Residences by Armani/Casa

По словам застройщика, участок выходит к пляжу полосой 91 м (300 футов). К югу стоит Ocean Three Condo (18911 Collins Avenue), сданный в 2003 году. К северу — участок 19051 Collins Avenue, где на земле, одобренной под новую башню, пока стоит малоэтажное здание, а за ним Ocean Two Condo (19111 Collins Avenue), сданный в 2001 году.

Адрес относится к Санни-Айлс-Бич — отдельному городу в округе Майами-Дейд, а не к Майами (Miami). Собственная ставка налога у города в 2025 году — 1,7000 милла, то есть 1,70 доллара с каждой тысячи долларов стоимости. Что видно из квартир на разных этажах и сторонах, публичные документы не описывают.

По обеим картам FEMA здание стоит вне зоны, которую заливает наводнение с вероятностью 1% в год, но на новых картах 2027 года риск в его точке поднимается с минимального до умеренного, а между башней и морем появляется полоса мелкого затопления. Действующие карты вступили в силу 11 сентября 2009 года (лист 12086C0153L) и показывают в точке здания зону X без заливки — минимальный риск затопления.

Ближе к пляжу участок переходит в зону AE с базовой отметкой затопления (base flood elevation, BFE) 9 футов (2,7 м): вероятность затопления там 1% в год, и ипотечный кредитор обычно требует страховку от наводнения. Примерно в 100 м к востоку от точки здания начинается зона VE с отметкой 10 футов (3,0 м), куда при шторме бьют волны и где правила строительства самые строгие. Базовая отметка затопления — расчётная высота, до которой поднимется вода при наводнении с вероятностью 1% в год. Её отсчитывают от исходного уровня карты (на действующих картах — NGVD29), и это не глубина воды над землёй.

Пересмотренные карты, которые вступают в силу 19 февраля 2027 года (лист 12086C0153M), оставляют здание в зоне X, но с заливкой: вероятность затопления 0,2% в год, умеренный риск. Между ним и пляжной зоной VE появляется зона AO — зона мелкого затопления, где FEMA вместо базовой отметки указывает ожидаемую глубину воды над землёй: здесь 3 фута (0,9 м). Отметки новой зоны VE — от 9 до 10 футов от более нового уровня (NAVD88), и с нынешней их напрямую не сравнить. Граница зоны VE подходит примерно на 50 м ближе: к 50 м от точки здания вместо 100 м (точность — около 5 м).

Зоны прочитаны по Национальному слою зон затопления FEMA (National Flood Hazard Layer); это чтение карты, а не официальное определение зоны.

Как весь Санни-Айлс-Бич и Голден-Бич, адрес лежит в зоне B плана штормового нагона округа Майами-Дейд (Storm Surge Planning Zone). Нагон — морскую воду, которую ураган выталкивает на берег, — здесь ждут при ураганах категории 2 и сильнее. Эвакуацию округ объявляет по траектории и прогнозу нагона каждого шторма, а не только по его категории.

Страхование от наводнения. Федеральная программа страхования от наводнений (NFIP) покрывает до 250 000 долларов за жилое здание и до 100 000 долларов за имущество. Полис ассоциации кондоминиума на здание может достигать 250 000 долларов на каждую квартиру: для 308 квартир по реестру кондоминиумов это 77 млн долларов. Для квартир такой стоимости покрытие сверх лимитов NFIP покупают у частных страховщиков.

Страхование от урагана. Citizens — государственный страховщик Флориды «последней инстанции»: он берёт риск, когда частные компании отказываются. Полис владельца квартиры (unit owner's policy) в кондоминиуме Citizens не оформляет, если совокупная восстановительная стоимость жилья и имущества в нём составляет 700 000 долларов или больше. В округах, где страховой регулятор штата признал конкуренцию недостаточной, порог — 1 млн долларов. Считается именно восстановительная стоимость, а не цена покупки; полис ассоциации на здание — отдельный вопрос. Подойдёт ли под эти правила конкретная квартира, скажет страховой агент.