в зоне AO — зоне мелкого затопления, где вместо отметки указывают ожидаемую глубину воды над землёй: здесь 3 фута (0,9 м).

На действующих картах, которые вступили в силу 11 сентября 2009 года (лист 12086C0161L), здание стоит в зоне X без заливки — с минимальным риском затопления. Ближе к пляжу они показывают зону AE с вероятностью затопления 1% в год и базовой отметкой затопления (base flood elevation, BFE) 8 футов (2,4 м), а за ней — зону VE с отметкой 10 футов (3,0 м).

В зону VE при шторме бьют волны, и правила строительства там самые строгие. Базовая отметка затопления — расчётная высота, до которой поднимется вода при наводнении с вероятностью 1% в год. Её отсчитывают от исходного уровня карты (на действующих картах — NGVD29), и это не глубина воды над землёй. В зоне AE ипотечный кредитор обычно требует страховку от наводнения.

На пересмотренных картах (лист 12086C0161M) отметка зоны VE — 12 футов от более нового уровня (NAVD88), поэтому с нынешней её напрямую не сравнить. Начинается зона примерно в 30 м к востоку от точки здания, тогда как сейчас — в 90 м: граница подходит примерно на 60 м ближе, с точностью около 5 м. Зоны прочитаны по Национальному слою зон затопления FEMA (National Flood Hazard Layer); это чтение карты, а не официальное определение зоны.

Как весь Санни-Айлс-Бич и Голден-Бич, адрес лежит в зоне B плана штормового нагона округа Майами-Дейд (Storm Surge Planning Zone). Нагон — морскую воду, которую ураган выталкивает на берег, — здесь ждут при ураганах категории 2 и сильнее. Эвакуацию округ объявляет по траектории и прогнозу нагона каждого шторма, а не только по его категории.

Страхование от наводнения. Федеральная программа страхования от наводнений (NFIP) покрывает до 250 000 долларов за жилое здание и до 100 000 долларов за имущество. Полис ассоциации кондоминиума на здание может достигать 250 000 долларов на каждую квартиру: для 210 квартир по реестру кондоминиумов это 52,5 млн долларов. Для квартир такой стоимости покрытие сверх лимитов NFIP покупают у частных страховщиков.

Страхование от урагана. Citizens — государственный страховщик Флориды «последней инстанции»: он берёт риск, когда частные компании отказываются. Полис владельца квартиры (unit owner's policy) в кондоминиуме Citizens не оформляет, если совокупная восстановительная стоимость жилья и имущества в нём составляет 700 000 долларов или больше. В округах, где страховой регулятор штата признал конкуренцию недостаточной, порог — 1 млн долларов. Считается именно восстановительная стоимость, а не цена покупки; полис ассоциации на здание — отдельный вопрос. Подойдёт ли под эти правила конкретная квартира, скажет страховой агент.