2430 NE 184th Terrace North Miami Beach, FL 33160
15701 Collins Avenue · Sunny Isles Beach
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
01The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
County emlak değerleme ofisi The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach'teki en değerli daireye 29,3 milyon dolar değer biçiyor. 2025 ve 2026'daki en yüksek kayıtlı satış ise 7,4 milyon dolar, bunun yaklaşık dörtte biri; yani kayıt şimdilik penthouse'ların ne fiyata el değiştireceği hakkında bir şey söylemiyor.
Kaydın gösterdiği, binanın geri kalanı. 2026 vergi kütüğü 2025 ve 2026'da bağımsız taraflar arasında, piyasa koşullarında yapılmış 18 satış sayıyor, sonuncusu Şubat 2026'da; medyan 4,475 milyon dolar, 5 milyon dolar veya üzerindeki satış sayısı beş. Kuleyi Fortune International Group ile Chateau Group geliştirdi, Arquitectonica tasarladı; bina 2020'de tamamlandı ve kütükte 210 dairesi var. Miami-Dade County'de Collins Avenue'nun okyanus tarafında, 15701 numarada duran kule, sitenin kayıt listesindeki 44 kulenin en güneyindekisi; eyaletin kat mülkiyeti sicilinde “15701 Collins, a Condo” adıyla kayıtlı.
§ 02The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Photo: Jimmy Baikovicius (jikatu), CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
§ 03The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Kulenin güney komşusu 1983 yapımı, 48 daireli The Tropicana Condo (15645 Collins Avenue); onun güneyinden belediye sınırı geçiyor. Kuzey komşusu, kütükte TDR Tower III Condo adıyla kayıtlı 2009–2010 yapımı bina (15811 Collins Avenue). Mimara göre bina 0,9 hektarlık (2,2 akre) bir sahil arsası üzerinde; geliştirici 76 metre (250 fit) plaj cephesinden söz ediyor.
The Ritz-Carlton Residences, Miami şehrinin sınırları dışında, Miami-Dade County'nin ayrı belediyelerinden Sunny Isles Beach'te; belediyenin 2025 işletme vergi oranı binde 1,7 idi. Katlara ya da cephelere göre manzarayı belgeleyen bir kaynak bulunamadı.
§ 04The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Photo: Jimmy Baikovicius (jikatu), CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
Kuleyi tasarlayan ve uygulama mimarlığını da üstlenen Arquitectonica'ydı; iç ve dış mekânları ofisin kardeş stüdyoları üstlendi: spa, spa süitleri ve spor merkezinin iç mimarisi Arquitectonica Interiors'ın, peyzaj ve havuz terasları ArquitectonicaGEO'nun. Dairelerin iç mimarisi Michele Bönan'ın. Geliştirici tasarım fikrini çağdaş bir dokunuşla klasik zarafete dönüş olarak tanımlıyor (“a return to classic elegance with a contemporary edge”); mimarın fikri kendi sözleriyle anlattığı bir açıklama incelenen kaynaklarda bulunamadı.
Mimara göre proje 0,9 hektarlık arsa üzerinde 74.300 m² (800.000 fit kare); her katta en fazla beş daire var, en üstteki beş katın her birinde ise tek bir penthouse. Ortak olanaklar 1., 4. ve 32. katlarda, otoparkta 416 araçlık yer var. Taşıyıcı sistem mühendisi Thornton Tomasetti, mekanik ve elektrik tesisat mühendisi JGP Engineering Group, yüklenici Suffolk Construction. Geliştirici ve mimar 50 kat ve kum seviyesinden yaklaşık 198 metre (650 fit) diyor; CTBUH ise 52 kat ve 195,1 metre (640 fit) veriyor. Kıyıdaki diğer binaların mimarları için: Kıyının mimarisi.
§ 05The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Geliştiricinin beş penthouse'u en üstteki beş katta, her katta bir tane; geliştiriciye göre büyüklükleri 687 ile 1.301 m² (7.400–14.000 fit kare) arasında, ama bu rakamlar kütükten farklı kurallarla ölçülüyor. Kütük 210 dairenin tamamında yaşam alanını 134 ile 796 m² (1.447–8.569 fit kare) arasında, medyanı 199 m² (2.137 fit kare) olarak gösteriyor. Geliştiricinin kat planı sayfaları incelenen kaynaklarda bulunamadı.
Ortak olanaklar. Geliştiriciye göre 33. katta özel bir kulüp, spa, spor salonu ile okyanus ve gün batımı havuzları var; mimar ise üst olanak katını 32. katta gösteriyor. Binanın adı burada yalnızca binayı tanımlamak için kullanılır; bu sayfa herhangi bir otel markasının hizmetlerini anlatmaz.
§ 06The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Piyasada lüks konutun tek bir tanımı yok; bu sayfada “lüks konut”, eyalet kütüğünde 5 milyon dolar veya üzerinde satış kaydı olan daire demektir. Sayılar Florida Gelir İdaresi'nin kodlamasından geliyor: idare her tapuya, satışın bağımsız taraflar arasında ve piyasa koşullarında yapılıp yapılmadığını gösteren bir kod verir. 2026 kütüğünde bu adres için 2025 ve 2026 tarihli yirmi altı tapu devri var; 18'i bağımsız satış kodunu taşıyor: 13'ü 2025'te, 5'i 2026'da, sonuncusu Şubat 2026'da.
Komşuların yanında. 2026 kütüğünde tek bir Sunny Isles Beach kat mülkiyeti adresinde 5 milyon dolar ve üzerinde kaydedilen en yüksek bağımsız satış sayısı 15; bu sayı The Estates at Acqualina güney kulesinde ve yine 2020'de tamamlanan Turnberry Ocean Club'da kaydedildi. Şehirde toplam 13 kat mülkiyeti adresinde en az bir böyle satış kaydedildi; 18 adreste değeri 5 milyon dolar veya üzeri olan en az bir daire var.
Medyan adil değere göre bina, bu sitenin kaydındaki 44 kule arasında 5. sırada; 7. sıradaki Jade Signature'da 5 milyon dolar üzerinde 6 satış kaydedildi. Tüm bağımsız satışların medyanı olarak alınan metrekare fiyatında ise bu kule, karşılaştırılan komşuların hepsinden yüksek:
| Bina | 5 milyon $ ve üzeri satış | Bu satışların medyanı | Metrekare fiyatı (fit kare başına) |
|---|---|---|---|
| The Ritz-Carlton Residences | 5 / 18 | 6,15 milyon $ | yaklaşık 23.600 $ (2.189 $) |
| Turnberry Ocean Club | 15 / 15 | 5,6 milyon $ | yaklaşık 20.600 $ (1.913 $) |
| Jade Signature | 6 / 19 | 9,8 milyon $ | yaklaşık 18.300 $ (1.703 $) |
| Residences by Armani/Casa | 2 / 19 | 5,4 milyon $ | yaklaşık 18.300 $ (1.699 $) |
Rakamları okurken. Bu 18 satış bir alt sınırdır. Kütük her daire için yalnızca son iki satışı tutar ve uzun ön satış sözleşmelerinin tapuları bağımsız satış kodunun dışında kalabilir. Zillow gibi ilan portallarındaki fiyatlar satıcının istediği rakamdır, tapuya geçen fiyat değil. Sitede hiçbir yerde daire numarası ya da malik adı verilmez.
Vergi değerleri. County emlak değerleme ofisi binadaki daireleri toplam 873,4 milyon dolar, en değerli daireyi 29,3 milyon dolar olarak tahmin ediyor; 210 dairenin 45'inin tahmini 5 milyon dolar veya üzerinde. Bunlar fiyat değil, vergi amaçlı değerlemedir. Dairelerin %11'i birincil konut muafiyetinden, yani malikin Florida'daki kalıcı evine tanınan vergi indiriminden yararlanıyor; bu oran, maliklerin kendi oturduğu dairelerin payı için bir alt sınırdır.
§ 07The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
İllüstrasyon
Emlak vergisi. 2025'te Sunny Isles Beach'te tüm kalemler dâhil emlak vergisi oranı 16,7227 mill idi; bir mill, vergiye esas değerin binde biridir. Bu, her 1.000 dolar için 16,72 dolar, yani yılda yaklaşık %1,67 demek. Malikin Florida'daki birincil konutu (homestead) sayılmayan ve 5 milyon dolar değer biçilmiş bir dairenin yıllık vergisi yaklaşık 83.600 dolar eder. Mülk el değiştirdiğinde değer, bir sonraki 1 Ocak'ta tam piyasa değeri üzerinden yeniden belirlenir. County emlak değerleme ofisinin piyasa değeri tahmini (“just value”, adil değer) ödenen fiyattan farklı olabilir; bu binada 2026 kütüğündeki medyan adil değer yaklaşık 3,85 milyon dolar.
Değer artışı tavanı ve 2027 değişikliği. Florida'da malikin birincil konutu sayılmayan bir evde, okul dışı vergilere esas değer (assessed value) bugün yılda en fazla %10 artabiliyor. Florida seçmenlerinin 3 Kasım 2026'da onayladığı 3 No'lu Değişiklik bu tavanı 2027 kütüğünden itibaren %5'e indiriyor; eyalet kesin sonuçları 9 Kasım 2026 itibarıyla henüz ilan etmemişti. Birincil konut muafiyetinden yalnızca evi iyi niyetle Florida'daki kalıcı ikametgâhı yapan malik yararlanır; ABD'de geçici vizeyle bulunan biri bu koşulu karşılayamaz.
Aidat. Ortak giderleri malikler, yönetim derneğine (association) ödedikleri aidatla karşılar; yayımlanmış bir bütçe olmadığından tutarı burada bilinmiyor; kamuya açık bir kaynakta bütçe bulunamadı. Teklif öncesinde satıcıdan son iki yılın bütçesi, rezerv planı ve binanın sigorta poliçeleri istenebilir; olağanüstü aidatlar (special assessment), yani derneğin belirli bir amaç için oyladığı ek ödemeler de sorulmalı.
Alım sırasında. Miami-Dade County'de tapu devrinde damga vergisi (documentary stamp tax) alınır: bedelin her 100 doları için 0,60 dolar, yani 4,475 milyon dolarlık bir alımda yaklaşık 26.850 dolar. Vergiyi hangi tarafın ödeyeceğini satış sözleşmesi belirler. Miami-Dade'in 100 dolar başına 0,45 dolarlık ek vergisi burada uygulanmaz, çünkü eyalet yasası kat mülkiyetindeki bir daireyi tek konutluk mülk (single-family residence) sayar ve bu tür mülkün devri ek vergiden muaftır. Kredili alımda iki kalem daha eklenir: ipotek tutarının her 100 doları için 0,35 dolar damga vergisi ve kredinin her 1.000 doları için 2 dolarlık “intangible tax”, yani ipotek belgesi üzerinden bir kez alınan vergi.
§ 08The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
Surfside'daki 2021 çöküşünden sonra Florida, üç veya daha fazla yaşanabilir katı olan kat mülkiyeti binalarına iki zorunlu denetim getirdi.
Bu binadaki durum. Eyaletin Ticari ve Mesleki Düzenleme Dairesi (DBPR) bu derneği iki SIRS veritabanında da listeliyor: Temmuz 2025 öncesine ait kayıtta 15701 Collins Condominium Association, Inc. altında “SIRS Study” olarak, sonrakinde “15701 Collins, a Condo” adıyla. Listede yer almak bir çalışmanın bildirildiğini gösterir, sonucunu göstermez; çalışmanın kendisi satıcıdan istenmelidir. Sunny Isles Beach belediyesinin yapı güvenliği sayfasında bina bazında bir inceleme listesi bulunamadı.
İkinci el alımda alıcının hakları. Satıcı, masrafı kendisine ait olmak üzere alıcıya şu belgeleri vermek zorundadır: kat mülkiyeti beyannamesi (declaration of condominium), yani binanın temel kural belgesi; derneğin kuruluş belgesi, tüzüğü ve kuralları; yıllık mali tablo ve bütçe; derneğin soru-cevap belgesi ve yönetim formu. Pakette en son yapısal bütünlük rezerv çalışması ya da hiç yapılmadığına dair bir beyan ve gerekiyorsa zorunlu yapısal inceleme raporunun özeti de bulunur. Geliştirici yönetimi maliklere 1 Temmuz 2023'ten sonra devrettiyse devir incelemesi raporu (turnover inspection report) da eklenir.
Alıcı, belgeleri aldıktan sonraki 7 gün içinde (hafta sonları ve resmî tatiller sayılmaz) sözleşmeden cayabilir. Sözleşme, belgelerin imzadan 7 günden daha önce teslim alındığını kayda geçiriyorsa bu hak doğmaz. Cayma hakkı tapu devriyle (closing) sona erer. Doğrudan geliştiriciden yapılan alımda cayma süresi 15 gündür.
§ 09The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
19 Şubat 2027'den itibaren revize haritalar binayı FEMA'nın yüksek riskli taşkın alanına alıyor ve dalga bölgesini bina noktasının yaklaşık 30 metre yakınına getiriyor. Bina bugün sel riskinin en düşük olduğu gölgesiz X bölgesinde. 2027 haritasında bina AO bölgesine, yani sığ taşkın alanına geçiyor: FEMA burada kot yerine zeminden beklenen su derinliğini gösteriyor ve bina noktasında bu derinlik yaklaşık 0,9 metre (3 fit).
FEMA'nın 11 Eylül 2009'dan beri geçerli haritasında (pafta 12086C0161L) bina noktasından plaja doğru önce AE bölgesi geliyor; yılda %1 taşkın olasılığı olan ve ipotek kredisi verenlerin genellikle sel sigortası istediği alan (taban sel kotu yaklaşık 2,4 metre, 8 fit). Bina noktasının yaklaşık 90 metre doğusundan itibaren fırtına dalgalarının vurduğu, en sıkı yapı kurallarının geçerli olduğu VE bölgesi başlıyor (taban sel kotu yaklaşık 3 metre, 10 fit).
Taban sel kotu (base flood elevation), yılda %1 olasılıklı bir taşkında suyun ulaşması beklenen yüksekliktir; haritanın referans seviyesinden (bugünkü haritalarda NGVD29) ölçülür, zemindeki su derinliği değildir.
FEMA'nın 19 Şubat 2027'de yürürlüğe girecek revize haritasında VE bölgesinin taban sel kotu, daha yeni bir referans seviyesine (NAVD88) göre yaklaşık 3,7 metre (12 fit); bu yüzden iki kot doğrudan karşılaştırılamaz. VE sınırı bina noktasının yaklaşık 30 metre doğusunda başlıyor; bugün bu mesafe yaklaşık 90 metre, yani sınır yaklaşık 60 metre yaklaşıyor. Bu bilgiler FEMA'nın Ulusal Sel Tehlikesi Katmanı'ndan (NFHL) okunmuştur; resmî bir sel bölgesi tespiti değildir.
Adres, Sunny Isles Beach ve Golden Beach'in tamamı gibi, Miami-Dade County'nin B fırtına kabarması planlama bölgesinde (Storm Surge Planning Zone B) yer alır; burası 2. kategori ve daha güçlü bir kasırgada denizin karaya itilme riski taşıyan bölgedir. County tahliye kararını yalnızca kategoriye bakarak değil, her fırtınanın rotasına ve beklenen kabarmaya göre verir.
Sel sigortası. Ulusal Sel Sigortası Programı (NFIP) bir konut binasına en fazla 250.000 dolar, eşyaya 100.000 dolar teminat verir. Kat mülkiyeti derneğinin bina poliçesinde üst sınır, daire sayısının 250.000 dolarla çarpımıdır; sicildeki 210 daireyle bu binada 52,5 milyon dolar. Bu fiyat düzeyindeki dairelerde NFIP sınırlarını aşan teminat özel sigortayla sağlanır.
Fırtına sigortası. Citizens, Florida'nın eyalet destekli son başvuru sigortacısıdır, yani piyasada sigorta bulunamadığında başvurulan kurum. Konutun ve eşyanın ikame maliyeti (aynısını yeniden yaptırma ve yerine koyma bedeli) toplam 700.000 dolar veya üzerindeyse, Citizens bir kat mülkiyeti dairesine daire sahibi poliçesi düzenleyemez. Eyalet sigorta düzenleyicisinin yeterli rekabet bulunmadığına karar verdiği county'lerde bu sınır 1 milyon dolardır. Ölçü satın alma fiyatı değil ikame maliyetidir; derneğin bina poliçesi ayrı bir konudur. Belirli bir dairenin durumunu bir sigorta acentesi söyleyebilir.
§ 10The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
İllüstrasyon
Yurt dışından alımda üç kural belirleyicidir ve her birinin kendi koşulları vardır.
FIRPTA. Satıcı ABD vergi mevzuatına göre yabancı kişiyse (foreign person), alıcı genel kural olarak satış bedelinin %15'ini kesip ABD Gelir İdaresi'ne (IRS) ödemek zorundadır.
Veraset vergisi. ABD vatandaşı olmayan ve ABD'de yerleşik olmayan bir kişi ABD'deki bir gayrimenkule doğrudan sahipse, bu mülk ABD veraset vergisine tabidir.
Florida'nın yabancı mülkiyet yasası. 2023 tarihli yasa, ikametgâhı Çin, Rusya, İran, Kuzey Kore, Küba veya Suriye'de ya da Nicolás Maduro rejimi altındaki Venezuela'da bulunan ve ABD vatandaşı ya da daimi oturum (green card) sahibi olmayan kişileri kapsar. Bu kişilerin askerî tesislere ve kritik altyapıya yakın alımları sınırlıdır (ikametgâhı Çin'de olanlarınki Florida'nın her yerinde); tek bir konut için dar bir istisna vardır.
Bu kıyıda yasa her adrese uzanır; bu yüzden tek konut istisnası buradaki tek yoldur. Yasa bir tesisi yalnızca çitle çevriliyse, girişi engellenmişse ya da korunuyorsa hesaba katar; Fort Lauderdale-Hollywood Uluslararası Havalimanı federal havalimanı güvenlik programı, Port Everglades de federal liman güvenliği kuralları gereği tam olarak böyle korunur. İkisi de buradaki her adrese yaklaşık 6–10 kara mili uzakta, yani yasanın 10 millik yarıçapının içinde. Miami-Dade North District atık su arıtma tesisi yaklaşık 1–4, North Perry Havalimanı yaklaşık 6–10 kara mili mesafede.
En yakın askerî tesis (Dania Beach) yaklaşık 8–12 kara mili uzakta, yani istisnanın şart koştuğu 5 millik mesafenin ötesinde. Dolayısıyla yasanın kapsamındaki bir kişi burada yalnızca kendi adına, en fazla 0,8 hektarlık (2 akre) tek bir konut alabilir. Bunun için turizmle sınırlı olmayan geçerli bir ABD vizesi ya da resmî sığınma belgesi gerekir; mülk 30 gün içinde Florida Ticaret Bakanlığı'na (Florida Department of Commerce) kaydettirilmelidir. Yasanın kapsamındaki şirketler ve diğer kuruluşlar burada mülk alamaz. Her kuralın ayrıntısı sitenin yurt dışından alım rehberinde. Bu bilgiler genel niteliktedir; hukuki veya vergi danışmanlığı değildir.
Kiralama. Altı ay veya daha kısa süreli kiralamada, diğer koşulların yanı sıra, her daire için ayrı bir belediye kısa süreli kiralama lisansı ve derneğin yazılı onayı ya da tüzüğünün bir kopyası gerekir; kat mülkiyetinin kendi belgeleri kiralamayı daha da sınırlayabilir. Derneğin alıcıyı onaylaması gerekip gerekmediği, bir şirketin tapu sahibi olup olamayacağı ve asgari kira süresi de bu belgelerde yazar; bu bina için bu bilgiler kamuya açık kaynaklarda bulunamadı.
The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach
2025 ve 2026'daki 18 bağımsız satış 2,925 milyon ile 7,4 milyon dolar arasında gerçekleşti; medyan 4,475 milyon dolar (Florida DOR, 2026 kütüğü). 5 milyon dolar üzerindeki 5 satışın medyanı 6,15 milyon dolar. Satılık daire ilanlarındaki talep fiyatları ayrı bir konudur.
Metrekare başına yaklaşık 23.600 dolar (fit kare başına 2.189 dolar); bu, 18 bağımsız satışın medyanı.
15701 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, FL 33160; bina Miami-Dade County'de, Miami şehrinde değil, Sunny Isles Beach belediyesinin sınırları içinde. Eyaletin kat mülkiyeti sicilindeki adı “15701 Collins, a Condo”.
Kuleyi Arquitectonica tasarladı, dairelerin iç mimarisini Michele Bönan yaptı; Suffolk Construction binayı Fortune International Group ve Chateau Group için inşa etti. Bina 2020'de tamamlandı.
Geliştiriciye göre 50 katlı ve kum seviyesinden yaklaşık 198 metre (650 fit); CTBUH 195,1 metre (640 fit) ve 52 kat veriyor.
Geliştiriciye göre en üstteki beş katın her birinde tek bir penthouse var; büyüklükleri 687 ile 1.301 m² (7.400–14.000 fit kare) arasında. 2025 ve 2026'da 7,4 milyon doları aşan bağımsız satış kaydedilmedi; bu yüzden kayıt onların fiyatı hakkında bir şey söylemiyor.
Mimara göre spa, spa süitleri ve spor merkezi Arquitectonica Interiors'ın işi; geliştirici bir okyanus havuzu ve bir gün batımı havuzu sayıyor. İncelenen kaynaklar lobiyi ya da resepsiyon görevlilerini anlatmıyor.
Kamuya açık bir kaynakta bütçe bulunamadı. İkinci el alıcı, aidatı, rezervleri ve varsa olağanüstü aidatları gösteren bütçeyi ve yıllık mali tabloyu almaya hak kazanır.
Kurallar kat mülkiyeti beyannamesinde yer alır; beyanname kamuya açık bir kaynakta yok, teklif öncesinde istenmelidir. Yasanın gerektirdiği yardım hayvanlarına her durumda izin verilmesi gerekir.
FEMA'nın 19 Şubat 2027'de yürürlüğe girecek revize haritalarında bina noktası X bölgesinden AO bölgesine geçiyor; beklenen taşkın derinliği yaklaşık 0,9 metre (3 fit). Bunun binanın poliçesini ve kredi verenlerin şartlarını nasıl etkilediğini derneğin sigorta acentesi söyleyebilir.
Belediyenin kısa süreli kiralama yönetmeliği, bir kat mülkiyeti dairesinin ne sıklıkla kiralanacağını sınırlamaz. Sıklığı ve asgari süreyi kat mülkiyetinin kendi belgeleri sınırlayabilir; bu belgeler kamuya açık bir kaynakta bulunamadı.
Bu sayfa müşteri yorumu aktarmaz. Bir danışmanın kontrol edebileceği kamu kayıtları aşağıda: kat mülkiyeti sicili, kayıtlı satışlar, DBPR'deki SIRS kaydı ve FEMA haritası.
§ 11Fotoğraflar
03
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
Photo: Jimmy Baikovicius (jikatu), CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
Photo: Jimmy Baikovicius (jikatu), CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
The Ritz-Carlton Residences, Sunny Isles Beach'teki daire ziyaretleri lisanslı bir emlak brokeri aracılığıyla ayarlanır; yurt dışındaki bir alıcı için ilk tur video ile yapılabilir. Öncesinde derneğin son iki bütçesine, dosyadaki SIRS'e ve beyannamenin kiralama, evcil hayvan ve alıcı onayı kurallarına bakmak, ziyareti daireye ayırır. Evcil hayvan kurallarında yasanın gerektirdiği yardım hayvanları her durumda istisnadır.
Andrey Rossin, Florida lisanslı emlak brokeri, CASHFLOWINMIAMI REALTY LLC · Florida broker lisansı BK3069599 (eyaletin lisans sorgusu) · +1 (786) 942-0502 · 247deal@gmail.com · 2430 NE 184th Terrace, North Miami Beach, FL 33160
Florida Gelir İdaresi (DOR), Miami-Dade 2026 kesin vergi kütüğü, veri tarihi 16 Ekim 2026; Sunny Isles Beach'teki tüm kat mülkiyeti adreslerinin sorgusu dâhil. DBPR kat mülkiyeti sicili ve SIRS veritabanları (9 Kasım 2026). FEMA Ulusal Sel Tehlikesi Katmanı, pafta 12086C0161L, ve revize haritaların bekleyen katmanı, pafta 12086C0161M (çalışma dosyası 15-04-4157S). Miami-Dade County fırtına kabarması planlama bölgeleri (county GIS katmanı, 2023 güncellemesi) ve Sunny Isles Beach belediyesinin kasırga sayfası. Florida Yasaları 553.899, 718.112, 718.503, 692.201–692.205, 193.1554, 196.031, 201.02, 201.031 ve 627.351. Miami-Dade Emlak Değerleme Ofisi vergi oranı tablosu. ABD Gelir Vergisi Kanunu, 26 U.S.C. 1445 (FIRPTA), 2001, 2102 ve 2104 (veraset vergisi); 44 CFR 61.6. Sunny Isles Beach belediyesinin kısa süreli kiralama kuralları ve yapı güvenliği sayfası. CTBUH Skyscraper Center; Arquitectonica'nın proje sayfası. Geliştirici beyanları bu şekilde belirtilir. Bu sayfadaki fotoğrafların her biri yazar ve lisans bilgisiyle yayımlanır; geliştiricinin logosu kullanılmaz. Tarihli tam kaynak listesi: Yöntem ve kaynaklar; düzeltmeler: Düzeltme günlüğü.
Collins Avenue
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
16901 Collins Ave
Jade Signature, 16901 Collins Avenue: Herzog & de Meuron kulesi. 19 bağımsız satış, medyan 4,25 milyon dolar; aidat, vergi, SIRS ve sel bölgesi.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
17141 Collins Ave
Muse, 17141 Collins Avenue: Carlos Ott tasarımı, en küçük dairesi 190 m². 7 bağımsız satış, medyan 4,8 milyon dolar; aidat, vergi ve 2027 sel haritası.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
17475 Collins Ave
Chateau Beach Residences, 17475 Collins Avenue: 33 kat, 81 daire. 10 bağımsız satış, medyan 3,975 milyon dolar; aidat, vergi, SIRS ve sel bölgesi.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
17749 Collins Ave
The Mansions at Acqualina, 17749 Collins Avenue: 7 kayıtlı satış, hepsi 5 milyon dolar üzeri, medyan 7,0 milyon. Bina 2027 haritasında AE bölgesine giriyor.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
17875 Collins Ave
Acqualina Resort & Residences, 17875 Collins Avenue: otelle aynı binada konutlar. 19 bağımsız satış, medyan 3,396 milyon dolar; aidat, vergi, sel.
Photo: Avi Werde on Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
17901 Collins Ave
Acqualina Estates güney kulesi, 777 Via Acqualina: 15 kayıtlı satış, hepsi 5 milyon dolar ve üzerinde; medyan 10,2 milyon dolar. Aidat, vergi, SIRS, sel.
Photo: still from drone video by The Nomad With The Drone, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons (frame extracted and — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
17975 Collins Ave
888 Via Acqualina, 17975 Collins Avenue: Sunny Isles Beach'in en yüksek tamamlanmış kulesi. 8 satış, hepsi 5 milyon dolar üzeri; medyan 9,93 milyon.
Photo: Avi Werde via Unsplash — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
18201 Collins Ave
Trump Royale, 18201 Collins Avenue, Trump Grande kompleksinde: 26 bağımsız satış, medyan 1,39 milyon dolar; ilk yapısal inceleme en geç 2038 sonu.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
18501 Collins Ave
Turnberry Ocean Club, 18501 Collins Avenue: Carlos Zapata kulesi. 15 kayıtlı satış, hepsi 5 milyon dolar üzeri, medyan 5,6 milyon; aidat, SIRS, sel bölgesi.
Photo: Kev Cook (Infinity & Beyond Photography), CC BY 4.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
18555 Collins Ave
Porsche Design Tower, 18555 Collins Avenue: otomobilin daireye çıktığı kule. 12 bağımsız satış, medyan 4,1 milyon dolar; aidat, SIRS ve 2027 sel haritası.
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
18975 Collins Ave
Residences by Armani/Casa, 18975 Collins Avenue: Pelli Clarke Pelli tasarımı, 308 daire. 19 bağımsız satış, medyan 3,7 milyon dolar; aidat, SIRS ve sel.
Sonraki kule
Jade Signature
Photo: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, via Flickr — cropped and edited (restored with AI) · Lisans
